開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關(guān)系

1、建設(shè)單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間關(guān)系建設(shè)單位和物業(yè)管理公司與業(yè)主之間常發(fā)生許多矛盾和糾紛，給物業(yè)管理工作帶來了很大的麻煩，究其原因，大多數(shù)矛盾或糾紛的產(chǎn)生是由于物業(yè)管理公司或建設(shè)單位對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，許多業(yè)主不明確自己擁有的權(quán)力，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。物業(yè)管理中有著哪些法律關(guān)系要想把物業(yè)管理工作搞好，首先應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理中心的法律關(guān)系。只有理順了關(guān)系，才能夠知道臬直轄市各方面的關(guān)系。物業(yè)管理工作中幾個主要方面有：房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人、建設(shè)單位、物業(yè)管理公司和其他與物業(yè)管理相關(guān)連的行業(yè)以及政府有關(guān)部門。1、建設(shè)單位早期在物業(yè)管理中的作用建設(shè)單位將物業(yè)建成，并經(jīng)政府有關(guān)部門綜合驗收合格后

2、，經(jīng)過房產(chǎn)交易將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人。這里的法律關(guān)系的變化是建設(shè)單位由原來擁有土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)到轉(zhuǎn)移給了新的產(chǎn)權(quán)所有人。對于一處新的住宅區(qū)，包括公寓或別墅，建設(shè)單位在竣工前，一般是先期委托物業(yè)管理公司介入新建物業(yè)的管理工作。有時建設(shè)單位也自己充當(dāng)物業(yè)管理的角色。不論建設(shè)單位是自己來管理物業(yè)或是委托其他管理公司來管理新建的物業(yè)，都是在為新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人或使用人提供服務(wù)。對于新建物業(yè)來說，由于發(fā)生了產(chǎn)權(quán)交易行為，建設(shè)單位的角色變了，位置也變了。建設(shè)單位由原先對物業(yè)的擁有，變?yōu)椴糠謱ξ飿I(yè)的擁有或完全不擁有。建設(shè)單位先期委托物業(yè)管理公司管理新建物業(yè)或自己自行管理物業(yè)的行為只能是一種臨時

3、的安排，因為在新建物業(yè)初期，廣大新的產(chǎn)權(quán)所有人或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業(yè)管理公司。建設(shè)單位只是臨時代理已有的新的房屋產(chǎn)權(quán)所有人委托物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。這一時期物業(yè)管理公司的費用一般由建設(shè)單位支付或預(yù)先墊付，因為這一時期物1業(yè)管理公司在這一新的物業(yè)管理中尚無收益。由于交易行為和物業(yè)管理公司的介入，建設(shè)單位對新建物業(yè)的作用逐漸退居二線。如建設(shè)單位直接聘請管理公司，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理公司簽訂臨時委托管理合同，合同期限一般訂為一年較為合適。因為業(yè)主管理委員會成立后，有可能在一年后重新選聘物業(yè)管理公司。2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）由于購買了物業(yè)，購房人成了新建物

4、業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人，合法地?fù)碛兴徫飿I(yè)。房屋產(chǎn)權(quán)所有人對物業(yè)擁有所有權(quán)與使用權(quán)。由于建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，已臨時安排物業(yè)管理公司對所購物業(yè)進(jìn)行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利，認(rèn)同建設(shè)單位的安排。當(dāng)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%£50%Z上時，建設(shè)單位應(yīng)會同物業(yè)管理公司召開房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（或稱業(yè)主大會）。3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會（業(yè)主大會）房屋產(chǎn)權(quán)所有人大會是一個非常重要的會議，由建設(shè)單位、物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)召集此會議。因為產(chǎn)權(quán)所有人來自不同蝗地方，互不相識，不可能有效地組織起來召開此大會，所以召集、組織業(yè)主大會的責(zé)任就落在建設(shè)單位或物業(yè)管理公司戶上。

5、建設(shè)單位在與物業(yè)管理公司的委托管理合同中就應(yīng)明確規(guī)定，當(dāng)入住率達(dá)到50%寸，物業(yè)管理公司有責(zé)任牽頭組織召開業(yè)主大會。業(yè)主大會最重的使命之一便是選舉出自己的代表機(jī)構(gòu)一一物業(yè)業(yè)管理委員會。物業(yè)管理委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會每年至少召開一次。住宅區(qū)業(yè)主大會對議題進(jìn)行表決時，每一戶為一票。業(yè)主可將自己的權(quán)利讓渡給選出的代表，由他們代表自己去行使權(quán)利，維護(hù)自己的合法權(quán)益。業(yè)主大會主要行使以下職權(quán):（一）選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員；（二）監(jiān)督管委會的日常工作；（三）聽取和審查管委會的工作報告；（四）對住宅區(qū)或物業(yè)（寫字樓、商廈）內(nèi)有關(guān)業(yè)主重大利益的事項做出決策；（五）修

6、改業(yè)主公約；（六）改變或撤銷物業(yè)管理委員會的有關(guān)決定。（七）批準(zhǔn)管委會章程。4、物業(yè)管理委員會的性質(zhì)及法律地位物業(yè)管理委員會是住宅區(qū)、寫字樓或商廈等物業(yè)管理中的常設(shè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，管理委員會的成員景要由房屋產(chǎn)權(quán)所有人選出的代表構(gòu)居，代表廣大業(yè)主的權(quán)益。同時管理委員會也應(yīng)當(dāng)吸收當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會和派出所的代表參加。既然物業(yè)管理委員會是帥業(yè)主大會選舉出的代表組成，代表廣大業(yè)主的權(quán)益，是物業(yè)管理中常設(shè)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，那么管理委員會就應(yīng)該是一個長期的、穩(wěn)定的組織，一個松散、虛設(shè)的管理委會不可能起到應(yīng)該起到的作用。所以建議管理委員會成立后應(yīng)該到房屋管理機(jī)構(gòu)備案，并到民政部門社團(tuán)法人機(jī)構(gòu)辦理登記，以確定其性質(zhì)與

7、法律地位。物業(yè)管理委員會的主要職責(zé)如下：（一）管理委員會負(fù)責(zé)制定管委會章程；（二）負(fù)責(zé)今后召集并主持業(yè)主大會；3（三）負(fù)責(zé)考察、選擇、招聘物業(yè)管理公司；（四）與新的或原來的物業(yè)管理公司重簽訂委托管理合同；（五）管委會有權(quán)審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)；（六）保管、監(jiān)督和決定物業(yè)維修基金和公用設(shè)施專用基金（啟動基金）的使用；（七）審議管理公司上年的財務(wù)收支善和來年的財務(wù)預(yù)算；（八）審議管理公司制訂的年度管理計劃、配套工程和重大維修工程項目（鍋爐、配電設(shè)備、電梯、中央空調(diào)、供暖等）；（九）監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理工作；（十）審議新的物業(yè)管理公約及各種管理規(guī)章制度等等。物業(yè)管理委員會與物業(yè)管理公司

8、之間是聘用關(guān)系。物業(yè)管理委員會是物業(yè)的主人、所有人，物業(yè)管理公司是為之提供服務(wù)的。物業(yè)管理委員會一般應(yīng)設(shè)常務(wù)工作人員一至兩名，費用一般應(yīng)從管理啟動基金里撥付。5、物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是一種信托代理機(jī)構(gòu)，屬中介組織。它是執(zhí)行信托職能的服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理這個行業(yè)在房地產(chǎn)領(lǐng)域里有著非常重要的位置。開發(fā)和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業(yè)管理卻是延續(xù)性的，可延續(xù)幾十年。搞物業(yè)管理應(yīng)眼光放遠(yuǎn)，急功近利是不會搞好的。物業(yè)管理公司是依據(jù)委托管理合同在新建住宅區(qū)或物業(yè)中履行管理職責(zé)的。一般情況下，委托管理合同首先是由建設(shè)單位代表廣大業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂。等召開業(yè)主大會，業(yè)主物業(yè)管理委

9、員會成立后，再由物業(yè)管理委員會代表全體業(yè)主正式與物業(yè)管理公司續(xù)簽委托管理合同。有的情況下，建設(shè)單位并沒有選聘物業(yè)管理公司，而由自己本身來承擔(dān)起管理者的重任。如果是建設(shè)單位自己充當(dāng)管理者的話，也要經(jīng)過房地局的批準(zhǔn)，并禽物業(yè)管理資質(zhì)合格證書。即使是建設(shè)單位作為管理者，當(dāng)管理委員會成立后，也需要由管理委員會與其簽訂委托管理合同。6、承租人（房屋租用人）承租人有的是與業(yè)主直接聯(lián)系，并與業(yè)主直接簽訂租賃契約從而使用物業(yè)的某一部分，有的情況是顯主委托管理公司將其擁有的物業(yè)的某一部分出租給承租人的。承租人與業(yè)主的關(guān)系是租賃關(guān)系。承租人在與業(yè)主的租賃契約里應(yīng)當(dāng)保證遵守管理公約，接受物業(yè)管理公司的管理和物業(yè)管理委員會的監(jiān)督。承租人不但要與出租人簽訂租賃合同，而且也要與物業(yè)管理公司簽訂管理公約。7、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)管理公司依據(jù)委托管理合同在物業(yè)區(qū)內(nèi)開展管理工作，需要和其他管理工作有關(guān)的公司發(fā)生聯(lián)系，如保安公