2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例與分析》提高題

1、XX房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例與分析提高題案例分析練習(xí)題一：某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。 該工廠的房屋所有權(quán)證上記載， 該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果， 該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。1. 應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?()A. 根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)B. 根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進(jìn)行估價(jià)C. 根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)D. 根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)2. 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?應(yīng)通過(guò)下列途徑 ()。A

2、. 自行改變B. 經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)改變C. 經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)D. 經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)3. 該工廠若為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為 () 。A. 該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和B. 該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為 出讓土地時(shí)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金C. 該兩幢房屋的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格D. 該兩幢房屋及其土地的抵押評(píng)估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格4. 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險(xiǎn)，則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為 （） 。A. 該兩幢房屋的非正常市場(chǎng)價(jià)值B. 該兩幢房屋的重

3、新購(gòu)建價(jià)格D.該兩幢房屋的重新購(gòu)建價(jià)格扣除折舊后的價(jià)值加上土地的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)答案： A,D,B,C解析：1. 根據(jù)合法原則確定，不能依據(jù)房屋現(xiàn)實(shí)使用用途確定，最高最佳使用原則也要在合法原則條件下適用。2. 先辦理規(guī)劃變更手續(xù)，再依據(jù)規(guī)劃手續(xù)去辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，因此最佳答案選D。3. 劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額。4. 保險(xiǎn)估價(jià)只計(jì)算房屋價(jià)值，不計(jì)算土地價(jià)值。案例分析練習(xí)題二：賣房者甲與購(gòu)房者乙于xx 年 4 月 25 日簽訂了一套裝修較陳舊的二手房買賣合同 （以下稱合同 1）和房屋裝修合同 （以下稱合同

4、2） ，合同 1 規(guī)定甲必須于 5 月 25 日交房，且乙同時(shí)付清房款。交房后甲按合同 2 進(jìn)行裝修，裝修工程共2 個(gè)月。乙于4 月 25 日支付90%的購(gòu)房款和10%的裝修費(fèi)，5 月 25 日付清剩余購(gòu)房款和60%的裝修費(fèi)，7 月 25 日付清剩余的30%裝修費(fèi)。按規(guī)定， 在向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報(bào)買賣成交價(jià)格時(shí)， 被認(rèn)定應(yīng)重新評(píng)估。 請(qǐng)?jiān)谝韵聠?wèn)題中選擇正確的答案：1. 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是()A.xx 年 4 月 25 日B.xx年 5月 25 日C.xx年 7月 25 日D.xx 年 7 月 25 日以后的某一天2. 估價(jià)的價(jià)值范圍應(yīng)是()A. 合同 1 規(guī)定的房款B. 合同 1 規(guī)定的90%購(gòu)房款和合同2 規(guī)定的裝修費(fèi)的 10%C. 合同1 規(guī)定的購(gòu)房款和合同2 規(guī)定的裝修費(fèi)的70%D. 合同1 規(guī)定的購(gòu)房款和合同2 規(guī)定的全部裝修費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)答案： 1.A,2.A解析： 1. 即估價(jià)時(shí)點(diǎn)是合同訂立之日。理由如下：合同是有法律效力的文書， 雙方確定價(jià)格之時(shí)是簽訂合同之日。 實(shí)際交付房款也是依據(jù)合同進(jìn)行的。 估價(jià)時(shí)應(yīng)是計(jì)算在雙方確定價(jià)格之日時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況下， 估價(jià)對(duì)象的客觀市場(chǎng)價(jià)值或價(jià)格， 因此估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是合 同訂立之日2. 此例中的裝修合同是個(gè)干擾項(xiàng)，因?yàn)橐彝耆梢耘c甲