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1、 淺析越秀地產(chǎn)融資模式作者:彭超作者單位: 中山大學(xué)嶺南學(xué)院 廣東廣州市摘 要:融資在目前房地產(chǎn)市場競爭激烈的環(huán)境下已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展、持續(xù)增長、提升效益的重要支撐。越秀地產(chǎn)是一家綜合實力較強的房地產(chǎn)綜合開發(fā)運營管理企業(yè),于1992年在香港聯(lián)合交易所上市,市場化程度較高。依托其控股股東廣州越秀集團有限公司強大的實力和金融產(chǎn)業(yè)資源,以及自身境內(nèi)外的融資渠道和旗下越秀房地產(chǎn)投資信托基金的成功運作,采取了較為廣泛的房地產(chǎn)融資模式,值得學(xué)習(xí)借鑒。關(guān)鍵詞:越秀地產(chǎn) 房地產(chǎn) 融資 房地產(chǎn)投資基金 一、越秀地產(chǎn)的發(fā)展情況簡介越秀地產(chǎn)股份有限公司(股份代號:00123.HK,以下簡稱“越秀地產(chǎn)”)是

2、廣州越秀集團有限公司(以下簡稱“越秀集團”)控股的香港上市企業(yè),越秀地產(chǎn)于1992年12月在香港聯(lián)合交易所上市,是當(dāng)時第九家在香港上市的中資紅籌公司。越秀地產(chǎn)的主要股東廣州越秀集團有限公司是隸屬廣州市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會管理的大型國有企業(yè)。越秀地產(chǎn)是集規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、監(jiān)理咨詢、中介服務(wù)、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)于一體,住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)運營并重的綜合性房地產(chǎn)發(fā)展商。2015年越秀地產(chǎn)總資產(chǎn)1120億元,營業(yè)收入221億元,全年完成合同銷售金額248億元,是一家綜合實力較強的房地產(chǎn)綜合開發(fā)運營管理企業(yè)。截止年底,越秀地產(chǎn)的公司架構(gòu)如下圖所示:二、開展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主要優(yōu)勢(一)控股股

3、東強大的實力和金融產(chǎn)業(yè)資源越秀集團1985年在香港成立。歷經(jīng)30多年的發(fā)展,特別是近年來的調(diào)整優(yōu)化,越秀集團逐步確立了以房地產(chǎn)、金融、交通基建等三大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)的“3+X”產(chǎn)業(yè)體系。截至2015年底,越秀集團注冊資本金約113億元人民幣,總資產(chǎn)約3421億元,營業(yè)總收入約338億元,是廣州市資產(chǎn)規(guī)模最大、總體經(jīng)濟效益位居前列的國有企業(yè)集團,公司的各項業(yè)務(wù)發(fā)展也得到了廣州市政府的大力支持。越秀集團旗下控有越秀地產(chǎn)(00123.HK)、越秀交通基建有限公司(01052.HK)、越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK)和創(chuàng)興銀行(01111.HK)等四家香港上市公司(基金),是一家市場化和

4、資本化程度較高的集團公司。2016年,上市公司廣州友誼成功收購廣州越秀金融控股集團有限公司100%股權(quán),名稱正式變更為“廣州越秀金融控股集團股份有限公司”,成為國內(nèi)首個地方金控上市平臺。 截止目前,越秀集團已經(jīng)發(fā)展了銀行、證券、產(chǎn)業(yè)基金、融資租賃、擔(dān)保、小額貸款等金融業(yè)務(wù),初步形成了以銀行+證券為核心的綜合金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。越秀集團強大的實力、金融產(chǎn)業(yè)資源為越秀地產(chǎn)融資模式的多樣化和創(chuàng)新提供了支撐。(二)香港上市公司的發(fā)展架構(gòu) 越秀地產(chǎn)早在1992年12月便在香港聯(lián)合交易所上市,香港上市為企業(yè)的發(fā)展奠定了良好的發(fā)展基礎(chǔ),上市公司的發(fā)展架構(gòu)具有以下優(yōu)勢:首先,可以通過公開發(fā)行股票進行融資擴大經(jīng)營

5、,引入股本資金,降低企業(yè)的融資成本和負債率;其次,香港的資本市場較內(nèi)地成熟,與國際資本市場結(jié)合更緊密,有利于越秀地產(chǎn)充分利用境外低成本資金發(fā)展國內(nèi)業(yè)務(wù),實現(xiàn)境內(nèi)外的資本聯(lián)動;第三,香港上市有助于越秀地產(chǎn)提升公司的國際知名度和企業(yè)品牌形象的塑造,越秀地產(chǎn)是摩根士丹利資本國際中國指數(shù)成分股,越秀地產(chǎn)旗下越秀房托則入選了標(biāo)普全球房托基金指數(shù)、彭博亞洲房托基金指數(shù)股和湯森路透、全球地產(chǎn)研究院、亞太房地產(chǎn)協(xié)會聯(lián)合指數(shù)。第四,越秀地產(chǎn)通過在香港上市有利于規(guī)范企業(yè)的管理和制度,釋放企業(yè)企業(yè)活力和創(chuàng)新,避免了早期國有企業(yè)行政化色彩濃厚和體制僵化的約束。三、融資模式(一)供股供股即公司發(fā)行新股票讓現(xiàn)有股東按持股

6、比例認購,籌集資金增加公司股本。2014年月,越秀地產(chǎn)以供股方式,按合資格股東每持有100股現(xiàn)有股份獲配發(fā)33股供股股份的基準(zhǔn),以每股股份1.25港元的認購價,發(fā)行約31億股股份,獲得4.19倍的超額認購,籌集了約38億元港幣。本次供股主要用于改善越秀地產(chǎn)的財務(wù)狀況,增加營運資金以及為未來擴張發(fā)展提供資金。(二)銀行貸款和發(fā)行債券銀行貸款是指企業(yè)向銀行或其他非銀行金融機構(gòu)借入的、需要還本付息的款項。發(fā)行債券是指企業(yè)直接向投資者發(fā)行承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和債券融資的規(guī)模如下表所示:年份以人民幣結(jié)算(單位:人民幣億元)以美元結(jié)算(單位:人民

7、幣億元)以港幣結(jié)算(單位:人民幣億元)合計(單位:人民幣億元)2013103.55 61.52 73.58 238.65 2014137.88 60.31 122.40 320.59 2015177.75 70.65 133.24 381.64 數(shù)據(jù)來源:越秀地產(chǎn)年報截止到2015年底,越秀地產(chǎn)以人民幣計價的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的47%,以美元和港幣計價的銀行貸款和債券占公司總的借款金額的53%,總體貸款和債券的規(guī)模呈現(xiàn)逐年上升。近三年越秀地產(chǎn)銀行貸款和發(fā)行債券占總借款的比重以及當(dāng)年的利息支出和實際借貸平均年利率如下表所示:年份銀行貸款比例發(fā)行債券比例利息支出(單位:人民幣億元)實

8、際借貸平均年利率201379%21%15.20 5.59%201478%22%15.33 5.07%201581%19%18.61 4.95%數(shù)據(jù)來源:越秀地產(chǎn)年報越秀地產(chǎn)近三年銀行貸款與發(fā)行債券的比重保持在8:2左右,隨著融資規(guī)模的擴大,越秀地產(chǎn)每年的利息支出呈現(xiàn)增長的趨勢,同時由于境內(nèi)借款的利率下調(diào),公司實際借貸平均年利率逐年下降。(三)預(yù)收房款 預(yù)收房款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人,收到買受人支付的定金或者房價款。預(yù)收房款在項目竣工前,可用于該項目的投資建設(shè),是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的融資渠道。越秀地產(chǎn)近三年的房地產(chǎn)銷售額和預(yù)收房款情況如下表所示:2013年2014

9、年2015年單位:人民幣億元單位:人民幣億元單位:人民幣億元合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額合同銷售金額年報中預(yù)收房款金額146113220120249139數(shù)據(jù)來源:越秀地產(chǎn)年報 隨著近三年越秀地產(chǎn)合同銷售金額的不斷增加,預(yù)收房款也不斷加大,保障了項目的開發(fā)。(四)房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)是房地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資,直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程。越秀房地產(chǎn)信托投資基金(越秀房產(chǎn)基金)于2005年12月在香港聯(lián)合交易所有限公司上市,為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)

10、投資信托基金。越秀房產(chǎn)基金主要投資于公樓、零售、酒店、服務(wù)式公寓及其他商業(yè)用途的物業(yè)。越秀房產(chǎn)基金近三年主要業(yè)績指標(biāo)如下所示:2013年2014年2015年總資產(chǎn)(人民幣億元)245.50 253.63 293.35 產(chǎn)權(quán)面積(萬平方米)68.1068.1074.31物業(yè)出租率92.59%95.13%97.30%經(jīng)營收入(人民幣億元)13.71 15.71 17.10 可分派資金(人民幣億元)5.99 6.63 7.04 物業(yè)組合白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會、國金中心白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、越秀新都會、國金中心白馬大廈、財富廣場、城建大廈、維多利廣場、

11、越秀新都會、國金中心、宏嘉大廈數(shù)據(jù)來源:越秀地產(chǎn)年報 房地產(chǎn)信托投資基金是一種創(chuàng)新的融資方式,在2012年越秀地產(chǎn)將旗下位于廣州中央商務(wù)區(qū)珠江新城的商業(yè)綜合體廣州國際金融中心(以下簡稱“國金中心”)作價134.40億元人民幣注入越秀房托基金,通過該筆交易大大改善了越秀地產(chǎn)的財務(wù)狀況。截止到2015年底,越秀地產(chǎn)持有越秀房產(chǎn)基金37.1%的基金份額, 越秀地產(chǎn)通過將自己開發(fā)建設(shè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目從地產(chǎn)注入越秀房產(chǎn)基金,一方面可以實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的持續(xù)和高水平管理,另一方面將已經(jīng)在地產(chǎn)平臺上證劵化的商業(yè)地產(chǎn)項目再次證券化,從而借助資本市場,大大加速商業(yè)項目的開發(fā)速度和資金的流轉(zhuǎn)速度。(五)房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)

12、基金是從事房地產(chǎn)的收購、開發(fā)、管理、經(jīng)營和營銷獲取收入的集合投資制度,房地產(chǎn)基金的發(fā)起人(主要是融資方)通過基金架構(gòu)和交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計,通常給予投資人固定收益的承諾。越秀地產(chǎn)在2013年開始,嘗試與母公司越秀集團相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)基金合作拿地,在2013-2014年通過與房地產(chǎn)基金合作拿地的項目信息如下所示:序號拿地時間地塊位置土地價格(單位:人民幣億元)越秀地產(chǎn)附屬公司持有項目公司的股比房地產(chǎn)基金持有項目公司的股比基金要求的年回報率(除稅前)一2013.06 浙江省杭州市江干區(qū)三堡5.84 20%80%11%二2013.07 廣東省佛山市禪城區(qū)同濟路17.72 20%80%11%三2013.09

13、湖北省武漢市江漢區(qū)精武路90.10 8%92%12%四2013.10 廣東省廣州市蘿崗區(qū)云埔工業(yè)區(qū)43.50 10%90%12%五2014.01浙江省杭州市余杭區(qū)10.0110%90%12%數(shù)據(jù)來源:越秀地產(chǎn)年報 通過與房地產(chǎn)基金的合作,越秀地產(chǎn)通過“小股操盤”共撬動約167億元拿地資金,并承諾在認購期權(quán)到期后回購股份。越秀地產(chǎn)通過房地產(chǎn)基金合作拿地,一方面可以將項目融資杠桿放大,另一方面可以降低公司表內(nèi)的資產(chǎn)負債率,在項目達到預(yù)售條件前回購股份,優(yōu)化財務(wù)報表。存在優(yōu)點的同時,通過房地產(chǎn)基金融資也會構(gòu)成公司項目實際的融資成本提高,融資成本遠高于同期越秀地產(chǎn)通過銀行和發(fā)行債券的融資成本5.07%

14、至5.59%,可能會降低越秀地產(chǎn)相關(guān)項目的銷售利潤率。(六)融資租賃融資租賃是集融資與融物于一體的新型融資工具,指實質(zhì)上指通過轉(zhuǎn)移與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃來進行資金的融通。2015年9月,越秀地產(chǎn)全資附屬企業(yè)與越秀集團關(guān)聯(lián)的廣州越秀融資租賃有限公司簽訂融資租賃合同,以附屬企業(yè)持有的機電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防火門系統(tǒng)、冷氣系統(tǒng)等賬面價值約5億元的設(shè)備作為租賃資產(chǎn),租賃期限36個月,交易的年度租息率6.19%,租賃期間應(yīng)付的租賃利息和交易費用合計約1.07億元。通過融資租賃業(yè)務(wù)融資,有助于越秀地產(chǎn)改善融資結(jié)構(gòu),擴大融資渠道。四、總結(jié)越秀地產(chǎn)依托于母公司越秀集團的金融產(chǎn)業(yè)資源和香港上市公司的平臺,擅長利用境內(nèi)外的融資平臺,多種金融工具進行融資,撬動財務(wù)杠桿。房地產(chǎn)融資活動的深度和廣度,直接制約著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度及供應(yīng),較強的融資能力有助于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大和效益增加。越秀地產(chǎn)的多渠道、多層次的融資模式值

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