2020年新編房地產(chǎn)估價師理論與方法習題練習(7月版)名師資料

1、2012 年房地產(chǎn)估價師理論與方法習題練習（7 月版）一、判斷題1.決定某一房地產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。 ()2.總的來講，房地產(chǎn)的價格與其需求正相關，與其供給負相關。 ()3.稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 ()4.價格實質上是市場經(jīng)濟(或商品經(jīng)濟)這種特定的經(jīng)濟制度下對有用且稀缺的物品的一種分配方式。 ()5.在市場經(jīng)濟中，價格是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。 ()6.同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的

2、評估價值也應近似。(×)解析：同一宗房地產(chǎn)在不同估價目的下所得的評估價值可能會有很大差別。7.低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。()解析：低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。8.在影響房地產(chǎn)價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產(chǎn)價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產(chǎn)價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。()解析：不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或直降低房地產(chǎn)價格;有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價

3、格，但在另一狀況下卻隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格。9.一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。(×)解析：一般而言，房地產(chǎn)價格與利率負相關，利率上升時房地產(chǎn)價格會下降，利率下降時房地產(chǎn)價格上升。10.在使用交通時間距離時.應采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應的交通工具和出行時段來測量。 ()二、選擇題1.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括()。A.大氣環(huán)境B.聲覺環(huán)境C.衛(wèi)生環(huán)境D.治安環(huán)境答案：D解析：影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素包括：大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、視覺環(huán)境、水文環(huán)境。2.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于

4、()。(2005 年試題)A.社會因素B.環(huán)境因素C.人口因素D.行政因素答案：A解析：影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治治安狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是()。(2006年試題)A.房地產(chǎn)投機B.物價變動C.財政收支狀況D.居民收入水平答案：A解析：房地產(chǎn)投機屬于社會因素。4.下列屬于土地使用管制的事項有()。A.建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施C.某宗土地使用權中，要求容積率為 2.0D.甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路E.

5、某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)答案：ACE5.下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有()。(2005 年試題)A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反， 則導致房地產(chǎn)價格下降答案：ACE解析：不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的;不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程

6、度是不盡相同的;不同 影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關系是不盡相同的;有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關，有些與時間無關。某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可 以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化。11.影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素，主要有(ABCD)。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況B.居民收入水平C.物價D.利率E.人口狀況12.GDP 由(BCDE)部分構成。A.商品B.消費C.投資D.政府購買E.凈出口13.影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有(ABCD)。A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.城市化#%D.房地產(chǎn)投機E.環(huán)境14.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中.屬于國際因素的是(A

7、CDE)。A.世界經(jīng)濟狀況B.政治安定狀況C.政治對立狀況D.軍事沖突狀況E.國際競爭狀況15.下列關于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有(ACE)。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關C.理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關D.房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化E.匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導致房地產(chǎn)價格上漲;相反，則導致房地產(chǎn)價格下降。21.位置包括房地產(chǎn)所處的(ACDE)。A.方位B.地形C.樓層D.距離E.朝向22.影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素

8、，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有(ACDE)等。A.大氣環(huán)境B.治安環(huán)境C.聲覺環(huán)境D.水文環(huán)境E.衛(wèi)生環(huán)境23.一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設成本，從而會推動房地產(chǎn)價格(C);相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格(C)。A.下降，下降B.下降，上升C. 上升，下降D.上升，上升24.對于(A)房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。A.收益性B.具有潛在開發(fā)能力C.再開發(fā)D.公益性25.下列情況中會導致房地產(chǎn)價格上升的是(B)。A.上調

9、貸款利率B.收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收D.增加土地供應26.某夫妻共有一套成本價購買的房改房，現(xiàn)因離婚進行財產(chǎn)分割的需要而委托房地產(chǎn)估價機構評估該套房改房的價格，則較合理的估價結果是()。(2007 年試題)A.現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格扣除受讓方應繳納的土地使用權出讓金B(yǎng).現(xiàn)時該房改房上市交易的正常價格C.現(xiàn)時該房屋的房改成本價D.當時該房屋的房改成本價答案：B27.房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在()的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立答案：D解

10、析：房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在中立的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。28.回顧性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關系是()。(2005 年試題)A.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在B.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在C.估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去D.估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去答案：C解析：回顧性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點(過去)時的狀況。29.城市房屋拆遷補償估價中，實行房產(chǎn)權調換且所調換房屋為期房的，為結清產(chǎn)權調換的差價而對該期房

11、價進行估價，則()。(2004年試題)A.估價時點為未來，估價對象為未來狀況B.估價時點與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況D.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為過去狀況答案：C解析：根據(jù)估價時點原則。30.如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以()進行估價。(2003 年試題)A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉換用途前提D.重新利用前提答案：A解析：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。31.運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估

12、價中的()。A.合法原則 B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則答案：C解析：替代原則要求房地產(chǎn)估價結果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。32.某估價機構于 2003 年 6 月 10 日至 20 日為某房地產(chǎn)抵債進行了評估，估價時點為 2003 年 6 月 15 日。因估價結果有爭議，2003 年 8月 15 日進行復估，則復估的估價時點為()。(2003 年試題)A.200

13、3 年 6 月 15 日B.2003 年 8 月 15 日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日答案：A解析：要以原估價時點時的狀況為準，才能檢驗原估價結果是否合理。33.當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應以()進行估價。(2002 年試題)A.保持現(xiàn)狀前提B.裝修改造前提C.轉換用途前提D.重新利用前提答案：D解析：這道題大家一定要審清題，當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值“小于”新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用

14、及建造新建筑物的費用之后的余額時，2003 年試題同樣有類似的題目，但 2003 年題干中是“大于”，一字之差題意相反。如果當現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值小于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造 新建筑物的費用之后的余額應考慮重新利用。34.某城市市區(qū)內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按()進行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地答案：D解析：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。35.房地產(chǎn)估價的合法原則是針對()來講的

15、。(2001 年試題)A.估價機構B.估價人員C.估價對象D.估價方法答案：C解析：合法原則主要是針對估價對象的36.城市房屋拆遷估價中，房地產(chǎn)估價師對被拆遷房屋面積的界定可來自于()。(2007年試題)A.被拆遷房屋的權屬證書記載的面積B.拆遷人提供的被拆遷房屋的面積C.拆遷人與被拆遷入對被拆遷房屋面積的協(xié)商結果D.具有房產(chǎn)測繪資格的機構對被拆遷房屋面積的測量結果E.房地產(chǎn)管理部門權屬檔案記載的被拆遷房屋的面積答案：ACDE37.根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有()。(2005年試題)A.土地所有權B.國有工業(yè)

16、用地土地使用權C.宅基地土地使用權D.大型游樂場E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房答案：AC解析：根據(jù)我國擔保法的有關規(guī)定。這里有一點大家需注意：鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。38.估價中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度答案：ACE解析：最高最佳原則具體包括 3 個方面：最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。39.在房屋征收估價中，被征收房屋的房地產(chǎn)市場價格與被征收房屋的(ABE)直接相關。A.性質B.用途C.所有權人D.使用權人E.面積40.最高最佳使用原則必須同時符合(ABCE)標準。A.法律上許可B.技術上可能C.經(jīng)濟上可行D.

17、經(jīng)濟上必須盈利E.價值最大化41.估價中的最高最佳使用具體包括(ACE)等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度42.利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(AC)。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道43.以下(BCD)有助于把握最高最佳使用原則。A.替代原理B.收益遞增遞減原理C.均衡原理D.適合原理E.經(jīng)濟人原理44.在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括(BC)。A.劃撥土地應補交的出讓金B(yǎng).已抵押擔保的債權數(shù)額C.發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價

18、款D.強制執(zhí)行費用E.估價費用45.對于(A)房地產(chǎn)來說，物業(yè)稅會減少房地產(chǎn)的凈收益，從而會直接導致房地產(chǎn)價格降低。相反，減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導致房地產(chǎn)價格上升。A.收益性B.具有潛在開發(fā)能力C.再開發(fā)D.公益性46.建筑物的實物因素中的采光和()尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。A.保溫B.隔聲C.日照D.隔熱47.()是對房地產(chǎn)所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產(chǎn)價格有一定的影響。A.相鄰關系B.使用管制C.市政府監(jiān)督D.其他管制48.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經(jīng)過工商登記、依法納稅、在()以上的，可以根據(jù)實際用途予以拆遷估價。A.半年B.一年C.兩年D.三年49.在評

19、估期房價格時，()。A.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)B.估價對象狀況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為未來某時點的狀態(tài)c.估價對象狀況及房地產(chǎn)市場情況均為估價時點(未來)的狀態(tài)D.估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場情況為估價時點(現(xiàn)在)的狀態(tài)50.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為 1200m2，現(xiàn)空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是()。A.建筑面積 1800m2，兩年前出租，年租金 35 萬元，位于同一工業(yè)區(qū)B.建筑面積 1100m2，近期出租，年租金 150 元/m2，位于 20km 外C.建筑面積 10000m2，近期出租，年租金 180 萬元，位于同一工業(yè)區(qū)D.建筑面積 1000m2，近期出租，年租金 20 萬元