小區(qū)地下人防地下車庫架空層

1、小區(qū)治理材料之四十三湖南省三湘文明社區(qū)促進(jìn)中心小區(qū)地下人防工程、地下車庫、架空層的歸屬權(quán)、管理權(quán)、收益權(quán)2018.3.7.一、小區(qū)地下人防工程小區(qū)高層建筑同步建設(shè)人防工程是小區(qū)的強(qiáng)制配套設(shè)施，建筑成本已經(jīng)攤?cè)胝麄€(gè)建筑物，應(yīng)該和小區(qū)的道路綠地一樣，隨著房產(chǎn)一并移交給全體業(yè)主使用。建設(shè)工程所配套的設(shè)施，包括人防工程，應(yīng)當(dāng)是同步規(guī)劃設(shè)計(jì)，同步施工，同步移交，這就是所稱的“三同步”原則。人民防空法第四條人民防空經(jīng)費(fèi)由國(guó)家和社會(huì)共同負(fù)擔(dān)。第五條人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第八條一切組織和個(gè)人都有得到人民防空保護(hù)的權(quán)利，都必須依法履行人民防空義務(wù)。由此可見，業(yè)主在購(gòu)房款中包含了繳納

2、人防建設(shè)費(fèi)是其應(yīng)盡的法定義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商表面上出資建設(shè)了人防工程，就像整棟建筑物一樣，實(shí)際是代替業(yè)主墊付建設(shè)資金的初始?jí)|付型投資，當(dāng)房子出售后，這種墊付投入已經(jīng)隨著房產(chǎn)的銷售而收回，房?jī)r(jià)中包含著人防建設(shè)費(fèi)，是由業(yè)主共同承擔(dān)。開發(fā)商僅僅是初始的投入者，不是投資成本的最終承擔(dān)者，開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是投資主體，投資者也就隨之變成了購(gòu)買房屋的人。因?yàn)樾藿ǖ叵率业耐顿Y已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋賣出。早期開發(fā)的樓盤，人防車庫通常是小區(qū)唯一的車庫，也屬于城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的強(qiáng)制配建車庫。人防車庫作為小區(qū)唯一的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為小區(qū)的配套設(shè)施，使用權(quán)歸全體業(yè)主所有

3、。既然做為小區(qū)公共配套的設(shè)施，就不可以定為專有，因此，不能進(jìn)行銷售。人防車庫是利用小區(qū)的地基建成的，根據(jù)財(cái)政部房屋建筑成本核算辦法規(guī)定，地基和房屋是作為一個(gè)整體核算的，地基列入房屋建筑總成本，占到整個(gè)建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基應(yīng)隨整棟建筑物為一個(gè)整體。所以，業(yè)主對(duì)利用地基修建的人防工程，理所當(dāng)然擁有使用權(quán)和收益權(quán)。而地基的維護(hù)責(zé)任同樣是全體業(yè)主。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范明確規(guī)定：凡國(guó)家確定的一、二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。

4、許多地方法規(guī)也同樣有佐證人防工程的建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)攤?cè)胝麠澐课莸慕ㄔO(shè)成本，例如（江蘇省實(shí)施中華中華人民共和國(guó)人民防空法辦法）第十二條城市新建民用建筑，必須按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室（以下簡(jiǎn)稱防空地下室），并與地面建筑同步規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收，其建設(shè)經(jīng)費(fèi)納入建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃。無錫市人民防空工程建設(shè)和使用管理辦法第十九條第二款住宅小區(qū)依法配建的防空地下室，屬于住宅共用部位、共用設(shè)施。同時(shí)各地的商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定也同樣規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格的構(gòu)成就包括房屋建筑安裝工程費(fèi)：指列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝費(fèi)用，其中包括了建筑物的樁基。小區(qū)配套的人防工程沒有單獨(dú)立項(xiàng)開發(fā)。開

5、發(fā)商投資建設(shè)人防工程源于商品房小區(qū)的開發(fā)，是開發(fā)商品房小區(qū)的政策所決定。城市房地產(chǎn)管理法第三十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第四十一條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。人防車庫的建設(shè)、使用和受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該和商品房小區(qū)的房產(chǎn)、土地一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第九條作為人防工程的地下室不計(jì)入（公攤）共有建筑面積。不論權(quán)屬歸誰，人防地下室都不能列入公攤。即：人防地下室法定不公攤。但在建筑規(guī)劃時(shí)，建設(shè)工程中的人防工程的建設(shè)成本就包含在了總面積之中，業(yè)主購(gòu)

6、買房產(chǎn)實(shí)際上支付了人防工程的建造費(fèi)用。建設(shè)人防工程國(guó)家給予了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，實(shí)際上是對(duì)小區(qū)建設(shè)人防工程的國(guó)家投資，這種國(guó)家投資是以人民利益為中心思想，是對(duì)廣大人民群眾的惠民政策。建設(shè)人防工程目的是戰(zhàn)時(shí)保護(hù)當(dāng)?shù)厝嗣袢罕?、不論是平時(shí)防空演練還是戰(zhàn)時(shí)使用，人防工程的真正使用者都是當(dāng)?shù)厝嗣袢罕?。開發(fā)商將房屋賣出后，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，實(shí)際上它就不再是房屋的投資主體，投資者也就隨之變成了購(gòu)買房屋的所有權(quán)人和國(guó)家。因?yàn)樾藿ǚ揽展こ痰耐度胍逊謹(jǐn)偟匠鲑u的房?jī)r(jià)之中，小區(qū)的主人已經(jīng)轉(zhuǎn)變成全體業(yè)主而不是開發(fā)商。建設(shè)用地使用權(quán)是通過出讓方式取得的，土地成本很顯然是業(yè)主承擔(dān)的。建筑物的底部土地使用權(quán)歸業(yè)主，人防工程頂部

7、（地表部分）建筑成本也是業(yè)主承擔(dān)。開發(fā)商在架空層、支柱部位進(jìn)行投資，是為了完成地表建設(shè)而進(jìn)行的投資，其建筑成本計(jì)入地表建筑物建設(shè)成本中。所有成本都是全體業(yè)主承擔(dān)，因此，全體業(yè)主和國(guó)家是人防工程的最終實(shí)際投資人。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第九條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。人防車庫的建設(shè)、使用和受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該和商品房小區(qū)的房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。人防工程用于戰(zhàn)時(shí)防空平時(shí)演練，登記為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)沒有法律依據(jù)，人防工程不能成為銷售對(duì)象。小區(qū)的物業(yè)除國(guó)家道路、綠地外，要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，這就

8、是非專即共的原則。凡是不能登記辦得專有產(chǎn)權(quán)證的建筑物，毫無疑問屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商不得擅自處分屬于共有建筑物的使用權(quán)、受益權(quán)。小區(qū)構(gòu)建的人防工程，因其建設(shè)的強(qiáng)制性和公益性，使用人是周邊人民群眾，顯然屬于小區(qū)的配套設(shè)施。二、小區(qū)地下車庫篇小區(qū)地下車庫辦理產(chǎn)權(quán)證的條件：?jiǎn)为?dú)立項(xiàng)和規(guī)劃、簽訂土地出讓合同和繳納十地出讓金、建筑成本單獨(dú)核算并不得納入房屋建設(shè)成本。同時(shí)滿足以上三個(gè)條件的這類地下車庫，屬于開發(fā)商專有產(chǎn)權(quán)，一但發(fā)生買賣交易，車位的產(chǎn)權(quán)隨即轉(zhuǎn)為受買人的專有產(chǎn)權(quán)。在房屋銷售時(shí)，這類地下車庫有房產(chǎn)部門頒發(fā)的銷售許可證。銷售許可證內(nèi)容包括批件和附件兩大部份，批件是文稿格式蓋章正文。審報(bào)此件的前題

9、條件是有土地使用證，規(guī)劃許可證及圖批件，施工許可，環(huán)許合格證，建筑施工驗(yàn)收合格證等為據(jù)加上其它相關(guān)資料齊全才能審報(bào)銷售許可。銷售許可附件上注明準(zhǔn)許銷售的建筑物名稱，位置，面積，等表式的詳細(xì)內(nèi)容。銷售許可證按發(fā)文規(guī)定為八份式，分別報(bào)送建委，房地，建擋，建沒單位等。一般情況下，銷售房屋按要求公示五證單獨(dú)立項(xiàng)規(guī)劃，單獨(dú)簽訂土地出讓合同繳納土地出讓金，單獨(dú)成本核算的這類不改變小區(qū)容積率的這一類性質(zhì)的地下車庫，符合物權(quán)法第七十四條由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。不可以將其他性質(zhì)的地下車庫混淆一談。如果地下車庫沒有單獨(dú)立項(xiàng)和規(guī)劃，就不可能單獨(dú)簽訂土地出讓合同交納土地出讓金，地下車庫建筑成本必然分

10、攤到整棟建筑物（計(jì)入房?jī)r(jià)），這類車庫不能做為專有產(chǎn)權(quán)，不可以發(fā)產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商無權(quán)出售，無權(quán)轉(zhuǎn)讓，無權(quán)饋贈(zèng)，是屬于小區(qū)全體業(yè)主的公共產(chǎn)權(quán)。即使發(fā)了產(chǎn)權(quán)證的，也應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記管理?xiàng)l例予以糾正。長(zhǎng)沙某行政主管部門以所謂開發(fā)商一但補(bǔ)繳了土地出讓金后，地下車庫的產(chǎn)權(quán)就可以轉(zhuǎn)為開發(fā)商的專有產(chǎn)權(quán)。這種說法違法違規(guī)，純屬無稽之談，更是幫助開發(fā)商搶奪廣大人民群眾公共利益，火中取粟的違法行政行為。并不是開發(fā)商補(bǔ)繳土地出讓金就能改變地下車庫權(quán)屬性質(zhì)那么簡(jiǎn)單，首先必須完成單獨(dú)立項(xiàng)單獨(dú)規(guī)劃審批，反之，將會(huì)改變建筑物的容積率，這種在房屋初始登記后改變小區(qū)的容積率，一是要符合建筑物規(guī)劃設(shè)計(jì)與審批，二是取得業(yè)主的同意（雙2

11、/3）;三是退還業(yè)主因建設(shè)地下車庫分?jǐn)偟秸麄€(gè)建筑物的建設(shè)成本；四是因改變?nèi)莘e率要向全體業(yè)主進(jìn)行退賠協(xié)商。提出一個(gè)嚴(yán)肅的問題：最近有一種不正常的聲音悄然流出：如果開發(fā)商補(bǔ)繳了一定的土地出讓金后，地下停車庫的產(chǎn)權(quán)就可以歸給開發(fā)商。如果僅僅是補(bǔ)繳土地出讓金那么簡(jiǎn)單，假設(shè)是全體業(yè)主補(bǔ)繳呢？為什么非得讓產(chǎn)權(quán)已經(jīng)被轉(zhuǎn)移的原開發(fā)商補(bǔ)繳呢？再說，由此改變了小區(qū)的容積率怎么處分？請(qǐng)不要忘記初心，并且以人民為中心的思想回答這個(gè)提問！根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，如果不能取得特定范圍內(nèi)土地的使用權(quán)，則不能取得該土地上的任何建筑物的所有權(quán)，地下車庫所使用的土地是業(yè)主交納土地出讓金的土地下面的土地，小區(qū)的

12、土地面積已經(jīng)全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主，小區(qū)的土地使用權(quán)為全體業(yè)主享有，并且計(jì)入了容積率，當(dāng)房屋出售后，附屬建筑物下面的地下車庫不可能單獨(dú)獲得土地使用權(quán)，開發(fā)商不再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，也不享有該土地上建筑物已及該建筑物附屬設(shè)施的所有權(quán)和分配權(quán)。地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施之一，如同道路、綠化、公共廣所、地下管網(wǎng)一樣，是房屋的附屬設(shè)施，附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)依從房屋一并出售、轉(zhuǎn)移。開發(fā)商根據(jù)相關(guān)規(guī)定建地下車庫，不僅是法定義務(wù)，也是小區(qū)業(yè)主生活配套的需要，試想一個(gè)沒有地下車庫的小區(qū)，房子怎么銷售？更何況建設(shè)地下車庫的成本已經(jīng)計(jì)入整棟建筑物的成本，是附著在建筑物基礎(chǔ)上建設(shè)而成，也是建筑物打樁基的需要。2007年物權(quán)

13、法出臺(tái)前，地下車庫都是做為小區(qū)的公共配套設(shè)施，建設(shè)成本都是計(jì)入整棟建筑物。我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法和城市房屋權(quán)屬登記管理辦法對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并未包括地下建筑物。城市房地產(chǎn)管理法第二條：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上。房地產(chǎn)所有權(quán)證是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。要獲得權(quán)利證書，必須要到房產(chǎn)部門登記，根據(jù)立法法第八條民事基本制度只能由法律規(guī)定，規(guī)章和地方法規(guī)無權(quán)對(duì)此立法。對(duì)地下車庫的歸屬及管理、使用的法律分析，是在1995年建設(shè)部頒布的商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第八

14、條公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；第九條凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。房地產(chǎn)管理法第38條第6項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（正當(dāng)?shù)氖軅浒副O(jiān)督的商品房預(yù)售除外）。物業(yè)管理?xiàng)l例第27條規(guī)定：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。房地產(chǎn)法規(guī)是:土地隨房屋買賣一并轉(zhuǎn)移。開發(fā)商賣完了房子的同時(shí)也處分完了土地。開發(fā)商賣完房子，投資行為宣告結(jié)束，就不再擁土地使用權(quán)，更沒有地下

15、車庫處置權(quán)。依據(jù)“房地一致”的原則，隨著建設(shè)用地使用權(quán)分割給全體業(yè)主，其上附著的建筑物、構(gòu)筑物，除國(guó)家道路、綠地以外，分專有和共有兩個(gè)部分。最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地全部歸業(yè)主所有。法律法規(guī)禁止把“房”和“地”分別轉(zhuǎn)讓給不同的主體。物權(quán)法第146條：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分；第147條：建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這就包括投資建房子、投資建商鋪、投資建配套地下車庫、綠地、地下管網(wǎng)、場(chǎng)所

16、等。對(duì)地下車庫的歸屬，根據(jù)其建設(shè)用地的來源有兩種：一種是根據(jù)物權(quán)法第136條的規(guī)定，在地下設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，由建設(shè)單位交納土地出讓金，獨(dú)立報(bào)建審批，獨(dú)立成本核算，其所有權(quán)屬開發(fā)商，可以辦理權(quán)屬登記。另一種是根據(jù)物權(quán)法第138條的規(guī)定，地下車庫屬于地面建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所占用的地下空間，不計(jì)容計(jì)率的，建設(shè)單位不僅將建設(shè)成本轉(zhuǎn)嫁給了業(yè)主，而且還獲取了一定的利潤(rùn)，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)與地面建設(shè)使用權(quán)保持一致，屬于公共產(chǎn)權(quán)。從建筑物區(qū)分所有權(quán)的角度看，物權(quán)法第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其

17、他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。沒有產(chǎn)權(quán)的地下車庫應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)共用設(shè)施。不能登記權(quán)屬的地下車庫顯然屬于最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條第二款規(guī)定的：其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施，顯然是小區(qū)的共有部分。如果建設(shè)用地內(nèi)的地下車庫權(quán)屬開發(fā)商專有，就形成房、地分屬不同權(quán)利人的狀況，因此，破壞了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)“房地一致”的原則，對(duì)這種依附于他人士地上的不動(dòng)產(chǎn)“所有權(quán)”請(qǐng)問屬于哪種物權(quán)？最高院最近就重慶某住宅小區(qū)停車位歸屬糾紛案的民事裁決，明確了小區(qū)停車位歸屬的裁定標(biāo)準(zhǔn)：一、土地隨售出房屋轉(zhuǎn)移，開發(fā)商不擁有

18、土地，無權(quán)處置買賣小區(qū)停車位。二、開發(fā)商通過賣房強(qiáng)勢(shì)地位，單方約定小區(qū)停車位歸屬行為無效，法院不予支持。三、未計(jì)入小區(qū)建筑容積率的配建停車位及公共部分，不屬開發(fā)商專有部分，屬小區(qū)全體業(yè)主共有。四、以政府產(chǎn)權(quán)部門核準(zhǔn)登記為準(zhǔn)，未獲登記，未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的停車位及公共部分，屬于全體業(yè)主共有。不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)實(shí)行登記原則，即使開發(fā)商在購(gòu)房合同條款中強(qiáng)行約定地下車庫權(quán)屬歸開發(fā)商，但是，辦不了產(chǎn)權(quán)證，無法產(chǎn)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，顯然屬于無效條款，因此，這種霸王條款也無法改變車庫屬于業(yè)主共有的事實(shí)。國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例第27條：業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。當(dāng)業(yè)主不

19、明不白與開發(fā)商簽訂購(gòu)買不屬于開發(fā)商專有物權(quán)的停車位合同時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生極大的物權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。“房地一致”的處分原則是在物權(quán)法實(shí)施之前就已經(jīng)確立，根據(jù)“房地一致”原則，我國(guó)法律法規(guī)禁止把“房”和“地”分別轉(zhuǎn)讓給不同的主體。最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋第三條明確了建筑區(qū)劃內(nèi)的土地全部歸業(yè)主所有。更何況物權(quán)法也是同樣規(guī)定，如果采用人治確定建筑區(qū)劃內(nèi)地下車庫的歸屬，勢(shì)必與物權(quán)法、合同法、城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)相勃。根據(jù)“房地一致”原則，確認(rèn)地下車庫歸屬，才是唯一正確的，在缺乏事實(shí)依據(jù)的情況下，如果孤立地看待法條甚至對(duì)條文進(jìn)行反推，將與物權(quán)法、合同法等基本法和其他法律法規(guī)產(chǎn)

20、生嚴(yán)重沖突，損害了法律的統(tǒng)一性和權(quán)威性。對(duì)法條的反推等于放縱保護(hù)開發(fā)商的欺詐行為，違背民事行為的誠(chéng)實(shí)信用原則，也違背物權(quán)法的立法初衷，必將嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的利益。三、小區(qū)樓房架空層商品房銷售面積計(jì)算及共用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（1995年頒布規(guī)定），2.2米以下的架空層不能作為專有部分，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。不作為分?jǐn)偯娣e的業(yè)主共有設(shè)施，在開發(fā)商申請(qǐng)初始登記時(shí)就記載“某某建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”，不可以頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書。如果一個(gè)架空層的權(quán)屬問題只是辦理的大的范圍的產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，而沒有辦理專有分割產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)，即使開發(fā)商確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)也是無效的。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，因?qū)痈卟蛔?.2米，而不計(jì)入容積率。其權(quán)屬依附于建

21、設(shè)用地使用權(quán)，架空層的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)，因此，架空層所在樓棟占用的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移之后，架空層產(chǎn)權(quán)自然轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有。當(dāng)開發(fā)商已經(jīng)領(lǐng)取了房地產(chǎn)權(quán)利證書（大產(chǎn)權(quán)證），如果該設(shè)施并未辦理分割登記，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)登記薄上加以注釋“該建筑區(qū)劃內(nèi)的全體業(yè)主共有”架空層建筑面積沒有計(jì)算到容積率，所以架空層的建筑面積不應(yīng)當(dāng)獲得相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)，其產(chǎn)權(quán)依附于該棟大樓的大證產(chǎn)權(quán)，因此認(rèn)定架空層的權(quán)屬應(yīng)當(dāng)是全體業(yè)主的。我們要看建筑規(guī)劃中的架空層是否有特定的用途，然后要看是否屬于法律中規(guī)定的專有部分，如果沒有注明，那么架空層就是屬于公共部分。這就是“房地一體”原則。地下停車場(chǎng)、半地下層

22、、地面架空層等基本上都是“不計(jì)入容積率面積”，屬于全體業(yè)主共有。除法律另有明文規(guī)定外，“登記”才是我國(guó)法定的，用于確定不動(dòng)產(chǎn)專有部分物權(quán)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。即：小區(qū)的物業(yè)要么是專有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登記辦得產(chǎn)權(quán)證的地下室、架空層等，毫無疑問都是共有部分。只有辦證程序和實(shí)體均符合法律規(guī)定，才是開發(fā)商的。若違法違規(guī)辦得的預(yù)售證和產(chǎn)權(quán)證，則產(chǎn)權(quán)不屬于開發(fā)商。建筑物深基礎(chǔ)或坡地建筑吊腳架空部位不回填土石方形成的建筑空間，架空層本質(zhì)上是建筑物的基礎(chǔ)，其歸屬也應(yīng)當(dāng)與建筑物基礎(chǔ)保持一致，屬于共有部分。架空層的建筑面積不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)。不應(yīng)列入公攤的面積（部分）指的是規(guī)則上不允許分

23、攤、但建筑功能上服務(wù)于小區(qū)或樓棟居民的共有建筑面積以及公共開放空間的面積，比如上面講的為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房面積（部分）等等。以上小區(qū)檔案資料，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)。業(yè)委會(huì)可持證明也可以委托律師到當(dāng)?shù)貒?guó)土規(guī)劃、建設(shè)測(cè)量部門查閱。銷售許可證：銷信許可證（含附件資料），這是證明并且是分別專有和共有的關(guān)健要件之銷售許可證過去是由建委發(fā)的，有的地方是由房管局發(fā)（由于我國(guó)各地的建制不一故有差別）銷售許可證是銷售的必審辦，在銷房必須在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的批件。無此證則為非法。銷售許可證包括批件和附件兩大部份，批件是文稿格式蓋章正文。審報(bào)此件的前置條件是有土地使用證，規(guī)劃證及圖批件，施工許可，環(huán)許合格

24、證，建筑施工驗(yàn)收合格證等為據(jù)加上其它相關(guān)資料齊全才能審報(bào)銷售許可。銷售許可附件是準(zhǔn)許銷售的建筑物名稱，位置，面積，等表式的詳細(xì)內(nèi)容。銷售許可按發(fā)文規(guī)定為八份式，分別報(bào)送建委，房地，建擋，建沒單位等，在北京己列入政府信息公開請(qǐng)單內(nèi)容。一般情況下，銷售按五證公示要求公示五證附：相關(guān)法律法規(guī)人民防空法第四條：人民防空經(jīng)費(fèi)由國(guó)家和社會(huì)共同負(fù)擔(dān)。第五條：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。第八條：一切組織和個(gè)人都有得到人民防空保護(hù)的權(quán)利，都必須依法履行人民防空義務(wù)。由此可見，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)繳納人防結(jié)建費(fèi)是其應(yīng)盡的法定義務(wù)。第十八條：人民防空工程是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員有物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)

25、療救護(hù)等而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定：凡國(guó)家確定的一、二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法三十一條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。第三十七條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。第四十一條規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管

26、理規(guī)定第九條：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。人防車庫的建設(shè)、使用和受益權(quán)利義務(wù)是取得土地使用權(quán)的法定權(quán)利義務(wù)，應(yīng)該和商品房小區(qū)的房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）第八條公用建筑面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備問、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；第九條凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范B3共有建筑面積的分?jǐn)侭3.1第三款：為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房不計(jì)入共有（分?jǐn)偅┙ㄖ娣e。但不計(jì)入分?jǐn)偯娣e的上述物管用房法定屬于業(yè)主共有。8.2.2之c:未封閉的陽臺(tái)計(jì)算一半建筑面積。物權(quán)法第六十四條私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。第六十五條私人合法的儲(chǔ)蓄、投資及其收