合同法轉(zhuǎn)租合同法律規(guī)定

1、合同法轉(zhuǎn)租合同法律規(guī)定轉(zhuǎn)租合同效力如何認定，需要注意四大關(guān)鍵點!承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同?！比绻?jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，承租人可以轉(zhuǎn)租。那么此時存在兩個租賃關(guān)系，出租人與承租人之間的租賃合同關(guān)系，承租人與次承租人之間的租賃關(guān)系，而此時兩個租賃合同都是合法有效的，對此學界和實務(wù)界并無異議。但是未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為中，法律賦予了出租人租賃合同解除權(quán)，以保護其利益。轉(zhuǎn)租合同效力如何認定，需要注意四大關(guān)鍵點：一、符合合同性質(zhì)。根據(jù)合同法規(guī)定

2、，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經(jīng)出租人同意但這并不發(fā)生改變轉(zhuǎn)租合同性質(zhì)的后果，亦屬諾成合同，該轉(zhuǎn)租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉(zhuǎn)租合同為有效合同。只不過該生效的轉(zhuǎn)租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權(quán)而發(fā)生變化。根據(jù)合同法中的的規(guī)定，發(fā)生非法轉(zhuǎn)租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認為出租人不解除合同時，轉(zhuǎn)租關(guān)系依然存在，轉(zhuǎn)租合同當然有效。出租人解除合同時，原生效的轉(zhuǎn)租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發(fā)生終止的法律后果而非轉(zhuǎn)租合同自始無效。二、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護穩(wěn)定的市場秩序。筆

3、者認為非法轉(zhuǎn)租合同本質(zhì)上屬債權(quán)合同，債權(quán)合同成立的效力不應當受第三人約束，因此轉(zhuǎn)租合同雖未經(jīng)出租人同意，亦應為有效合同。三、符合合同功能。法律規(guī)定轉(zhuǎn)租需經(jīng)出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經(jīng)過出租人同意的轉(zhuǎn)租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉(zhuǎn)租行為的發(fā)生并不影響出租人實現(xiàn)收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進行事實上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費資源，對轉(zhuǎn)租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預期收益處于不確定狀態(tài)。若非法轉(zhuǎn)租合同有效，可以均衡各方當事人的利益。四、與合同法第51條關(guān)于無權(quán)處分

4、的規(guī)定并不沖突根據(jù)合同法的規(guī)定未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉(zhuǎn)租合同卻是有效合同，這樣的結(jié)論看似與合同法第51條存在矛盾，其實不然。按照“特別規(guī)定優(yōu)于普通規(guī)定”的原則，應優(yōu)先適用合同法分則的規(guī)定。當然并非所有非法轉(zhuǎn)租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權(quán)處分行為。在無權(quán)處分條件下，對善意相對人給予特別保護，這一點也是現(xiàn)代市場經(jīng)濟對合同法所提出的必然要求?？傊?，降低物流成本可為中小企業(yè)取得第三個利潤源，而降低倉儲成本又是取得第三個利潤源泉的重要源泉之一。在當前從緊貨幣政策下，面對物價上漲、成本上升的不利形勢，

5、中小企業(yè)更應眼睛向內(nèi)，加強內(nèi)部倉儲成本核算與分析，采取倉儲成本控制的有效措施，提高倉儲管理水平。從房屋轉(zhuǎn)租看合同法51條案情介紹：出租人：張某承租人：金某次承租人：蔣某xx年8月張某將其閑置的房屋出租給金某，合同中約定“不經(jīng)甲方（張某）同意，乙方（金某）不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓（提前半個月通知甲方）”。xx年1月，在承租期內(nèi)張某將其承租的房屋轉(zhuǎn)租給了蔣某，并在合同中約定“店鋪轉(zhuǎn)讓給乙方（蔣某）后，甲方（金某）在確保已經(jīng)通知房主并沒有違反原有合同的前提下，乙方同意代替甲方向房主履行原合同所規(guī)定義務(wù)”。在轉(zhuǎn)租合同簽訂后，次承租人進行房屋裝修時，出租人對次承租人的行為進行了阻卻。不同意見：第一種觀點認為承

6、租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同無效。理由：根據(jù)合同法第51條：”無權(quán)處分的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或處分無權(quán)的人訂立合同后取得處分的，該合同有效”。第二種觀點認為承租人與次承租人之間的合同有效。理由:第一、合同法第224條指規(guī)定了“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同”，而并沒有明示轉(zhuǎn)租合同無效。第二、從合同法第228條”因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”來看，合同應當有效，否則承租人如何要求減少租金或者不支付租金。第三、此種情形也不是合同法52條法定無效的情形，合同中約定的“不經(jīng)同意，不的轉(zhuǎn)租”亦不是第52條第5項所規(guī)定的“

7、違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。第四、認為房屋出租合同為諾成合同不一物的交付為合同成立的條件，一經(jīng)合意便生效。案例分析：本案焦點問題在于轉(zhuǎn)租合同有無效力的問題，其中涉及到的概念有處分、效力待定、以及有合同效力所引出的解除、撤銷、根本違約以及違約金等問題。在本案中當是人的訴求為:一、判令被告向原告支付違約金；二、依法解除原被告之間的合同；三、判令被告向原告返還轉(zhuǎn)讓費；四、判令被告向原告支付損失；五、訴訟費由被告承擔。在本案，認為承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同無效，其主要依據(jù)為合同法第51條。因此就需要對51條作一個文義解釋。這就需要對該條的“處分”一詞做出解釋。最廣義的處分，包括事實上的處分與法

8、律上的處分。前者指就物體加以物質(zhì)的變形、改造或毀損的行為，后者除負擔行為（債權(quán)行為，例如懸賞、廣告、買賣、保證）外，尚包括處分行為，例如所有權(quán)之移轉(zhuǎn)、抵押權(quán)之設(shè)定、所有權(quán)之拋棄（物權(quán)行為）、債權(quán)讓與及債務(wù)免除（準物權(quán)行為）。廣義的處分，僅指法律上的處分而言。狹義的處分，系指處分行為而言。所謂處分即為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、權(quán)利的消滅，在權(quán)利上設(shè)定負擔或變更權(quán)利的內(nèi)容，基本上是指狹義的處分。為此，再把握合同法對于租賃的定義，租賃即出租人將物交付承租人使用、收益的行為。與本案中，由于前述張某將其閑置的房屋出租給金某，且合同中約定“不經(jīng)甲方（張某）同意，乙方（金某）不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓（提前半個月通知甲方）&qu

9、ot;。因此是對承租人使用、收益的限制，是對自己所有權(quán)的處分。如果承租人未經(jīng)出租人同意進行轉(zhuǎn)租，便是無權(quán)處分。由于為“無權(quán)處分”且沒有得到處分權(quán)人的追認，本人也沒有得到處分權(quán)，因此，合同為無效合同。因此，以上的訴求便處出現(xiàn)了不合理。理由如下：首先，違約責任的存在須有有效成立的合同為前提。其次，合同的解除，是合同有效成立后，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關(guān)系歸于消滅的行為。合同解除是指在合同有效成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同自始或僅向?qū)硐麥绲男袨?，是一種法律制度。也以有效成立的合同為前提。基于上述，由于合同的無效，因此訴求的設(shè)計便出現(xiàn)了不合理，有了駁回

10、的風險。對于認為承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同有效的觀點主要為上述觀點。若認為合同有效以上的訴求便基本合理，但仍有一些問題，即當出現(xiàn)合法第93條第4項“當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使合同目的不能實現(xiàn)的”的情形時可以解除合同，這是我國合同法對于“根本違約”規(guī)定。所謂根本違約，是指合同一方當事人違反合同的行為，致使該合同的目的不能實現(xiàn)；根本違約的構(gòu)成要件是一般違約的構(gòu)成要件，加上因違約行為導致的合同目的不能實現(xiàn)，其法律效果是當一方根本違約時，另一方當事人可以解除合同并要求對方承擔違約責任。與本案中在解除合同的同時，能否要求違約金？也即違約金以有效成立的合同為前提。篇一：正式的租房合同

11、書1租房合同書出租方（甲方）：號碼承租方（乙方）；號碼：依據(jù)中華人民合同法及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商一致，訂立本合同。第一條；租賃房屋位置、面積甲方將座落于第一層5號，6號，7號門面毛胚房出租乙方使用。第二條租金數(shù)額及付款方式1、租金為每月每間元人民幣（），三間一共年租金為元整（）2、租金按年交付，共分兩期，前三年為一期，后兩年為一期。每期遞增為13%3、乙方交付租金時需提前十日，先交租后使用。第三條租賃期限乙方租用房屋的期限為5年，即自xx年8月1日至2019年8月1日止。租賃期限滿，本合同終止，乙方將承租房屋歸還甲方，若需繼續(xù)租用則需重新簽訂合同

12、。在同等條件下，乙方有優(yōu)先承租權(quán)，如不續(xù)租，在15天內(nèi)乙方無條件搬走自有物品，否則甲方有權(quán)按無主物清場處理。第四條保證金1、為保證甲方的出租資產(chǎn)和合同順利履行，乙方向甲方交納元人民幣（元）押金。2、在合同期內(nèi)，押金不得作為租金使用，在合同期滿后乙方憑甲方開具的押金單據(jù)方可退回，合同期未滿，乙方退租，押金不予退還。第五條甲方的權(quán)利和義務(wù)1、甲方將房屋出租給乙方作餐飲用途使用，乙方按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理房屋用途的經(jīng)營手續(xù)。將出租房屋用于其他用途的，須經(jīng)甲方書面同意，并按有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定辦理改變房屋用途的報批手續(xù)。2、乙方在出租房屋使用過程中，如出租房屋及內(nèi)部的設(shè)施出現(xiàn)或妨礙安全、正常使用的

13、損壞或故障時，應及時通知甲方并采取有效措施：甲方應接到乙方通知后叁日內(nèi)進行維修；乙方無法通知甲方或甲方拒絕不維修的，乙方可經(jīng)物業(yè)管理部門鑒證后代為維修，費用由甲方承擔（從房租中扣除）。3、甲方應保證房屋及其內(nèi)部設(shè)施的安全。符合有關(guān)法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定要求。乙方應正常使用并愛護房屋內(nèi)部的各項設(shè)施，防止不正常損壞。合同終止時，乙方應當按時交回房屋，并保證房屋及內(nèi)部設(shè)施的完好（屬正常損耗的除外），如乙方有破壞，照價賠賞。4、乙方在經(jīng)營過程中如出現(xiàn)被國家行政部門處罰及意外賠償涉及到甲方賠付的乙方要全額賠付，甲方不承擔任何費用。第六條乙方的權(quán)利和義務(wù)1、乙方在承租房內(nèi)不能安裝和使用對周邊居民產(chǎn)生噪音、

14、對環(huán)境造成污染的設(shè)備及機器。2、乙方保證在出租房屋使用過程中的行為符合有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章制度的規(guī)定，不違法經(jīng)營甲方不得干預。乙方按時交租，及水電費。逾期十日以上的甲方有權(quán)停水停電。3、乙方對租用的房屋享有經(jīng)營使用權(quán)，沒有所有權(quán)，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得以任何形式轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓，抵租。甲方如需房產(chǎn)抵押貸款乙方有義務(wù)簽字同意。4、乙方根據(jù)經(jīng)營需求自行購買及安裝消防安全設(shè)備并保證符合國家有關(guān)消防安全規(guī)定，預合同期滿如不再續(xù)租，歸甲方所有乙方不得拆除。5、因乙方使用不當或不合理使用，出租房屋及其內(nèi)部的設(shè)施出現(xiàn)損壞或發(fā)生故障，乙方應負責及時維修或賠償。乙方拒不維修或賠償，可經(jīng)鑒證后，由甲方代為維修，維修

15、費由乙方承擔。第七條本合同有效期內(nèi)，發(fā)生下列情形之一的，本合同自動解除:（一）發(fā)生不可抗力或意外事件，使本合同無法履行;（二）政府決定征用出租房屋所在土地面需拆除出租房屋；（三）合同期滿乙方提前1個月通知甲方解除合同。解除合同時應結(jié)清房租，乙方預交押金有結(jié)余的，應當將余款退還乙方。第八條因下列情形之一，甲方有權(quán)解除本合同，由此造成甲方損失的，乙方應向甲方賠償：（一）未經(jīng)甲方同意及有關(guān)部門批準，乙方擅自改變出租房屋用途的；（二）乙方違反本合同第十條規(guī)定，不承擔維修責任或支付維修費用，致使房屋或設(shè)備嚴重損壞的；（三）未經(jīng)甲方書面同意及有關(guān)部門批準，乙方將出租房屋進行裝修；（四）乙方未按約定交房租，

16、并逾期十日以上的第九條因下列情形之一，乙方有權(quán)解除本合同，由此造成乙方損失的，甲方應向乙賠償：（二）甲方違反本合同第五條規(guī)定，不承擔維修責任或不支付維修費用，致使乙方無法繼續(xù)租用的；第十條本合同終止后，乙方應于終止后伍日內(nèi)遷離出租房屋，并返還甲方。乙方逾期不遷離或不返還承租房屋的，甲方有權(quán)停水停電，并向提出訴訟。第十五條本合同一式貳份，甲方執(zhí)壹份、乙方執(zhí)壹份。第十八條本合同自簽訂之日起生效。甲、乙雙方就本合同未盡事宜，可另行協(xié)商作出補充協(xié)議。甲方（簽章）：_合同法轉(zhuǎn)租合同法律規(guī)定。法定代表人：年月乙方（簽章）：法定代表人：_:年月曰日篇二：租房合同租房合同出租方（以下簡稱甲方）：_合同法轉(zhuǎn)租合

17、同法律規(guī)定。承租方（以下簡稱乙方）：根據(jù)中華人民合同法、中華人民城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲、乙雙方就下列房屋的租賃達成如下協(xié)議：第一條：房屋基本情況甲方房屋（以下簡管該房屋）地址：第二條：租賃期限租賃期限自年月日至年月日止第三條：房屋租金該房屋租金為元整第四條：付款方式：半年一付。第五條：關(guān)于房屋租賃期間的有關(guān)費用在房屋租賃期間，以下費用由乙方支付，并由乙方承租延期付款的違約責任：1、水電費；第六條：租賃期滿租賃期滿后，本合同即終止，屆時乙方須將房屋退還甲方。如乙方要求繼續(xù)租賃，只須提前個月書面向甲方提出，甲方在合同期滿前個月內(nèi)向乙方正式書面答

18、復，如同意繼續(xù)租賃，則續(xù)簽租賃合同。第七條：租賃期間，甲方能保證乙方無打擾生活秩序。甲方（簽章）：年月日：年月乙方（簽章）日篇三：租房合同房屋租賃合同出租方（甲方）：承租方（乙方）：地址：地址：依據(jù)及有關(guān)法律、法律的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：第一條房屋基本情況該房屋坐落于濰坊市區(qū)。該房屋為：樓房室廳衛(wèi)，建筑面積平方米，裝修狀況，該房屋未設(shè)定抵押。第二條房屋用途該房屋用途為：。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意，不得擅自改變房屋的用途。第三條租賃期限（一）房屋租賃期自年月日至年月曰，共計年（二）租賃期滿甲方有權(quán)收回房屋，乙方有意續(xù)租應提前天向甲方提

19、出書面續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。第四條租金（一）租金標準每月元，租金總計元，大寫元。該房屋租金第一年不變，自第二年起，雙方可協(xié)商對租金進行調(diào)整，有關(guān)調(diào)整事宜由雙方另行約定。（二）租金支付時間租金支付方式為甲方直接收取。第五條房屋租賃保證金（一）甲方交付該房屋時，乙方向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為元，大寫元。（二）合同簽定為期年，年內(nèi)若乙方違約房租押金一概不退。（三）租賃期滿或者合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、以及乙方應承擔的違約賠償責任外，剩余部分退還乙方。第六條其他費用租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項費用（水費、電費、電話費、有線電視費、供暖費、燃

20、氣費、物業(yè)費等費用）均由乙方承擔，乙方應保存并向甲方出示相關(guān)繳費憑據(jù)。第七條房屋的交付及房屋附屬設(shè)施的維護（一）甲方于年月日按約定條件交付給乙方。（二）租賃期內(nèi)，乙方應保障房屋及附屬設(shè)施的安全使用，若有損壞乙方負責維修。第八條所有權(quán)變動租賃期內(nèi)甲方轉(zhuǎn)讓該房屋，甲方應提前日內(nèi)通知乙方。第九條合同爭議的解決辦法本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方同意按第種（大寫）方式解決糾紛。（1）（壹）：提交濰坊市仲裁委員會仲裁；（2）（貳）：任何一方均可向房地產(chǎn)所在地_提起訴訟。第十條其他約定事項（一）。（二）。（三）。（四）。（五）。（六）。本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。甲方

21、（簽章）：_:號：乙方（簽章）：_:一號：簽約日期：年月日為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同件，依法保護當事人的合法權(quán)益,根據(jù)中華人民民法通則、中華人民物權(quán)法、中華人民合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。租賃合同相關(guān)司法解釋租賃合同是雙務(wù)有償?shù)暮贤谧赓U合同中，出租人和承租人均享有權(quán)利和承擔義務(wù)，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的使用狀態(tài)。承租人負有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金。承租人租賃的目的是為了使用收益，這就要求租賃物的狀態(tài)必須符合使用的目的，同時，在使用租賃物時必然會有正常的消耗，這就有一個對租賃物的維修問題。對租賃物的維修義務(wù)應當由出租人承擔，這是出

22、租人在租賃合同中的主要義務(wù)第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任妥善保管租賃物也是承租人的主要義務(wù)之一。保管的義務(wù)源自于承租人對租賃物享有的是占有和使用權(quán)，租賃物的所有權(quán)并不是承租人的，是他人的財產(chǎn)在承租人手中，才產(chǎn)生了保管的義務(wù)。承租人在使用完畢后，最終要將租賃物返還給出租人。返還時的租賃物應當符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。何為妥善保管，在國外的法律中叫做“盡善良管理人之注意”，意大利民法典叫做“奉行善良家父般的勤謹注意”。通俗地說，就是要把該租賃物

23、當成自己的財產(chǎn)加以保管。承租人的保管義務(wù)應包括幾個內(nèi)容：1 .按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物如租的是機器設(shè)備，就應將其放置在廠房里，而不應露天擺放。租賃物是電腦的，在使用后關(guān)掉電源開關(guān)等等。2 .按照租賃物的使用狀況進行正常的維護3 .通知和協(xié)助當租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時，應及時通知出租人，并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。有時租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人先墊付，之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務(wù)是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到

24、善良管理人的義務(wù)。承租人如果違反該項義務(wù)，沒有對租賃物妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由于其他允許使用租賃物的人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應承擔責任，因為第三人使用租賃物是經(jīng)承租人許可的。第二百二十二條承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。法條文義解釋：本條是關(guān)于承租人妥善保管租賃物的義務(wù)的規(guī)定。承租人在租賃期間占有租賃物的，有妥善保管租賃物的義務(wù)。此種義務(wù)是基于承租人對租賃物的占有和使用產(chǎn)生的。從表面上看，承租人并不是租賃物的所權(quán)人，沒有必要維持租賃物良好狀態(tài)的義務(wù),但是為了維護真正的所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定

25、承租人的保管義務(wù)。承租人在使用完畢后，最終要將租賃物返還給出租人，返還時的租賃物應當符合租賃物在使用前的狀態(tài)或者是性能，承租人就一定要妥善保管租賃物，妥善保管也有利于承租人在租賃期間對租賃物的充分使用。本條中的“妥善保管”應該理解為“善良管理人的義務(wù)”。承租人應以善良管理人的注意去保管租賃物。所謂善良管理人的義務(wù)就是要像保管自己的財物一樣保管出租人的租賃物。租賃物有收益能力的，應當保持其收益能力。承租人的保管義務(wù)除了包括本法第二百一十七條規(guī)定的承租人應當按照約定的方式或者租賃物的性質(zhì)所要求的方法保管租賃物之外，還有以下的從屬義務(wù)：1 .通知義務(wù)。當租賃物出現(xiàn)質(zhì)量問題影響承租人正常使用時，應及時

26、通知出租人，并采取積極措施防止損壞的蔓延或損失的擴大。承租人義務(wù)的構(gòu)成要件包括：（1）必須出現(xiàn)了應為通知的事項。例如，租賃物出現(xiàn)了需要修理、防止危害的必要，第三人就租賃物主張權(quán)利等。（2）出租人不知道該事項。如果出租人事實上已經(jīng)知道該事項則出租人沒有必要維持該事項。有時租賃物發(fā)生故障來不及要求出租人維修，如果承租人有能力，也有可能先行對其進行維修，承租人應當先行維修，維修的費用由承租人先行墊付，之后可向出租人追償或者在租金里扣除。絕不能因為維修義務(wù)是出租人的，就對租賃物坐視不管，這樣就沒有盡到善良管理人的義務(wù)。2 .保存行為的容忍義務(wù)。出租人為保存租賃物的必要行為，承租人不得拒絕。當然此種行為

27、必須是必要的，否則承租人有權(quán)拒絕。而且如果此種非必要行為給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人進行賠償。承租人違反本條規(guī)定的義務(wù)，沒有對租賃物進行妥善保管，造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔損害賠償責任。如果是由于其他允許使用租賃物的人或者承租人的共同居住人的行為造成的租賃物的損壞的，承租人也應承擔責任。承租人的共同居住人包括承租人的家屬、保姆和來賓等。承租人允許使用租賃物的人包括共用人和次承租人。第二百一十六條出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！踞屃x】本條是關(guān)于出租人交付租賃物的義務(wù)和對租賃物的瑕疵擔保責任。本條規(guī)定的是出租人的兩條義務(wù)，一是交付義務(wù)

28、；二是對租賃物的瑕疵擔保責任。這兩項義務(wù)是出租人的重要義務(wù)。其他義務(wù)如維修義務(wù)、出賣租賃物義務(wù)等是這兩個義務(wù)派生出來2.出租人對租賃物的瑕疵擔保責任瑕疵擔保責任是買賣合同中的一個重要的法定責任，它是指出賣人就出賣的標的物的瑕疵應承擔的責任。包括物的瑕疵擔保和權(quán)利的瑕疵擔保。租賃合同同買賣合同一樣都是一種有償合同，其合同標的都是特定的物，有一定的共性。因此，在租賃合同中租賃物的要求也同樣適用物的瑕疵擔保責任和權(quán)利的瑕疵擔保責任。由于租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的使用權(quán)，而承租人租賃財產(chǎn)是為了使用和收益，因此,在租賃合同中的物的瑕疵擔保責任主要是物的效用的瑕疵擔保，即出租人應保證租賃物具備應有的使用價值

29、。例如，電腦能夠正常地設(shè)定程序、進行文字和處理以及上網(wǎng)使用；電冰箱能夠正常地制冷起到儲藏作用等等。一般來講，承租人訂立合同時，知道租賃物有瑕疵的，出租人不負瑕疵擔保責任，承租人無權(quán)要求出租人進行維修，減少租金或解除合同。但在特殊情況下，即使承租人知道租賃物有瑕疵，出租人也要負有瑕疵擔保責任。即本法第二百三十三條的規(guī)定，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。本條規(guī)定出租人對租賃物的瑕疵擔保責任在合同履行的兩個階段都有要求：一是在租賃物交付時保證交付的租賃物符合約定的用途，具有品質(zhì)完整的使用價值，使承租人能夠正常使用。二是在租賃期

30、間內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。在租賃期間如果租賃物本身出現(xiàn)問題，承租人請求出租人進行維修時，出租人應對其進行及時地維修，以保證承租人的正常使用。出租人如不能及時予以維修，承租人可以自行維修，維修的費用應由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用時，承租人有權(quán)請求減少租金或延長租期。第二百三十一條因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。【釋義】本條是關(guān)于在租賃期間租賃物發(fā)生毀損、滅失的承租人的請求權(quán)的規(guī)定。本條規(guī)定的是在承租人已盡了善良管理人的義務(wù)的情況下，由于其

31、他原因，造成租賃物的毀損、滅失的，承租人享有何種權(quán)利。不可歸責于承租人的事由有下列幾種情況：1 .因不可抗力的原因造成租賃物毀損、滅失的不可抗力的條件是不能預見、不能避免、并且不能克服。如承租人租賃房屋的，由于發(fā)生洪水，大水沖進房屋，使屋內(nèi)的墻皮脫落，這種損壞是承租人難以克服的。按照本法的規(guī)定，不可抗力是免責的事由，因此，在出現(xiàn)不可抗力時，租賃物毀損、滅失了，承租人不承擔責任。2 .因意外事件造成租賃物毀損滅失的例如承租人租用汽車在路上正常行駛，被一違反交通規(guī)則的汽車撞壞，經(jīng)過認定承租人本人無過錯，汽車的損害是由于第三人的違反交通規(guī)則的行為造成的。3 .因出租人不履行義務(wù)造成租賃物毀損滅失的例

32、如承租人租賃的房屋，由于雨季下雨太多出現(xiàn)屋頂漏雨，承租人要求出租人進行維修，但出租人遲遲不予維修，最后導致房屋倒塌。倒塌的原因就是出租人沒有對房屋進行及時的維修。上述前兩種情況，不可抗力和意外事件都是租賃合同雙方當事人都無過錯，既不可歸責于承租人，也不可歸責于出租人，而出現(xiàn)了租賃物毀損、滅失的情況。在這種情況下，應當維護哪一方當事人的利益，是法律所要解決的問題。按照民法上的一般原則，對物的風險責任是以誰享有所有權(quán)為標準的，即所有權(quán)人承擔對物的毀損、滅失的風險。本法在買賣合同中規(guī)定了買賣合同標的物的風險責任交付后轉(zhuǎn)移至買受人的一般原則。在租賃合同中，多數(shù)情況下，出租人是租賃物的所有人至少是可以支配租賃物的人，當發(fā)生不可歸責于雙方當事人的事由的情況，租賃物毀損、滅失了，這個風險責任應當由出租人來承擔。第五條當事人應當遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。第三條合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。第五十三條合同中的下列免責條款無效：（一）造成對方人身傷害的；（二）因故意或者重大過