問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)

1、全面推開營改增政策指引一一四大行業(yè)座談會問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到商品房預(yù)收款，如何開具發(fā)票和申報的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時，不確認該筆收入，不進行納稅申報。購房者需要發(fā)票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購房者，申報時出現(xiàn)票表比對不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進行異常清卡處理。交房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認收入，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票，并進行納稅申報。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)

2、取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報。海南省全面推開營改增政策指引一一重點關(guān)注問題解答（一）中“十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題”的指引同時廢止。三、關(guān)于土地價款的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用包括土地出讓金、拆遷補償費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費等。土地出讓金通常是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價”（即提供“七通一平”的地塊價，包括土地使用費和開發(fā)費）、“毛地”或“生地”價。其票據(jù)由財政部門出具。拆遷補償費通常是指拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人

3、支付的各種補償金，主要包括房屋補償費、周轉(zhuǎn)補償費和獎勵性補償費三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。征收補償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項。其票據(jù)為政府財政部門出具的非稅收入票據(jù)。開發(fā)規(guī)費通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項目所在地的收取標準向政府多個部門繳納若干項的各種規(guī)費。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進項稅額。四、關(guān)于扣除土地出讓金及進項抵扣問題

4、（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會所等項目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），只能扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補償款。（二）房地產(chǎn)兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地

5、產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額X（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模十房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進項稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果最后拆除已經(jīng)抵扣的進項稅是否要轉(zhuǎn)出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。（四）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣。簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。一般計稅

6、方法的應(yīng)納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進項稅進行劃分。五、征收范圍界定問題（一）納稅人以無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟利益。”以不動產(chǎn)投資，是以不動產(chǎn)為對價換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟利益”，應(yīng)當繳納增值稅。（二）車輛停放服務(wù)屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。按相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方

7、法計算繳納稅款，車輛停放服務(wù)老項目也適用此規(guī)定。車輛停放服務(wù)老項目，是指取得不動產(chǎn)所在地物價管理部門批復(fù)的停車場收費許可證或房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執(zhí)注明時間為2016年4月30日前的項目。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題。營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動產(chǎn)的范圍是：“單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注明的裝修費用（含裝飾、家具、家電等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。房地

8、產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。（四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問題。合同法規(guī)定，租賃合同超過20年無效。對永久租賃，按財稅201636號文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)處理，適用11%曽值稅稅率。（五）隨房贈送物業(yè)管理費如何確認銷售額。買房送物業(yè)管理費視同銷售，按市場公允價，確定銷售額征稅。六、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間的問題營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生

9、應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。在具體交房時間的辨別上，以商品房買賣合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。八、關(guān)于代收的辦證等費用是否屬于價外費用的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取

10、得票據(jù)的辦證等款項不屬于價外費用的范圍。九、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，其土地成本如何分攤的問房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計算當期允許扣除分攤土地價款：(1) 首先，計算出已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金=土地出讓金X(已開發(fā)項目占地面積十開發(fā)用地總面積)(2) 然后，再按照以下公式計算當期允許扣除的土地價款：當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積十房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)X已開發(fā)項目所對應(yīng)的土地出讓金當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)

11、項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。(3) 按上述公式計算出的允許扣除的土地價款要按項目進行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。(4) 從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支付的土地價款中扣除。十、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計稅的問題小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照3%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅，以

12、取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納增值稅稅額。十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目是否可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個老項目可以部分選擇簡易計稅方法，部分選擇一般計稅方法。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的項目，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。房地產(chǎn)以項目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項目需要單獨備案，符合老項目標準的，可以選擇適用簡易征收。按5%征收率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。例如：一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個老項目，A項目適用簡易計稅方法并不影響B(tài)項目選擇一般計稅方

13、法。十二、不動產(chǎn)老項目的確定問題（）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)老項目納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項目。（二）自建不動產(chǎn)老項目納稅人取得的第一個建筑工程施工許可證或建筑施工合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目。1、建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；2、建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證（三）出租不動產(chǎn)的老項目2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法。十三、6月30日后，已交營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票需要補開增值稅發(fā)票的，要提供什么資料，按照多少稅率開具發(fā)票的問題答：需要提供在地稅局繳納營業(yè)稅的證明材料。金稅盤按照0稅率開具，稅控盤按照不征稅開具。十四、兩個房地產(chǎn)企業(yè)在同一塊土地上開發(fā)房地產(chǎn)項目，土地在其中一方名下，土地出讓金應(yīng)由誰來扣除的問題答：擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)