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文檔簡介
1、 房地產(chǎn)會計科目、會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)會計科目、會計核算、成本結(jié)轉(zhuǎn) v第一章 成本核算對象v一:總則一:總則v第一步:根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點,確定成本核算對象。成本核算對象的確定原則:應(yīng)滿足成本計算的需要;便于成本費用的歸集;利于成本的及時結(jié)算;適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。(最好同時具備可比性,即本項目橫向可比,公司項目前后縱向可比,以利于成本控制和成本考核)v第二步:按成本核算及管理的要求,設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目和帳簿,按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。成本核算和管理要求就是,如果公司成本核算比較健全,公司管理也比較精細化,出于管理需要、出于成本控制要求,公司將成本核算對象劃分比較
2、細,比如按項目分期核算、項目分期內(nèi)如果有片區(qū)再按片區(qū)核算,再細一點就是本期內(nèi)項目包括v住宅、商業(yè)、體育館、游泳池等業(yè)態(tài),這些業(yè)態(tài)全部單獨作為成本核算對象,單獨歸集成本,如果公司管理更細一點甚至按單體樓棟核算,v單體樓棟內(nèi)再按單元核算等等,當然,如果公司的管理就是粗放型管理,管理上不要求核算那么細,成本考核也不做細致劃分的要求,那么公司的財務(wù)核算上,成本核算對象也沒必要劃分的過于細致,投入過多的人力物力。v第三步:按收益配比原則,確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。這點簡單講就是,誰受益誰分攤,受益多的多分攤,受益少得少分攤,確定成本分攤基數(shù),房地產(chǎn)行業(yè),一般按占地面積法、建
3、筑面積法、預(yù)算造價法、直接投資法為分配基數(shù),這點類似于制造業(yè)企業(yè)的制造費用,幾個項目共同發(fā)生的費用,先在一個成本費用科目進行歸集(比如間接開發(fā)費用),然后在幾個受益的成本對象之間按一定標準進行分配,標準就是前面提到那幾項分配基數(shù)。v第四步:將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。v確定的方法標準就是上面第三步提到的占地面積法、建筑面積法、預(yù)算造價法、直接投資法。v第五步:編制項目開發(fā)成本計算表,計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。v第六步:正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本,分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本,按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。v第七步:正確劃分可售面積、不可
4、售面積(由主管部門劃分提供),根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本,按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。v第八步:編制成本報表,根據(jù)成本管理和核算要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。v二二 成本核算對象的確定成本核算對象的確定v2-1 各項目可根據(jù)上述原則,參照下列條件,結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況,確定具體成本核算對象。v(1) 單體開發(fā)項目,一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為成本核算對象。v(2) 在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、
5、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目,可以合并為一個成本核算對象。v(3) 對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要,按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。v 成片分期(區(qū))開發(fā)的項目,可以以各期(區(qū))為成本核算對象。v 同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的,在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上,還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。(也就是我們通常說的按業(yè)態(tài)劃分)v 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的,還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。 v 如果同一棟住宅樓內(nèi)有普通標準住宅和非普通標準住宅,要分開核算普通與非普通住宅成本。(這就要求項目開始建帳、建
6、立項目成本核算檔案時,財務(wù)與相關(guān)部門規(guī)劃設(shè)計部等溝通,區(qū)分出普通住宅與非普通住宅的建筑面積、套數(shù))v普通標準住宅一般標準:(1)容積率在1.0以上 (2)建筑面積在140平以下 (3)銷售價格在市場價格的1.2倍以下。 v2-3 根據(jù)核算和管理需要,對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施,除了只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施,可以不單獨作為成本核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本外,其余的無論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本,均應(yīng)單獨作為成本核算對象。v獨立的設(shè)計概算或者施工圖預(yù)算就是這個開發(fā)項目有單獨的設(shè)計圖紙,獨立于其他開發(fā)產(chǎn)品,比如
7、計劃建造的幼兒園、體育館等,有單獨的設(shè)計圖紙,層高、外觀等都有獨立的設(shè)計要求,或者,沒有單獨的圖紙,但是有單獨的預(yù)算造價,比如幼兒園預(yù)算造價500萬,體育館預(yù)算造價1000萬等,這種情況下,幼兒園和體育館都應(yīng)該作為一個單獨的成本核算對象,單獨歸集成本,結(jié)算后,視經(jīng)營與否確定是否攤?cè)胱≌确课蓍_發(fā)成本。v如果配套設(shè)施的開發(fā)成本較低,比如小區(qū)里建了2兩棟住宅樓,兩棟住宅樓作為一個成本核算對象,歸集成本,兩棟住宅樓之間又建了一處小涼亭,很明顯這個小涼亭的服務(wù)對象就是這兩棟住宅樓的居民,而且涼亭的造價較低10萬元,這樣的話,涼亭就沒有單獨歸集成本,單獨作為一個核算對象的必要了,把這個涼亭的開發(fā)成本直接
8、記入住宅的開發(fā)成本-配套設(shè)施費中就可以了。v2-4 成本核算對象一般應(yīng)在開工前確定。并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。一旦確定,不得隨意改變,以保證成本核算的準確性。如確需改變成本對象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。v三三 成本核算對象分類成本核算對象分類v3.1開發(fā)成本按經(jīng)濟用途的分類(即房地產(chǎn)公司一般有4個成本核算對象)v3.1.1土地開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為開發(fā)建設(shè)場地所發(fā)生的各項費用。v3.1.2房屋開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司為開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用。v3.1.3配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)可能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施,以及不能有償轉(zhuǎn)讓、需要分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)
9、施所發(fā)生的各項費用。v3.1.4代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)公司接受其他單位委托,代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的各項費用。(目前我們公司暫時不用,不做詳細講述)v以上是成本核算對象的確定原則及成本核算對象分類,下面是第二章-成本會計科目,很容易與成本核算對象相混肴,大家把這兩章一定要結(jié)合起來看。v第二章 成本會計科目v一 成本項目的分類v確定了成本核算對象以后,為了考核設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、施工預(yù)算和成本計劃的執(zhí)行情況,分析成本升降的原因,挖掘進一步降低成本的途徑,就要對成本核算對象進行成本歸集,房地產(chǎn)的成本按經(jīng)濟用途劃分為以下六類,就是六個大的成本項目(會計科目)進行明細
10、核算。v1.1土地征用及拆遷補償費v1.2前期工程費v1.3基礎(chǔ)設(shè)施費v1.4建筑安裝工程費v1.5配套設(shè)施費v1.6開發(fā)間接費用v二、成本核算對象的成本項目(會計科目)設(shè)置二、成本核算對象的成本項目(會計科目)設(shè)置v1 1、 房屋開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下房屋開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下6 6個科目:個科目:v1、)土地征用及拆遷補償費v2、)前期工程費v3、)基礎(chǔ)設(shè)施費v4、)建筑安裝費v5、)配套設(shè)施費v6、)開發(fā)間接費用v2 2、土地開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下、土地開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下4 4個科目:個科目:v1、)土地征用及拆遷補償費v2、)前期工程費v3、)基礎(chǔ)設(shè)施費v4、)開發(fā)
11、間接費用v注意土地開發(fā)成本這個核算對象里,使用的是4個成本歸集項目,即4個成本會計科目,沒有建安成本和配套設(shè)施費兩個成本項目。v下面給大家說一下這個成本核算對象怎么用,兩種情況,一種是公司只進行土地一級開發(fā),就是生地變熟地后轉(zhuǎn)讓,所謂的生地變熟地就是三通一平,一平就是土地平整,三通就是通水、通電、通路。一種是公司準備進行土地2級開發(fā),就是在土地上建房子,項目分期核算,但是發(fā)生的費用,比如說打一眼水井,建一條道路,受益的對象是核算對象全體,那么這個費用就先記入土地開發(fā)成本,通常在土地2級開發(fā)里,我們給土地開發(fā)成本這個核算對象起個名字就叫-自用土地,那么以上發(fā)生的受益對象為全體核算對象的費用就記入
12、到自用土地-基礎(chǔ)設(shè)施費里。再比如,項目拿地后,進行2級開發(fā),我們請規(guī)劃設(shè)計公司先給我們項目做一個大的總體的前期規(guī)劃,這個費用也要記入到自用土地-前期費用中,綜合來說,就是項目分期核算,但是受益對象為全體的費用,就記入到自用土地中。v但是在項目上建一個公交車站,這樣受益對象也為全部核算對象,這個費用就不記入到自用土地,因為車站屬于配套設(shè)施,配套設(shè)施如果有單獨的預(yù)算圖紙,或者有單獨的施工預(yù)算造價,那么,這個配套設(shè)施就所謂單獨的成本核算對象,所以,這個車站就作為單獨的成本核算對象,而不是記入到自用土地的成本核算項目中。v3 3、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象應(yīng)設(shè)置如下4
13、 4個科目:個科目:v1、)土地征用及拆遷補償費v2、)前期工程費v3、)基礎(chǔ)設(shè)施費v4、)建筑安裝工程費v注意配套設(shè)施開發(fā)成本這個核算對象里,使用的也是4個成本歸集項目,即4個成本會計科目,沒有配套設(shè)施費和間接開發(fā)費。v下面的圖能更清晰的表述上面的關(guān)系:v三三 各成本項目的開支范圍各成本項目的開支范圍v土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費v指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用,主要包括以下內(nèi)容:v(1) 土地征用費:支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費,交納的契稅、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金
14、等。v(2) 拆遷補償費:有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出,安置及動遷支出,農(nóng)作物補償費,危房補償費等;拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入帳,分別沖減有關(guān)成本。v(3) 市政配套費:指向政府部門交納的大市政配套費,征用生地向當?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費、管線鋪設(shè)費等。v(4) 其他:如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。v拆遷補償費入賬的依據(jù)是:尤其是支付給個人的拆遷補償款,拆遷(回遷)合同、簽收花名冊、簽收憑證、銀行轉(zhuǎn)賬單。v前期工程費前期工程費v指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等
15、前期費用。主要包括以下內(nèi)容:v(1) 項目整體性批報建費:項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。v如:人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。v 這里說明一點,有的基金在樓層封頂?shù)臅r候是可以退還的,這種情況下,就不要記入前期工程費,記到其他應(yīng)收款了,按收費部門輔助核算,到期了催收,如果記到費用里,退還的情況可能沒人管了。v(2) 規(guī)劃設(shè)計費:項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費(含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費),制圖、曬圖費,規(guī)劃設(shè)計模型制作費,方案評審費。v(
16、3) 勘測丈量費:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費,沉降觀測費,日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。v(4) “三通一平”費:接通紅線外施工用臨時給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費)等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用(包括開工前垃圾清運費)等。v(5) 臨時設(shè)施費:工地甲方臨時辦公室,臨時場地占用費,臨時借用空地租費,以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機,家具等不屬于臨時設(shè)施費。v(6) 預(yù)算編、審費:支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或
17、審查預(yù)算而發(fā)生的費用。v(7) 其他:包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢等。v基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費v指項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用,紅線外兩米與大市政接口的費用,以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費用。主要包括以下內(nèi)容:v(1) 道路工程費:小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。v(2) 供電工程費:變(配)電設(shè)備的購置費,設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費,供(配)電貼費、電源建設(shè)費,交納的電增容費等。此處注意:變電站、變電所的建造費用是要放到公共配套費里核算的。v(3) 給排水工程費:自來水、
18、雨(污)水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用,以及向自來水公司交納的水增容費等。v(4) 煤氣工程費:煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費,煤氣配套費,煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。v(5) 供暖工程費:暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。v(6) 通訊工程費:電話線路的鋪設(shè)、電話配套費,電話電纜集資費,交納的電話增容費等。v(7) 電視工程費:小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費用。v(8) 照明工程費:小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。 v(9) 綠化工程費:小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出;綠地建設(shè)費。v(10) 環(huán)衛(wèi)工程費:指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出
19、。v(11) 其他:小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。v此處解釋一下:三通一平(水通、電通、路通和場地平整)是施工臨時設(shè)施建設(shè),其用材、施工、維護上具有臨時性。七通一平(通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整)是小區(qū)永久配套設(shè)施建設(shè),其用材、施工、維護上必須符合國家相關(guān)驗收標準,具有永久性。v所有的在主體工程內(nèi)的七通都是建安成本,記入相應(yīng)的成本明細科目,所有的在主體工程之外的七通都是在基礎(chǔ)設(shè)施費里,基礎(chǔ)設(shè)施費與配套設(shè)施費很容易混淆,通俗理解基礎(chǔ)設(shè)施就是:沒有小區(qū)的功能就不完善,就影響小區(qū)的使用,配套就是有沒有都可以,沒有也可以
20、居住,不影響最基本的使用,但是有了小區(qū)功能更加完善。這就是區(qū)分基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施最通俗的理解。v建筑安裝工程費建筑安裝工程費v指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項費用 (含設(shè)備費、出包工程向承包方支付的臨時設(shè)施費和勞動保險費),有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容:v(1) 土建工程費v 基礎(chǔ)工程費:土石方、樁基、護壁(坡)工程費,基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢費。v 主體工程費:即土建結(jié)構(gòu)工程費(含地下室部分)。v 有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。 v(2) 安裝工程費 v
21、電氣(強電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費,有甲供材料、設(shè)備的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。v 電訊(弱電)安裝工程費:主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費。v 給排水安裝工程費:主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費。v 電梯安裝工程費:主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。v 空調(diào)安裝工程費:主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費。v 消防安裝工程費:主體工程內(nèi)的自動噴灑、消防栓、消防報警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費。v 煤氣安裝工程費:主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃氣設(shè)施安裝費。v 采暖安裝工程費:主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安
22、裝費。v 上述各項如有甲供材料、設(shè)備,還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。v(3) 裝修工程費:內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費,有甲供材料的,還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。v(4) 項目或工程監(jiān)理費:指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。v(5) 其他:工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的,應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中),現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。v從以上可以看出,建筑安裝工程費核算的都是發(fā)生在主體工程內(nèi)的支出,比如樁基工程款、材料費,以及為建造主體工程發(fā)生的支
23、出。比如工程監(jiān)理費。v配套設(shè)施費(房屋開發(fā)成本下的配套設(shè)施費)配套設(shè)施費(房屋開發(fā)成本下的配套設(shè)施費)v指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目,具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況:v大家先看下面的結(jié)構(gòu)圖,再來看下面的文字表述v(1) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。v(2) 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根
24、據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。v(3) 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時,發(fā)生的沒有投資來源的費用。 v(4) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊H玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施,得到政府部門認可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。v對于開發(fā)項目內(nèi)直接為房屋等建設(shè)場地服務(wù)的非營業(yè)性配套設(shè)施,如鍋爐房、水塔、自行車棚、消防設(shè)施等,如果與
25、房屋同步建設(shè),且僅為一個房屋開發(fā)項目服務(wù),則可將其發(fā)生的各項費用直接計入房屋開發(fā)成本的“配套設(shè)施費”成本項目,不必作為獨立的成本核算對象;這里注意,作為房屋開發(fā)成本的配套設(shè)施費需要滿足兩個條件 一是僅僅為這個核算對象服務(wù),與房屋同步建設(shè),二開發(fā)成本比較低,說白了就是沒有多少錢,不值得單獨核算,也沒有分攤的必要。如上面提到的自行車棚、鍋爐房等。v如果非同步建設(shè),或者雖然同步建設(shè),但是其配套設(shè)施費需由兩個以上的房屋或土地開發(fā)項目成本負擔(dān),則需要將各項配套設(shè)施作為獨立的成本核算對象,在“配套設(shè)施開發(fā)”二級賬戶下設(shè)置明細成本科目進行核算。v作為獨立成本核算對象的“公共配套設(shè)施成本”又可以分為分攤到房屋
26、開發(fā)成本與不分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出。v1 1、分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出、分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出v屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處理,這些成本是可以按受益對象分攤到房屋的。v2 2、不分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出、不分攤到房屋開發(fā)成本的公共配套設(shè)施支出v屬于營利性的 產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的 未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理,建成后結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)或投資性房地
27、產(chǎn),不能在房屋間分攤其成本。v重點說一下停車場也就是車庫的成本核算處理:v企業(yè)單獨建造的停車場所,應(yīng)作為成本對象單獨核算。建成后用于出租經(jīng)營的,不允許在住宅間分攤成本。v利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,作為公共配套設(shè)施進行處理,單獨核算成本,建成后用于出租經(jīng)營的,不允許在住宅間分攤成本。v企業(yè)利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,取得產(chǎn)權(quán),建成后出售的,允許在住宅間分攤成本,同時銷售收入也和住宅銷售收入合并,作為土地增值稅的收入基數(shù)。v開發(fā)間接費開發(fā)間接費v指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括:v(1) 現(xiàn)場管理費用:內(nèi)部獨立核算的、開
28、發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務(wù)交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。v此處加一句:如果最終需拆除的售樓處是與主體工程是在一起的,那么費用可以記到間接開發(fā)費,如果售樓處是單獨獨立于主體工程之外的,那么費用記到銷售費用。v(2) 利息并借款費用:直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失,減去利息收入和匯兌收益的凈額。v(3) 物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金:按規(guī)定應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。v(4) 質(zhì)檢費:包括按規(guī)
29、定支付給質(zhì)檢部門的質(zhì)量檢驗費,項目發(fā)生的材料、設(shè)備質(zhì)量檢驗費、工程質(zhì)量自檢費、工程竣工驗收費等質(zhì)量鑒定性費用。v(5) 其他:項目交付使用后發(fā)生的,按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)、補貼給物業(yè)管理公司的水、電、煤氣、暖氣等價差,以及其他應(yīng)計入開發(fā)間接費的費用。v以上是進入房地產(chǎn)開發(fā)成本的支出項目。四四 開發(fā)企業(yè)期間費用開發(fā)企業(yè)期間費用v銷售費用銷售費用v指在開發(fā)產(chǎn)品銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的各項費用。包括:v(1) 已完開發(fā)產(chǎn)品銷售以前的改裝修復(fù)費,開發(fā)產(chǎn)品看護費及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費,根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分攤的空房和自留、自用物業(yè)水電費等。v(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板
30、房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn),如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。主體內(nèi)臨時樣板房、售樓處的設(shè)計、建造、裝飾等費用在房屋開發(fā)成本中列支。v(3) 開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租過程中發(fā)生的廣告審批費、廣告制作費(含資料制作費)、廣告宣傳費、展覽費、銷售模型(沙盤)制作費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、咨詢費、辦銷售許可證時向政府部門交納的物業(yè)管理啟動金、商品房注冊登記費 、產(chǎn)權(quán)交易費(或商品房交易手續(xù)費)、房屋面積審核費、房屋評估費、訴訟費、中介傭金、銷售許可證、外銷費等。v(4) 專設(shè)銷售機構(gòu)的職員工資、工會經(jīng)費、福利費、折舊費、修理費、差旅費、辦公費、培訓(xùn)費
31、、業(yè)務(wù)交際費以及其他經(jīng)費。v管理費用管理費用v指企業(yè)行政、財務(wù)、人事等行政管理部門,為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括:v(1) 行政管理部門人員的工資、福利費,辦公費、差旅費、運輸費(包括駕駛員保險費)、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷、辦公用水電費等。v在此處加一句:企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的,不得在稅前扣除折舊費用。 v(2) 工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。v(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。v(4) 稅金:指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。v(5) 審計費、咨詢費、聘請中
32、介機構(gòu)費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等。v(6) 無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。v(7) 壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。v(8) 環(huán)境費:支付清潔工的工資、擺花費、租花費等v(9) 租金:包括房屋租金、車庫租金等。v(10) 分攤上級管理部門和總部的管理費及其他管理費等。v財務(wù)費用財務(wù)費用v指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用。包括利息凈支出(減去利息資本化部分)、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費(含票據(jù)工本費),以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。五五 開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品v核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。v開發(fā)產(chǎn)品明細核算科目:v住宅 底商 商業(yè) 車庫 會所 酒店
33、游泳館 等等六六 成本費用的歸集與分配成本費用的歸集與分配v土地征用及拆遷補償費土地征用及拆遷補償費v如右圖,一般能分清成本核算對象的,可直接計入房屋等成本核算對象(業(yè)態(tài))的成本項目中;如果分不清成本核算對象,或由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔(dān)時,可先在“開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費自用土地”科目進行歸集,再將其分配計入有關(guān)成本核算對象的開發(fā)成本;也可以直接分配計入“開發(fā)成本-有關(guān)成本核算對象-土地拆遷及補償費”。一般分配方法為占地面積法,如果存在交叉占地情況,可按建筑面積法進行分配,但一般用建筑面積法分配土地成本,需稅務(wù)局同意。v按土地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時:v方法一:先
34、按小區(qū)的占地面積將地價和拆遷補償費分配到各小區(qū);再將分配到各小區(qū)內(nèi)的地價和拆遷補償費,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的占地面積進行直接分配;然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場等公用場所占地面積的地價和拆遷補償費,按房屋等成本核算對象的占地面積進行間接分配,計入房屋等成本核算對象的的開發(fā)成本;房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對象應(yīng)負擔(dān)的地價和拆遷補償費。簡單說就是先按小區(qū)分配占地面積,然后小區(qū)內(nèi)再按住宅、道路、廣場等占地面積進行分配,最后再將道路、廣場分配的土地成本按房屋的占地面積分配計入房屋成本。這種方法比較繁瑣,不推薦使用。v方法二:也可將公用占地
35、面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上,房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積,再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。 v按建筑面積計征(或補償)時:v不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內(nèi)的費用,均應(yīng)按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。 v前期工程費前期工程費v能夠分清成本核算對象的,可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目;應(yīng)由兩個或兩個以上的成本對象負擔(dān)的前期工程費,可通過“開發(fā)成本 自用土地前期工程費”科目歸集,再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。v基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費v一般
36、能夠區(qū)分成本核算對象的,應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中;如果在開發(fā)的建設(shè)場地上有多個開發(fā)項目,不能區(qū)分成本核算對象時,其基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)先在“開發(fā)成本自用土地基礎(chǔ)設(shè)施費”科目進行歸集,待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后,將歸集的費用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入有關(guān)成本核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目中。v建筑安裝工程費建筑安裝工程費v一般應(yīng)在與承包單位進行工程價款結(jié)算時,按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出,經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程量清單”所確定的工程價款,成本部核實簽字,直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。v對幾個工程一并招標出包
37、且按標價結(jié)算的,應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時,按每個工程(或成本核算對象)的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例,或每個工程建筑面積占各工程建筑面積總和,計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。根據(jù)經(jīng)計算得出的建筑安裝工程費,計入有關(guān)房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為:v某項工程的實際建筑安裝工程費 = 工程標價*該項工程預(yù)算造價/各項工程預(yù)算造價合計v或v某項工程的實際建筑安裝工程費=工程標價*該項工程建筑面積/各項工程建筑面積合計v公共配套設(shè)施費公共配套設(shè)施費v配套設(shè)施與商品房同步建設(shè),發(fā)生的配套設(shè)施費,能夠分清并可直接計入有關(guān)成本核算對象的,直接計入有關(guān)房屋成本核算對象
38、的“配套設(shè)施費”,如果發(fā)生的配套設(shè)施費用應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的,則應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施費”科目核算,待配套設(shè)施工程竣工時,再按一定標準,(通常按建筑面積標準)分攤計入有關(guān)成本核算對象。v凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出,均應(yīng)計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目:v(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下:v 能分清成本核算對象的,應(yīng)直接計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。v 不能分清成本核算對象的,應(yīng)先由“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目進行歸集,再按建筑面積分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。v(2)
39、配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進行)的情況下:v 應(yīng)先通過“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目進行歸集,待配套設(shè)施完工后,再按房屋等成本核算對象的建筑面積,分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。v(3) 先開發(fā)房屋等開發(fā)產(chǎn)品,后建配套設(shè)施;或房屋等開發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)完工移交或出售,而配套設(shè)施尚未全部完工的情況下:v 可按配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)進行預(yù)提,并歸集在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)”科目的相應(yīng)成本項目,再按房屋等成本核算對象的建筑面積,分配計入房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。預(yù)提數(shù)與實際數(shù)的差額,應(yīng)在配套設(shè)施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目。v
40、 如果預(yù)提的配套設(shè)施費含有多種配套設(shè)施項目,應(yīng)在每項配套設(shè)施完工時,逐項結(jié)轉(zhuǎn)并隨時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設(shè)施費”成本項目,不得等全部配套工程竣工后一次調(diào)整。v6-8 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施(包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的)支出,不得計入房屋等成本核算對象的成本,能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費,應(yīng)計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本配套設(shè)施費”項目中,按業(yè)態(tài)進行輔助核算。v開發(fā)間接費開發(fā)間接費v6-9 應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目歸集,于每季末根據(jù)實際發(fā)生數(shù)分配計入各項目的各成本核算對象,一般不得以計劃數(shù)計入開發(fā)成本。如根據(jù)開發(fā)特點,確需采取預(yù)提開發(fā)間接費辦法時,預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應(yīng)
41、于年度終了時一次進行調(diào)整。v一般間接開發(fā)費的分配方法有建筑面積法、占地面積法、預(yù)算分配法、直接投資法。如果項目是分期滾動開發(fā),我建議分配間接開發(fā)費用的時候,按各期的直接投資額進行分配,就是每個月或每個季度的各核算對象實際投資額進行分配,這樣就是有先期開發(fā)的多分配間接費用,到后面各期,已經(jīng)完成的項目,不再有投資額就不再分配間接開發(fā)費用。v注意一點:成本需計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施、留作自用的固定資產(chǎn),均不分配開發(fā)間接費。v6-11 如果有周轉(zhuǎn)房,臨時性周轉(zhuǎn)房一般是按使用次數(shù)進行攤銷,對非臨時性的簡易周轉(zhuǎn)房一般是按使用期限采用平均年限法進行攤銷,每月攤銷費用記入間接開發(fā)費用,設(shè)置2
42、級明細科目-周轉(zhuǎn)房攤銷進行核算。v再補充一個預(yù)提費用科目:再補充一個預(yù)提費用科目:v該科目核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對象,應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的尚未支付的成本、費用。本科目一般應(yīng)按費用的內(nèi)容設(shè)置二級科目進行核算。v除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外,計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。除以下幾項預(yù)提(應(yīng)付)費用外,計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。 v(一)出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分前提下,其發(fā)票不足金額可預(yù)提,但最高不得超過合同總金額的10。 (二)公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型
43、中明確承諾建造且不可撤銷,或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。 v開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用。能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。v(三)應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。 v以上幾項預(yù)提在企業(yè)所得稅匯算清繳的時候是允許稅前扣除的,這點規(guī)定又與土地增值稅清算不同,土地增值稅清算必須是實際發(fā)生的,合理合法的費用且取得合法的憑證后才能扣除,預(yù)提的費用不允許稅前扣除。v公共配套設(shè)施預(yù)提計算方法:v某成本核算對象應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費成本(或計劃成本)*配套設(shè)施費預(yù)提率v配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計劃成本)/應(yīng)負擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本(或計劃成本)v或者:某成本核算對象應(yīng)預(yù)提的配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品配套
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