新樓盤物業(yè)接管工作的思路

1、新樓盤物業(yè)接管工作的思路依據集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理(將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等)和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：一、介入期根據集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：(1)根據集團公司相關銷售承諾內容，制定業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團簽定前期物業(yè)服務協(xié)議；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入

2、伙后口實不符導致糾紛；(2)對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；(3)參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；(4)收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；(5)對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；(6)配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內容、契約的互動溝通；(7)業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面

3、整改報告；(8)收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息(廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等)，以滿足日后維修中的材料供應；(9)與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；(10)建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；(11)與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；(12)擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊(業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主)。(13)針對未來需要完

4、善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務需求調查積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據，以及對XX物業(yè)的了解，本著對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對XX進行嚴格、細致、全面的接管驗收。4、介入期管理工作計劃表序號項目內容時間1前期介入參與規(guī)劃設計和建設1、項目實地考察、研究規(guī)劃設計意圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度

5、提出合理化建議。2006年5月至2006年10月2擬訂物業(yè)管理服務力殺1、總結同行業(yè)物業(yè)管理服務的成功經驗；2、對XX項目深入調查研究；3、針對XX新區(qū)特點擬訂管理方案。2006年5月至2006年6月3組建物業(yè)管理服務隊伍1、物業(yè)處組織架構的建立、相關人員的招聘；2、人員培訓；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月4完善管理及辦公條件1、安排管理用房；2、安排員工宿舍；3、管理物質裝備。2006年10月至2006年11月5制定管理規(guī)章制度1、制定或完善切合實際的各項制度；2006年6月至2006年7月6對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現(xiàn)場指導、培訓。20

6、06年10月至2007年3月7物業(yè)的驗收與接管1、根據標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初8物業(yè)檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類；3、建檔；4、運用。2006年5月起二、入住期1、高效便利辦好入住入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：(1)與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；(2)銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理

7、；入住服務;(3)一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；(4)事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙。2、提供入住期的便民服務措施(1)延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；(2)通過公開招投標方式引入45家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經營創(chuàng)收；(3)組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的

8、合理的意見與建議4、裝修管理(1)裝修宣傳培訓。根據建筑法，建設部第110號令住宅室內裝飾裝修管理辦法及東莞市有關裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。(2)強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。(3)落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。(4)制定違章裝修處理流程。(5)依據裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。5、治安管理(1)建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。(2)確

9、立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。(車位、車主、車型、車色)(3)實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗(守衛(wèi)崗)、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動;(4)完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表序號項目內容時間1入住手續(xù)辦理1、準備好業(yè)主入住資料；2、合理設置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。2006年11月起2住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導、培訓(發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流)；1、裝修申報審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗收。2006年11月起3業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類

10、；1、建檔；2、運用。2006年5月起三、常規(guī)期管理1、培訓工作通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為XX物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使XX社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。（1）安管培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1消防甩帶（二節(jié)）/依據考核標準安管隊長全體隊員2安管員考核細則安管隊長全體隊員3“三流”管理依據安防管理培訓教案預案安管隊長全體隊員4門崗工作流程、巡邏工作流程、安管隊長全體隊員5中隊訓練（每周星期三、五進行）依據考核標準安管隊長全體隊員6隊伍建設/自編和依據中國保安安管隊長全體隊員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困梯解救預案培訓保安經

11、理全體隊員8崗位職責安管隊長全體隊員9新隊員上崗培訓及崗位職責、公司理念、服務意識。依據相關材料分階段進行新隊員老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修；全體隊員11高層樓宇消防預案現(xiàn)場培訓及演練全體隊員(2)綠化培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1綠化工崗位職責綠化班長綠化工2綠化基礎應知應會綠化班長綠化工、樓管員3割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據產品使用說明書綠化班長綠化工4安全操作規(guī)程綠化班長綠化工客戶主管5苗木習性管養(yǎng)特點綠化班長綠化工客服主管6各類表單使用的培訓/依據現(xiàn)場使用表單綠化班長綠化工樓管、客戶主管7氣候、土壤

12、水分與苗木的關系綠化班長綠化工客戶主管8苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據綠化施工及相關材料綠化班長綠化工樓管、客戶主管(3)行政培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1物業(yè)相關法律法規(guī)培訓物業(yè)部經理2學習本項目的新建商品住宅質量保證書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部經理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結合物業(yè)部經理全體客服人員4新樓管員上崗培訓物業(yè)部經理全體客服人員5學習業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示、業(yè)主基本恒況登記表等物業(yè)部經理全體客服人員6服務禮儀/依據禮儀培訓資料結合現(xiàn)場物業(yè)部經理全體客服人員7各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據時注意事項/依

13、據公司計財部相關要求物業(yè)部經理客服、收款員8各類相關表單使用物業(yè)部經理全體客服人員9入住親情服務、有償服務項目講解物業(yè)部經理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓物業(yè)部經理(4)新區(qū)工程部培訓計劃項次培訓主題/教材培訓人培訓對象1新員工入職培訓物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度，崗位職責)/依據管理規(guī)范義件培訓物業(yè)部經理全體工程人員2公司管理文件培訓物業(yè)部經理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓。工程主管全體工程人員4現(xiàn)場培訓：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及根據樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內給排水走向，五金門配件產地品名等。工程主管全體工程人員怯官貝5現(xiàn)場

14、操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章制度的培訓工程主管全體工程人員及怯官貝6建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范，智能化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責人進行專項培訓/依據建設部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。工程主管全體工程人員7小區(qū)變配電系統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培訓。工程主管全體工程人員8業(yè)上交接樓驗房知識培訓。工程主管全體工程人員及怯官貝9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培訓。工程主管全體工程人員10電梯安全技術知識培訓。小區(qū)智能化系知識培訓。工程主管全體工程人員2、常規(guī)期工作計劃表序號項目內容時間1房屋及公共設施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護及維修管理。0