房地產(chǎn)銷售地影響因素分析報(bào)告

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)銷售的影響因素分析隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用日益突出，而房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)發(fā)展高峰后，也迎來(lái)新一輪的宏觀調(diào)控。在新形勢(shì)下，房地產(chǎn)銷售的項(xiàng)目由過(guò)去的“皇帝女兒不愁嫁”的風(fēng)光時(shí)代轉(zhuǎn)入了一個(gè)消費(fèi)更加理性，銷售更需技巧的階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要在及時(shí)、準(zhǔn)確、廣泛地了解和掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，科學(xué)地分析影響項(xiàng)目銷售的各種因素，在此基礎(chǔ)上制定和組織實(shí)施各項(xiàng)銷售計(jì)劃、策略，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格控制，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)的銷售目標(biāo)。以下是對(duì)有關(guān)因素的簡(jiǎn)要分析。一、影響房地產(chǎn)銷售的宏觀因素影響房地產(chǎn)銷售的宏觀因素主要來(lái)自于項(xiàng)目營(yíng)銷直接環(huán)境的巨大社會(huì)力量，如自然、人口、經(jīng)濟(jì)、科技、政治法律及社會(huì)

2、文化環(huán)境等。其中自然環(huán)境、區(qū)域經(jīng)濟(jì)與政治法律的作用力表現(xiàn)更為直接與明顯。1 .自然環(huán)境因素在房地產(chǎn)銷售過(guò)程中，自然環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響非常重要，它可以給商品銷售帶來(lái)機(jī)會(huì)，也可以對(duì)商品銷售造成威脅。這里，自然環(huán)境主要指房地產(chǎn)商品所處的地理位置以及能夠影響該商品銷售過(guò)程的自然資源、生態(tài)環(huán)境等因素。包括樓盤所在地段的自然條件、人文條件和各種配套設(shè)施條件等。自然條件是指房地產(chǎn)周圍的空氣和水源質(zhì)量、清潔度、噪音污染程度及自然景觀等；配套設(shè)施文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)條件是人們對(duì)土地投資的物化體現(xiàn)，包括交通運(yùn)輸、給排水、供電和郵電通訊設(shè)施，服務(wù)于居民的日常生活。現(xiàn)代社會(huì)隨著生活水平的不斷提高，人們?cè)絹?lái)越講求生活質(zhì)量，

3、對(duì)居住環(huán)境的關(guān)注也日益增強(qiáng)。據(jù)一份調(diào)查資料顯示：消費(fèi)者在置業(yè)消費(fèi)過(guò)程中環(huán)境因素已成為消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)的首要考慮條件，排在前幾位的因素主要是：環(huán)境68%、總價(jià)格62.1%、戶型41.7%、物業(yè)管理37.9%。顯然，消費(fèi)者對(duì)環(huán)境關(guān)注程度明顯高于對(duì)其他因素的關(guān)注。2 .區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素包括社會(huì)經(jīng)濟(jì)繁榮程度、房地產(chǎn)市場(chǎng)的完善度和活躍度、供求關(guān)系、金融市場(chǎng)、貨幣價(jià)值、物價(jià)、工資及就業(yè)率、科學(xué)技術(shù)等因素。市場(chǎng)不僅是由消費(fèi)者構(gòu)成的，還需要具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力才能開(kāi)形成一個(gè)完整的市場(chǎng)。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)，人民實(shí)際收不斷增加，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使各階層人員收差距拉大，導(dǎo)致不同收階層的不同購(gòu)買力與不同購(gòu)房?jī)A向。

4、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的高低不僅直接影響居民家庭收入的高低，左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，還制約著整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及樓盤的銷售起到催化劑的作用。例如，我國(guó)東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格升幅明顯高于西部地區(qū)，這是因?yàn)槲覈?guó)東部地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)因素刺激了人們置房消費(fèi)的欲望，從而帶動(dòng)了樓盤熱銷。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)3 .政治法律因素在能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)銷售構(gòu)成影響的各種因素中，政治法律因素是一個(gè)極其重要的組成部分。它不僅會(huì)影響到正在開(kāi)展的房地產(chǎn)銷售活動(dòng)，也會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)銷售造成巨大的影響。就我國(guó)企業(yè)的政治法律環(huán)境而言，最主要、最直接的是政治形勢(shì)、政府的方針政策和政府的管理體制。國(guó)家通過(guò)一系列政

5、策舉措在諸如土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、房地產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策等方面進(jìn)行調(diào)控，為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展提供了保證。例如，如政府取消福利分房、出臺(tái)有關(guān)促進(jìn)消費(fèi)的政策以及制定保護(hù)置房業(yè)主利益的法律法規(guī)等，在一定程度上將引導(dǎo)、鼓勵(lì)和促進(jìn)消費(fèi)者的居家消費(fèi)。而今年5月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)，在保持宏觀調(diào)控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，全國(guó)房?jī)r(jià)大面積快速上漲等突出問(wèn)題，適當(dāng)加大了調(diào)節(jié)力度，在一定程度上將引導(dǎo)消費(fèi)者的置業(yè)消費(fèi)，勢(shì)必會(huì)對(duì)樓盤銷售產(chǎn)生較大影響。二、影響房地產(chǎn)銷售的微觀因素房地產(chǎn)銷售除了受各種宏觀因素的影響外，更與

6、各種微觀因素緊密相關(guān)。個(gè)人消費(fèi)已經(jīng)成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求已經(jīng)從對(duì)數(shù)量的追求轉(zhuǎn)為對(duì)質(zhì)量、品質(zhì)的追求；需求的目的也由單純的自用為主，轉(zhuǎn)為住、辦結(jié)合，投資增值等多種目的。這就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提出了更多更新的要求，如對(duì)房屋的所有權(quán)觀念在淡化，而更注重的是房屋使用功能的提高和完善；房屋的功文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)能需求多元化，由單一用途逐漸轉(zhuǎn)為多用途；商品房的營(yíng)銷方式發(fā)生變化，由靠廣告推動(dòng)和賣點(diǎn)炒做促銷轉(zhuǎn)為靠廣告推動(dòng)品牌、靠企業(yè)和開(kāi)發(fā)商的形象來(lái)促銷，企業(yè)的營(yíng)銷策劃由開(kāi)發(fā)后期轉(zhuǎn)為前期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)水平，企業(yè)的品牌形象，企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)商品所采取的促銷措施與手段等企業(yè)因素，消費(fèi)者對(duì)商品的直觀

7、感受，消費(fèi)心理感受等，均對(duì)房地產(chǎn)銷售造成了較大的影響。1 .影響房地產(chǎn)銷售的企業(yè)內(nèi)部因素企業(yè)內(nèi)部因素主要是指來(lái)自企業(yè)自身管理與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的因素，如企業(yè)自身的素質(zhì)(包括品牌建設(shè))、企業(yè)采取的營(yíng)銷措施及后續(xù)的物業(yè)管理水平等。(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商素質(zhì)。近年全國(guó)各地“3.15”投訴活動(dòng)中，據(jù)投訴點(diǎn)反饋來(lái)的消息來(lái)看，住房消費(fèi)投訴是熱點(diǎn)。如房屋漏水、面積縮水、質(zhì)量低劣、竣工交用后遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同面積與產(chǎn)權(quán)證面積不符、配套設(shè)施不能兌現(xiàn)以及物業(yè)管理亂收費(fèi)等。這些一方面給許多消費(fèi)者帶來(lái)生活上的諸多不便，另一方面也使得房地產(chǎn)企業(yè)所建造的樓盤能讓買者銘記在心的往往是負(fù)面的影響。這也反映出我國(guó)開(kāi)發(fā)商的素質(zhì)還有

8、待提高。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在地位上不平等，在信息上不對(duì)稱，前者往往以虛假?gòu)V告、不規(guī)范合同、不真實(shí)價(jià)格出售、不兌現(xiàn)承諾等行為，欺騙消費(fèi)文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)者，侵害消費(fèi)者權(quán)益，導(dǎo)致購(gòu)房者入住糾紛頻繁發(fā)生，這些都極大損害了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的形象。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)都希望得到發(fā)展商的質(zhì)量保證，注重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的產(chǎn)品質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度，信譽(yù)保證等方面的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，因此名聲信譽(yù)好，服務(wù)細(xì)致周到的品牌公司會(huì)得到消費(fèi)者的歡迎。(2)房地產(chǎn)商品營(yíng)銷措施。如今隨著購(gòu)房者的理性決策意識(shí)不斷加強(qiáng)和推廣競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的持續(xù)加劇，在很大程度上讓樓盤的推廣銷售難度增加。因此，房產(chǎn)商對(duì)于樓盤的銷售必須拿出翔實(shí)可行的房地產(chǎn)銷售進(jìn)程控制計(jì)

9、劃，其中影響房地產(chǎn)銷售進(jìn)程的重要因素之一就是房產(chǎn)商所施行的促銷計(jì)劃。隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，發(fā)展商之間的促銷手段花樣不斷翻新，由原來(lái)的房產(chǎn)交易會(huì)、展銷會(huì)、免費(fèi)看樓、購(gòu)房入戶等發(fā)展到購(gòu)房送裝修、送家私電器、讓利折扣等新的更刺激的促銷手段。目前比較常見(jiàn)的促銷措施有：以“直接降價(jià)”直接刺激消費(fèi)者的心理價(jià)位；以“免費(fèi)送禮”滿足消費(fèi)者的好貪小便宜的心理，“禮多人不怪”，小則送物業(yè)費(fèi)、中央空調(diào)、全套櫥柜，大則送車庫(kù)、衛(wèi)生間、小汽車；以“內(nèi)部員工價(jià)”，“團(tuán)購(gòu)價(jià)”滿足消費(fèi)者的惠顧消費(fèi)心理；以“無(wú)理由退房”打消消費(fèi)者的安全憂患心理；以“先租后賣”完全解除消費(fèi)者的心理防御，使消費(fèi)者對(duì)商品產(chǎn)生足夠信心這些招數(shù)都

10、是從刺激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望出發(fā)，達(dá)到促銷目的的。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)(3)售后服務(wù)因素。售后服務(wù)漸漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)。人們?cè)谫I房時(shí)一般注意視野內(nèi)具體的事物，一旦客戶入住后，則更關(guān)心物業(yè)管理水平的高低，其傳遞的信息對(duì)其他潛在客戶群體也有一定的作用；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，客戶逐漸成熟，在購(gòu)買住宅之前就會(huì)關(guān)注售后服務(wù)的內(nèi)容，然后選擇合適自己的住宅及環(huán)境。據(jù)專家評(píng)論，目前物業(yè)管理的因素已占到樓宇價(jià)值的20%30%,而且越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者把物業(yè)管理效果的優(yōu)劣，作為投資和消費(fèi)的重要選擇因素。有這樣一個(gè)論斷：“昨大購(gòu)房是選地段、選價(jià)格、今天購(gòu)房是選環(huán)境、選配套、明天購(gòu)房就是選物業(yè)管理了”。如讓消費(fèi)者信賴的

11、萬(wàn)科地產(chǎn)除了有成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，很大程度也歸功于物業(yè)管理的品牌。良好的售后服務(wù)有助于創(chuàng)造出房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的佳績(jī)。2 .影響房地產(chǎn)銷售的消費(fèi)者因素消費(fèi)者需求具有多樣性，因此其購(gòu)買動(dòng)機(jī)也是多種多樣的，在不同購(gòu)買動(dòng)機(jī)的作用下，消費(fèi)者采取不同的購(gòu)買行為。對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者需求及其行為的研究是房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃的出發(fā)點(diǎn)，更是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)成功與否的關(guān)鍵。(1)消費(fèi)者購(gòu)買動(dòng)機(jī)。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)機(jī)是指引起和維持個(gè)體滿足某種相應(yīng)需要的行為活動(dòng)，并將此行為活動(dòng)導(dǎo)向一定目標(biāo)和方向的內(nèi)在心理活動(dòng)、意念或愿望。房地產(chǎn)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)可分為：求實(shí)購(gòu)買動(dòng)機(jī)，注

12、重房地產(chǎn)商品的實(shí)用價(jià)值；求新購(gòu)買動(dòng)機(jī)，使青年人更易受廣告的影響；求美購(gòu)買動(dòng)機(jī)的購(gòu)買者更注重房地產(chǎn)的外觀設(shè)計(jì)；求廉購(gòu)買動(dòng)機(jī)的購(gòu)房者注重商品房的價(jià)格、希望付出較少而獲得較多利益；求名動(dòng)機(jī)的購(gòu)房者喜歡選購(gòu)名牌，追求品牌開(kāi)發(fā)商的品牌房產(chǎn)；好勝購(gòu)買動(dòng)機(jī)以購(gòu)買某種特殊的房產(chǎn)或以稀少著稱的房產(chǎn)來(lái)顯示自己的不凡之處。(2)房地產(chǎn)購(gòu)買行為過(guò)程。房地產(chǎn)購(gòu)買行為過(guò)程主要是指房地產(chǎn)消費(fèi)者在何時(shí)、何地購(gòu)買，如何購(gòu)買，以及由誰(shuí)購(gòu)買等問(wèn)題的決定。在產(chǎn)生購(gòu)買行為的過(guò)程中，與購(gòu)買有關(guān)的行為主體包括產(chǎn)品的實(shí)際購(gòu)買者、產(chǎn)品的使用者、購(gòu)買決策賭、影響購(gòu)買決策者等。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在其營(yíng)銷過(guò)程中必須對(duì)不同的產(chǎn)品進(jìn)行不同分析，特別是對(duì)于

13、“購(gòu)買決策者”與“影響決策者”要有充分的了解與認(rèn)識(shí)，并在廣告宣傳和推銷策略上有明確的針對(duì)性，使?fàn)I銷活動(dòng)取得較好的效果。購(gòu)買時(shí)間選擇上，如一般農(nóng)歷新年前，天氣冷、銀根緊，在夏季7月、8月份天氣酷熱，以及在連綿陰雨的季節(jié)是房地產(chǎn)銷售的淡季，不宜開(kāi)展大規(guī)模的推銷活動(dòng)。購(gòu)買地點(diǎn)涉及什么樣的購(gòu)買場(chǎng)所與氣氛最使消費(fèi)者感覺(jué)舒適，企業(yè)據(jù)此文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)可以集中有限的力量，搞好宣傳和促銷活動(dòng)，推動(dòng)房地產(chǎn)銷售。3 .影響房地產(chǎn)銷售商品自身因素消費(fèi)者最終購(gòu)買并使用的房地產(chǎn)銷售商品自身的特質(zhì)，是消費(fèi)者在購(gòu)房過(guò)程中必須考慮的因素。房地產(chǎn)商品自身因素主要包括地點(diǎn)的選擇、生活空間的設(shè)計(jì)、建材與裝潢水平等方面。首先，對(duì)于房地產(chǎn)

14、消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，每個(gè)消費(fèi)者對(duì)地點(diǎn)偏好都有差異，最重要的是生活主要設(shè)施要盡可能齊全、完備、方便。如交通是否便捷、市場(chǎng)是否繁榮、小孩上學(xué)是否方便、老人休憩場(chǎng)所如何等等。其次，消費(fèi)者購(gòu)買房子并不僅僅是買一套房屋，其內(nèi)部布局、房屋的朝向、通風(fēng)采光等情況都要一一查核。目前住宅設(shè)計(jì)更流行大客廳、大衛(wèi)生間、大廚房,而以往那種大臥室小客廳的傳統(tǒng)設(shè)計(jì)已漸失市場(chǎng)。最后，采用何種規(guī)格、品質(zhì)的建材，對(duì)于建筑物的質(zhì)量影響極大，因此在購(gòu)買房地產(chǎn)商品時(shí)，消費(fèi)者往往會(huì)倍加注意。而裝修也是消費(fèi)者關(guān)注的另一個(gè)問(wèn)題如外裝修彩何種材料？是一般涂料還是貼面磚？是鋁合金門窗還是普通木門窗？廚房、廁所衛(wèi)生潔具是否齊全？使用何種品牌這些都影響到

15、消費(fèi)者具體的消費(fèi)行為。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)不容忽視的還有樓盤的品質(zhì)與規(guī)模。樓盤品質(zhì)對(duì)房地產(chǎn)銷售有非常直接的影響，包括的因素有：是否爛尾、是否按期交房、面積是否相符、工程質(zhì)量是否過(guò)關(guān)以及樓盤的戶型、風(fēng)格等。其中任何一項(xiàng)都直接影響到消費(fèi)者的購(gòu)房?jī)A向。而樓盤規(guī)模則與物業(yè)整體規(guī)劃的完善性，配套設(shè)施的經(jīng)濟(jì)性，環(huán)境綠化的整體協(xié)調(diào)性等相關(guān)，從而間接影響房地產(chǎn)銷售的進(jìn)度。三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取的主要針對(duì)性措施針對(duì)房地產(chǎn)銷售的宏觀與微觀影響因素的分析，作為房地產(chǎn)商品的供應(yīng)方一一房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從樓盤前期策劃、品牌質(zhì)量和服務(wù)等方面做好房地產(chǎn)銷售工作。1 .充足的前期策劃與市場(chǎng)調(diào)查在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，由于消費(fèi)者日趨理性

16、，一些房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品出現(xiàn)了銷售不暢甚至滯銷的現(xiàn)象，但同時(shí)有些企業(yè)則一直保持較好的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)。糾其原因，其中一條很重要原因是發(fā)展商決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查，沒(méi)有掌握到足夠的市場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不當(dāng)。實(shí)踐已充分證明，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查對(duì)幫助房地產(chǎn)企業(yè)作出正確的決策有極為重要的作用。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)可以比較準(zhǔn)確地掌握市場(chǎng)供求狀況，據(jù)此制定出房地產(chǎn)銷售計(jì)劃；有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施正確的價(jià)格策略，依據(jù)消費(fèi)者的需求及心理承文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)受能力，抓住機(jī)遇，確定可行的市場(chǎng)價(jià)格，有針對(duì)性地開(kāi)展各種促銷活動(dòng)，從而保證銷售成功。然而，目前不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)

17、前期的市場(chǎng)調(diào)查方案，每每接到一個(gè)項(xiàng)目，總是憑借國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。市場(chǎng)調(diào)查需要做得更充分、更科學(xué)，通過(guò)調(diào)查全面把握社會(huì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施，并對(duì)項(xiàng)目周邊居民和對(duì)周邊同類樓盤作深入調(diào)查了解。例如，對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查內(nèi)容可包括：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法（包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分

18、析，以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。2 .創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，地產(chǎn)品牌對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存更加重要，這是賣方過(guò)渡到買方市場(chǎng)的必然。像萬(wàn)科，很多人比較放心地買它的房子，就因?yàn)樗麄儽葎e人更早地注重品牌建設(shè)。在品牌地產(chǎn)之中，可以使消費(fèi)者不僅能體會(huì)到居住的快樂(lè)，更能體會(huì)人生的意義。目前，在中國(guó)能稱為真正的品牌房地產(chǎn)商寥寥無(wú)幾，更重要的是一直在賣方市場(chǎng)為主導(dǎo)的前提下房地產(chǎn)業(yè)，愿意營(yíng)造品牌的并不多。文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)品牌是指產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)、企業(yè)的文化、理念、價(jià)值、個(gè)性等的綜合與凝聚，是區(qū)別于同類產(chǎn)品的一種企業(yè)商譽(yù)。品牌不是一朝一夕建立起來(lái)。在賣方市場(chǎng)前提下，多數(shù)地產(chǎn)品牌建設(shè)是浮在水面上，

19、以保證快速銷售為前提的“品牌建設(shè)”，往往到銷售完為止，以短期利益為主。在買方市場(chǎng)前提下，地產(chǎn)服務(wù)品牌建設(shè)考慮如何讓品牌的“內(nèi)涵”有系統(tǒng)地從購(gòu)房到居住的所有環(huán)節(jié)一直延續(xù)下去。在房子資源相對(duì)短缺的時(shí)代，更多的人需要的是房子本身，也就是生存價(jià)值。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)投資成為炒樓，看中的還是短期利益，投機(jī)價(jià)值。只有把居住看作是生活的前提下，既生活價(jià)值，開(kāi)發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹(shù)立起地產(chǎn)品牌，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會(huì)承諾，把自己放在陽(yáng)光下考驗(yàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。優(yōu)秀品牌會(huì)讓消費(fèi)者對(duì)企業(yè)品牌產(chǎn)生良好的印象，并形成習(xí)慣性消費(fèi)心理的過(guò)程。3 .更新房地產(chǎn)商品營(yíng)銷理念傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷就是通過(guò)廣告?zhèn)鬟f樓盤信息，經(jīng)購(gòu)房者考察并認(rèn)同，最終由專職的售樓人員實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售。應(yīng)該說(shuō)，這種模式主要采取的是信息的“灌輸和誘導(dǎo)”，主要靠開(kāi)發(fā)商的“自賣自夸”和購(gòu)房者的主動(dòng)上門。而現(xiàn)在，房地產(chǎn)消費(fèi)者需求分眾趨勢(shì)明顯，單純的4P營(yíng)銷理論一一產(chǎn)品、促銷、價(jià)格、人員已經(jīng)落伍，整合營(yíng)銷理論