成都郫縣現(xiàn)代工業(yè)港板塊產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位策劃_122PPT_思源

1、20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2 2項(xiàng)目定位思路項(xiàng)目定位思路市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品及客群定位產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷推廣策略三個(gè)維度分析調(diào)研成果匯總開(kāi)發(fā)目標(biāo)理解SWOT深入分析其他關(guān)鍵操作策略20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3 3綱綱要要一、理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)?、針?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，

2、發(fā)現(xiàn)藍(lán)海分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？借勢(shì)？跳出？超越？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4 4本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)的重新理解本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)的重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)開(kāi)發(fā)目標(biāo)利潤(rùn)最大化社會(huì)效益最大化u 產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化；產(chǎn)品是基礎(chǔ)，產(chǎn)品要實(shí)現(xiàn)作品化；u 利潤(rùn)最大化是終極目標(biāo)；利潤(rùn)最大化是

3、終極目標(biāo)；u 社會(huì)效益最大化是重要保障。社會(huì)效益最大化是重要保障。產(chǎn)品作品化避免項(xiàng)目走政績(jī)工程的老路，創(chuàng)新政府關(guān)注項(xiàng)目的新開(kāi)發(fā)模式，為鑫泰新帶來(lái)更大機(jī)會(huì)客戶眼中的作品政府眼中的作品企業(yè)眼中的作品20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5 5對(duì)于開(kāi)發(fā)效果的合理預(yù)期對(duì)于開(kāi)發(fā)效果的合理預(yù)期幫助鑫泰新成功定位為幫助鑫泰新成功定位為“新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)商”并進(jìn)一步發(fā)展成為并進(jìn)一步發(fā)展成為“成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商”借助大學(xué)城、外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、借助大學(xué)城、外語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新城灌高速，形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，超越政府預(yù)期的增長(zhǎng)點(diǎn)，超越政府預(yù)期開(kāi)發(fā)效果202

4、22022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6 6開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略借勢(shì)、跳出、超越借勢(shì)、跳出、超越如何借勢(shì)周邊產(chǎn)業(yè)及城市功能環(huán)境？如何跳出項(xiàng)目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區(qū)、跳出成都？如何突破和豐富產(chǎn)學(xué)研概念，全面超越目前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目？確定本案開(kāi)發(fā)方向20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7 7借勢(shì)借勢(shì)順勢(shì)而為，而非造勢(shì)順勢(shì)而為，而非造勢(shì)u項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)模項(xiàng)目發(fā)展可采用造勢(shì)和順勢(shì)兩種方式，對(duì)于總體規(guī)?！安淮蟛徊淮蟛恍⌒　钡谋景?，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之的本案，最合適的方法是借勢(shì)，即借市場(chǎng)之勢(shì)、借政府之勢(shì)、借

5、環(huán)境之勢(shì)，為我所用；勢(shì)、借環(huán)境之勢(shì)，為我所用；u而造勢(shì)多為城市運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行而造勢(shì)多為城市運(yùn)營(yíng)與營(yíng)銷所采用的方法；本案造勢(shì)在企業(yè)行為中主要用于營(yíng)銷，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。為中主要用于營(yíng)銷，因此，本案定位上不能采用造勢(shì)。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)8 8跳出跳出放眼世界城市放眼世界城市跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目跳出項(xiàng)目看項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目，更應(yīng)該把項(xiàng)目當(dāng)做作品來(lái)做，做成精品。精品。跳出郫縣看項(xiàng)目跳出郫縣看項(xiàng)目本案不僅僅是成都郫縣一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成都新本案不僅僅是成都郫縣一個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，更是成都新西區(qū)

6、發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。西區(qū)發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)的示范和樣板。跳出成都看項(xiàng)目跳出成都看項(xiàng)目本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項(xiàng)目，它更是本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項(xiàng)目，它更是為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、為中國(guó)西部新極乃至全國(guó)市場(chǎng)服務(wù)的；為成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、為中國(guó)西部新極乃至全國(guó)市場(chǎng)服務(wù)的；本案應(yīng)立足大成都，胸懷大西部。本案應(yīng)立足大成都，胸懷大西部。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)9 9超越超越全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值超越工業(yè)用地超越工業(yè)用地充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使充分挖掘本案所在的區(qū)域價(jià)值，超越工業(yè)用地性質(zhì)，使土地價(jià)值最大化。土地價(jià)值最大化。超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

7、概念超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目全面豐富和超越產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的概念，以豐富內(nèi)涵提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。價(jià)值。超越城市區(qū)域期望超越城市區(qū)域期望既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能既能滿足區(qū)域期望，又能超越城市區(qū)域期望，同時(shí)還能給政府帶來(lái)新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都給政府帶來(lái)新的工業(yè)園區(qū)發(fā)展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。推廣新型現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園的示范和樣板。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1010價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析形成核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮各種開(kāi)發(fā)限制條件開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)策略三維策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化三維策劃實(shí)現(xiàn)

8、價(jià)值最大化現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預(yù)期政府預(yù)期開(kāi)發(fā)資金開(kāi)發(fā)資金20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1111綱綱要要一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)?、針?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性

9、分析七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？借勢(shì)？跳出？超越？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1212二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總3 3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1313成都打造世界城

10、市，全面提升城市核心價(jià)值成都打造世界城市，全面提升城市核心價(jià)值集散中心集散中心信息中心信息中心休閑城市、魅力之都休閑城市、魅力之都生產(chǎn)中心生產(chǎn)中心城市能級(jí)提升城市能級(jí)提升規(guī)模力規(guī)模力輻射力輻射力外向力外向力西南貿(mào)易中心西南貿(mào)易中心會(huì)展中心會(huì)展中心綜合服務(wù)綜合服務(wù)中心中心本案面臨的城市宏觀背景20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1414成都重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)成都重點(diǎn)發(fā)展三大產(chǎn)業(yè)，改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)u成都市堅(jiān)持成都市堅(jiān)持“三、二、一三、二、一”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，以2.52.5產(chǎn)業(yè)為產(chǎn)業(yè)為階段發(fā)展重點(diǎn)，堅(jiān)持二、三階段發(fā)展重點(diǎn)，堅(jiān)持二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)

11、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)逐步實(shí)施時(shí)逐步實(shí)施“退二進(jìn)三退二進(jìn)三”的的發(fā)展戰(zhàn)略。發(fā)展戰(zhàn)略?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代會(huì)展業(yè)現(xiàn)代會(huì)展業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)現(xiàn)代物流業(yè)“三管齊下三管齊下”，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大第三產(chǎn)業(yè)“短腿短腿”問(wèn)題問(wèn)題20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1515三大城市功能定位，增強(qiáng)對(duì)高端企業(yè)的吸引三大城市功能定位，增強(qiáng)對(duì)高端企業(yè)的吸引世界城市世界城市西部中心城市西部中心城市服務(wù)城市服務(wù)城市增強(qiáng)對(duì)高端產(chǎn)業(yè)和處于價(jià)值鏈高端的企業(yè)的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。城市功能定位城市功能定位u成都以世界城市、西部中心城成都以世界城市、西部中心城市、服務(wù)城市為三大功能定位，市、服務(wù)城市為三大功能定位，通過(guò)

12、重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來(lái)提升通過(guò)重點(diǎn)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)來(lái)提升城市能級(jí)，以吸引第三產(chǎn)業(yè)中城市能級(jí)，以吸引第三產(chǎn)業(yè)中的各類企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈高的各類企業(yè)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈高端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦端企業(yè)向上海集聚，企業(yè)首腦功能向成都集聚，從而增強(qiáng)成功能向成都集聚，從而增強(qiáng)成都的集聚輻射能力。都的集聚輻射能力。u同時(shí)使各類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向成同時(shí)使各類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)向成都周邊轉(zhuǎn)移。都周邊轉(zhuǎn)移。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1616二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總、小環(huán)境調(diào)研工作成果匯總3

13、3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1717成都調(diào)整城市功能布局，以多中心布局為特點(diǎn)成都調(diào)整城市功能布局，以多中心布局為特點(diǎn)單核單中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局從單核單中心向多核多中心調(diào)整，為郫縣區(qū)域成為城市功能中心之一創(chuàng)造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如產(chǎn)業(yè)基地、總部辦公等20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1818郫縣郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣工業(yè)強(qiáng)縣”政策為本案提供重要的政策支撐政策為本案提供重要的政策支撐工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)樓宇經(jīng)濟(jì)郫縣重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)郫縣重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)

14、業(yè)郫縣未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是本案開(kāi)發(fā)應(yīng)重點(diǎn)郫縣未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)港總部經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，這是本案開(kāi)發(fā)應(yīng)重點(diǎn)考慮和利用的產(chǎn)業(yè)政策?？紤]和利用的產(chǎn)業(yè)政策。根據(jù)郫縣“十一五”規(guī)劃：工業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)是未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重 20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)1919郫縣郫縣“三個(gè)集中三個(gè)集中”戰(zhàn)略提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力戰(zhàn)略提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 工業(yè)向園區(qū)集中農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中土地向業(yè)主集中“三個(gè)集中三個(gè)集中”戰(zhàn)略戰(zhàn)略在郫縣的在郫縣的“十一五十一五”規(guī)劃規(guī)劃中，政府明確提出了中，政府明確提出了“三個(gè)三個(gè)集中集中”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著政府規(guī)劃對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

15、起著非常重要的指導(dǎo)作用，而非常重要的指導(dǎo)作用，而“工業(yè)向園區(qū)集中工業(yè)向園區(qū)集中”的戰(zhàn)略的戰(zhàn)略無(wú)疑將提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)疑將提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2020郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向郫縣現(xiàn)代工業(yè)港發(fā)展定位將直接影響本案的定位方向機(jī)械電子食品飲料印務(wù)包裝基礎(chǔ)工業(yè)“三有一無(wú)三有一無(wú)”（有市場(chǎng)需求、有經(jīng)濟(jì)效益、（有市場(chǎng)需求、有經(jīng)濟(jì)效益、有就業(yè)容量和無(wú)污染）有就業(yè)容量和無(wú)污染）工業(yè)項(xiàng)目工業(yè)項(xiàng)目20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2121現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境助推項(xiàng)目發(fā)展北區(qū)北區(qū)南區(qū)南區(qū)

16、安德川菜園區(qū)安德川菜園區(qū)占地面積：起步區(qū)3平方公里，拓展區(qū)5.5平方公里園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，園區(qū)現(xiàn)狀：入駐企業(yè)最多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟占地面積：3平方公里園區(qū)定位：現(xiàn)代化川菜產(chǎn)業(yè)基地占地面積：3.5平方公里主要產(chǎn)業(yè)：機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高本案所在園區(qū)，產(chǎn)業(yè)聚集度高現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分現(xiàn)代工業(yè)港板塊劃分20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2222高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）與北區(qū)既有合作，又存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系高新西區(qū)電子信息現(xiàn)代中藥高科技軟件研發(fā)生產(chǎn)基地生物制藥研發(fā)生產(chǎn)基地空吸輻射輻射現(xiàn)代工

17、業(yè)港（北區(qū)）與北區(qū)相比，南區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃類似，但發(fā)展相對(duì)滯后，存在一定的“空吸效應(yīng)”。北區(qū)作為高新西區(qū)的配套產(chǎn)業(yè)基地，“輻射效應(yīng)”明顯?，F(xiàn)代工業(yè)港（南區(qū)）機(jī)械制造、印務(wù)包裝、食品飲料20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2323國(guó)道國(guó)道317317線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利線與成灌高速雙重作用于本案，區(qū)域交通便利雙流機(jī)場(chǎng)火車北站本案本案25分鐘車程30分鐘車程距成都市中心城區(qū)僅10公里20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2424小環(huán)境影響總結(jié)分析小環(huán)境影響總結(jié)分析大背景：世界城市、首腦城市、服務(wù)城市郫縣郫縣“工業(yè)向園區(qū)集工業(yè)向園區(qū)集中中”戰(zhàn)略戰(zhàn)略郫縣郫縣“工業(yè)強(qiáng)縣工

18、業(yè)強(qiáng)縣”政政策策現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）現(xiàn)代工業(yè)港（北區(qū)）產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟產(chǎn)業(yè)環(huán)境成熟高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地高新西區(qū)配套產(chǎn)業(yè)基地改善區(qū)域交通條件、提升區(qū)域配套水平增強(qiáng)本案所在區(qū)域及本案對(duì)各類潛在客戶的吸引力20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2525二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總1 1、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總、大環(huán)境調(diào)研工作成果匯總2 2、小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總、小環(huán)境調(diào)研工作成功匯總3 3、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總、市場(chǎng)供需調(diào)研工作成果匯總20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2626市場(chǎng)需求調(diào)研歸類總結(jié)市場(chǎng)需求調(diào)研歸類總結(jié)需求類型需求類型需求特征需求

19、特征客戶關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目總部辦公總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園天府創(chuàng)意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等郊區(qū)生態(tài)辦公郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū)市區(qū)辦公市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿(mào)、咨詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門(mén)辦公就近辦公

20、，便于生產(chǎn)管理與服務(wù)各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè)商務(wù)居住商務(wù)居住滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利芯境界等項(xiàng)目20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2727滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目分析滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建面總建面（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶面對(duì)客戶平均售價(jià)平均售價(jià)（元（元/ /平米）平米）龍?zhí)端鹿執(zhí)端鹿I(yè)園一、業(yè)園一、二期二期1006.23獨(dú)棟別墅以IBM為代表的高新技術(shù)企業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)金牛產(chǎn)業(yè)工業(yè)園工業(yè)園50012.34獨(dú)棟總部樓與辦公樓均在500平方米以上科技創(chuàng)投企業(yè)、現(xiàn)代

21、服務(wù)性企業(yè)、高新技術(shù)研發(fā)中心、企業(yè)總部等獨(dú)棟：6100元；辦公樓：3800元芯境界芯境界65獨(dú)棟別墅大型企業(yè)總部6800元/平方米20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)2828滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié)滿足總部辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié)u除了以上三個(gè)滿足成都總部辦公需求的四個(gè)典型項(xiàng)目以外，還除了以上三個(gè)滿足成都總部辦公需求的四個(gè)典型項(xiàng)目以外，還存在若干個(gè)潛在供給項(xiàng)目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。存在若干個(gè)潛在供給項(xiàng)目，如天府軟件工業(yè)園等諸多競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。趨勢(shì)：滿足總部辦公需求的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈！趨勢(shì)：滿足總部辦公需求的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)越來(lái)越激烈！20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)

22、思源顧問(wèn)2929滿足滿足SOHOSOHO辦公需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié)辦公需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié) 總結(jié)：總結(jié)：SOHOSOHO辦公樓基本處于相對(duì)成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便辦公樓基本處于相對(duì)成熟區(qū)域，要求生活、商務(wù)配套齊全、交通便利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本利，主要以滿足中小企業(yè)辦公需求為主，因此，結(jié)合本案地塊、區(qū)域等條件，本案并不適合發(fā)展案并不適合發(fā)展SOHOSOHO辦公樓。辦公樓。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱總建筑面積總建筑面積（萬(wàn)平米）（萬(wàn)平米）產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶面對(duì)客戶平均租售平均租售價(jià)價(jià)現(xiàn)代城現(xiàn)代城15以上高層SOHO建筑中小科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)租

23、金：3.5元/天平米東方廣場(chǎng)東方廣場(chǎng)19,其中SOHO占5萬(wàn)平米小高層SOHO辦公中小型企業(yè)與創(chuàng)業(yè)型企業(yè)售價(jià)：8000元/平米20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3030滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目分析滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬(wàn)平積（萬(wàn)平米）米）產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶面對(duì)客戶平均售價(jià)平均售價(jià)（元（元/ /平米）平米）大唐電信大唐電信23.125.1低密度辦公樓公司總部、營(yíng)銷中心、研發(fā)機(jī)構(gòu)、制造中心等 自建鑫福達(dá)電鑫福達(dá)電器制造有器制造有限公司限公司16.723.32-3層辦公制造業(yè)加工基地不詳細(xì)20222022年年

24、5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3131滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié)滿足廠房辦公需求的典型項(xiàng)目總結(jié)u成都市政府重點(diǎn)以廠房辦公形式來(lái)推進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，成都市政府重點(diǎn)以廠房辦公形式來(lái)推進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并明確提出，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)并明確提出，將重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)2020個(gè)左右現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，個(gè)左右現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)， 20062006年全面建設(shè)啟動(dòng)，年全面建設(shè)啟動(dòng)，20072007年取得階段性成果，年取得階段性成果，20102010年基本年基本完成。完成。 趨勢(shì)：廠房辦公大量的需求成為成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重要趨勢(shì)：廠房辦公大量的需求成為成都生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)重要需求方向和形式之一。同時(shí)，我們也可以

25、清楚的看到，成都廠需求方向和形式之一。同時(shí)，我們也可以清楚的看到，成都廠房辦公隨著供給量的大量增加，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，房辦公隨著供給量的大量增加，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)越來(lái)越激烈，并對(duì)其他廠房辦公市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。并對(duì)其他廠房辦公市場(chǎng)形成強(qiáng)烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3232滿足商務(wù)居住需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié)滿足商務(wù)居住需求的典型項(xiàng)目分析總結(jié)u 臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠(yuǎn)，形成了一定的商務(wù)別墅市場(chǎng)；而商務(wù)別臨近商務(wù)交通樞紐、距離產(chǎn)業(yè)中心不遠(yuǎn)，形成了一定的商務(wù)別墅市場(chǎng)；而商務(wù)別墅同時(shí)兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。墅同時(shí)兼具商務(wù)辦公和商務(wù)居住功能。由于受

26、商務(wù)別墅形成的條件限制，這個(gè)市由于受商務(wù)別墅形成的條件限制，這個(gè)市場(chǎng)雖然出現(xiàn)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)大量供給，因而沒(méi)有形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面。場(chǎng)雖然出現(xiàn)，但是并沒(méi)有出現(xiàn)大量供給，因而沒(méi)有形成激烈競(jìng)爭(zhēng)局面。u 因此，商務(wù)居住仍然是一個(gè)值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。因此，商務(wù)居住仍然是一個(gè)值得本案關(guān)注的發(fā)展方向。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱占地規(guī)模占地規(guī)模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬(wàn)平積（萬(wàn)平米）米）產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)面對(duì)客戶面對(duì)客戶平均售價(jià)（元平均售價(jià)（元/ /平米）平米）芯境界芯境界 400-600平米的獨(dú)棟別墅企業(yè)商務(wù)商貿(mào)部門(mén)、營(yíng)銷總部等680020222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3333綱綱要要一、重新理解

27、開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)?、針?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足

28、目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？借勢(shì)？跳出？超越？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3434本案本案SWOTSWOT分析分析S S 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)WW劣勢(shì)劣勢(shì)土地成本優(yōu)勢(shì)土地成本優(yōu)勢(shì)現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作，使區(qū)域成熟現(xiàn)代工業(yè)港運(yùn)作，使區(qū)域成熟與政府的良好關(guān)系與政府的良好關(guān)系距離市中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套距離市中區(qū)較遠(yuǎn)、缺乏配套無(wú)產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ)無(wú)產(chǎn)業(yè)中心及商務(wù)中心基礎(chǔ)OO機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)T T威脅威脅成都工業(yè)向外發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)成都工業(yè)向外發(fā)展帶來(lái)的機(jī)會(huì)郫縣新行政中心新城的建設(shè)郫縣新行政中心新城的建設(shè)地鐵地鐵2 2號(hào)線規(guī)劃修建號(hào)線規(guī)劃修建成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)

29、爭(zhēng)激烈成都產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn)其他競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的出現(xiàn)20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3535本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)S SStrengthStrength優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析S1.S1.土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)用地性質(zhì)獲取的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯；土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，以工業(yè)用地性質(zhì)獲取的土地成本優(yōu)勢(shì)明顯；S2.S2.與政府良好的合作關(guān)系，這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了重要的政策保證；與政府良好的合作關(guān)系，這為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供了重要的政策保證；S3.S3.與金融行業(yè)良好的關(guān)系，成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐；與金融行業(yè)良好的關(guān)系，成為項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展的重要資金支撐；S

30、4.S4.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目緊挨高新西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，項(xiàng)目緊挨高新西區(qū)本案最大的優(yōu)勢(shì)在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。本案最大的優(yōu)勢(shì)在于：優(yōu)越的區(qū)位條件、較低的土地獲取成本。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3636本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析劣勢(shì)劣勢(shì)WWWeaknessWeakness劣勢(shì)分析劣勢(shì)分析W1. W1. 地塊處于城郊結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離；地塊處于城郊結(jié)合部，距中心城區(qū)有一定距離；W2.W2.基地周邊缺少產(chǎn)業(yè)中心和商務(wù)中心，配套不齊全；基地周邊缺少產(chǎn)業(yè)中心和商務(wù)中心，配套不齊全；W3.W3.產(chǎn)學(xué)研用地限制，而政府期望則較高；產(chǎn)學(xué)研用地限制，而政府

31、期望則較高；W4.W4.用地規(guī)模與開(kāi)發(fā)規(guī)模不大不小，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系微妙。用地規(guī)模與開(kāi)發(fā)規(guī)模不大不小，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系微妙。本案最大的劣勢(shì)主要是：本案最大的劣勢(shì)主要是：距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高，而且目前缺少距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高，而且目前缺少各種配套。各種配套。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3737本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)OOOpportunityOpportunity機(jī)會(huì)分析機(jī)會(huì)分析O1. O1. 成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)向東西方南發(fā)展；成都打造世界城市，第二產(chǎn)業(yè)向東西方南發(fā)展；O2.O2.現(xiàn)代工業(yè)港的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)

32、形成成都的工業(yè)中現(xiàn)代工業(yè)港的建設(shè)，將會(huì)帶動(dòng)周邊產(chǎn)業(yè)形成集聚，最終與高新西區(qū)形成成都的工業(yè)中心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內(nèi)；心，本案正好處于工業(yè)中心的輻射區(qū)域范圍內(nèi)；O3.O3.郫縣新的行政政務(wù)中心建設(shè)，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，并對(duì)本案所在區(qū)域形成一定輻郫縣新的行政政務(wù)中心建設(shè)，將促進(jìn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)集聚，并對(duì)本案所在區(qū)域形成一定輻射帶動(dòng)作用；射帶動(dòng)作用；O5.O5.未來(lái)地鐵二號(hào)的開(kāi)通，將減小項(xiàng)目所在區(qū)域與市中心的交通距離。未來(lái)地鐵二號(hào)的開(kāi)通，將減小項(xiàng)目所在區(qū)域與市中心的交通距離。本案開(kāi)發(fā)的最大機(jī)會(huì)來(lái)源于：本案開(kāi)發(fā)的最大機(jī)會(huì)來(lái)源于：地鐵地鐵2號(hào)線的開(kāi)通與成都工業(yè)中心的輻射。號(hào)線的開(kāi)通與成都工業(yè)

33、中心的輻射。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3838本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析威脅威脅T TThreatThreat威脅分析威脅分析T1.T1.成都三環(huán)以外區(qū)域總部辦公項(xiàng)目的出現(xiàn)，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)，分流相當(dāng)一部分在成都三環(huán)以外區(qū)域總部辦公項(xiàng)目的出現(xiàn)，對(duì)本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)，分流相當(dāng)一部分在蓉企業(yè)；蓉企業(yè)；T2.T2.周邊其他工業(yè)園區(qū)廠房及辦公項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)。周邊其他工業(yè)園區(qū)廠房及辦公項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)。本地塊開(kāi)發(fā)的外部威脅主要來(lái)自：本地塊開(kāi)發(fā)的外部威脅主要來(lái)自：其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。其他工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的同步推出。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)3

34、939提出問(wèn)題提出問(wèn)題是否能夠有效優(yōu)化本案是否能夠有效優(yōu)化本案SWOTSWOT？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4040定位工作的方向定位工作的方向發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、規(guī)避劣勢(shì)u從項(xiàng)目實(shí)際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋從項(xiàng)目實(shí)際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發(fā)，尋找潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；找潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升；u有效規(guī)避劣勢(shì)、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇；有效規(guī)避劣勢(shì)、迎接挑戰(zhàn)；充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、把握機(jī)遇；對(duì)于本項(xiàng)目而言，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)的最好方法就是尋找看重本項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)，并對(duì)項(xiàng)目缺點(diǎn)不敏感的潛在客群。20222022年年5 5月月思

35、源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4141關(guān)于優(yōu)化本案關(guān)于優(yōu)化本案SWOTSWOT的初步思考的初步思考以時(shí)間換空間，等待區(qū)域以時(shí)間換空間，等待區(qū)域配套的完善配套的完善定位差異化產(chǎn)品定位差異化產(chǎn)品123w 項(xiàng)目基地距離中心城區(qū)項(xiàng)目基地距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，缺少各種配套；較遠(yuǎn)，缺少各種配套；w 項(xiàng)目基地通達(dá)性差，周項(xiàng)目基地通達(dá)性差，周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低；邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)檔次低；w 其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)其他工業(yè)園區(qū)辦公物業(yè)等項(xiàng)目形成潛在競(jìng)爭(zhēng)；等項(xiàng)目形成潛在競(jìng)爭(zhēng)；轉(zhuǎn)化劣勢(shì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)規(guī)避威脅規(guī)避威脅升級(jí)后的企業(yè)客群設(shè)置升級(jí)后的企業(yè)客群設(shè)置班車或自駕車班車或自駕車轉(zhuǎn)化劣勢(shì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì)20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4242綱綱要

36、要一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)⑨槍?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群以

37、創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？借勢(shì)？跳出？超越？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4343第一維度分析第一維度分析價(jià)值最大化價(jià)值最大化價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析形成核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮各種開(kāi)發(fā)限制條件現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預(yù)期政府預(yù)期開(kāi)發(fā)資金開(kāi)發(fā)資金20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4444價(jià)值最大化企業(yè)需求細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向?qū)で髢r(jià)值最大化的兩個(gè)方向20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4545對(duì)企業(yè)需求進(jìn)行麻雀式解剖對(duì)企業(yè)需求進(jìn)行麻雀式解剖如何尋找滿足企業(yè)需求的價(jià)值

38、最大化方向？如何尋找滿足企業(yè)需求的價(jià)值最大化方向？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4646市場(chǎng)需求調(diào)研歸類市場(chǎng)需求調(diào)研歸類需求類型需求類型需求特征需求特征客戶關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)典型項(xiàng)目典型項(xiàng)目總部辦公總部辦公滿足大型企業(yè)戰(zhàn)略管理、資本運(yùn)營(yíng)、人力資源等形象好、獨(dú)棟、生態(tài)、商務(wù)感龍?zhí)端鹿I(yè)園區(qū)、天府軟件園、天府創(chuàng)意軟件園天府創(chuàng)意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創(chuàng)業(yè)初期中小企業(yè)的創(chuàng)業(yè)居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現(xiàn)代城、東方廣場(chǎng)等郊區(qū)生態(tài)辦公郊區(qū)生態(tài)辦公滿足企業(yè)的生態(tài)化辦公需求交通、環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)配套南光CRM中心、攀鋼技術(shù)中心集聚區(qū)市區(qū)辦公市區(qū)辦公滿足各類中高端商貿(mào)、咨

39、詢、法務(wù)、金融、會(huì)計(jì)、律師等辦公商業(yè)商務(wù)氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時(shí)代廣場(chǎng)、力寶大廈、正熙國(guó)際、豐德國(guó)際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業(yè)的生產(chǎn)服務(wù)部門(mén)辦公就近辦公，便于生產(chǎn)管理與服務(wù)各工業(yè)園區(qū)內(nèi)的生產(chǎn)制造企業(yè)商務(wù)居住商務(wù)居住滿足企業(yè)高層商務(wù)居住和休閑辦公需求生態(tài)環(huán)境、商務(wù)配套、產(chǎn)品質(zhì)量、交通便利芯境界等20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4747案例案例1 1：波音領(lǐng)導(dǎo)中心：波音領(lǐng)導(dǎo)中心企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)細(xì)分市場(chǎng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力培訓(xùn)細(xì)分市場(chǎng)u 地點(diǎn)美國(guó)密蘇里州圣路易斯u 業(yè)主波音公司u 竣工2000年u 建筑規(guī)模包括寬敞的工作室、餐廳、健身房，并擁有120個(gè)房間。u 職員不定（最多50人）u

40、 目標(biāo)：創(chuàng)建靈活機(jī)動(dòng)、專業(yè)化的一流培訓(xùn)中心。u 宗旨：創(chuàng)造高度合作的工作環(huán)境，并成為整個(gè)波音公司的聚會(huì)熱點(diǎn)。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4848案例案例2 2：海南三亞：海南三亞COTELCOTEL企業(yè)使館區(qū)企業(yè)使館區(qū)主題：企業(yè)使館COTEL是一個(gè)自創(chuàng)的英文組合詞，由CO+TEL組成，來(lái)源于英文單詞Corporation/company 和hotel縮寫(xiě)的合成。 “COTEL”是對(duì)企業(yè)行為平臺(tái)的打造，其理念來(lái)源是建立在對(duì)企業(yè)行為研究的基礎(chǔ)之上，作為企業(yè)的新平臺(tái)，“COTEL”具備了三大核心的功能：1）企業(yè)形象展示功能；2）公共關(guān)系經(jīng)營(yíng)功能；3）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能。20222022年

41、年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)4949案例案例3 3：惠普轉(zhuǎn)型：惠普轉(zhuǎn)型“腦體分離腦體分離”u 在浦東外高橋，惠普打印機(jī)生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度在浦東外高橋，惠普打印機(jī)生產(chǎn)基地的產(chǎn)量一度占到全球的三分之一。占到全球的三分之一。u 進(jìn)入新世紀(jì)，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等進(jìn)入新世紀(jì)，惠普逐漸把制造業(yè)務(wù)外包到蘇州等長(zhǎng)江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個(gè)融組織長(zhǎng)江三角洲其他城市，自身卻轉(zhuǎn)化為一個(gè)融組織訂單、全球采購(gòu)、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于訂單、全球采購(gòu)、物流分撥、技術(shù)服務(wù)等功能于一爐的亞太營(yíng)運(yùn)中心一爐的亞太營(yíng)運(yùn)中心u 形成形成頭腦機(jī)構(gòu)和利潤(rùn)中頭腦機(jī)構(gòu)和利潤(rùn)中 心在浦東、制造心在浦東、制造加工在蘇州的加工

42、在蘇州的“前店后廠前店后廠”式式的產(chǎn)業(yè)格局。的產(chǎn)業(yè)格局。 20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5050案例案例4 4：寧波杉杉集團(tuán)總部移師上海：寧波杉杉集團(tuán)總部移師上海u寧波杉杉集團(tuán)1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，僅4年時(shí)間，就從單一的服裝業(yè)進(jìn)入服裝、科技和投資三業(yè)并舉，通過(guò)“品牌經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)作”，資產(chǎn)規(guī)模翻了一番，達(dá)38億元，企業(yè)實(shí)現(xiàn)了全面升級(jí)。u該集團(tuán)總裁鄭永剛說(shuō)：“浦東的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、人才資源、信息平臺(tái)、市場(chǎng)空間和商業(yè)機(jī)會(huì)是得天獨(dú)厚的。企業(yè)要做大做強(qiáng)，必須借助這個(gè)舞臺(tái)。在這里，一定能夠產(chǎn)生像新鴻基、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)這樣的跨國(guó)公司?！?0222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)515

43、1發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、創(chuàng)造新產(chǎn)品、滿足新市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)、創(chuàng)造新產(chǎn)品、滿足新市場(chǎng)該模型證明：組合策略優(yōu)越于其他三種策略，并促成市場(chǎng)戰(zhàn)略最優(yōu)化。因此，走組合策略的道路，發(fā)現(xiàn)新市場(chǎng)，創(chuàng)造新產(chǎn)品，從而滿足新市場(chǎng)是本案市場(chǎng)定位的總體思路。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5252如何細(xì)分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？如何細(xì)分企業(yè)行為以尋找可能的需求方向？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5353企業(yè)行為形成需求市場(chǎng)企業(yè)行為形成需求市場(chǎng)企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)內(nèi)部行為內(nèi)部進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)、管理、研發(fā)、培訓(xùn)、生產(chǎn)等行為企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為在企業(yè)外部進(jìn)行的營(yíng)銷、公關(guān)、交際、展示等行為需求市場(chǎng)需求市場(chǎng) 2

44、0222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5454市場(chǎng)細(xì)分模型市場(chǎng)細(xì)分模型20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5555企業(yè)行為市場(chǎng)細(xì)分企業(yè)行為市場(chǎng)細(xì)分所有活動(dòng)內(nèi)部活動(dòng)內(nèi)部活動(dòng)內(nèi)部活動(dòng)分部活動(dòng)公關(guān)接待分部活動(dòng)外部活動(dòng)外部活動(dòng)公關(guān)接待資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略決策行政管理人力資源生產(chǎn)研發(fā)營(yíng)銷推廣區(qū)域營(yíng)銷會(huì)議論壇企業(yè)采購(gòu)20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5656企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)內(nèi)部行為決策管理層面決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流發(fā)展戰(zhàn)略研討、交流戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議）戰(zhàn)略培訓(xùn)（高層會(huì)議）資本運(yùn)營(yíng)資本運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)領(lǐng)導(dǎo)力培養(yǎng)高級(jí)公關(guān)高級(jí)公關(guān)高層接待高層接待總部運(yùn)營(yíng)總部運(yùn)營(yíng)

45、資源整合資源整合戰(zhàn)略會(huì)議戰(zhàn)略會(huì)議行政辦公行政辦公技術(shù)研發(fā)技術(shù)研發(fā)產(chǎn)品中試產(chǎn)品中試生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)營(yíng)銷市場(chǎng)營(yíng)銷管理培訓(xùn)管理培訓(xùn)員工培訓(xùn)員工培訓(xùn)20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5757企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為決策管理層面決策管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面運(yùn)營(yíng)管理層面政府公關(guān)政府公關(guān)高層公關(guān)高層公關(guān)高級(jí)接待高級(jí)接待對(duì)外聯(lián)絡(luò)對(duì)外聯(lián)絡(luò)新市場(chǎng)開(kāi)拓新市場(chǎng)開(kāi)拓重要合同簽約重要合同簽約產(chǎn)品營(yíng)銷產(chǎn)品營(yíng)銷市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示新聞發(fā)布新聞發(fā)布商務(wù)談判商務(wù)談判教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)公關(guān)接待公關(guān)接待形象展示形象展示20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5858企業(yè)行為所形成的需求市場(chǎng)

46、企業(yè)行為所形成的需求市場(chǎng)市市場(chǎng)場(chǎng)生產(chǎn)加工生產(chǎn)加工物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)技術(shù)研發(fā)技術(shù)研發(fā)戰(zhàn)略管理戰(zhàn)略管理經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議培訓(xùn)公關(guān)展示公關(guān)展示商務(wù)居住商務(wù)居住市市場(chǎng)場(chǎng)細(xì)細(xì)分分原料加工原料加工半成品加半成品加工工產(chǎn)成品加產(chǎn)成品加工工物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)技術(shù)研發(fā)技術(shù)研發(fā)工藝研發(fā)工藝研發(fā)市場(chǎng)研發(fā)市場(chǎng)研發(fā)管理研發(fā)管理研發(fā)戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略研發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略創(chuàng)新戰(zhàn)略討論戰(zhàn)略討論戰(zhàn)略決策戰(zhàn)略決策資本管理資本管理生產(chǎn)管理生產(chǎn)管理人力管理人力管理財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理行政管理行政管理營(yíng)銷管理營(yíng)銷管理營(yíng)銷組織營(yíng)銷組織營(yíng)銷運(yùn)作營(yíng)銷運(yùn)作商務(wù)會(huì)議商務(wù)會(huì)議行政會(huì)議行政會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議新聞發(fā)布新聞發(fā)布

47、高級(jí)公關(guān)高級(jí)公關(guān)商務(wù)休閑商務(wù)休閑政府公關(guān)政府公關(guān)形象展示形象展示產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示休閑居住休閑居住休閑辦公休閑辦公首腦決策首腦決策商務(wù)接待商務(wù)接待公關(guān)交際公關(guān)交際企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)內(nèi)部行為企業(yè)外部行為企業(yè)外部行為20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)5959市場(chǎng)需求方向處于價(jià)值鏈微笑曲線的中低端市場(chǎng)需求方向處于價(jià)值鏈微笑曲線的中低端價(jià)值鏈價(jià)值會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議培訓(xùn)生產(chǎn)加工生產(chǎn)加工物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)價(jià)值鏈微笑曲線企業(yè)行為細(xì)分后潛在的可能需求方向處于價(jià)值鏈的低端，符合項(xiàng)目發(fā)展主題。技術(shù)研發(fā)技術(shù)研發(fā)營(yíng)銷推廣營(yíng)銷推廣商務(wù)居住商務(wù)居住20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6060根據(jù)微笑曲線得出處于

48、價(jià)值鏈中低端的種企業(yè)行為根據(jù)微笑曲線得出處于價(jià)值鏈中低端的種企業(yè)行為1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、產(chǎn)成品加工、產(chǎn)成品加工4 4、物流倉(cāng)儲(chǔ)、物流倉(cāng)儲(chǔ)5 5、產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)6 6、技術(shù)研發(fā)、技術(shù)研發(fā)7 7、培訓(xùn)會(huì)議、培訓(xùn)會(huì)議8 8、商務(wù)居住、商務(wù)居住20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6161價(jià)值最大化企業(yè)需求細(xì)分市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差尋求價(jià)值最大化的兩個(gè)方向?qū)で髢r(jià)值最大化的兩個(gè)方向市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6262u 加工制造基地，生產(chǎn)中心。加工制造基地，生產(chǎn)中心。u 以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，建筑品以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，建筑品質(zhì)

49、不高，缺少商務(wù)配套。質(zhì)不高，缺少商務(wù)配套。u 環(huán)境較差，不生態(tài)。環(huán)境較差，不生態(tài)。綜合辦公綜合辦公 純產(chǎn)業(yè)純產(chǎn)業(yè)u 結(jié)合了商業(yè)、居住等功能結(jié)合了商業(yè)、居住等功能的普通辦公中心。的普通辦公中心。u 建筑品質(zhì)相對(duì)較好，辦公建筑品質(zhì)相對(duì)較好，辦公智能化程度較高高。智能化程度較高高。u 具有一定的休閑、生態(tài)特具有一定的休閑、生態(tài)特性。性。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6363別墅型住宅別墅型住宅 VS VS 辦公辦公南匯區(qū)別墅名稱均價(jià)（元/平米）今日田園6200芯境界6800在南匯區(qū)，所以我們可以看到很多的住宅類產(chǎn)品，尤其是別墅，將近有10多個(gè)別墅，而且均價(jià)接近6500元/平米。在別墅

50、中營(yíng)造辦公場(chǎng)所顯然比建造純寫(xiě)字樓的價(jià)值高，因此，類住宅辦公產(chǎn)品就成為一種創(chuàng)新產(chǎn)品，形成藍(lán)海市場(chǎng)。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6464同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價(jià)值勢(shì)差同區(qū)域不同性質(zhì)產(chǎn)品之間價(jià)值勢(shì)差郫縣今日田園今日田園（別墅）（別墅）現(xiàn)代工業(yè)港現(xiàn)代工業(yè)港（工廠）（工廠）6200元/平米2500元/平米銷售均價(jià)通過(guò)今日天園和現(xiàn)代工業(yè)港的銷售均價(jià)比較，可以看出別墅類住宅產(chǎn)品與寫(xiě)字樓之間存在較大的價(jià)值差，這個(gè)價(jià)值勢(shì)差也是正是本案可以借用的。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6565住宅住宅 辦公辦公寫(xiě)字樓價(jià)值 住宅價(jià)值類住宅：類住宅：能居住的能居住的寫(xiě)字樓寫(xiě)字樓成都成都成都住

51、宅VS寫(xiě)字樓類住宅20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6666符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向低密度產(chǎn)品高密度產(chǎn)品住宅綜合辦公綜合辦公純產(chǎn)業(yè)低密度類復(fù)合辦公成為符合本案地塊性質(zhì)的價(jià)值最大化方向20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6767符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向符合市場(chǎng)價(jià)值勢(shì)差的價(jià)值最大化方向純產(chǎn)業(yè)綜合辦公類住宅低價(jià)值中高價(jià)值高價(jià)值高價(jià)值低價(jià)值低密度高密度低密度復(fù)合辦公20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6868綱綱要要一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果

52、匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)⑨槍?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，發(fā)現(xiàn)藍(lán)海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析基于限制性條件進(jìn)行敏感性分析七、市場(chǎng)定位七、市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位滿足三個(gè)維度的組合化市場(chǎng)定位八、客群定位八、客群定位以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群以創(chuàng)新型產(chǎn)品滿足目標(biāo)客群九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析九、對(duì)于市場(chǎng)定位的驗(yàn)證性分析借勢(shì)？跳出？超越？借勢(shì)？跳出？超

53、越？20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)6969第二維度分析第二維度分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)價(jià)值最大化通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)分析形成核心競(jìng)爭(zhēng)力充分考慮各種開(kāi)發(fā)限制條件現(xiàn)有條件現(xiàn)有條件土地屬性土地屬性政府預(yù)期政府預(yù)期開(kāi)發(fā)資金開(kāi)發(fā)資金20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7070競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樣本選取的標(biāo)準(zhǔn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樣本選取的標(biāo)準(zhǔn)1 1、位于成都郊區(qū)，郫縣未來(lái)新行政中心旁；、位于成都郊區(qū)，郫縣未來(lái)新行政中心旁；2 2、土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為、土地性質(zhì)以工業(yè)用地（辦公、研發(fā)、商業(yè)）為主；主；20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7171當(dāng)前市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析當(dāng)前市場(chǎng)已

54、經(jīng)出現(xiàn)或潛在的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)72721 1、天府創(chuàng)意軟件園、天府創(chuàng)意軟件園 項(xiàng)目位置成都市高新西區(qū)西芯大道30號(hào)占地面積75065平米建筑面積62217平米投資密度248萬(wàn)元/畝綠地率40%容積率0.83售價(jià)3800-4200元/平方米水費(fèi)未定20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7373軟件園總戶數(shù)為104套。項(xiàng)目總平圖最下方為聯(lián)排別墅，價(jià)格在4500元/平米左右。中部為獨(dú)棟別墅（三套一戶），價(jià)格估計(jì)在50005700元/平米左右。上方為雙拼別墅，價(jià)格預(yù)計(jì)在5000元/平米左右，具體價(jià)格還未確定。天府創(chuàng)意軟件園現(xiàn)狀天府創(chuàng)意軟件園其他情況該項(xiàng)

55、目要求一次性付款，無(wú)按揭，每次付款額度為30%、30%、30%、10%，購(gòu)買(mǎi)簽約方為企業(yè)或者個(gè)人均可。該項(xiàng)目在下個(gè)月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)在2008年下旬交房，交房后約半年可拿到產(chǎn)權(quán)。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)74742 2、芯境界科技園、芯境界科技園 總建筑面積：44270.92平方米 建筑用地面積30673.08平方米 總建筑面積：35200平方米 一期科技園建筑面積：4600平方米 二期科技園建筑面積：30600平方米 建筑基底面積：11310平方米容積率：1.15項(xiàng)目建筑密度：36.9%項(xiàng)目綠化率：37.3%停車位：202個(gè)總戶數(shù)：94戶20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思

56、源顧問(wèn)7575產(chǎn)品介紹：該項(xiàng)目產(chǎn)品分布有聯(lián)排別墅與疊拼別墅良種產(chǎn)品形態(tài)，其產(chǎn)品有三種戶型： A戶型：220平方米 B戶型：300平方米 C戶型：400平方米銷售價(jià)格分析：起價(jià)4500元/平方米，銷售均價(jià)為5500平方米，最高價(jià)格為6100元/平方米。銷售進(jìn)度分析：截止現(xiàn)在，其銷售過(guò)半。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7676主要企業(yè)名單主要企業(yè)名單主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)擁有員工人數(shù)擁有員工人數(shù)摩托羅拉手機(jī)生產(chǎn)、軟件等1200-1500人IBM軟件、電腦等800人以上大唐電信電信相關(guān)業(yè)務(wù)200人以上迪康藥業(yè)醫(yī)藥400人以上 英特企業(yè)軟件、電腦等300人以上國(guó)騰電子電子及相關(guān)產(chǎn)品5

57、00人以上 除上述高新西區(qū)進(jìn)駐的企業(yè)集團(tuán)外，高新西區(qū)還大致分布著近1100家中小企業(yè)，該部門(mén)企業(yè)主要從事軟件產(chǎn)業(yè)外包業(yè)務(wù)、軟件生產(chǎn)物流，部分為中小型醫(yī)藥生產(chǎn)企業(yè)或代理企業(yè)。3 3、高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析、高新西區(qū)代表企業(yè)生產(chǎn)基地分析 20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7777泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)發(fā)展結(jié)論泛郫縣區(qū)域內(nèi)辦公市場(chǎng)發(fā)展結(jié)論 1、 現(xiàn)代工業(yè)港區(qū)域辦公市場(chǎng)價(jià)格相對(duì)城區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格較便宜，市場(chǎng)價(jià)格在2800元/平方米，未來(lái)時(shí)間價(jià)格上漲空間較大； 2、伴隨高新西區(qū)IBM、英特等國(guó)家著名企業(yè)的落戶與西區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)復(fù)合辦公市場(chǎng)價(jià)格的上漲，估計(jì)未

58、來(lái)還有較大的漲幅； 3、伴隨地產(chǎn)住宅投資的大壓，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的辦公投資市場(chǎng)將被人越來(lái)越看中，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)將改變現(xiàn)有的自用為主的模式，投資比例將得到大幅度提升； 4、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)目前的產(chǎn)品形態(tài)多以企業(yè)聯(lián)合自建為主，其次是購(gòu)買(mǎi)別墅等，估計(jì)在未來(lái)時(shí)間，在區(qū)域內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)分布結(jié)構(gòu)中，別墅等產(chǎn)品形態(tài)將會(huì)越來(lái)越多； 5、在未來(lái)時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的辦公需求市場(chǎng)客戶在現(xiàn)有的中小型成長(zhǎng)企業(yè)為主的需求形式會(huì)得到繼續(xù)發(fā)展，其主要會(huì)集中的投資、高新科技及三產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)等方面。20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7878根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，對(duì)位于價(jià)值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進(jìn)行分析根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，對(duì)位于

59、價(jià)值鏈高端的八種企業(yè)行為需求滿足度進(jìn)行分析企業(yè)行為需求企業(yè)行為需求滿足項(xiàng)目滿足項(xiàng)目需求滿足度需求滿足度原料加工原料加工現(xiàn)代工業(yè)港、錦江工業(yè)園技術(shù)研發(fā)技術(shù)研發(fā)天府軟件產(chǎn)業(yè)園、高新西區(qū)部分產(chǎn)業(yè)基地生態(tài)辦公生態(tài)辦公天府產(chǎn)業(yè)園、溫江海峽新城半成品加工半成品加工現(xiàn)代工業(yè)港、西區(qū)自建廠房產(chǎn)成品加工產(chǎn)成品加工現(xiàn)代工業(yè)港灣、錦江工業(yè)園、西區(qū)企業(yè)物流倉(cāng)儲(chǔ)物流倉(cāng)儲(chǔ)高新西區(qū)企業(yè)、龍?zhí)端鹿I(yè)園等商務(wù)居住商務(wù)居住新境界、溫江花博會(huì)區(qū)域企業(yè)培訓(xùn)會(huì)議培訓(xùn)會(huì)議南光CRM中心、等20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)7979通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，技術(shù)研發(fā)供應(yīng)量和需求滿足度較高，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析，技術(shù)研發(fā)供應(yīng)量和需求滿足度較

60、高，存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)存在較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)1 1、技術(shù)研發(fā)、技術(shù)研發(fā)2 2、生態(tài)辦公、生態(tài)辦公3 3、原料加工、原料加工4 4、半成品加工、半成品加工5 5、會(huì)議培訓(xùn)、會(huì)議培訓(xùn)6 6、商務(wù)居住、商務(wù)居住7 7、物流倉(cāng)儲(chǔ)、物流倉(cāng)儲(chǔ)8 8、產(chǎn)成品加工、產(chǎn)成品加工20222022年年5 5月月思源顧問(wèn)思源顧問(wèn)8080綱綱要要一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略一、重新理解開(kāi)發(fā)目標(biāo)，明確開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略與策略二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總二、第一階段市場(chǎng)調(diào)研工作成果匯總?cè)?、針?duì)本案三、針對(duì)本案SWOTSWOT進(jìn)行深入分析進(jìn)行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細(xì)分企業(yè)需求，尋找價(jià)值最大化方向細(xì)分企業(yè)需