房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

1、房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算合肥市地稅局2014年8月9日主要內(nèi)容主要內(nèi)容基本政策基本政策征收管理征收管理稅款計算稅款計算優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策清算流程清算流程第一部分第一部分 土地增值稅簡介土地增值稅簡介納稅義務人納稅義務人征稅范圍征稅范圍納稅地點納稅地點納稅時間納稅時間一、土地增值稅的納稅人一、土地增值稅的納稅人l轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。，為土地增值稅的納稅人。l單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織

2、。國家機關和社會團體及其他組織。l個人包括個體經(jīng)營者。個人包括個體經(jīng)營者。二、土地增值稅征稅范圍二、土地增值稅征稅范圍l 轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓土地使用土地使用、地上建筑、地上建筑物及其附著物并取得物及其附著物并取得的單位和的單位和個人，應當繳納土地增值稅。個人，應當繳納土地增值稅。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則1 1、只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地、只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征收土地上建筑物和附著物的行為征收土地增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用增值稅，對于轉(zhuǎn)讓非國有土地使用權的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地權的行為不征稅。轉(zhuǎn)讓的土地 ，其，其所有權是否為國家所有，是判定是所有權是否

3、為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第一否屬于土地增值稅征稅范圍的第一個標準。個標準。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則2 2、只有國有土地使用權及其地上建筑、只有國有土地使用權及其地上建筑物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土物和附著物發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，才征收土地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征地增值稅，對不發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為的不征收土地增值稅。這里，土地使用權、收土地增值稅。這里，土地使用權、地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)地上的建筑物及其附著物是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的第二個標準。圍的第二個標準。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原

4、則3 3、只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為、只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的行為征稅。這里，是否取得收入是判定征稅。這里，是否取得收入是判定屬于土地增值稅征稅范圍的標準之屬于土地增值稅征稅范圍的標準之三。三。（一）（一） 征稅范圍的原則征稅范圍的原則因此，土地增值稅的征稅范圍不包因此，土地增值稅的征稅范圍不包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權屬，未取得收入的括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)權屬，未取得收入的行為。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓行為。如通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了轉(zhuǎn)讓行為，但權屬人未取得收入，因而不征收但權屬人未取得收入，因而不征收土地增值稅。土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界

5、定1、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用稅、地上的建筑物、以出售方式轉(zhuǎn)讓國有土地使用稅、地上的建筑物及附著物的及附著物的l一是一是 出售國有土地使用權的。即取得國有土地使出售國有土地使用權的。即取得國有土地使用權后僅進行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用用權后僅進行土地開發(fā)，這種情況是指土地使用者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償者通過受讓方式，向政府交納土地出讓金，有償受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、受讓土地使用權后，僅對土地進行通水、通電、通路和平整地面等基礎開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，通路和平整地面等基礎開發(fā)，不進行房產(chǎn)開發(fā)，即所謂的即所謂的“將生地變熟地將生地變熟地”，然后直接將空地賣，

6、然后直接將空地賣出去。這屬于國有土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓，應納出去。這屬于國有土地使用權的有償轉(zhuǎn)讓，應納入土地增值稅的征稅范圍。入土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定二是二是 取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)取得國有土地使用權后進行房屋開發(fā)建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一般所說的建造再轉(zhuǎn)讓的。這種情況是指一般所說的房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，房地產(chǎn)開發(fā)。這種行為通常被稱作賣房，按照國家有關的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定按照國家有關的房地產(chǎn)法律和法規(guī)的規(guī)定，賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)，賣房的同時，土地使用權也隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。由于這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓又讓。由于這

7、種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定三是三是 存量房地產(chǎn)的買賣。存量房地產(chǎn)的買賣。 這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權和土地使房地產(chǎn)，其房屋所有人將房屋產(chǎn)權和土地使用權一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為用權一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人。這種行為按照國家有關的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應當?shù)桨凑諊矣嘘P的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應當?shù)接嘘P部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權和土地使用權的轉(zhuǎn)移有關部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權和土地使用權的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)，原土地使用權屬于無償

8、劃撥的，變更手續(xù)，原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地使用權出讓金還應到土地管理部門補交土地使用權出讓金。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓又取得了收。這種情況既發(fā)生了產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓又取得了收入，應納入土地增值稅的征稅范圍。入，應納入土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定2 2、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。只發(fā)生、以繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的。只發(fā)生了房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應的收入，了房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)讓，沒有取得相應的收入，因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。因而不能將其納入土地增值稅的征稅范圍。細則所稱贈與是指：細則所稱贈與是指：（1 1）房產(chǎn)所有人

9、、土地使用權使用人將房屋產(chǎn)）房產(chǎn)所有人、土地使用權使用人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的；義務人的；（2 2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。、公益事業(yè)的。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定3 3、房地產(chǎn)的出租。、房地產(chǎn)的出租。 房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、依房地產(chǎn)的出租是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、依照法律規(guī)

10、定取得土地使用權的土地使用人照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人，將房產(chǎn)、土地使用權租賃給承租人使用，將房產(chǎn)、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定4 4、房地產(chǎn)的抵押。、房地產(chǎn)的抵押。 房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、依法取房地產(chǎn)的抵押是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、依法取得土地使用權的土

11、地使用人作為債務人或第三人得土地使用權的土地使用人作為債務人或第三人向債權人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不移向債權人提供不動產(chǎn)作為清償債務的擔保而不移轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權、轉(zhuǎn)占有的法律行為。這種情況由于房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間產(chǎn)權并沒有發(fā)生權屬的變土地使用權在抵押期間產(chǎn)權并沒有發(fā)生權屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、土地使用權人仍能對房更，房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、土地使用權人仍能對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權利。因此，對房地產(chǎn)行使占有、使用、收益等權利。因此，對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債

12、而發(fā)生的房地產(chǎn)抵押期滿后，對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生的房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的，應列入土地增值稅的征收范圍。權屬轉(zhuǎn)讓的，應列入土地增值稅的征收范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定5 5、房地產(chǎn)的交換。、房地產(chǎn)的交換。 房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另房地產(chǎn)的交換是指以一方房地產(chǎn)與另一方房地產(chǎn)進行交換的行為。這種行一方房地產(chǎn)進行交換的行為。這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅收入，按條例規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情

13、況的界定6 6、以房地產(chǎn)投資入股進行合資或聯(lián)營。、以房地產(chǎn)投資入股進行合資或聯(lián)營。 這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或這主要是指一方出土地或房地產(chǎn)，并將土地或房地產(chǎn)作價，另一方出資金，雙方組成一個新的房地產(chǎn)作價，另一方出資金，雙方組成一個新的企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。由于出地或房企業(yè)或法人，合資經(jīng)營或聯(lián)營的。由于出地或房地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，地產(chǎn)一方辦理了房地產(chǎn)權屬的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)，并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以并取得該合資、聯(lián)營企業(yè)一定的股份，其收入以股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅股息、紅利等形式體現(xiàn)，因此，屬于土地增值稅的征稅范圍。的征

14、稅范圍。 現(xiàn)行政策對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資現(xiàn)行政策對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)投資入股進行非房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資或聯(lián)營的，免入股進行非房地產(chǎn)開發(fā)項目的合資或聯(lián)營的，免征土地增值稅。征土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定7 7、房地產(chǎn)的聯(lián)建。、房地產(chǎn)的聯(lián)建。 房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，房地產(chǎn)的聯(lián)建是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。這實際上是以轉(zhuǎn)讓部方各得一部分。這實際上是以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權來換取新建成房屋部分分土地使用權來換取新建成房屋部分產(chǎn)權的行為。對于建成后按比例分房產(chǎn)權的行為。對于建成后按比例分

15、房自用的，暫免征土地增值稅；建成后自用的，暫免征土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定8 8、房地產(chǎn)的代建房行為。、房地產(chǎn)的代建房行為。 是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅務性質(zhì)的，因而，不屬于土地增值稅的征稅

16、范圍。的征稅范圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定9 9、房地產(chǎn)的重新評估。、房地產(chǎn)的重新評估。 主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對主要是指國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時對房地產(chǎn)進行重新評估而使其升值的情房地產(chǎn)進行重新評估而使其升值的情況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但況。這種情況房地產(chǎn)雖然有增值，但其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，房其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，因此，不屬于土地增值稅的征稅范，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。圍。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1010、股權轉(zhuǎn)讓。、股權轉(zhuǎn)讓。 主要是指投資或聯(lián)營的一方

17、將所持有的主要是指投資或聯(lián)營的一方將所持有的股權轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權屬股權轉(zhuǎn)讓給他人的行為，不涉及房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓的股權轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓的股權轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。 （國稅函（國稅函20006872000687號號 鑒于深圳市能源集團有鑒于深圳市能源集團有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實業(yè)有限公司100100的股權的股權，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用，且這些以股權形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應按土權、地上建筑物及附著物

18、，經(jīng)研究，對此應按土地增值稅的規(guī)定征稅。）地增值稅的規(guī)定征稅。）（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1111、企業(yè)兼并。、企業(yè)兼并。 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。土地增值稅。（二）對具體情況的界定（二）對具體情況的界定1212、實質(zhì)性轉(zhuǎn)讓、實質(zhì)性轉(zhuǎn)讓（國稅函（國稅函20076452007645號）號） 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過

19、程中是否與對方當事人讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。三、土地增值稅的納稅地點三、土地增值稅的納稅地點條例第十條條

20、例第十條 納稅人應當向房地產(chǎn)所在納稅人應當向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報地主管稅務機關辦理納稅申報實施細則第十七條實施細則第十七條 房地產(chǎn)所在地，是房地產(chǎn)所在地，是指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地指決地產(chǎn)的座落地。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。四、納稅義務發(fā)生時間四、納稅義務發(fā)生時間條例第十條條例第十條 納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核

21、定的期限內(nèi)繳納土地增值稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。稅。稅務機關核定的納稅期限，應在納稅稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。地產(chǎn)權屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前。四、納稅義務發(fā)生時間四、納稅義務發(fā)生時間納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，可以定期進行納稅申報，具轉(zhuǎn)讓后申報的，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，

22、得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。再進行清算，多退少補。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預征土地增值從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人均要預征土地增值稅，按月于次月稅，按月于次月1 1日起日起1515日內(nèi)申報納稅。日內(nèi)申報納稅。第二部分第二部分 土地增值稅征收管理土地增值稅征收管理項目管理項目管理 預征管理預征管理 清算管理清算管理 后續(xù)管理后續(xù)管理 核定征收核定征收 一、項目管理一、項目管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項目，須在項目開工建設房

23、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建項目，須在項目開工建設前到主管地稅機關辦理備案手續(xù)。前到主管地稅機關辦理備案手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確定房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需在項目開工前確定房地產(chǎn)成本核算對象、是否分別核算項目內(nèi)的普通住宅和非核算對象、是否分別核算項目內(nèi)的普通住宅和非普通住宅增值額，并報主管地稅機關備案。一經(jīng)普通住宅增值額，并報主管地稅機關備案。一經(jīng)備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管備案，成本對象不得隨意更改或相互混淆。主管地稅機關在預征土地增值稅和進行土地增值稅清地稅機關在預征土地增值稅和進行土地增值稅清算時必須按備案的成本對象計算征收。算時必須按備案的成本對象計算征收。房地產(chǎn)開發(fā)企

24、業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自取得房產(chǎn)部門出具的商品房銷售（預售）許可證之日起銷售（預售）許可證之日起1010日內(nèi)將復印件報日內(nèi)將復印件報送主管地稅機關備案。送主管地稅機關備案。二、預征管理二、預征管理預征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。預征對象：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。預征比例：預征比例：自自20102010年年8 8月月1 1日起，我市預征率按下日起，我市預征率按下列標準執(zhí)行：保障性住房預征率暫定為列標準執(zhí)行：保障性住房預征率暫定為0 0；住宅（；住宅（不含別墅、商住房）暫定為不含別墅、商住房）暫定為1.5%1.5%；其他類型房地；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）暫定為產(chǎn)（含別

25、墅、商住房）暫定為2%2%。預征方法：按月預征，預征稅款以納稅人每月申預征方法：按月預征，預征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預收款、定金、誠意金報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預收款、定金、誠意金等）乘以預征率計算征收。等）乘以預征率計算征收。滯納金計算：滯納金計算：對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。金。三、清算管理三、清算管理清算條件清算條件時間要求時間要求申請資料申請資料清算受理清算受理稅款結算：納稅人收到土地增值稅清算審稅款結算：納稅人收到土地增值稅清算審核表后，在主管稅務機

26、關規(guī)定的期限內(nèi)辦核表后，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)辦理補稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進行土地理補稅申報或者退稅手續(xù)，按規(guī)定進行土地增值稅稅款結算增值稅稅款結算。四、后續(xù)管理四、后續(xù)管理 清算后再轉(zhuǎn)讓清算后再轉(zhuǎn)讓稅款計算：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，稅款計算：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用單位建筑面積成本費用=

27、=清算時的扣除項目總金清算時的扣除項目總金額清算的總建筑面積額清算的總建筑面積申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房申報時間：納稅人在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應在銷售地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應在銷售或有償轉(zhuǎn)讓的次月或有償轉(zhuǎn)讓的次月1010日前辦理土地增值稅申報納稅日前辦理土地增值稅申報納稅。五、核定征收五、核定征收( (一一) )核定方式：核定方式：1 1、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合、在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項核定征收條件的，應按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。目進行清算

28、。2 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管實的，地方稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。五、核定征收五、核定征收

29、（二）核定征收的條件（二）核定征收的條件1 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；簿的； 2 2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3 3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；項目金額的； 4 4、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期、符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務

30、機關責令限期清算，逾期仍不清算的；仍不清算的；5 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 五、核定征收五、核定征收（三）（三）方法方法1 1、符合核定條件的，稅務機關可以參照與其、符合核定條件的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。征收土地增值稅。2 2、合地稅合地稅【20102010】6767號號：自：自20102010年年8 8月月1 1日起日起，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不

31、，對住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不得低于得低于5%5%；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓；其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住樓）核定征收率不得低于）核定征收率不得低于7%7%。注：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方注：對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持式應保持第三部分第三部分 土地增值稅計算土地增值稅計算房地產(chǎn)收入的確定扣除項目金額的計算土地增值稅的稅率和計算公式指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。括貨幣收入、實物收入和其他收入。收入確認收入確認代收費用代收費用視同銷售視同銷售清算審核清算審核清算時清算時收入的確認：

32、收入的確認：國稅函國稅函20102010220220號號已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價轉(zhuǎn)讓房

33、地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關參照房格，又無正當理由的，由稅務機關參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，是指納稅人申報的格，又無正當理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑機構評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。據(jù)或無正當理由的行為。財稅字（財稅字（19951995）4848號號 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開對于縣級及縣

34、級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房入房價向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果未計入房價中地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果未計入房價中，單獨收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。，單獨收取的可不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。 對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計為加計20%20%扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房扣除的基數(shù)；對于未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣地

35、產(chǎn)收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用除代收費用國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)售房地產(chǎn), ,其收入按下列方法和順序確認：其收入按下列方法和順序確認：1.1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；均價格

36、確定；2.2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定?；蛟u估價值確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。和費用。取得土地使用權支付金額取得土地使用權支付金額房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本 房地產(chǎn)開發(fā)費用房地產(chǎn)開發(fā)費用 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

37、關的稅金 加計扣除加計扣除 扣除項目確認原則扣除項目確認原則（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實（一）在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的。實際發(fā)生的。（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。，不得混淆。 （四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在（四）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必

38、須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。 （五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方（六）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。為準。 實施細則：納稅人為取得

39、土地使用權所支付實施細則：納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。國稅函發(fā)（國稅函發(fā)（19951995）110110號：以出讓方式取得土號：以出讓方式取得土地使用權，為支付的土地出讓金；以行政劃地使用權，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權，為轉(zhuǎn)讓土地使用權撥方式取得土地使用權，為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權，為支付的地價款。到土地使用權，為支付的地價款。可以扣除可以扣除國稅函國稅函20102010220220號：號：房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取

40、得土地使用權所支付的契稅，發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入，計入“取得土地使用權所支付的金額取得土地使用權所支付的金額”中扣除。中扣除。不得扣除不得扣除國稅函國稅函20102010220220號：號：房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。除。土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、前期工程費：包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平三通一平”等支出。等支出。建筑安裝工

41、程費：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費：包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費：包括開小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排基礎設施費：包括開小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配公共配套設施費：包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設施發(fā)生的支出。套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用：是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)開發(fā)間接費用：是指企業(yè)所屬直

42、接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)闹觅M及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。凈支出、安置動遷用房支出等。省局省局20122012年年2 2號公告號公告：指拆遷補償支出扣：指拆遷補償支出扣除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額除拆遷舊建筑物等回收的殘值后的凈余額。拆遷補償費拆遷補償費必須必須實際發(fā)生，尤其

43、是支付給實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。拆遷還原房的處理拆遷還原房的處理國稅函國稅函20102010220220號號：（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按安置用房視同銷售處理，按“視同銷售視同銷售”規(guī)定確認收入規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給

44、回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按開發(fā)建造的，房屋價值按“視同銷售視同銷售”規(guī)定計算，計入規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企

45、業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。計入拆遷補償費。國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：下原則處理：1.1.建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；、費用可以扣除；2.2.建成

46、后無償移交給政府、公用事業(yè)單建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 3. 3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。、費用。車庫、車位問題車庫、車位問題省局省局20122012年年2 2號公告號公告：納稅人在銷售房地：納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫、車位，凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫、車位的相關成本、費用

47、計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。關成本、費用計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。裝修費用裝修費用: :國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。，計算確定清算項目的扣除金額。省局省局20122012年年2 2號公告號公告

48、：上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)上述裝修費用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起，但可以拆除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。除且拆除后無實質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應以總銷售收入減去售家用電器、家具等取得的收入，應以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入銷售家用電器、家具等取得的

49、收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。入按照購置時的含稅銷售額計算。未支付的質(zhì)量保證金：未支付的質(zhì)量保證金：國稅函國稅函20102010220220號號房地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)

50、開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。省局省局20122012年年2 2號公告：號公告：政府或有關部門直接向房地政府或有關部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、四產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費、報批報建費、四源費、供電貼費、增容費等應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)源費、供電貼費、增容費等應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費項目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及

51、配套設施的成本計算扣除項目金額。房及配套設施的成本計算扣除項目金額。未取得合法有效憑證的；未實際支付；建安發(fā)票未取得合法有效憑證的；未實際支付；建安發(fā)票非項目地開具的。非項目地開具的。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。售樓部、樣板房的裝修支出，應列入銷售費用，售樓部、樣板房的裝修支出，應列入銷售費用，不得在開發(fā)成本中扣除。不得在開發(fā)成本中扣除。前期工程費中列支的商業(yè)可行性研究費應計入管前期工程費中列支的商業(yè)可行性研究費應計入管理費用，不得在開發(fā)成本中扣除。理費用，不得在開發(fā)成本中扣除。樣板房設計費、預售證辦證費均應計入銷售費用樣板房設計費、預售證辦

52、證費均應計入銷售費用，不能計入開發(fā)成本。，不能計入開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本開發(fā)成本” ” 、“開發(fā)間接費開發(fā)間接費用用”等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門等科目中列支的因違規(guī)建設被建設主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。給予的行政性罰款，不允許計入，應予扣減。細則：開發(fā)土地和新建房及配套設施的細則：開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用費用、管理費用、財務費用凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地支出或不能

53、提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按土地支付金額和房地產(chǎn)開產(chǎn)開發(fā)費用按土地支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的發(fā)成本計算的金額之和的1010以內(nèi)計算以內(nèi)計算扣除?？鄢?。財務費用：財務費用：國稅函國稅函20102010220220號號（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支

54、付的金額取得土地使用權所支付的金額”與與“房房地產(chǎn)開發(fā)成本地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的5%5%以內(nèi)計算扣除。以內(nèi)計算扣除。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權取得土地使用權所支付的金額所支付的金額”與與“房地產(chǎn)開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的金額之和的10%10%以內(nèi)以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。方法扣除。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又

55、有其他借款的（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。（二）項所述兩種辦法。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加稅、印花稅、教育費附加財稅字（財稅字（19951995）4848號：細則中允許扣號：細則中允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣印花稅列入管理費用，已相應予以扣除，在此不得再

56、扣。除，在此不得再扣。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按按取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和本之和20%20%加計扣除。加計扣除。國稅函發(fā)（國稅函發(fā)（19951995）110110號號：對取得土地產(chǎn)：對取得土地產(chǎn)使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的；取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開讓的；取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的。允許加計發(fā)建造的。允許加計20%20%扣除。扣除。人防異地建設費可以加計扣除。人防異地建設費可以加計扣除。土地增值稅實行四級超率累進稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率:

57、:增值額未超過扣除項目金額增值額未超過扣除項目金額50%50%的部分，稅的部分，稅率為率為30%30%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額50%50%、未超過扣除、未超過扣除項目金額項目金額100%100%的部分，稅率為的部分，稅率為40%40%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額100%100%、未超過扣除、未超過扣除項目金額項目金額200%200%的部分，稅率為的部分，稅率為50%50%。增值額超過扣除項目金額增值額超過扣除項目金額200%200%的部分，稅率的部分，稅率為為60%60%。 四級超率累進稅率，每級四級超率累進稅率，每級“增值額未超過增值額未超過扣除項目金

58、額扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。的比例，均包括本比例數(shù)。某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在市區(qū)開發(fā)某寫字樓，其中購地支出，其中購地支出20002000萬元，開發(fā)成本萬元，開發(fā)成本50005000萬元，該項目專項銀行貸款財務費用支出萬元，該項目專項銀行貸款財務費用支出12501250萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期萬元（假定不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利息），寫字樓銷售收入貸款利息），寫字樓銷售收入1400014000萬元（萬元（注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的注：不考慮營業(yè)稅及其附加、印花稅等的扣除）。就該項目，該公司應繳納多少土扣除）。就該項目，該公司應繳納多

59、少土地增值稅。地增值稅。扣除項目扣除項目=2000+5000+1250+(2000+5000) 5%+ (2000+5000) 20% =10000萬元萬元增值額增值額=4000萬元萬元增值率增值率=4000/10000=40%應納土地增值稅應納土地增值稅=400030%=1200萬元萬元土地增值稅實施細則土地增值稅實施細則第八條規(guī)定：第八條規(guī)定：“土地土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算算項目或核算對象為單位計算”。國稅發(fā)國稅發(fā)20062006187187號號：土地增值稅以國家有：土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開

60、發(fā)項目為單位進行清算關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。算。皖地稅函皖地稅函20122012583583號號：上述：上述“國家有關部國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目”是指規(guī)劃部門下發(fā)是指規(guī)劃部門下發(fā)的的建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證中確認的項目。中確認的項目。財稅財稅200621200621號號：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額