主題地產(chǎn)典型發(fā)展模式研究分析

1、旅游地產(chǎn)典型發(fā)展模式研究主題地產(chǎn)盈利模式存在形式經(jīng)營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)按其盈利模式可分為兩種主題地產(chǎn)按其盈利模式可分為兩種銷售核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)創(chuàng)造需求銷售核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)創(chuàng)造需求客戶高爾夫居住地產(chǎn)身份需求獨一無二需求高爾夫 需求房地產(chǎn)前提條件：高爾夫必須經(jīng)營起來，并享有跨區(qū)域的品牌度教育產(chǎn)業(yè)客戶居住地產(chǎn)利益需求直接關(guān)聯(lián)需求教育 需求房地產(chǎn)前提條件：教育必須是城市中端客戶所稀缺的銷售核心式主題地產(chǎn)是可以克服區(qū)域劣勢的，它能夠在區(qū)域發(fā)展起來之前為居住地產(chǎn)需求創(chuàng)造。經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)只能為居住房地產(chǎn)提供附加價值，而不能創(chuàng)造對居住經(jīng)營核心式主題

2、地產(chǎn)只能為居住房地產(chǎn)提供附加價值，而不能創(chuàng)造對居住地產(chǎn)的需求地產(chǎn)的需求1、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)以出租物業(yè)或經(jīng)營為主要收益；2、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)能為居住地產(chǎn)帶來： 提升區(qū)域形象； 完善區(qū)域基本居住條件； 形成生活休閑、娛樂、運動設(shè)施上的競爭優(yōu)勢；3、經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)為居住地產(chǎn)所帶來的附加價值與競爭優(yōu)勢必須在市場需求產(chǎn)生后才能得以體現(xiàn)；經(jīng)營核心式主題地產(chǎn)是無法克服區(qū)域劣勢的，它對居住地產(chǎn)的附加值是必須在區(qū)域發(fā)展起來后才得以體現(xiàn)。兩種盈利模式的主題地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的價值關(guān)聯(lián)兩種盈利模式的主題地產(chǎn)與居住地產(chǎn)的價值關(guān)聯(lián)與居住地產(chǎn)的價值關(guān)聯(lián)盈利模式可超前于區(qū)域發(fā)展直接創(chuàng)造需求1、少數(shù)人專有的，并體現(xiàn)身份尊

3、貴感2、利益直接關(guān)聯(lián)且密不可分銷售核心型1、帶來交通上的方便2、提供日常生活健康休閑設(shè)施3、聚集人氣，完善商業(yè)配套經(jīng)營核心型滯后于區(qū)域發(fā)展有市場需求后才體現(xiàn)附加價值對地產(chǎn)的作用主題地產(chǎn)經(jīng)營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式銷售核心式銷售核心式銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會國內(nèi)高爾夫分布國內(nèi)高爾夫球會主要集中在廣東、北京、上海、海南、福建，其他省分布較少。分布特征主要為經(jīng)濟發(fā)達城市和濱海城市、旅游城市。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會成功開發(fā)居住地產(chǎn)的典型案例：深圳觀瀾高爾夫成功開發(fā)居住地產(chǎn)的典型案例：深圳觀瀾高爾夫項目簡介：規(guī)劃用

4、地面積10km2 ，目前已建成5個標準球場，計劃再建5個標準場。1995年正式開始高爾夫球會經(jīng)營，目前有會員3500個左右。 平均每年投資3個多億。1998年開始開發(fā)觀瀾豪園，一期和二期開發(fā)的別墅和洋房在樓花階段銷售率就達70 ，封頂后達到100。成功開發(fā)居住地產(chǎn)的關(guān)鍵因素： 成功經(jīng)營起高品質(zhì)的國際高爾夫球會。經(jīng)驗借鑒：先成功經(jīng)營高爾夫球會，再開發(fā)居住地產(chǎn)。以高品質(zhì)的商務度假為經(jīng)營核心。 銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會開發(fā)居住地產(chǎn)失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫開發(fā)居住地產(chǎn)失敗的典型案例：深圳龍崗植物園高爾夫項目簡介：規(guī)劃用地面積2.56km2（3700畝） ，目前已建成27洞球

5、場。1994年在正式開始經(jīng)營，目前仍未取得正式執(zhí)照，但已有會員1900多個。2001年開發(fā)17棟美式別墅，至今銷售率為零。失敗的的關(guān)鍵因素： 未建立起高品質(zhì)的高爾夫球會。經(jīng)驗借鑒：非正規(guī)經(jīng)營，以低價無限制吸收會員，無法建立品質(zhì)感。銷售核心式銷售核心式高爾夫球會高爾夫球會國科國際高爾夫國科國際高爾夫項目簡介：項目簡介：位于德州齊河縣，黃河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，距濟南市中心車程40分鐘，總占地7200畝。一期占地3300畝，規(guī)劃有高爾夫球場1300畝，占地500畝的國際酒店和建身娛樂城，高爾夫別墅1500畝。首期開發(fā)215棟（420畝）別墅。銷售艱難：銷售艱難：銷售20%左右，而且大部分為非市場行為。關(guān)鍵原

6、因：關(guān)鍵原因：在未成功經(jīng)營高爾夫以前銷售居住地產(chǎn)，銷售情況不理想是意料中的。高爾夫開發(fā)關(guān)鍵因素高爾夫開發(fā)關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素城市條件中心城市海濱城市外籍人士活動頻繁（一般外資利用額25億美元以上）項目條件丘陵坡地自然景觀（山、海）土地規(guī)模1000畝以上地價一般10萬/畝以內(nèi)開發(fā)者條件首期投資額至少2.53億風險承受能力專業(yè)能力（建設(shè)、管理、經(jīng)營）社會資源發(fā)展可能性的判斷因素開發(fā)高爾夫進入門檻高，市場風險大。開發(fā)高爾夫進入門檻高，市場風險大。主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式銷售核心式銷售核心式3、主題地產(chǎn)經(jīng)營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)銷售核心式銷售核心式教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類教育

7、層次典型案例高等教育（大學城）?？?、本科、研究生、成教珠海唐家灣大學城上海松江大學城基礎(chǔ)教育幼兒園、小學、初中、高中深圳寶安桃源居教育產(chǎn)業(yè)按其招生性質(zhì)可分為兩類教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)大學城大學城典型案例：珠海唐家灣大學城典型案例：珠海唐家灣大學城項目區(qū)位：位于珠海唐家灣鎮(zhèn)，距離市區(qū)約20km項目規(guī)模：占地16km2，規(guī)劃引進10所大學，計劃到2005年珠海在校大學生可達8-10萬人。唐家灣開發(fā)唐家灣開發(fā)區(qū)規(guī)劃，大區(qū)規(guī)劃，大學園區(qū)規(guī)劃學園區(qū)規(guī)劃翠湖高爾翠湖高爾夫建成夫建成國際方程式國際方程式賽車場、珍賽車場、珍珠樂園建成珠樂園建成大力建設(shè)基大力建設(shè)基建設(shè)施，改建設(shè)施，改善投資環(huán)境善投資環(huán)境中山大學招生

8、中山大學招生周邊幾個居住周邊幾個居住項目銷售停滯項目銷售停滯發(fā)展軸1992年年1995年年1996年年1998年年2000年年中山大學和中山大學和高科技產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)開始建設(shè)開始建設(shè)1999年年發(fā)展現(xiàn)狀：目前已有9所大學投入使用，其中中山大學已招生3屆。前幾年中山大學附近開發(fā)的多層和別墅項目均銷售停滯。翠湖高爾夫開發(fā)的別墅銷售良好，客戶主要是會員。和記黃埔在高爾夫旁開發(fā)的高爾夫公寓亦銷售良好，客戶主要為香港人。已銷售的物業(yè)均與高爾夫及度假概念有關(guān)，與大學無關(guān)，打大學概念的項目都滯銷。教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)教育基礎(chǔ)教育典型案例：典型案例：深圳市寶安區(qū)桃源居社區(qū)項目區(qū)位：項目區(qū)位：距離深圳市區(qū)30多

9、km，距離寶安區(qū)中心15分鐘車程，屬于陌生區(qū)域項目規(guī)模：項目規(guī)模：總占地2000畝，總建面180萬m2，其中教育區(qū)16.2萬m2銷售情況：銷售情況：19962000年沒有引入清華附校，年銷售量1.3萬m2 2001年捐資過億引入清華附校， 至今年銷售量15萬m2關(guān)鍵因素：關(guān)鍵因素：1、寶安區(qū)人口較富有但區(qū)域教育條件較差，缺乏名校，清華附屬學校具有很強感召力。 2、所設(shè)清華附校通道完整，設(shè)有幼兒園、小學、中學、大學預科班。 3、與居住地產(chǎn)建立唯一價值關(guān)聯(lián)，1戶2個學位名額。主題地產(chǎn)主題地產(chǎn)教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類與居住地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)關(guān)鍵因素高等教育（大學城）無法創(chuàng)造需求1、居住地產(chǎn)與高等教育學位無法建立

10、價值關(guān)聯(lián)，因此無法創(chuàng)造市場新需求。2、大學城內(nèi)均配置有優(yōu)質(zhì)價廉的的學生公寓和教師住宅，一般采用出租方式，且租金低于周邊市場價格。師生不會成為校外居住地產(chǎn)的主流客戶。3、僅對區(qū)域有形象提升作用，對居住地產(chǎn)價值提升非常有限，即使是在成熟區(qū)域，其對居住地產(chǎn)價值的提升也僅在5%左右?；A(chǔ)教育可以創(chuàng)造需求1、居住地產(chǎn)與學校的學位名額及學費優(yōu)惠建立價值關(guān)聯(lián)2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目標客戶中具有強烈感召力3、基礎(chǔ)教育通道必須完整，即必須有小學、中學兩種教育產(chǎn)業(yè)與居住地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)銷售核心式銷售核心式教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)分類判斷因素高等教育（大學城）1、大學無法為居住地產(chǎn)創(chuàng)造市場需求2、需要付出較大的代價，

11、包括無償提供土地基礎(chǔ)教育1、山東省重點中學共57所，其中濟南16所，占28，分布在市區(qū)。濟南市區(qū)基礎(chǔ)教育力量很強。（青島9所，泰安3所）2、郊區(qū)人口置業(yè)能力有限主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式3、主題地產(chǎn)經(jīng)營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式主題公園主題公園典型案例：深圳華僑城典型案例：深圳華僑城項目區(qū)位：華僑城位于深圳市西東部，南臨深圳灣，在城市主干道旁用地面積：4.5km2，其中旅游用地1.40km2，現(xiàn)已建成四大主題公園發(fā)展歷程：至2000年四大主題公園全部建成，現(xiàn)已成為深圳市主要旅游景點 1987年第一個主題公園“錦繡中華”啟動，占

12、地35萬m2 1994年“世界之窗”建成，占地48萬m2，投資6個多億 1998年“歡樂谷”一期建成，占地17萬m2 ，投資7.5億 2000年 “歡樂谷”二期建成，占地18萬m2 ，投資8億主題公園主題公園開發(fā)關(guān)鍵因素開發(fā)關(guān)鍵因素關(guān)鍵因素城市條件開放型的經(jīng)濟中心城市距離主要客源市場1小時車程范圍內(nèi)距離城市主干道在15分鐘車程內(nèi)項目條件地價一般10萬/畝以內(nèi)一般擁有超過4km2以上的土地，其中主題公園總用地規(guī)模0.51.5km2開發(fā)者條件分期投資額4億以上專業(yè)能力（建設(shè)、管理、經(jīng)營）風險承受能力（經(jīng)營時間長，資金回收慢）發(fā)展可能性的判斷因素主題地產(chǎn)發(fā)展模式主題地產(chǎn)發(fā)展模式經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式3

13、、主題地產(chǎn)經(jīng)營核心式主題公園度假村銷售核心式高爾夫球會教育產(chǎn)業(yè)經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式度假村度假村分類特征典型案例大型獨享資源1、擁有山、海等大型自然、獨享資源2、規(guī)模大，一般規(guī)劃面積在10km2以上3、投資額大，一般首期都要5億左右深圳海上田園風光（規(guī)劃24km2）美國日光河度假村（規(guī)劃13.6km2）小型資源1、擁有某種小型的自然資源（最常見是溫泉）2、規(guī)模小，一般在100畝以內(nèi)，大的在200畝左右。3、投資額小，一般在7千萬1億珠海御溫泉（90畝）北京郊區(qū)度假村（150200畝）度假村按資源類型可分為兩類經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式度假村度假村典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉渡假村地理

14、位置：位于珠海市斗門縣黃楊山西麓，現(xiàn)狀為農(nóng)村交通條件：距離市中心1小時車程，沒有公共交通，設(shè)有班車 建設(shè)規(guī)模：一期60畝，溫泉露天浴池36個、四星級酒店、餐飲、休閑空間 二期30畝，擴大溫泉規(guī)模、增加星級酒店客房御溫泉地理位置御溫泉平面圖經(jīng)營核心式經(jīng)營核心式度假村度假村開發(fā)歷程：1998年2月，一期建成露天溫泉、餐飲、露天休閑區(qū) 2001年2月，一期建成四星級酒店（70間客房、5個會議室） 2002年11月，二期增加溫泉池和酒店客房經(jīng)營情況：經(jīng)營狀況良好，酒店平時入住率80，周末和長假客滿。 商務會議多 。沒有開發(fā)居住地產(chǎn)。露天溫泉四星級酒店會議廳典型案例：珠海御溫泉渡假村典型案例：珠海御溫泉

15、渡假村濟南度假村案例濟南度假村案例濟鋼溫泉度假村濟鋼溫泉度假村開元度假村開元度假村區(qū)位交通遠郊。距離機場9公里，距離東部產(chǎn)業(yè)帶17km，距離市中心30km。市區(qū)。距離市中心3km，距離火車站6km，距離機場30km。項目印象區(qū)域現(xiàn)狀為農(nóng)村，檔次較低。以健康溫泉為主題。道路級別低。為開元寺遺址，檔次較低。南靠佛慧山。東、北、西三面是破舊的生活區(qū)，路況較差。規(guī)模占地5萬m2左右，建筑面積2萬m2左右。占地 3萬m2 ，建筑面積1.5萬m2 。資源和配套郊區(qū)環(huán)境清新， 37度溫泉資源。30間房，準備增建客房，有溫泉浴、室內(nèi)恒溫泳池、會議室、康樂中心、室外籃球場、餐廳和正在建設(shè)的室內(nèi)網(wǎng)球場。佛慧山的山景（不能攀登），酒店無星級，7個共7