土地管理學 復習筆記

1、土地管理學要點一 、土地的概念、土地的特征和功能1.土地的概念土地是地球表面一定范圍內，由氣候、地貌、巖石、土壤、植被、水文和人類活動等自然、人文要素共同作用所形成的自然歷史綜合體。土地資源與土地資產 土地資源是土地成為資產的基礎，土地資產是指作為財產的土地。財產對象實體最重要的屬性是有限性（稀缺性）、有用性、可占用性和具有價值。3.土地的功能：土地具有承載性功能、養(yǎng)育性功能、倉儲性功能、提供景觀的功能、儲蓄和增值的功能等基本功能。二、我國土地資源開發(fā)利用的基本情況我國土地資源利用特點土地類型多樣；土地資源的絕對量大、人平均占有的相對量少；山地多，平地少，耕地、林地比重小；河川徑流總量大，但水

2、土配合不協(xié)調；三、土地管理學的基本概念及主要內容1、什么是土地管理？ 土地管理又稱地政管理。它是指一個國家運用法律和行政的手段對土地財產制度和土地資源的合理利用實施的各種管理措施的總稱。2.土地管理的目標和任務（1）目標-宏觀目標：指全國的土地管理總目標，以國家社會經濟發(fā)展宏觀目標為依據； 中觀目標：指地區(qū)的土地管理目標，既要與國家目標相銜接，又要結合本地區(qū)特點； 微觀目標：指縣級土地管理目標，可分解為部門目標。（2）任務-加強耕地保護，實現耕地動態(tài)平衡；加強土地資源的調查評價和科學規(guī)劃；加強土地資源信息系統(tǒng)建設，實現信息服務社會化；加強土地市場管理；健全法制，依法行政。四、地籍與地籍管理1.

3、地籍的概念:是區(qū)域內反映土地的位置、數量、質量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。也稱土地廣籍。2土地調查（1）含義：地籍調查是國家科學方法，有關法律程序通過權屬調查和地籍測量，查清每一宗土地的位置、權屬、界線、數量和用途等基本情況，以圖、簿示之，在此基礎上進行土地登記。（2）目的：核實宗地的權屬和確認宗地界址的實地位置，并掌握土地利用狀況； 通過地籍測量獲得宗地界地點的平面位置，宗地形狀及其面積的準確數據，為土地登記、核發(fā)土地權屬證書奠定基礎。3.城鎮(zhèn)土地分等定級，農用土地分等定級。城鎮(zhèn)土地分等定級是對城鎮(zhèn)土地適宜性的評定，也是對城鎮(zhèn)土地資產價值進行科學評估，其等級是提示城鎮(zhèn)不同經濟條件下，土地價

4、值的差異規(guī)律的表現形式。農用土地分等定級則是對農用土地質量或者對其生產力大少的評定，也是通過對農業(yè)生產條件的綜合分析，對農用土地生產潛力及其差異程度的評估工作。 4級差地租：由于土地肥力的不同，所產生的土地質量和差異，從而影響土地生產率。 這種土地肥沃程度的差異和土地位置不同，是產生級差地租的自然條件，所以說級差地租是產生土地等級的重要理論基礎之一。（級差地租1：等量勞動投放在不同等級的等量土地上形成的超額利潤；級差地租2：在同塊土地上連續(xù)投入等量資本所產生的生產率的差另而形成的超額利潤）5. 農用地分等定級的意義(1)為土地整理和確定耕地占補平衡目標提供依據；(2)為農村稅費改革提供科學依據

5、；(3)為城鎮(zhèn)建設征用農用地提供指導，促進城市土地市場的一體化發(fā)展；(4)為農業(yè)和農村現代化建設服務6.土地登記：是國家依法對國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地使用權和土地他項權利的登記。（1）從政府管理角度：國家依法對土地的坐落、面積、用途、等級、權屬關系在專門薄冊上進行注記的一種制度。（2）從土地權利關系人的角度；指土地權利人或土地權利變動當事人按照法律的規(guī)定，向國家主管機關提交申請書及有關的產權證書、協(xié)議書、契證、要求登載記錄土地權利或權利變動事項、經確認記載中國家土地登記冊的法律過程。主要意義和作用：對土地權屬關系的確定，維護了土地的社會主義公有制，保護了土地權利人的合法權益；通

6、過土地登記對土地權利變動關系的確認，保護了土地產權交易安全、維護了土地市場交易秩序；土地登記是對房地產市場實話有效監(jiān)管的關鍵措施； 土地登記是土地用途管制的重要組成部分；土地登記是土地管理主要的基礎性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的一個重要的信息源，是國家收取土地租、稅、費的依據。7、土地利用動態(tài)監(jiān)測的內容 （1）土地利用動態(tài)監(jiān)測的特點 土地利用動態(tài)監(jiān)測是指運用RS和土地調查等手段和計算機、監(jiān)測儀等科學設備，以土地詳查的數據和圖件作為本底資料，對土地利用的時空動態(tài)變化進行全面系統(tǒng)地反映和分析的科學方法。其特點： 監(jiān)測成果的多樣性； 監(jiān)測體系的層次性； 技術要求的區(qū)域性； 技術手段的綜合性。五、土

7、地權屬管理1.土地權利 ：是指權利人按照法律的規(guī)定直接支配土地的權利。土地權利是土地法律制度的核心內容，是體現社會整體利益和國家利益的土地管理法與體現社會成員個體利益和當事人意志的土地權利法的有機結合。土地權利的四項基本權能：占有、使用、收益和處分。2.土地權利的特征：1）土地權利是對土地的支配權；2）土地權利的絕對權；3）土地權利必須由法規(guī)定；4）土地權利的變動一般采取登記的公示方式3. 土地所有權：土地所有制在法律上的體現，是土地所有者依法對土地實行占有、使用、收益和依照國家法律做出處分并排除他人干涉的權利。法律特征： 土地所有權是通過國家制定法律、結合和其他規(guī)范性文件作出的規(guī)定來行使的。

8、 土地所有權是一項專有權，其所有權主體是特定的；如國有土地所有權的主體是國家，農村集體土地的所有權的主體是農民集體。 土地所有權具有排他性； 土地所有權有追及力4. 土地使用權：是指使用人根據法律、文件、合同的規(guī)定，在法律允許的范圍內，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和部分處分的權利。5. 土地權屬管理（1）土地確權：即確定土地所有權、使用權和他項權利的歸屬。土地確權包括四個含義： 土地所有權、使用權和他項權利必須依法確定； 三項權利一旦確定，即意味著土地權利三要素主體、客體和內容的確定；依法確定的土地所有權、使用權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人都不得妨礙該權利的依法行使

9、； 土地確權和土地登記的關系有狹、廣兩種理解：廣義上：土地確權是地籍調查審核批準登記注冊發(fā)證。實際上是土地確權的過程。狹義上：土地確權僅指土地登記過程中的權屬審核階段，即對土地權屬來源合法的審查和對土地權屬性質的確定。（2）依法管理土地權屬變更。（3）依法調處土地權屬糾紛。（4）依法查處在土地權屬方面的違法行為。6土地確權的過程：申報審查登記核發(fā)證書確權； 所有權和使用權的確認以合同的形式加以確認。六、土地使用權流轉管理1. 城鎮(zhèn)國有土地使用權流轉：方式有：出讓、轉讓、出租和抵押2. 出讓金：指土地使用權受讓人為獲得土地使用權而支付給土地所有者的金額（一次性） 。即為土地有效年限的使用價格，所

10、以也可稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費用和使用期內的金額土地使用費。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎設施費，是對開發(fā)投資的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權在經濟上的體現。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用費。 3. 土地使用權出讓的期限和方法1）期限： 居住用地70年； 工業(yè)用地50年； 教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地50年； 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年； 綜合用地或其他用地50年。2）土地使用權出讓方式：三種：協(xié)議、招標和拍賣4. 城鎮(zhèn)國有土地出租：（1）概念：指國家將國有土地在一定年其內租給土地使用者用，由土地使用者與縣級以上人民

11、政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并按年度或合約的時間周期支付租金的行為。（2）國有土地出租的適用范圍（1）原城市劃拔土地使用者，在劃拔土地上進行某種經營活動；如停車場、農貿自由市場、賓館等。（2）原城市劃拔土地使用者，自身不帶有經營性質、將土地作為經營條件，進行出租、聯(lián)營、合作的；如事業(yè)單位出租辦公。（3）城市住宅和原事業(yè)用地；（4）企業(yè)股份制改選中，對其原占有的國有土地。對因發(fā)生土地轉讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。 5. 農村集體土地使用權流轉土地使用權流轉的形式：(1)農村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯(lián)營的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；(

12、2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權人變化；(3)因農業(yè)結構調整，致使農村土地承包經營權發(fā)生轉移； (4)近郊農民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發(fā)生變動。現實證明，農村集體土地使用權的這種轉移已普遍存在并且符合市場經濟的客觀需要。農村土地使用權流轉的重要意義：（1）提高農業(yè)生產效益；（2）推動農業(yè)產業(yè)結構調整；（3）促進農民收入增長；（4）增加農業(yè)資金投入；（5）發(fā)展土地的規(guī)模經營七、土地征用1土地征用的概念：土地征用是國家以公共利益為目的，依法定程序運用公共權力從其他民事主體獲取土地權利的行為。通常認為，土地征用是行政行為。土地征用是國家土地管理制度的重要組成部

13、分。土地征用是國家特有的權力，是國家取得私人土地的一種特殊方式，其核心在于取得具有強制性，并不以土地所有人的同意的為前提。 2特點：1）嚴格按照法定程序進行；2）具有強制性；3）兼顧國家、集體、個人三者利益。3征地補償與安置標準：農地的征用價格包括三部分，一是農地的價格，二是青苗等地上附著物的價格，三是社會保障價格。八、土地利用管理1. 土地利用：是指人類通過一定的行為，以土地為勞動對象或手段，利用土地的特性來滿足自身需要的過程。2. 影響土地利用的因素：自然因素；經濟因素；社會因素3土地利用管理：是國家按照預定的目標和土地系統(tǒng)運行的自然經濟規(guī)律，對土地的開發(fā)、利用、整理和全面提高所進行的計劃

14、、組織、控制等工作的總稱。內容：土地利用規(guī)劃管理；土地利用計劃管理；土地用途管制；土地開發(fā)、整治、保護；土地利用監(jiān)測。4.土地利用規(guī)劃管理：是指政府為了保障土地利用規(guī)劃工作的開展依法建立起來的一套行政管理體制，包括管理目標、機構設置、人員配備、運轉程序、經費保障等多方面的內容。管理體系是保障整個規(guī)劃體系良性運轉的關鍵環(huán)節(jié)。5. 土地利用總體規(guī)劃的內容：分析研究本地域土地資源狀況和利用現狀；土地利用潛力分析；規(guī)劃期內土地利用變化的預測研究；一定時期內土地利用的目標和基本方針； 提出土地利用總體規(guī)劃方案；實施規(guī)劃的政策、措施和步驟。6. 土地利用總體規(guī)劃的實施管理：（1）土地用途管制和轉用的規(guī)劃許

15、可；（2）“占一補一”制度；（3）土地利用計劃的編制和落實；（4）土地復墾開發(fā)項目的規(guī)劃審查制度；（5）各專項規(guī)劃的審核等。7. 土地用途管制（1）涵義：指國家為保證土地資源的合理利用、經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展、通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地使用限制條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照國家確定的用途利用土地的制度。（2）內容：對土地按用途進行合理分類；通過土地利用總體規(guī)劃劃分土地利用區(qū)；確定各區(qū)土地使用的限制條件；明確土地使用權性質；對土地用途變更實行審批制；實行土地利用監(jiān)督管理；建立違反土地用途管制處罰制度。（3）耕地區(qū)對土地利用的主要限制有：限制本區(qū)的耕地在規(guī)劃期內部

16、的擅自占有和轉用；鼓勵劃入本區(qū)的非耕地資源向耕地轉化，嚴禁占用基本農田進行非農建設。一般農田在規(guī)劃期內視為基本農田保護。國家重點建設項目確需占用耕地區(qū)的，應經法定程序修改規(guī)劃后辦理耕地轉用手續(xù)。限制占用耕地區(qū)的耕地發(fā)展園林、牧業(yè)，嚴禁用于發(fā)展水產養(yǎng)殖業(yè)和建窖、建房、建墳以及堆放固體廢棄物等。（4）建設用地管制：對建成區(qū)內的土地管制內容：土地利用結構的調整和功能定位；現有建設用地和閑置廢棄地的挖潛；保證公益事業(yè)對一部分土地的需要等。重點：對規(guī)劃內的土地管制，主要是合理確定建設規(guī)劃區(qū)內的界限和用地數量，確保人均占地或總規(guī)模不突破規(guī)定標準。分階段保護建設規(guī)劃區(qū)內的耕地，未經合法批準，耕地及其他農用地

17、不得擅自轉用，耕地轉用前必須在本區(qū)處開發(fā)復墾不小于所占面積且符合質量標準的耕地，以保證本地區(qū)耕地數量動態(tài)平衡。存量土地的用途管制：指存量建設用地土地利用結構調整和土地利用方式置換的管制，實際上就是盤活存量建設用地。九、城市土地市場管理1. 城市土地一、二級市場的關系一級市場是整個地產市場的基礎，一級市場的交易量實際上決定于整個地產市場的交易量。 在地產市場上，一級市場的賣主是固定的，國家及代表機構。一級市場價格是國家控制、調節(jié)二級市場價格是市場上自由形成。2. 土地市場機制：供需機制供給引導需求；競爭機制核心，是前后兩者的聯(lián)結器；價格機制-是市場機制的保障機制。3、城市土地市場供需機制（1）城

18、市土地一級市場供需機制 供給機制：政府財政收入的重要來源；政府領導取得“政績”的重要砝碼；土地收益是政府土管部門“小金庫”資金的重要來源；有關部門領導謀取私利的重要工具供給約束：城市規(guī)劃對一級市場土地供給的約束；土地管理體制對一級市場土地供給的約束（中央對地方、中央土管對地方土管）；土地收益分配對一級市場土地供給的約束需求機制a.對企業(yè)的雙重作用：城市土地是企業(yè)生產經營的載體；城市土地是企業(yè)投機的對象b.需求約束：地價約束；銀行信貸約束；企業(yè)決策約束；供給對需求的約束（2）城市土地二級市場供需機制 供給機制：資金對供給的約束； 地稅對供給的約束需求機制：（1）房地產需求：自己使用、用于投資；(

19、2)需求量與房價、購房貸款利率關系相關；(3)與居民收入水平、住房商品化程度、住房負債；（4）消費觀念和房地產投資觀念呈正相關。4. 城市土地市場的價格形成機制（1）土地價格體系：征地補償費； 出讓價格； 商品房售價中的地價； 房地產交易和租賃中的地價。（2）價格形成機制：土地的開發(fā)成本；土地區(qū)位因素；政府財稅的影響；國家政策和干預因素；土地供求關系5. 城市土地市場價格管理政策(1)土地使用權協(xié)議出讓實行最低限價制；(2)土地價格定期公布制；(3)政府按經濟和城市建設的需要，提前收回已出讓土地的土地使用權的補償；(4)政府對土地使用權轉移有優(yōu)先購買權；(5)政府對地價上漲可采取必要行政手段，進行干預；(6)征收土地增值稅；(7)土地價格評估制度。6. 土地儲備與城市土地市場（1）含義：土地儲備制度，是指由城市政府委托的機構通過