2020年房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)測試題

1、XX房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)測試題房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)測試題要靜下心來做，下面精心為大家的 xx 房地產(chǎn)估價師案例分析復(fù)習(xí)測試題，希望對大家有幫助，更多內(nèi)容請關(guān)注!案例一：某商業(yè)樓建筑面積為5000 m2,于2000年9月1日開工，xx年3 月 1 日建成投入使用 ; 該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為 60 年。業(yè)主于 xx 年 3 月 1 日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限為 40 年，自 xx 年 3 月1 日起至 2043 年 2 月 28 日止。在 xx 年 3 月 1 日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請兩年期的抵押貸款， 委托房地

2、產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。( 問題 1) 采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng) ( ) 。A. 按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B. 按建筑物耐用年限計算C. 按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D. 按建筑物已使用年限計算( 問題 2) 采用收益法估價時，下述觀點不正確的是( ) 。A. 收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算B. 估價時點應(yīng)設(shè)定為 xx 年 3 月 1 日C. 凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D. 應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料（ 問題 3） 估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在xx 年 3 月 1 日的公開市場價值為 4000 萬元。近年

3、來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5%趨勢仍將繼續(xù)。 另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70%。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是（ ）萬元。A.2800B.2940C.4000D.4200（ 問題 4） 假設(shè)在 xx 年 9 月 1 日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓現(xiàn)時的抵押價值， 若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比 xx 年 3 月 1 目的公開市場價值增加了 500 萬元。下列表述中正確的是 （ ） 。A. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押， 500 萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)B. 原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人， 500萬元增值不

4、能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C. 業(yè)主認(rèn)為該500 萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)D. 該 500萬元可再次抵押（答案1）A 、（答案2）C、(答案3)C、(答案4)D案例二：某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格的評估業(yè)務(wù)，估價時點為 xx 年 6 月 15 日。 根據(jù)委托方提供的資料， 該爛尾樓項目的土地是 xx 年 6 月通過出讓取得， xx 年 6 月開始建設(shè)。委托方提供的實際成本價格為1800元/ itf,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、 銷售費用 . 銷售稅金和期望利潤， 并計算了自 xx 年 6 月至估價時點的投資利息。估價人員經(jīng)調(diào)查核實 . 認(rèn)為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當(dāng)時的正常市場情況， 為此， 在采用成本法估價時確定該房地產(chǎn)的重置價格為1800元/ m2o請問：(1) 估價人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價格有哪些錯誤?(2) 在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價格?答案：(1) 錯誤有：應(yīng)采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。應(yīng)根據(jù)估價對象的規(guī)模，確定客觀合理的開發(fā)周期，以此計算投資利息。利潤應(yīng)是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。(2) 還應(yīng)將重置價格減去折舊：可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生