物業(yè)管理基本制度與政策(二)

1、 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意物業(yè)管理基本制度與政策物業(yè)管理基本制度與政策(二二) 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意知識(shí)復(fù)習(xí)知識(shí)復(fù)習(xí)物業(yè)管理的起源物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展物業(yè)及分類物業(yè)管理物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理從業(yè)人員業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì) 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意目目 錄錄第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度第二部分第二部分 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度第四部分

2、第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約 概念：管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的自律性規(guī)范，它一般以書(shū)面形式訂立。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約 主要內(nèi)容： 1. 有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理。 2. 業(yè)主的共同利益。 3

3、. 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)。 4. 違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度一、管理規(guī)約一、管理規(guī)約 法律效力： 1. 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。 2. 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力。 3. 管理規(guī)約對(duì)物業(yè)的繼受人（即業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度二、臨時(shí)管理規(guī)約二、臨時(shí)管理規(guī)約 概念：建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的

4、使用、維護(hù)、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度二、臨時(shí)管理規(guī)約二、臨時(shí)管理規(guī)約 相關(guān)主體的法律義務(wù)： 1. 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益。 2. 建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù)。 3. 物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約書(shū)面承諾的義務(wù)。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第一部分第一部分 管理規(guī)約制度管理規(guī)約制度二、臨時(shí)管理規(guī)約二、臨時(shí)管理規(guī)約 內(nèi)容： 1.

5、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況 自然情況：物業(yè)名稱、地址、類型、建筑面積、用地面積和范圍界限。 2. 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 3. 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則 4. 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng) 5. 違約責(zé)任 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念一、前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念 物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)的方式競(jìng)聘物業(yè)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中，由建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，稱為前期物業(yè)管理招投標(biāo)。 招投標(biāo)

6、活動(dòng)必須遵守“公開(kāi)、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用”的原則。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度二、前期物業(yè)管理招標(biāo)流程二、前期物業(yè)管理招標(biāo)流程（1）選擇招標(biāo)形式：公開(kāi)招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)。（2）編制招標(biāo)文件：招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介；物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求；對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求；評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；招標(biāo)活動(dòng)方案；物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。（3）向項(xiàng)目所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。（招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前）（4）投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、

7、中標(biāo) 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第二部分第二部分 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度三、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任三、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任 物業(yè)管理?xiàng)l例第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承

8、接查驗(yàn)制度一、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具備的條件一、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)具備的條件物業(yè)承接驗(yàn)收辦法第十一條實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件： （一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案； （二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具； （三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成； （四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求； （五）電梯、二次供水、高壓

9、供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)； （六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全； （七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度二、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)二、實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù) 第十二條實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)，主要依據(jù)下列文件： （一）物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同； （二）臨時(shí)管理規(guī)約； （三）前期物業(yè)服務(wù)合同； （四）物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； （五）建設(shè)單位移交的圖紙資料； （六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心

10、的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度三、物業(yè)承接查驗(yàn)的程序三、物業(yè)承接查驗(yàn)的程序 第十三條物業(yè)承接查驗(yàn)按照下列程序進(jìn)行： （一）確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案； （二）移交有關(guān)圖紙資料； （三）查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備； （四）解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題； （五）確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果； （六）簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議； （七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度四、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料四、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料

11、 第十四條現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料； （二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件； （四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件； （五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第三部分第三部分 物業(yè)承接查驗(yàn)制度物業(yè)承接查驗(yàn)制度五、建設(shè)工程質(zhì)量保修年限五、建設(shè)工程質(zhì)量保修年限 建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第四十條在正常使用條件下，建設(shè)工

12、程的最低保修期限為：（一）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義一、住宅專項(xiàng)維修資金的定義 住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅

13、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度二、住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則二、住宅專項(xiàng)維修資金的管理原則 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩⑺袡?quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主

14、按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第八十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金。物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。首期歸集

15、的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額三、住宅專項(xiàng)維修資金的交存金額 日常收取的專項(xiàng)維修資金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收（注：房屋保修期內(nèi)不得征收）：多層住宅（不帶電梯）每月每平方米建筑面積0.15元，高層商住樓住宅樓（含帶電梯的多層住宅）每月每平方米建筑面積0.25元。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始

16、終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度四、住宅專項(xiàng)維修資金的管理四、住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （一）業(yè)主大會(huì)成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （二）業(yè)主大會(huì)成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序（一）劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議。2.召開(kāi)業(yè)主大會(huì)通過(guò)使用建議。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)

17、或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支。5.直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。6.專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序（二）劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。2.業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案。3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)

18、材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金。5.業(yè)主委員會(huì)審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案。6.業(yè)主委員會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知。7.專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。 專業(yè)的團(tuán)隊(duì)專業(yè)的團(tuán)隊(duì) 專心的服務(wù)專心的服務(wù) 始終專注于客戶的滿意始終專注于客戶的滿意第四部分第四部分 住宅專項(xiàng)維修資金制度住宅專項(xiàng)維修資金制度五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序五、住宅專項(xiàng)維修資金的使用程序（三）住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序1.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支。2.住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支