房地產(chǎn)企業(yè)售樓部模式各階段賬務(wù)和稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)企業(yè)售樓部模式各階段賬務(wù)和稅務(wù)處理比如說【2016131號(hào)文，將營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)歸入了開發(fā)間接費(fèi)用里做為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目；而我們?cè)谶M(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)需要依據(jù)的卻是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會(huì)計(jì)制度，依據(jù)會(huì)計(jì)處理上的要求，假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來進(jìn)行賬務(wù)處理。如果仍有網(wǎng)友糾結(jié)于2016年31號(hào)文的條款，請(qǐng)思考一下士地增值稅關(guān)于售樓處的相關(guān)扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)的。因此，在土地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開發(fā)間接費(fèi)用處理是錯(cuò)誤的。例如：中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第九條開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生

2、的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)所得稅不同，國(guó)稅發(fā)【2016】31號(hào)文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支由。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)并沒有包括項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，也不能按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定做12項(xiàng)目中進(jìn)行扣除,只能作為期間費(fèi)用扣除。如果要用稅法來處理賬務(wù)，遵從稅法做賬務(wù)處理，我們就無所適從。本文就是

3、在依據(jù)會(huì)計(jì)相關(guān)規(guī)定的原則下，對(duì)九種售樓處建造使用模型進(jìn)行分階段的賬務(wù)處理，以及涉及到的相關(guān)稅種的處理。請(qǐng)各位網(wǎng)友批評(píng)指正。九種售樓處分類項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成，拆除；項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后轉(zhuǎn)自用或由租；項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，拆除；項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，無償捐獻(xiàn)政府；利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)作自用或由租;利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后

4、，轉(zhuǎn)物業(yè)用房或公共配套用房，會(huì)所。a一、賬務(wù)處理先明確一下會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于固定資產(chǎn)和銷售費(fèi)用的定義固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、由租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的使用壽命超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會(huì)超過一個(gè)會(huì)計(jì)年度，在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備由售的存貨。再看銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用是企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)

5、入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。1 .相關(guān)賬務(wù)處理分五個(gè)階段A建造時(shí)B硬裝修時(shí)C軟裝修時(shí)D建成使用E處理時(shí)2 .賬務(wù)處理分析A建造時(shí)：按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；按企業(yè)建造開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；無建造成本，原有商品房成本已在開發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務(wù)處理；無建造成本，租賃費(fèi)用做銷售費(fèi)用處理；按單獨(dú)建造開發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。B硬裝修：裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)

6、品；裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；根據(jù)載體房屋后續(xù)處置情況，計(jì)入房屋成本或開發(fā)間接費(fèi)用;在待攤費(fèi)用中歸結(jié)，按租賃期攤?cè)脘N售費(fèi)用；裝修費(fèi)跟隨房屋，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。C.軟裝修：購(gòu)置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或由租是轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨(dú)的開發(fā)產(chǎn)品核算；購(gòu)置使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，拆除時(shí)做固定資產(chǎn)清理；不用一起移交的購(gòu)置時(shí)按固定資產(chǎn)處理；購(gòu)置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；按購(gòu)置、使用固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)

7、處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；3、土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部，可以依據(jù)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知第四條第三款：“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；b,建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”；但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。B、參考國(guó)家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2016年08月23日的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除問

8、題的解答房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，具發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房?jī)?nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支由不得在銷售費(fèi)用中列支。二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施，發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性

9、社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用?！?、關(guān)于軟裝修資產(chǎn)相關(guān)處理規(guī)定對(duì)涉及的空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購(gòu)置支由，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營(yíng)業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同由售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入并根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)，減按2%征收率征收增值稅。5、還需要注意的關(guān)于裝修的涉稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成，計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅金及附加。依據(jù)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建建筑物后銷售，具所發(fā)生的自建行為應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不是