司法鑒定中房地產(chǎn)評價存在的問題及對策

1、精選司法鑒定中房地產(chǎn)評估存在的問題及對策臨汾信譽(yù)房地產(chǎn)估價有限公司王勇摘要:隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟案件的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，司法鑒定評估由于其獨(dú)具的“公正性、嚴(yán)肅性、復(fù)雜性、精確性”區(qū)別于其他評估業(yè)務(wù)。由于司法鑒定評估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評估中的諸多問題。本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評估工作流程對司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對問題采取相應(yīng)的解決對策。關(guān)鍵詞:司法鑒定房地產(chǎn)評估問題對策隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，作為我們房地產(chǎn)評估、土地評估的中介機(jī)構(gòu)，非常重視這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。由于司法鑒定評

2、估往往直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的切身利益，從而產(chǎn)生了房地產(chǎn)評估中的諸多問題本文從工作實(shí)踐出發(fā)，按評估工作流程對司法鑒定進(jìn)行了探討，從而分析針對問題采取相應(yīng)的解決對策。一、司法鑒定評估的定義所謂司法鑒定評估就是房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)依法接受人民法院的委托，運(yùn)用專業(yè)的估價知識和方法，依照法定的程序，對與司法案件有關(guān)的涉訟標(biāo)的房地產(chǎn)價值進(jìn)行專業(yè)判斷的一種活動。我國的司法鑒定評估業(yè)務(wù)不過短短幾年的歷史。隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越可編輯精選多，由于法律制度完善、權(quán)利意識增強(qiáng)以及房地產(chǎn)市場發(fā)展等外部環(huán)境因素的共同影響，房地產(chǎn)評估鑒定已逐漸成為司法環(huán)節(jié)中一項(xiàng)不可或缺的技術(shù)

3、工作。二、司法鑒定評估的特點(diǎn)：司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值的活動。這些特殊的因素決定了司法鑒定評估區(qū)別于其他評估的特點(diǎn)，總結(jié)如下：1 .目的的“公正性”與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估的保護(hù)性、抵押貸款評估的謹(jǐn)慎性不同，司法鑒定評估當(dāng)事人雙方具有平等的法律地位，其根本目的是為了當(dāng)事人的合法

4、權(quán)益，體現(xiàn)司法公正原則，為人民法院妥善處理經(jīng)濟(jì)糾紛提供參考。2 .行為的“嚴(yán)肅性”司法鑒定評估報(bào)告一經(jīng)當(dāng)事人認(rèn)可及人民法院確認(rèn)，就具有法律效力，并將作為司法審判和執(zhí)行的重要依據(jù)，直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益。司法鑒定評估工作必須建立在對估價目的和估價對象的充分了解上展開，嚴(yán)肅的對待每一個評估環(huán)節(jié)?？删庉嬀x3 .過程的“復(fù)雜性”司法鑒定評估過程的復(fù)雜性源自于案件本身和估價對象兩個方面。司法行為的特點(diǎn)決定了估價師在估價目的確定、現(xiàn)場勘察、權(quán)屬資料取得、評估解釋等過程中必然會受到各種復(fù)雜關(guān)系的影響和限制；另一方面，司法鑒定的估價對象往往存在權(quán)屬不清、面積不明等復(fù)雜情況，這都給司法鑒定評估工作帶來了

5、挑戰(zhàn)。4 .結(jié)果的“精確性”司法鑒定評估所具有的法律效力使得估價結(jié)果直接關(guān)系到當(dāng)事雙方的切身利益，許多估價結(jié)果不可避免的要接受當(dāng)事各方對其精確性的嚴(yán)格審查。這和我們估價行業(yè)以往常常強(qiáng)調(diào)的“估價結(jié)果允許有±10%的誤差”有著明顯的矛盾。三、司法鑒定房地產(chǎn)評估中存在的問題1、首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估

6、價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師除遵循房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。可編輯精選實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。2、由其特殊性決定房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難

7、以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。比如當(dāng)法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時間內(nèi)完成評估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認(rèn)真對待，嚴(yán)格按照估價程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應(yīng)及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并保證現(xiàn)場勘查人員與評估報(bào)告的簽字估價師一致。3、關(guān)于評估報(bào)告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評估公司出具的估價報(bào)告應(yīng)語言清晰明確，沒有

8、錯別字；評估依據(jù)充分,提供對委托方有價值的參考信息；價格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價格水平客觀合理；報(bào)告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報(bào)告中注明的提交報(bào)告時間應(yīng)與實(shí)際交付報(bào)告時間一致。4、關(guān)于增值服務(wù)的問題。按照評估規(guī)程，一個評估目的出具一可編輯精選份估價報(bào)告，相應(yīng)的出具一個評估價格。司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過戶，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價值外，還需要了解房地產(chǎn)過戶所涉及的稅費(fèi)種類、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對于拍賣后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評估目的及房地產(chǎn)

9、擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評估費(fèi)用。5、評估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來不便。如果法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評估公司來做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。6、時限短。正常資產(chǎn)評估有充裕的時間調(diào)查取證，而司法鑒定評估在時間上受限制，這就為評估造成不便。7、取證難度

10、大。正常資產(chǎn)評估由企業(yè)配合收集資料，有的企業(yè)甚至成立專門的配合評估班子，這就大大的減少了取證難度。而司法鑒定評估就不一樣了，被告方不配合，甚至銷毀資料；司法評估是追索性評估，現(xiàn)在評估前兩年的資產(chǎn)，這就需要花費(fèi)大量的時間調(diào)查當(dāng)時的物價，當(dāng)時的資產(chǎn)狀況，因此更需慎重的取證?？删庉嬀x8、估價報(bào)告有效期的問題，目前房地產(chǎn)市場價格波動較大，評估公司出具的房地產(chǎn)估價報(bào)告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結(jié)但評估報(bào)告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作特點(diǎn)，雙方協(xié)商解決好這個問題。四、司法鑒定房地產(chǎn)評估中的問題解決對策1 .明確估價目的和范圍在

11、做鑒定報(bào)告時，應(yīng)要求委托方說清鑒定目的，并說清鑒定范圍，提醒委托方簽定范圍要合情、合理、合法，明確委托方要求鑒定的是標(biāo)的物的直接損失、間接損失或兩者兼有，在此有三點(diǎn)應(yīng)注意：(a)要注意直接損失、間接損失范圍的確定，一定要由委托方確定，中介機(jī)構(gòu)無建議權(quán)。(b)如果委托方提出一些不合理的評估范圍，應(yīng)有權(quán)說明情況，認(rèn)真對待，因?yàn)樘岢霾缓侠淼脑u估范圍有可能把責(zé)任推到鑒定人身上，鑒定人無必要承擔(dān)。(c)一旦確定了鑒定范圍；就要嚴(yán)格把鑒定約定在范圍內(nèi)，不可隨意超越。2 .合理的價值定義價值定義的準(zhǔn)確與否直接影響到估價結(jié)論的可靠性。與其他評估業(yè)務(wù)價值定義的相對確定性不同，鑒定評估的價值定義往往依估價目的和估

12、價對象的不同，存在較大的差異，對控制估價機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。舉例來說，拍賣目的情況下往往評估的是其合法轉(zhuǎn)讓條件可編輯精選下的市場交易價值；但對于很多分家析產(chǎn)目的下的鑒定評估，估價對象往往權(quán)屬資料不齊或受限制(例如宅基地)，這就需要估價師與法官根據(jù)估價目的，堅(jiān)持客觀、公正、合情、合理的原則，本著解決矛盾糾紛、維護(hù)正當(dāng)權(quán)益的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r值定義。合理的價值定義需要估價師在遵循估價基本理論的基礎(chǔ)上，與估價的根本目的相結(jié)合，避免不假思索的“市場價值”，深刻地理解“市場價值”僅僅是價值的一種形式，從根本上去規(guī)避司法鑒定評估的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。3 .謹(jǐn)慎的假設(shè)和限制條件估價師應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待假設(shè)和限制條件

13、。司法鑒定評估結(jié)果必須同價值定義嚴(yán)格對應(yīng)，才能真正實(shí)現(xiàn)估價目的。原則上，估價報(bào)告中的每一項(xiàng)假設(shè)和限制條件都應(yīng)得到法院的事先認(rèn)同，由法官協(xié)助判斷假設(shè)和限制條件的合理性及是否會對審判和執(zhí)行產(chǎn)生影響。除法院允許外，司法鑒定評估報(bào)告中應(yīng)避免出現(xiàn)對權(quán)屬、面積、使用標(biāo)準(zhǔn)等重要因素的假設(shè)，防止估價報(bào)告失去期望的使用價值。4 .科學(xué)的估價方法司法鑒定評估應(yīng)當(dāng)緊緊圍繞價值定義，優(yōu)先選用市場比較法進(jìn)行估價。而在市場比較法使用過程中，必須注重選擇與估價對象具有較強(qiáng)可比性的實(shí)例，科學(xué)地設(shè)定價值定義條件下的各個比較因素，使得估價結(jié)果不偏離價值定義的內(nèi)涵。5.嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募夹g(shù)路線(1)現(xiàn)場踏勘可編輯精選估價師在進(jìn)行現(xiàn)場踏勘時應(yīng)

14、當(dāng)有法官陪同，雙方當(dāng)事人或其委托律師共同到場。現(xiàn)場踏勘過程中，估價師應(yīng)公開收集各種權(quán)屬資料，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。估價師必須拍攝估價對象及其環(huán)境照片，并與踏勘基本數(shù)據(jù)填寫現(xiàn)場踏勘登記表，注明踏勘日期和踏勘人員，并要求法官和雙方當(dāng)事人簽字確認(rèn)其真實(shí)性、完整性。(2)基礎(chǔ)資料校核對于取得的估價對象權(quán)屬等基礎(chǔ)資料，估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道進(jìn)行校核。對于存在權(quán)屬不清、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不明的，估價師應(yīng)當(dāng)與法官溝通，共同協(xié)商解決方案，不得擅自做出假設(shè)。(3)市場數(shù)據(jù)調(diào)研估價師應(yīng)當(dāng)通過公開渠道調(diào)查各種司法鑒定評估過程所需的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并做好底稿的存檔工作，對于一些電話咨詢、專家咨詢等數(shù)據(jù)應(yīng)做好

15、書面記錄，以備查閱。做市場調(diào)查還應(yīng)考慮以下幾點(diǎn)：(a)自己有無能力承接業(yè)務(wù)，鑒定機(jī)構(gòu)的規(guī)模與委托鑒定的標(biāo)的物是否協(xié)調(diào)。(b)鑒定機(jī)構(gòu)有無該方面的資格，否則將會面臨反被告。(c)鑒定人有無該方面的專長，這就要求或放棄業(yè)務(wù)；或組成專家組進(jìn)行鑒定。(d)有無最基本的資料來源，在鑒定業(yè)務(wù)中，資料來源是成功鑒定的前提，也是鑒定自我保護(hù)的重要依據(jù)，對于如無特別關(guān)鍵的資料，應(yīng)主動放棄，無義務(wù)編造，由法院來解決。可編輯精選(e)有無影響自己執(zhí)業(yè)的強(qiáng)大的外界干預(yù)，因外界干預(yù)是不可避免的，執(zhí)業(yè)中會遇到來自各方面的壓力，有些壓力是不好克服的。在鑒定中，有的委托人先定價，或不讓看標(biāo)的物，這就要引起高度重視，應(yīng)做到心中

16、有數(shù)，基本資料能否收集到，如出入大；最好不要接受。屬暗箱操作的，決不能接受?？傊瑧?yīng)按有關(guān)規(guī)定堅(jiān)持原則，保護(hù)各方利益；維護(hù)社會安定。(f)接受委托應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)是否清晰，產(chǎn)權(quán)不清晰的，應(yīng)由政府有關(guān)部門作出決定，千萬不要做產(chǎn)權(quán)界定，因其應(yīng)為政府有關(guān)部門做的，如無產(chǎn)權(quán)證明，最好不要出鑒定報(bào)告。放棄產(chǎn)權(quán)界定的風(fēng)險(xiǎn)的方法：索要有關(guān)權(quán)威部門證明文件、證書，或臨時性文件。第一不管產(chǎn)權(quán)定性，在評估報(bào)告中明確揭示，提請報(bào)告使用人或有關(guān)部門注意。第二取得法院、原告、被告三方的認(rèn)可，由法院牽頭并簽字、蓋章。(4)估價計(jì)算司法鑒定中的每個估價計(jì)算過程和數(shù)據(jù)來源，必須嚴(yán)格遵循估價規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到有理有據(jù)，避

17、免“拍腦門”，確保估價計(jì)算過程的科學(xué)合理，確保估價結(jié)果做到準(zhǔn)確無誤。6、司法鑒定評估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說明司法鑒定評估報(bào)告書的特別事項(xiàng)說明是執(zhí)業(yè)評估師自我保護(hù)的重要措施，在做司法鑒定評估時應(yīng)充分應(yīng)用。在寫特別事項(xiàng)說明應(yīng)考慮：可編輯精選(1)要說明產(chǎn)權(quán)界定的情況。產(chǎn)權(quán)界定是否真實(shí)、證明的來源委托方是否認(rèn)同、各方是否還有異議，要明確說明是誰、誰做的界定，如無，應(yīng)明確本鑒定機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。(2)明確評估報(bào)告使用范圍，應(yīng)說明如超越了評估報(bào)告的使用范圍，后果應(yīng)由委托方負(fù)責(zé)。寫清該報(bào)告僅適用于xx案件的索賠。(3)明確報(bào)告的使用期限，司法鑒定評估的使用期限應(yīng)與委托方在委托單上協(xié)商確定，一旦商定后，必須在特別事項(xiàng)說明中明確揭示。(4)由于司法鑒定評估的特殊性，應(yīng)明確揭示特