蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析

1、目錄1. 城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價31.1 宏觀經(jīng)濟運行狀況31.2 城市規(guī)劃與建設71.3 宏觀政策92. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析與評價142.1 土地市場142.2 房地產(chǎn)整體市場152.3 住宅市場182.4 寫字樓市場202.5 商業(yè)營業(yè)用房市場232.6 二手房市場252.7 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測253. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析283.1 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢283.2 城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析283.3 典型企業(yè)及典型項目收益和風險分析29圖表目錄圖1-1：蘇州城市地圖3圖1-2：2000-2004年蘇州市GDP及其增長率4圖1-3：2000-20

2、04年蘇州市人均GDP及其增長率4圖1-4：2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結構5圖1-5：2000-2004年蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資5圖1-6：2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費性支出6圖1-7：2000-2004年蘇州市消費品零售總額6圖2-1：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布14圖2-2：2000-2004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率15圖2-3：2000-2004年蘇州市商品房建設情況15圖2-4：2000-2004年蘇州市商品房供求比16圖2-5：2000-2004年蘇州市商品房銷售面積17圖2-6：2000-2004年蘇州市商品房銷售價格17圖2-7：2000

3、-2004年蘇州市住宅建設情況18圖2-8：2000-2004年蘇州市住宅供求比19圖2-9：2000-2004年蘇州市住宅銷售面積19圖2-10：2000-2004年蘇州市住宅銷售價格20圖2-11：2000-2004年蘇州市寫字樓建設情況20圖2-12：2000-2004年蘇州市寫字樓供求比21圖2-13：2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積22圖2-14：2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價格22圖2-15：2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房建設情況23圖2-16：2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比23圖2-17：2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積24圖2

4、-18：2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格24表1-1：重點政策一覽表（2003-2005年）11表2-1：2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標出讓情況14表2-2：蘇州市住宅市場需求量預測26表3-1：建屋集團開發(fā)典型項目情況29表3-2：新港開發(fā)典型項目情況30表3-3：和潤開發(fā)典型項目情況30表3-4：中海開發(fā)典型項目情況31表3-5：南都建屋開發(fā)典型項目情況31表3-6：順馳建屋開發(fā)典型項目情況32表3-7：嘉業(yè)開發(fā)典型項目情況321. 城市房地產(chǎn)市場宏觀背景分析與評價1.1 宏觀經(jīng)濟運行狀況最具經(jīng)濟活力的城市之蘇州市位于長江三角洲中部，江蘇省南部，是中國重點旅

5、游城市，是長三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV“中國十大最具經(jīng)濟活力城市”并獲年度大獎。近年來，蘇州市形成了外向型經(jīng)濟、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢，培育了以高新技術為主的新的經(jīng)濟增長點，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢已見端倪。圖1-1:蘇州城市地圖|l.或起ttr1.-|A1W-y-C,r-二.f_亠蘇州正在成為以高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的現(xiàn)代制造業(yè)基地；產(chǎn)學研緊密聯(lián)合、各類人才聚集的技術創(chuàng)新基地；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。21世紀的蘇州將是“經(jīng)濟繁榮、科教發(fā)達、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會文明”的基本現(xiàn)化地區(qū)。經(jīng)濟保持快速增長自20

6、03年以來，蘇州抓住中國加入WTO,國際資本和產(chǎn)業(yè)加速集聚長江三角洲、國內(nèi)經(jīng)濟快速健康發(fā)展的大好機遇，進一步改革開放，經(jīng)濟發(fā)展迅速。GDP保持快速增長，2004年蘇州的GDP總量首次超過深圳，位居全國第四。人均GDP自2003年以來超越上海，穩(wěn)居全國各大城市首位。圖1-2:010數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒2003年，蘇州人均GDP已達5762美元，根據(jù)國際慣例，如果一個地區(qū)人均GDP達到4000至8000美元，標志著這個地區(qū)的房地產(chǎn)已步入高增長期。圖1-3:2000-2004年蘇州市人均GDP及其增長率40600004000020000302020002001200220

7、032004人均GDP（元）增長率（產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主導蘇州是一個新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術產(chǎn)業(yè)為主導的工業(yè)結構，第二產(chǎn)業(yè)是推動蘇州市經(jīng)濟快速增長的主要力量。自2000年以來,第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升。2004年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值躍居全國第二，成為僅次于上海的全國第二大工業(yè)基地。圖1-4:2000-2004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結構數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒全社會固定資產(chǎn)投資迅猛增長，房地產(chǎn)所占比重快速增加圖1-5:2000-2004年蘇州市全社會固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資總額（億元）房地產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重（%自2002年以來，蘇州全社會固

8、定資產(chǎn)投資迅猛增長，2003年同比增幅高達73.3%。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈快速增長的態(tài)勢，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年增加，2004年達21.5%。人均可支配收入、消費性支出逐年穩(wěn)步增長從2000年到2004年期間，由于蘇州經(jīng)濟的快速增長，人均可支配收入也呈快速增長的態(tài)勢，年平均增長率達11.7%，在江蘇省內(nèi)處于領先地位，并逐步縮小與上海、杭州等長三角領先城市的差距。隨著人均可支配收入的增加，人均消費性支出也呈快速上漲的趨勢。圖1-6:2000-2004年蘇州市人均可支配收入和消費性支出數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒社會消費品零售總額穩(wěn)定增長伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費品市場保持繁榮、活躍的

9、旺銷態(tài)勢，從2000年到2004年期間，社會消費品零售總額年平均增長率達15.8%。圖1-7:2000-2004年蘇州市消費品零售總額數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒小結：綜觀蘇州市宏觀經(jīng)濟運行狀況，我們發(fā)現(xiàn)，蘇州市地處長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，大量外資有利地推動了蘇州經(jīng)濟持續(xù)高速增長，且經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?。因為GDP中占將近一半的是勞動者報酬，經(jīng)濟的迅速發(fā)展使得城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽車的需求將會增大，汽車加快進入家庭，未來恩格爾系數(shù)將發(fā)生較大變化，人民生活消費結構也將隨之變化。此外，蘇州產(chǎn)業(yè)結構正逐步優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資增量速趨于平穩(wěn)。1.2 城市規(guī)劃與建設城市規(guī)劃城市

10、性質(zhì)蘇州市是國家歷史文化名城和重要的風景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之。發(fā)展目標在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市基本實現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟繁榮、文教科技發(fā)達、人民生活富裕、道德風尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。蘇州中心城城市設施水平達到基本現(xiàn)代化，古城風貌得到進一步保護與發(fā)揚，成為與國際經(jīng)濟接軌，高度開放，經(jīng)濟發(fā)達，國際上知名的歷史文化名城和風景旅游城市。規(guī)劃范圍蘇州全市規(guī)劃區(qū)面積2014.7平方公里。城市規(guī)模2005年：人口149.1萬，市區(qū)建成區(qū)建設用地150.2平方公里。2010年：人口185萬，市區(qū)建成區(qū)建設用地186.9平方公里。城市總體布局城市布局結構形態(tài)采用“

11、組團式”布局，由城市組團，山脈、河湖、大塊綠地組成完整的自然空間。各組團相對獨立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團分明、多中心、開敞的布局形態(tài)。城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴格限制道路拓寬。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結構：一個中心、五個副中心、十二個片區(qū)、四個發(fā)展軸。其中，一個中心指中心城市，蘇州都市區(qū)；五個副中心分別是：常熟市區(qū)、吳江市區(qū)、昆山市區(qū)、太倉市區(qū)和張家港市區(qū)；四個發(fā)展軸分別是沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、沿太湖旅游休閑軸、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸和沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸。城市建設軌道交通建設情況2004年11月21日，蘇州輕軌規(guī)劃順

12、利通過專家組審查，預計到2010年輕軌1號線、2號線有望建成通車，到2020年，3號、4號線也有望建成通車，并逐步實現(xiàn)與上海、無錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。實施公路交通建設情況建成蘇滬高速公路、蘇昆太高速公路、蘇州繞城高速公路西北段和錫太一級公路，滬寧高速公路蘇州段擴建、312國道蘇州段改造和沿江開發(fā)高等級公路等工程，開工建設滬蘇浙高速公路江蘇段。到2005年底，蘇州將確保蘇滬國省道干線接口達到6個、計32條普通公路車道，高速公路接口達到4個、計24條高速車道。蘇州市交通有望與上海全面對接，到年底將有10條公路（含高速公路）、56個車道連通上海，公交“一卡通”、高速公路聯(lián)合收費等也將有重大進展。小

13、結：作為長三角都市圈的地理中心城市和滬寧產(chǎn)業(yè)帶核心城市，古城蘇州曾利用這一區(qū)位優(yōu)勢締造出“經(jīng)濟奇跡”。隨著蘇州不斷加快與上海的交通接軌步伐，將更好地接受上海的輻射，有利于蘇州經(jīng)濟的進一步發(fā)展。1.3 宏觀政策政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展目標和策略2004年以來的宏觀調(diào)控，對全國的房地產(chǎn)影響深遠。調(diào)控政策的重點集中在土地、金融、商品房交易管理、房價四個方面，其關鍵在于通過控制房地產(chǎn)供應的源頭以規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，通過金融手段來平衡房地產(chǎn)市場供求，通過市場政策抑制房地產(chǎn)投機行為。主要政策及其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響土地政策土地市場是一級市場，健全和完善土地市場，影響整體房地產(chǎn)市場的健全發(fā)展。2004年以來

14、，國家以前所未有的力度大力整頓土地市場，主要體現(xiàn)在三個方面：杜絕協(xié)議出讓土地、徹查開發(fā)區(qū)與大型項目、完善各項土地制度。國家頒布的土地政策具有連續(xù)性與整體性，旨在通過對土地市場的監(jiān)管力度，目的就是為了從源頭上進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場的供給，防止土地的盲目開發(fā)以及房地產(chǎn)價格的過快增長。拆遷政策2004年3月，蘇州市人民政府發(fā)布了蘇州市拆遷補償安置的實施方法，緊接著在6月，再次加強對拆遷實施單位資質(zhì)管理。通過加強拆遷管理，完善拆遷補償最低單價和最低總額保障機制，保障蘇州市城市建設工程的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益。二手房政策為了進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化進程，根據(jù)國務院關于促進

15、房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知（國發(fā)200318號）和省政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于調(diào)整2003年度房改有關政策意見的通知（蘇政辦發(fā)200348號）的要求，2005年2月28日蘇州市人民政府印發(fā)關于擴大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實施意見的通知，擴大了蘇州市區(qū)房改售房范圍。受此政策的影響，將增加二手房市場的可交易量，在一、二手市場的聯(lián)動效應下，將進一步加大一手住宅市場的交易量。金融政策2004年10月中國人民銀行出臺的關于調(diào)整金融機構存貸款利率的通知，以及2005年3月16日中國人民銀行出臺下發(fā)的關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金利率的通知，一方面對整個房地產(chǎn)市場的需求進行調(diào)控，另一方面有利

16、于央行對商業(yè)銀行加強風險管理，完善住房貸款的定價機制。房價政策2005年3月和4月相繼出臺了關于確實穩(wěn)定住房價格的通知和愿與做好穩(wěn)定住房價格工作的意見，這兩個政策的主要目的都是為了加強對房地產(chǎn)市場的引導和調(diào)控，切實穩(wěn)定住房價格。表1-1:重點政策一覽表（2003-2005年）政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場的影響和效果土地政策蘇州市人民政府貫徹省政府關于調(diào)整征地補償標準的通知的通知200424調(diào)整征地補償安置標準，實行“土地換保障”的征地補償安置制度保護被征地農(nóng)民和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的合法權益，保障被征地農(nóng)民的基本生活。關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知2003.2.18

17、清理違規(guī)設立的各類園區(qū)規(guī)范土地市場秩序關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌岀讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知2004.3.21就開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況進行全國范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在04年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，對8月31日后仍以歷史遺留問題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權的，要從嚴處理督促土地岀讓歷史遺留問題的解決關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理2004.4.29集中半年時間左右，深入開展土地市場治理治理成果斐然：6866個各類開發(fā)區(qū)核減了4813個，占原有總數(shù)的70.1%;規(guī)劃面積壓縮了2.49萬平方公里，占原有面積的64.5%。此外，國土資源部還

18、會同有關部門共清查新上項目82440個，涉及總用地面積74.7萬公頃，對違法占用土地的項目進行了查處，收回土地1999.5公頃關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理2004.5.21治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉非農(nóng)建設用地，并要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃進一步加大對土地市場的宏觀調(diào)控國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定2004.10.21嚴格依照法定權限審批土地，新增建設用地土地有償使用費實行先繳后分緊縮地根，直壓用地沖動有效的規(guī)范了政府行為用地指標愈加顯得珍貴2005年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置明顯減少政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場的影響和效果土地政

19、策關于貫徹國務院深化改革嚴格土地管理的決定的實施意見200569切實保護耕地，嚴格控制新增建設用地總量；依法規(guī)范供地行為，全面提升土地集約利用水平；加強政府對經(jīng)營性用地的市場調(diào)控，進一步規(guī)范經(jīng)營性用地的公開交易制度；嚴格執(zhí)行征地補償安置政策，維護被征地農(nóng)民的合法權益；完善動態(tài)監(jiān)察制度，強化土地執(zhí)法監(jiān)察工作；加強各方配合，保證耕地保護和土地管理各項措施落到實處進一步規(guī)范了經(jīng)營性用地公開交易制度，確保土地交易公開公平公正。拆遷政策蘇州市市區(qū)城市房屋拆遷補償安置實施辦法2004.3.2拆遷補償安置問題的相關規(guī)疋加強拆遷管理，保障城市建設工程的順利進行，保護拆遷當事人的合法權益蘇州市關于加強我市拆遷實

20、施單位資質(zhì)管理的通知2004610嚴格執(zhí)行房屋拆遷程序，規(guī)范拆遷行為加強拆遷管理，保障城市建設工程的順利進行二手房相關政策蘇州市人民政府印發(fā)關于擴大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實施意見的通知2005.2.28擴大改售房的范圍增加了二手房市場的可交易量，對公有住房售價有了限制金融政策商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55%以下，含55%土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴格控制；制止盲目消費，提高個人住房貸款的質(zhì)量關于調(diào)整金融機構貸款存、利率的通知2004.10.28一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個

21、百分點，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。另外，個人住房公積金貸款5年（含）以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%;商業(yè)銀行自營性個人住房貸款5年（含）以下從4.77%提高到4.95%，5年以上從5.04%提高到5.31%上漲幅度較小，對于貸款者在經(jīng)濟上不會有太大的影響；試驗性措施，通過這次調(diào)控來觀察市場反映，也為下次的加息埋下了伏筆。但對消費者的心理造成了不少影響，許多人開始產(chǎn)生了觀望的心理中國人民銀行關于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔

22、次貸款基準利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則抑制房價上漲過快，在成本上和心理上對購房者造成雙重壓力，影響購房需求關于住房公積金有關利率調(diào)整的通知2005.3.18上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.18個百分點抑制房價上漲過快，在成本上和心理上對購房者造成雙重壓力，影響購房需求政策分類政策名稱頒布時間重點內(nèi)容對房地產(chǎn)市場的影響和效果交易政策房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設工作綱要（試行）2004.12.31對各城市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設和驗收提出基本的標準和依據(jù)，又要求在建設本市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)時要因地制宜，以取得更佳效果為政府提供決策依據(jù)，為消費者提供消費指南關于進一

23、步加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.18對房地產(chǎn)稅收實施一體化管理，在現(xiàn)行職責分工和征管要求的基礎上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權證書為把手實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)諸稅種的有機連接，加強房地產(chǎn)諸稅種的稅收管理關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購房時間是以取得房屋產(chǎn)權證或契稅完稅證明是注明的時間作為其購買房屋的時間在房地產(chǎn)稅收的細節(jié)問題上給岀了具體的操作措施，有效地完善以前的房地產(chǎn)稅收管理制度經(jīng)濟適用房管理辦法2004.5.13限制經(jīng)濟適用住房的面積，而經(jīng)濟適用住房的價格以保本微利為原則，購買經(jīng)濟適用房滿一定年限后方可按市價岀售調(diào)整經(jīng)濟適用房的供給結構，限制經(jīng)濟適用房

24、的購買和出售，杜絕炒作經(jīng)濟適用房以牟取暴利房價政策關于穩(wěn)定住房價格的通知2005.3.26提岀了如何穩(wěn)定住房價格的一些綱領性規(guī)定穩(wěn)定房價，抑制投機國務院轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價工作意見的通知2005.5.9營業(yè)稅的收取方式及普通住宅標準的確定禁止炒地抑制投機性需求建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)2. 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況分析與評價2.1 土地市場土地市場概述自2001年10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對除工業(yè)項目以外的經(jīng)營性用地一律實行拍賣、招標、掛牌的出讓方式供給。按照蘇州市城鎮(zhèn)國有土地使用權招標拍賣暫行辦法，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標、拍賣、掛牌工作，由蘇州市人民政府負責，蘇州

25、市土地儲備中心具體組織執(zhí)行；蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)的70平方公里范圍內(nèi)的土地由蘇州市人民政府授權園區(qū)管委會負責，園區(qū)土地儲備中心具體組織執(zhí)行。土地出讓情況2005年蘇州市區(qū)五城區(qū)（老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、吳中、相城）出讓土地總面積為431.32萬平方米。從出讓地塊的分布來看，隨著吳中區(qū)和相成區(qū)交通環(huán)境等問題的改善，逐漸稱為蘇州土地市場供應的主要區(qū)域，而老城區(qū)（由平江、滄浪、金閶三區(qū)組成）作為蘇州傳統(tǒng)的市中心，土地資源相對稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)不僅受到地域條件的限制，同時還須考慮文化遺產(chǎn)保護的要求，因此獨立的房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模偏小，且分布零星。圖2-1:2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布相城區(qū)老城區(qū)12%

26、10%吳中區(qū)38%數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心表2-1:2003-2005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標出讓情況2003年2004年2005年土地出讓面積（萬平方米）329.33399.03361.06土地交易價格（元/平方米）1777.551855.241969.15數(shù)據(jù)來源：蘇州市土地儲備中心土地開發(fā)與購置情況蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，在利益驅(qū)動之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。據(jù)蘇州市土地儲備中心辦公室提供的一組數(shù)據(jù)，在蘇州的拍賣土地中，有近40.0%的土地被外地公司購得。土地成交情況從歷年的土地交易量來看

27、，2001-2003年間的土地交易量逐年遞增，且遞增速度極快。自2004年以來，受宏觀調(diào)控的影響，土地交易量雖然繼續(xù)增加，但增幅已經(jīng)有所放緩。隨著土地交易量的增加，土地交易價格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢。小結：作為蘇州樓市的領頭羊，工業(yè)園區(qū)無疑是開發(fā)商最為關注的區(qū)域，尤其是外來地產(chǎn)商更希望在園區(qū)施展手腳，畢竟園區(qū)有著完整的新城市規(guī)劃，有著強大的基礎設施投資，有著強勁的消費能力，而園區(qū)正是適應了市場形勢，發(fā)揮政府調(diào)控作用，適當增加土地供應和房產(chǎn)開發(fā)量。湖東區(qū)的發(fā)展相對湖西來說，具有更廣闊的空間性與時間性，領漲的湖東地價便鮮明地折射出開發(fā)商的強烈信心。2.2 房地產(chǎn)整體市場供應分析圖2-2:2000-20

28、04年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長率房地產(chǎn)投資額（億元卄增長率（%自2002年以來，隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅消費能力的提高以及舊城改造速度的數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒55.0%以上，2004年開發(fā)投資額同加快，房地產(chǎn)可開發(fā)投資額迅猛增長，連續(xù)三年增幅在比2000年增長了4倍。圖2-3:2000-2004年蘇州市商品房建設情況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，隨著開發(fā)投資額的迅猛增長，商品房施工面積大幅度的增加，連續(xù)兩年保持70.0%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。由于施工面積的放量增加，竣工面積按每年35.0%以上的增速快速增長。需求

29、分析圖2-4:2000-2004年蘇州市商品房供求比自2000年以來，蘇州市商品房一直保持供大于求的態(tài)勢，雖然商品房需求持續(xù)增加,但由于近幾年商品房竣工面積的快速上漲，供求比呈逐年增加的態(tài)勢。從2000年到2004年期間，蘇州商品房需求逐年加大，銷售面積年平均增長率達17.3%。圖2-5:2000-2004年蘇州市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒由于商品房市場的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來，蘇州商品房銷售價格逐年穩(wěn)步上漲,2004年同比增長24.4%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖2-6:2000-2004年蘇州市商品房銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒房地產(chǎn)進小結：隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，住宅消費

30、能力的提高以及舊城改造速度的加快,入快速發(fā)展期，投資開發(fā)建設速度加快。2.3 住宅市場供應分析圖2-7:2000200120022003I住宅施工面積（萬平方米）住宅竣工面積（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒自2002年以來，蘇州商品住宅的開發(fā)建設速度明顯加快，施工面積大幅度增加，連續(xù)兩年保持79.0%以上的增幅。在此影響下，2003年住宅竣工面積同比增幅高達52.5%。住宅施工面積和竣工面積占商品房的比重一直穩(wěn)定在80.0%-85.0%之間。需求分析改善居住條件、動拆遷以及引進人才產(chǎn)生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導致蘇州商品住宅市場需求持續(xù)旺盛。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，從2001到2

31、002年期間，住宅供求比回落到1以下，但從2003年以來，由于住宅竣工面積的大幅度增加，供求比開始回升。圖2-8:2000-2004年蘇州市住宅供求比數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。自2000年以來，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢，年平均增長率達17.7%。住宅占商品銷售面積的比重穩(wěn)定在85.0%-90.0%。圖2-9:2000-2004年蘇州市住宅銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，自2000年以來，住宅銷售價格逐年穩(wěn)步上漲，年平均增幅達17.1%。2004年銷售價格達3127元/平方米，首次超過南京，位居江蘇省13個省轄市的住宅價格排名第一。圖2-1

32、0:2000-2004年蘇州市住宅銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。小結：隨著蘇州城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，從2002年開始住宅市場迎來了快速發(fā)展期，開發(fā)建設速度迅速加快。同時，隨著人們生活水平的提高，改善居住條件、動拆遷、人才引進等產(chǎn)生的剛性需求以及投資性需求持續(xù)旺盛，住宅銷售面積和價格逐年穩(wěn)步上漲。2.4 寫字樓市場供應分析圖2-11:數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。2003年以前蘇州寫字樓由于蘇州的工業(yè)結構占主導地位，第三產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達，因此市場發(fā)展比較緩慢，施工面積和竣工面積增長緩慢。自2003年以來，在經(jīng)濟的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，寫字樓市場開始進入快速發(fā)展期，開發(fā)建設速度開始

33、加快。需求分析自2000年以來，蘇州寫字樓市場一直保持供大于求的態(tài)勢，但從2003年起，隨著蘇州經(jīng)濟的快速發(fā)展，外資企業(yè)紛紛進駐，私營企業(yè)大量涌現(xiàn)，寫字樓需求不斷加大，供求比開始回落。圖2-12:2000-2004年蘇州市寫字樓供求比寫字樓銷售面積增長緩慢，2003年后64.7%。與此同時，蘇州寫字樓租賃數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場需求不大,隨著需求的不斷加大，銷售面積大幅度增加，同比增長95.0%左右。需求也保持旺盛，市區(qū)、新區(qū)、園區(qū)主要的中高檔寫字樓的出租率在圖2-13:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000年到20

34、02年期間，由于寫字樓市場供大于求，因此銷售價格略有下跌，從2002年以來，隨著需求的不斷加大，銷售價格開始回升，2003年同比增長43.4%。寫字樓租金也快速上漲，5A級寫字樓平均租金價格已經(jīng)達到75元，園區(qū)則高達80100元，而租售率更是達到90.0%以上。圖2-14:2000-2004年蘇州市寫字樓銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。小結：由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結構是以工業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)在長三角地區(qū)相對不發(fā)達，因此寫字樓市場的起步相對較晚。自2003年以來，受蘇州經(jīng)濟快速發(fā)展以及WTO等利好因素的影響，寫字樓需求開始不斷加大，寫字樓市場進入快速發(fā)展期。2.5 商業(yè)營業(yè)用房市場供應分析圖2-15:

35、2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房建設情況數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000到2002年期間，蘇州商業(yè)營業(yè)用房市場發(fā)展緩慢，施工面積和竣工面積增長緩慢。自2003年以來，在經(jīng)濟的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，商業(yè)營業(yè)用房市場開始進入快速發(fā)展期，開發(fā)建設速度明顯加快，2003年施工面積同比增長60.0%。需求分析圖2-16:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比自2000年以來，蘇州商業(yè)營業(yè)用房一直保持供大于求的態(tài)勢，但隨著蘇州城市經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展，以及大量外來人口的進駐，原有的一兩個商業(yè)中心模式難以滿足需要，因此供求比呈逐年下降的趨勢。隨著需求的不斷增加，商業(yè)營業(yè)用房

36、銷售面積保持平穩(wěn)增長，從2000年到2003年期間，銷售面積年平均增長率19.6%。圖2-17:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。2002年以前，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格增長緩慢，自2002年以來，在需求逐年增加的帶動上，銷售價格上漲速度開始加快。圖2-18:2000-2004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格數(shù)據(jù)來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。小結：隨著蘇州城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，以及住宅建設的加快，居民對小區(qū)內(nèi)部和周邊配套商業(yè)地產(chǎn)的需求也逐步加大，原有的商業(yè)中心模式難以滿足需求。目前，蘇州商業(yè)地產(chǎn)存在以下四個不足之處：規(guī)模不夠，競爭單一，導致蘇州商業(yè)平均利潤水平低；區(qū)域間發(fā)展

37、不平衡；以傳統(tǒng)商業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)亟待升級；商業(yè)網(wǎng)點分布不夠密集。2.6 二手房市場隨著蘇州市商品房市場日漸成熟，以及舊城改造拆遷，二手房市場日趨活躍。受宏觀調(diào)控影響，從5月開始，蘇州二手房市場進入觀望期，成交量大幅度下降，但由于住宅的剛性需求旺盛，自8月以來，購房者信心開始回升。就整體二手住宅市場而言，面積在80-100平方米的中小戶型房源為主流需求，然而此類房型的個供應量較為有限，呈供不應求的態(tài)勢。2.7 城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預測住宅市場自2003年起，蘇州政府開始增加土地供應，近兩年土地供應總量的加大，直接影響著樓市的未來的供應，預計在2006年將迎來供應的集中放量。需求方面，由于生活水平的

38、提高、動拆遷、人才引進產(chǎn)生的剛性需求將成為市場的主導。目前，蘇州樓市的剛性需求基本上可以分為兩種：一種是經(jīng)濟實力強的富有階層，高檔物業(yè)是他們的主流需求；另一種是中產(chǎn)階級，購房時既考慮舒適又考慮實惠，要求產(chǎn)品有很高的性價比。因此，未來樓市備受追捧的將是市區(qū)內(nèi)的高檔住宅和一些近郊大盤。價格方面，古城區(qū)因地塊稀缺新盤量少，房價仍有上升，一些郊區(qū)地段如園區(qū)湖東、相城區(qū)將有大量地塊上的新盤開出，漲幅將逐步趨緩，甚至在一定的幅度穩(wěn)住。隨著蘇州市經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對住宅的需求也不斷的增加，銷售均價仍然有一個較大的上升空間。表2-2:蘇州市住宅市場需求量預測指標近期(20062007)遠

39、期(20072010)說明影響因素發(fā)展趨勢經(jīng)濟發(fā)展人均GDP繼續(xù)提高2010年660002004年57992元居民收入不斷提高，縮小城鄉(xiāng)差距。建立完善居民收入隨經(jīng)濟增長而增長的機制。2004年市區(qū)城市居民人均總收入15944元。2005年前10月人均可支配收入8913元。消費結構適應居民收入水平提高和消費結構升級的要求，完善消費服務體系，創(chuàng)造良好消費環(huán)境，引導居民消費向?qū)嵨锵M和服務消費并重轉變。推動旅游、信息服務、文化娛樂、非義務教育等進入城鄉(xiāng)居民家庭，提高居民消費層次。2005年前9月人均消費性支出6069元。城市人口城市化水平推動城市化進程2010年將達到72%2005年50%總人口全市

40、常住總人口：2005年754萬人，2006年776萬人，2007年793萬人，全市常住總人口：2008年810萬人，2009年826萬人。根據(jù)蘇州市人口發(fā)展預測公告。城市規(guī)劃城市相關規(guī)劃走集約型城市化道路；完善城市現(xiàn)代化基礎設施；提高城市管理水平；建設生態(tài)城市、循環(huán)城市，到2010年實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。根據(jù)蘇州第個五年規(guī)劃軌道交通、道路的建設把滬寧交通線東西發(fā)展軸和蘇嘉杭高速公路南北發(fā)展軸，作為蘇州未來經(jīng)濟集聚成長、快速提升的主軸線和中樞系統(tǒng)。構建城市綜合交通體系，開工建設城際鐵路和市區(qū)軌道交通，完善市域高速公路網(wǎng)，優(yōu)化市區(qū)路網(wǎng)結構，推進以太倉港為重點的港口開發(fā)與航道建設。指標近期*(200620

41、07)遠期*(20072010)說明未來五年住宅需求總量總人口（萬人）7008502004年598.85萬人城市化水平（%）60%72%2005年50%城市人口（萬人）4206122004年300萬城市居民人均住房面積（M2）23252003年20居民改善居住需求（萬M2）12601224城市人口*人均住房面積改善城市人口機械化增長需求（萬M2）27604800按戶籍人口增長*人均住房水平外來人口需求（萬M2）20030004年蘇州外來人口購房、本地居民換房占整體購房者約85%。住宅需求量（萬M2）42206324居民改善居住需求+城市人口機械化增長需求+外來人口需求根據(jù)對蘇州市未來五年經(jīng)濟、

42、人口、規(guī)劃的預測，我們預計近期(20062007)蘇州市住宅需求總量約在4220萬平方米左右，年均在2110萬平方米左右；遠期(20072010)蘇州市住宅需求總量約在6324萬平方米左右，年均在2108萬平方米左右。寫字樓市場蘇州市寫字樓市場發(fā)展相對于住宅市場起步較晚，主要是由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結構以工業(yè)為主導，第三產(chǎn)業(yè)在長三角地區(qū)相對不發(fā)達。但是隨著蘇州經(jīng)濟的高速發(fā)展，在加入WTO、世博等利好因素的影響下，未來兩年進入蘇州的國內(nèi)為品牌企業(yè)、金融機構將不斷增加，需求將有一定的增加，由此將帶動寫字樓市場的快速發(fā)展。商業(yè)營業(yè)用房市場蘇州與上海相比，商業(yè)的比重相對偏低，這與蘇州在長三角的經(jīng)濟地位極不相稱

43、。2004年蘇州的工業(yè)總值位居全國第二，僅次于上海；而零售業(yè)蘇州為625.10億元，只有上海的25%，由此可見蘇州的商業(yè)還有廣闊的發(fā)展前景。2005年1月，蘇州市首個商業(yè)規(guī)劃蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃在市規(guī)劃展示館向社會公示，規(guī)劃到2010年基本形成具有蘇州特色的標志性商業(yè)格局，商貿(mào)流通業(yè)在長三角地區(qū)占據(jù)重要地位。由規(guī)劃可以看出，由于蘇州古城土地的稀缺性限制了城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，蘇州商業(yè)的未來在園區(qū)與新區(qū)，其中園區(qū)的商業(yè)模型標本是鄰里中心，新區(qū)的商業(yè)模型標本將是以獅山路為中心的商業(yè)模塊，這意味著蘇州商業(yè)將迎來一個新的發(fā)展機遇。3. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析3.1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢開發(fā)

44、商情況介紹蘇州房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中絕大部分存在著規(guī)模小，資金短缺，融資能力不足，技術、管理和人才素質(zhì)差距大等問題。即使是一些近幾年成長起來的大企業(yè)，由于發(fā)展歷史短，自身資金實力不雄厚，主要依賴銀行貸款發(fā)展，資產(chǎn)負債率高，抵御市場風險能力差，此外，這些企業(yè)在現(xiàn)代企業(yè)制度的建立完善方面滯后于業(yè)務的發(fā)展，公司的運作管理制度欠規(guī)范。房地產(chǎn)發(fā)展情況自2000年以來，蘇州的房地產(chǎn)行業(yè)得到了較快的發(fā)展，2003年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資額及商品房銷售額分別達到334.32億元及226.46億元，2000-2003年三年間其年平均增長率分別高達42.74%及33.59%。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入

45、，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)獲取土地、融資的壓力越來越大，加之進入蘇州的外地開發(fā)商實力都很強，因此，一方面，資金實力不足的蘇州本地中小開發(fā)商將面臨兼并甚至退出市場；另一方面，外地開發(fā)商之間的競爭也將日趨激烈。3.2 城市房地產(chǎn)市場競爭格局分析蘇州經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的商機，外地開發(fā)商紛紛看好蘇州房地產(chǎn)市場。據(jù)統(tǒng)計，目前進入蘇州的知名外企有：嘉業(yè)、雅閣爾、中海、招商局、順馳、中華企業(yè)、華新國際、晟地、棲霞、易通、綠地等等。并且，這些開發(fā)商所開發(fā)的幾乎都是大盤，幾乎占了蘇州樓市供應的一半。這些外地知名開發(fā)商的進入，一方面帶來

46、了先進的開發(fā)理念和成熟的操作經(jīng)驗，另一方面也掀起蘇州樓市新一輪的競爭，加快市場優(yōu)勝劣汰的步伐。3.3 典型企業(yè)及典型項目收益和風險分析本地知名開發(fā)商及項目介紹：蘇州建屋蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團有限公司注冊資金29億元人民幣，資產(chǎn)規(guī)模100億元人民幣，2005年開發(fā)規(guī)模超過400萬平方米，是江蘇省最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。2004年建屋集團開發(fā)規(guī)模列江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一名，綜合實力躍居前三位，并被評為“2005中國房地產(chǎn)百強”之一。建屋集團傾力打造優(yōu)秀的開發(fā)商企業(yè)品牌，形成了大眾住宅、商業(yè)樓宇及廣場、工業(yè)廠房、會展中心等多元開發(fā)項目產(chǎn)業(yè)鏈。在大眾住房建設上，不僅建成園區(qū)第一個10萬平方

47、米的住宅小區(qū)新城花園，帶動了園區(qū)金雞湖西岸房產(chǎn)市場的開發(fā)和成熟，近年又在金雞湖東岸建成24萬平方米的集群建筑東湖大郡，直接引領了湖東房產(chǎn)市場的一路飆升；在工業(yè)廠房上，先后與飛利浦、松下等國際大公司合作共同開發(fā)；在公建配套上建設了首期工程18.5萬平方米的會展中心，是亞太地區(qū)最先進、功能最完善的展覽館之一。表3-1:建屋集團開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型加城國際園區(qū)2004-5-294800-580015公寓東湖大郡（一期）園區(qū)5200-590023普通住宅東湖大郡（二期）園區(qū)2004-5-6460021.5公寓自由都市（東湖大郡三期）園區(qū)2004-1

48、2-18530013.8公寓歐洲城園區(qū)2005-11-1920.42高檔住宅伊頓小鎮(zhèn)園區(qū)2005-11-2611高檔住宅蘇州新港蘇州新港建設集團有限公司成立于1992年，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，總資產(chǎn)7.3億元，凈資產(chǎn)3.84億元，獲2004年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。公司成立以后，累計在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產(chǎn)200余萬平方米，先后建設了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項蘇州新區(qū)公共配套設施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應有的貢獻。公司除繼續(xù)在蘇

49、州地區(qū)進行開發(fā)、鞏固在蘇州市房地產(chǎn)界的龍頭地位外，還積極對開發(fā)地域進行拓展。2001年底，公司進入江蘇揚州進行房產(chǎn)開發(fā)，成功邁出了異地開發(fā)、規(guī)模發(fā)展的第一步。歷經(jīng)十年，蘇州新港在2002年度銷售業(yè)績排名全國房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸強之首。表3-2:新港開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型吳甸園新區(qū)1999-10-11.44別墅新港名都花園新區(qū)2000-11-128公寓雅閣花園新區(qū)2001-11-303.10普通住宅新港世紀花園新區(qū)2002-1-2617普通住宅雅韻花園（二期）新區(qū)2002-8-81.25普通住宅新港名城花園新區(qū)2002-1

50、0-1540019普通住宅新港名馨花園新區(qū)2005-4-515普通住宅馨泰花園新區(qū)32普通住宅禾潤蘇州禾潤房地產(chǎn)有限公司于2002年4月，由AA級資信開發(fā)商蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司、中國外貿(mào)企業(yè)500強之一的蘇州恒潤進出口有限公司和業(yè)績卓著的蘇州天禾投資有限公司共同出資組建。公司注冊資金2000萬元，具有城市綜合開發(fā)二級資質(zhì)，企業(yè)資信AAA級。近3年開發(fā)面積80萬平方米，獲蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。表3-3:和潤開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型明日星城常熟市2004-4327070普通住宅拙政東園平江區(qū)最高價：2000萬元/套1.45別墅外地知名開

51、發(fā)商及項目介紹：中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務的品牌統(tǒng)稱。中國海外集團以中國海外發(fā)展有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司為兩大運營平臺，傾力打造“中海地產(chǎn)”的卓越品牌。從上世紀八十年代起，“中海地產(chǎn)”開始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，先后獨資和牽頭發(fā)展了海聯(lián)廣場、中國海外大廈、雅利德樺臺、南浪海灣等項目，合資發(fā)展了奧海城、富豪海灣等大型項目，已發(fā)展地產(chǎn)項目60多個，在建項目包括澳門寰宇天下等。與此同時，“中海地產(chǎn)”以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗與內(nèi)地優(yōu)勢有機結合，積極投資內(nèi)地，先后進入深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等城市，已經(jīng)發(fā)展建成項目38個,在建項目18個，即將開發(fā)項目22個，累計土地儲備可發(fā)展建筑面積超過1000萬平方米。去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國權威機構評為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價值品牌第一名和房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第一名。表3-4:中海開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型中海半島華府園區(qū)2005-9130005.9別墅中海湖濱一號園區(qū)2005-1023別墅蘇州南都建屋有限公司蘇州南都建屋有限公司（以下簡稱“南都建屋”）是南都集