第二章房地產(chǎn)及其描述2014-2015-1

1、第二章第二章 房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述房地產(chǎn)及其描述第二章 房地產(chǎn)及其描述n第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義n 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性n 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類n 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析房地產(chǎn)的描述與分析 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義 一、房地產(chǎn)的定義一、房地產(chǎn)的定義（熟悉熟悉） 房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他土地定著物，是物，是實(shí)物實(shí)物、權(quán)益權(quán)益和和區(qū)位區(qū)位三者的結(jié)合體。三者的結(jié)合體。 二、土地建筑物和其他土地定著物的含義二、土地建筑物和其他土地定著物的含義（熟悉）（一）土地的含義（一）土地的含義

2、是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。對(duì)土地含義的理解：對(duì)土地含義的理解：n土地是指田地、地面土地是指田地、地面n土地是地球上陸地的表層，土地是地球上陸地的表層，是自然綜合體是自然綜合體n土地是自然資源土地是自然資源土地是立體的土地是立體的：n地球表面，地球表面，n地球表面以上一定范圍內(nèi)地球表面以上一定范圍內(nèi)的空間的空間n地球表面以下一定范圍內(nèi)地球表面以下一定范圍內(nèi)的空間的空間（二）建筑物的含義（二）建筑物的含義廣義的建筑物：廣義的建筑物：n 房屋房屋n構(gòu)筑物構(gòu)筑物 狹義的建筑物：狹義的建筑物：n房屋房屋建筑物建筑物：人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、

3、人工建造的供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所生活等活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所n房屋房屋: 是指有基礎(chǔ)、墻、頂、是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、門、窗，起著遮風(fēng)避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們居人侵襲等作用，供人們居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的建筑物，一般是由建筑的建筑物，一般是由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備( (如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)狻⑷缃o排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備防災(zāi)等設(shè)備) )等組成的空間等組成的空間場(chǎng)所場(chǎng)所. .n構(gòu)筑

4、物構(gòu)筑物: 是指人們一般不直接是指人們一般不直接在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活在里面進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)的建筑物，如煙囪、活動(dòng)的建筑物，如煙囪、水塔、水井、道路、橋水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。梁、隧道、水壩等。（三）其他土地上附著物的含義（三）其他土地上附著物的含義 建筑物以外的地建筑物以外的地上定著物，也稱為其上定著物，也稱為其他土地附著物、附屬他土地附著物、附屬物：是指附屬于或結(jié)物：是指附屬于或結(jié)合于土地或建筑物，合于土地或建筑物，從而構(gòu)成土地或建筑從而構(gòu)成土地或建筑物的一部分，物的一部分，應(yīng)隨著應(yīng)隨著土地或建筑物的轉(zhuǎn)移土地或建筑物的轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)移的物而一同轉(zhuǎn)移的物。n埋設(shè)在地下的管線、設(shè)施

5、 n地上的圍墻、假山、水池，種植在地上的樹木、花 三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義三、房地產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的含義（掌握掌握） 一宗房地產(chǎn)區(qū)位權(quán)益實(shí)物（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義（一）房地產(chǎn)實(shí)物的含義 建筑物的外觀、結(jié)建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，構(gòu)、設(shè)備、裝飾裝修，土地的形狀、地勢(shì)、地土地的形狀、地勢(shì)、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施條件（例如：道路、給排水、電如：道路、給排水、電力、燃?xì)?、熱力、電信、力、燃?xì)?、熱力、電信、有線電視等設(shè)施的完備有線電視等設(shè)施的完備程度程度) )、平整程度。、平整程度。 三個(gè)方面。三個(gè)方面。n(1)(1)有形的實(shí)體；有形的實(shí)體；n(2)(2)該實(shí)體的質(zhì)量該實(shí)

6、體的質(zhì)量n(3)(3)該實(shí)體組合完成該實(shí)體組合完成的功能的功能（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義（二）房地產(chǎn)權(quán)益的含義 是指房地產(chǎn)中無是指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實(shí)分，是基于房地產(chǎn)實(shí)物而衍生出來的物而衍生出來的權(quán)利權(quán)利(rights)(rights)、利益利益(interests)(interests)和和收益收益(benefits)(benefits)。 房地產(chǎn)的各種權(quán)利房地產(chǎn)的各種權(quán)利n(1)(1)所有權(quán)所有權(quán)n(2)(2)建設(shè)用地使用權(quán)建設(shè)用地使用權(quán)n(3)(3)宅基地使用權(quán)宅基地使用權(quán)n(4)(4)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)n(5)(5)地役權(quán)地役權(quán)n(6)

7、(6)抵押權(quán)抵押權(quán)n(7)(7)租賃權(quán)租賃權(quán)一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括(1)(1)擁有的房地產(chǎn)權(quán)利擁有的房地產(chǎn)權(quán)利所有權(quán)還是使用權(quán)所有權(quán)還是使用權(quán)(2)(2)受到其他房地產(chǎn)的受到其他房地產(chǎn)的權(quán)利限制情況權(quán)利限制情況如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用如設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)的房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)地使用權(quán) 地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合地役權(quán)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人或土地使用權(quán)人按照合同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的同約定利用他人的房地產(chǎn)，以提高自己的房地產(chǎn)的效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己效益的權(quán)利。其中，他人的房地產(chǎn)為供役地，自己的房地

8、產(chǎn)為需役地。的房地產(chǎn)為需役地。最典型的地役權(quán)是通行權(quán)。最典型的地役權(quán)是通行權(quán)。(3)(3)受到受到房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況情況如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制度、建筑密度、綠地率等的限制(4)(4)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的額外利益或收益額外利益或收益如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做如屋頂或外墻面可以出售或出租給廣告公司做廣告獲得經(jīng)濟(jì)收入廣告獲得經(jīng)濟(jì)收入所有權(quán)所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有共有單獨(dú)所有單獨(dú)所有房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)土地所有權(quán)土地所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)集體

9、所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)國(guó)家所有權(quán)集體所有權(quán)集體所有權(quán)私人所有權(quán)私人所有權(quán)共同共有共同共有按份共有按份共有P53P53圖圖2-22-2n在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不在不同類型的資產(chǎn)中，實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的影響是不同的：一般的同的：一般的有形資產(chǎn)有形資產(chǎn)主要是主要是實(shí)物的價(jià)值實(shí)物的價(jià)值；一般的；一般的無無形資產(chǎn)形資產(chǎn)主要是主要是權(quán)益的價(jià)值權(quán)益的價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值；房地產(chǎn)實(shí)物和權(quán)益在價(jià)值決定中都很重要。決定中都很重要。( (三三) )房地產(chǎn)區(qū)位的含義房地產(chǎn)區(qū)位的含義 一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括空間方位和距離上的關(guān)系

10、，包括位置、交位置、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施等方面。等方面。位置位置n坐落坐落的具體地點(diǎn)的具體地點(diǎn) n所在地處于城市中的方所在地處于城市中的方位位n與重要場(chǎng)所的與重要場(chǎng)所的距離距離n臨街（路）狀況臨街（路）狀況n朝向朝向n樓層樓層交通：通達(dá)性、可及性、便交通：通達(dá)性、可及性、便捷性捷性n道路通達(dá)：道路等級(jí)、通道路通達(dá)：道路等級(jí)、通達(dá)方向；路網(wǎng)密度達(dá)方向；路網(wǎng)密度n公交便捷：公交類型、站公交便捷：公交類型、站點(diǎn)、流量點(diǎn)、流量n對(duì)外交通便利：類型、位對(duì)外交通便利：類型、位置、規(guī)模置、規(guī)模環(huán)境景觀環(huán)境景觀n自然環(huán)境、自然環(huán)境、n人文環(huán)境人文環(huán)境n景觀景觀n相鄰房地產(chǎn)的利

11、用狀況相鄰房地產(chǎn)的利用狀況外部配套設(shè)施外部配套設(shè)施n外部的基礎(chǔ)設(shè)施外部的基礎(chǔ)設(shè)施n公共服務(wù)設(shè)施公共服務(wù)設(shè)施 四、房地產(chǎn)的其他名稱四、房地產(chǎn)的其他名稱 （了解）（了解）n不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)n物業(yè)物業(yè)nlandland 強(qiáng)調(diào)自然屬性強(qiáng)調(diào)自然屬性 nreal estatereal estate強(qiáng)調(diào)自然強(qiáng)調(diào)自然屬性和人工物混合屬性屬性和人工物混合屬性 nreal propertyreal property 強(qiáng)調(diào)強(qiáng)調(diào)自然屬性、人工物以及權(quán)自然屬性、人工物以及權(quán)益屬性。益屬性。 五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)五、房地產(chǎn)的基本存在形態(tài) （了解）（了解）土地形態(tài)土地形態(tài)n空地空地n地上有建筑物地上有建筑物 無視建筑物的存

12、在無視建筑物的存在 考慮建筑物存在對(duì)土考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響。地價(jià)值的影響。 建筑物形態(tài)建筑物形態(tài)n一是無視土地的存在，一是無視土地的存在，即將其設(shè)想為即將其設(shè)想為“空中樓空中樓閣閣”；n二是考慮土地存在對(duì)建二是考慮土地存在對(duì)建筑物價(jià)值的影響。筑物價(jià)值的影響。 房地形態(tài)房地形態(tài): : 在估價(jià)時(shí)也把它在估價(jià)時(shí)也把它們作為一個(gè)整體們作為一個(gè)整體來看待來看待 不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用詞不同情況下對(duì)房地產(chǎn)的用詞 “房地產(chǎn)房地產(chǎn)” 可指土地，可指土地，也可指建筑物，還可指土也可指建筑物，還可指土地與建筑物的綜合體地與建筑物的綜合體 n“房地房地”專指土地與專指土地與建筑物的綜合體，如說房建筑物的綜

13、合體，如說房地價(jià)值時(shí)地價(jià)值時(shí) n“土地土地” 僅指土地僅指土地部分，如說土地價(jià)值部分，如說土地價(jià)值n建筑物建筑物僅指建筑物部?jī)H指建筑物部分，如說建筑物價(jià)值分，如說建筑物價(jià)值六、房地產(chǎn)含義的總結(jié)六、房地產(chǎn)含義的總結(jié)P59，圖，圖2-5房地產(chǎn)的三要素 我住在天津市我住在天津市南開區(qū)老城廂新世南開區(qū)老城廂新世紀(jì)花園紀(jì)花園，私產(chǎn)房，私產(chǎn)房，高檔高檔社區(qū)呢社區(qū)呢 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性n我是房地產(chǎn)，我很特殊房地產(chǎn)有哪些特性哪？房地產(chǎn)有哪些特性哪？n一不可移動(dòng)一不可移動(dòng)n獨(dú)一無二獨(dú)一無二n壽命長(zhǎng)久壽命長(zhǎng)久n供給有限供給有限n價(jià)值量大價(jià)值量大n用途多樣用途多樣n土地不可毀滅性土地不可毀滅性n

14、建設(shè)用地使用權(quán)出讓建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限：居住用的最高年限：居住用地為地為70年，工業(yè)用年，工業(yè)用地等地等50年；商業(yè)用年；商業(yè)用地等地等40年。年。n利順德大飯店已經(jīng)利順德大飯店已經(jīng)146年了年了房地產(chǎn)還有哪些特性哪？房地產(chǎn)還有哪些特性哪？n流動(dòng)性差：流動(dòng)性差： 也稱難以變現(xiàn)、變現(xiàn)能力弱也稱難以變現(xiàn)、變現(xiàn)能力弱 影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要： 該宗房地產(chǎn)的通用性。該宗房地產(chǎn)的通用性。 該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。 該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。 該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。 該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程

15、度。該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。 該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。 該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)還有哪些特性哪？房地產(chǎn)還有哪些特性哪？n相互影響相互影響： 與周圍的與周圍的房地產(chǎn)及其利房地產(chǎn)及其利用狀況產(chǎn)生相用狀況產(chǎn)生相互影響互影響 n正面+負(fù)面n 不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。理相鄰關(guān)系。 房地產(chǎn)還有哪些特性哪？房地產(chǎn)還有哪些特性哪？易受限制易受限制n房地產(chǎn)不可移動(dòng)、房地產(chǎn)不可移動(dòng)、流動(dòng)性差，所以難流動(dòng)性差，所以難以逃避未來制度、以逃避未

16、來制度、政策等變化的影響。政策等變化的影響。n政府對(duì)房地產(chǎn)的限政府對(duì)房地產(chǎn)的限制制n使用管制權(quán)使用管制權(quán)：城市規(guī)劃：城市規(guī)劃規(guī)定建筑高度、建筑密規(guī)定建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率，度、容積率、綠地率，限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某限制在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。些工業(yè)或商業(yè)設(shè)施等。n征收權(quán)征收權(quán)：政府為了公共：政府為了公共利益的需要，例如修公利益的需要，例如修公路、建學(xué)校等，合理的路、建學(xué)校等，合理的補(bǔ)償。補(bǔ)償。n征稅權(quán)征稅權(quán)n充公權(quán)充公權(quán)房地產(chǎn)還有哪些特性哪？房地產(chǎn)還有哪些特性哪？房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因：房地產(chǎn)價(jià)格上升的主要原因：房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改

17、良進(jìn)行投資改良外部經(jīng)濟(jì)變化，改變城市格外部經(jīng)濟(jì)變化，改變城市格局等局等需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，需求增加導(dǎo)致稀缺性增加， 通貨膨脹通貨膨脹房地產(chǎn)使用管制改變，如將房地產(chǎn)使用管制改變，如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，增加容農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，增加容積率等。積率等。保值增值保值增值房地產(chǎn)價(jià)格上升房地產(chǎn)價(jià)格上升 與增值是一回事嗎？與增值是一回事嗎？ 真正的房地產(chǎn)自然增值真正的房地產(chǎn)自然增值n外部經(jīng)濟(jì)外部經(jīng)濟(jì)n需求增加導(dǎo)致稀缺性增加需求增加導(dǎo)致稀缺性增加n房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上升。地產(chǎn)價(jià)格上升。 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)的分類房地產(chǎn)的分類n 一、一、按照房地產(chǎn)用途的分類按

18、照房地產(chǎn)用途的分類n 二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類n 三、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類三、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類n 四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類n 五、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類五、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類n 六、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類六、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類一、按照房地產(chǎn)用途的分類n (1)(1)居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn)n (2) (2)商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)n (3) (3)辦公房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)n (4) (4)旅館房地產(chǎn)旅館房地產(chǎn)n (5) (5)餐飲房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)n (6)(6)娛樂房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)n (7) (7)

19、工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)n (8) (8)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)n(9)(9)特殊用途房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)n(10)(10)綜合房地產(chǎn)綜合房地產(chǎn)二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類二、按照房地產(chǎn)開發(fā)程度的分類n(1)(1)生地：生地：荒地、農(nóng)地荒地、農(nóng)地。n(2)(2)毛地毛地：是指具有一定是指具有一定的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚的城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地。置的土地。n(3)(3)熟地熟地： 按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度按照基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 “ “三通一平三通一平” “ “五通一平五通一平” “ “七通一平七通一平”n(4)(4)在建工程在建工程： 按照形象進(jìn)度分為： 地下室某層，

20、地下室某層， 正負(fù)零，正負(fù)零，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，結(jié)構(gòu)某層，結(jié)構(gòu)封頂，完成外裝修等完成外裝修等n(5)(5)現(xiàn)房：現(xiàn)房： 現(xiàn)房按照新舊程度：新現(xiàn)房按照新舊程度：新房和舊房房和舊房 新建商品房按裝飾新建商品房按裝飾裝修狀況：毛坯房、粗裝裝修狀況：毛坯房、粗裝修房、精裝修房修房、精裝修房三、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類三、按照房地產(chǎn)實(shí)物形態(tài)的分類(1)土地：土地：n 空地空地n有建筑物的土地有建筑物的土地(2)建筑物：建筑物：n已建造完成的建筑物已建造完成的建筑物n新建筑物新建筑物n舊建筑物舊建筑物n尚未建造完成的建筑物尚未建造完成的建筑物 (3)土地與建筑物的綜合：n現(xiàn)房現(xiàn)房n在建工程在建工程 四、

21、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類（掌握）四、按實(shí)物形態(tài)劃分的種類（掌握）（1）土地：）土地：n 空地空地n有建筑物的土地有建筑物的土地（2 2）建筑物：）建筑物：n已建造完成的建筑物已建造完成的建筑物n新建筑物新建筑物n舊建筑物舊建筑物n尚未建造完成的建筑物尚未建造完成的建筑物n正在建造的建筑物正在建造的建筑物n停緩建的建筑物停緩建的建筑物（3 3）土地與建筑物的綜合：）土地與建筑物的綜合：n現(xiàn)房現(xiàn)房n在建工程在建工程 （4 4）房地產(chǎn)的局部）房地產(chǎn)的局部（5 5）未來狀況下的房地產(chǎn)：）未來狀況下的房地產(chǎn)：n期房期房（6 6）已滅失的房地產(chǎn)。例如已被）已滅失的房地產(chǎn)。例如已被拆除的房屋拆除的房屋。（7 7

22、）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的）現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異差異部分。例如后來部分。例如后來增加的裝修增加的裝修。（8 8）以房地產(chǎn)為主的）以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)整體資產(chǎn)或者包含其他資產(chǎn)的或者包含其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)。例如正在運(yùn)營(yíng)的賓館房地產(chǎn)。例如正在運(yùn)營(yíng)的賓館。（9 9）整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)。例如一個(gè)企業(yè)中的土地。例如一個(gè)企業(yè)中的土地或房屋或房屋五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）五、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類（掌握）無違法無違法建設(shè)建設(shè)無它項(xiàng)無它項(xiàng)權(quán)利權(quán)利產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰明晰無糾紛無糾紛未出租未出租產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)權(quán)獨(dú)有“干凈”的內(nèi)涵任何一個(gè)共有人不能擅自處分房

23、地產(chǎn)呀任何一個(gè)共有人不能擅自處分房地產(chǎn)呀 共有房地產(chǎn)按份共有按份共有共同共有共同共有（4 4）共有的房地產(chǎn)）共有的房地產(chǎn)n(5)(5)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)n(6)(6)有租約限制的房地產(chǎn)有租約限制的房地產(chǎn) 。n(7)(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。n (8)(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。n(9)(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。n(10)(10)已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。已依法公告列入征收、征用范圍的房地產(chǎn)。n(11)(1

24、1)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或以其他形式限制的房地產(chǎn)制的房地產(chǎn)n(12)(12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)手續(xù)不全的房地產(chǎn)n(13)(13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)n(14)(14)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)n(15)(15)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)違法占地或者違法建筑的房地產(chǎn)(16)(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益n(17)(17)地役權(quán)地役權(quán)n(18)(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)房地產(chǎn)的抵押權(quán)n(19)(19)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)房地產(chǎn)的空間利用權(quán)n(20)(20)

25、房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類（了解）六、按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分的種類（了解）n(1)(1)銷售銷售的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(2)(2)出租出租的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(3)(3)營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(4)(4)自用自用的房地產(chǎn)的房地產(chǎn) 這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：特別有用，例如：p出售型房地產(chǎn)可以采用比較出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；法估價(jià)；p出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；用收益法估價(jià)；p自用型房地產(chǎn)可以采用成本自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。法估價(jià)。四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀

26、況的分類1 1無違法無違法建設(shè)建設(shè)無它項(xiàng)無它項(xiàng)權(quán)利權(quán)利產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)明晰明晰無糾紛無糾紛未出租未出租產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)權(quán)獨(dú)有“干凈”的內(nèi)涵四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類1 1“干凈”的房地產(chǎn)房地產(chǎn)類別：n（1）“干凈干凈”的房屋所有權(quán)的房屋所有權(quán)+出讓土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)n（2）“干凈干凈”的房屋所有權(quán)的房屋所有權(quán)+劃撥土地使用權(quán)劃撥土地使用權(quán)n（3）“干凈干凈”的房屋所有權(quán)的房屋所有權(quán)+集體土地使用權(quán)集體土地使用權(quán) 四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類2 2 （4 4）共有的房地）共有的房地產(chǎn)產(chǎn)任何一個(gè)共有人不能擅任何一個(gè)共有人不能擅自處分房地產(chǎn)呀自處分房

27、地產(chǎn)呀 共有房地產(chǎn)按份共有按份共有共同共有共同共有四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類3 3n(5)(5)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)n(6)(6)有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)。n(7)(7)設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。設(shè)立了地役權(quán)的房地產(chǎn)，如允許他人通行。n (8)(8)設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)：已抵押的房地產(chǎn)。n(9)(9)有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。有拖欠建設(shè)工程價(jià)款的房地產(chǎn)。n(10)(10)已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房已依法公告列入拆遷或征收、征用范圍的房地產(chǎn)。

28、地產(chǎn)。四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類四、按照房地產(chǎn)權(quán)益狀況的分類4 4n(11)臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑臨時(shí)用地或臨時(shí)建筑的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(12)手續(xù)不全的房地產(chǎn)手續(xù)不全的房地產(chǎn)n(13)產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有產(chǎn)權(quán)不明或者權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)爭(zhēng)議的房地產(chǎn)n(14)被依法查封、采取財(cái)被依法查封、采取財(cái)產(chǎn)保全措施或者以其他形產(chǎn)保全措施或者以其他形式限制的房地產(chǎn)式限制的房地產(chǎn)n(15)違法占地或者違法、違法占地或者違法、違章建筑的房地產(chǎn)違章建筑的房地產(chǎn)n(16)(16)房地產(chǎn)的租賃權(quán)，房地產(chǎn)的租賃權(quán)，即承租人權(quán)益即承租人權(quán)益n(17)地役權(quán)地役權(quán)n(18)房地產(chǎn)的抵押權(quán)房地產(chǎn)的抵押權(quán)n(19)房地產(chǎn)的空間利房地

29、產(chǎn)的空間利用權(quán)用權(quán)n(20)房地產(chǎn)中的無形房地產(chǎn)中的無形資產(chǎn)資產(chǎn)五、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類五、按照房地產(chǎn)是否產(chǎn)生收益的分類n收益性房地產(chǎn)收益性房地產(chǎn)n非收益性房地產(chǎn)非收益性房地產(chǎn) 房地產(chǎn)在本質(zhì)上房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有是否具有直接直接產(chǎn)生產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力？經(jīng)濟(jì)收益的能力？ 直接直接產(chǎn)生租賃收益或產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)：其他經(jīng)濟(jì)收益的房地產(chǎn)： 住宅、寫字樓、旅館、住宅、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房( (用于出租的用于出租的) )、倉(cāng)、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)( (用于出租的用于出租的) )、農(nóng)地等。

30、、農(nóng)地等。 六、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類六、按照房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)使用方式的分類n(1)(1)銷售銷售的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(2)(2)出租出租的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(3)(3)營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)的房地產(chǎn)n(4)(4)自用自用的房地產(chǎn)的房地產(chǎn) 我既可以銷售，也可我既可以銷售，也可以出租或營(yíng)業(yè)以出租或營(yíng)業(yè) 選擇估價(jià)方法唄選擇估價(jià)方法唄嘿：這種分類嘿：這種分類 有什么意義有什么意義呢？呢？第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)的描述與分析房地產(chǎn)的描述與分析一、房地產(chǎn)基本狀況描述一、房地產(chǎn)基本狀況描述二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述二、房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述三、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述四、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述

31、 一、房地產(chǎn)基本狀況描述（掌握）一、房地產(chǎn)基本狀況描述（掌握）（1 1）名稱：說明估價(jià)對(duì)象的名字。）名稱：說明估價(jià)對(duì)象的名字。（2 2）坐落：說明估價(jià)對(duì)象的）坐落：說明估價(jià)對(duì)象的具體地點(diǎn)具體地點(diǎn)。（3 3）范圍：說明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的）范圍：說明估價(jià)對(duì)象是僅包括房地產(chǎn)中的土地、房屋、建筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)土地、房屋、建筑物、樹木等財(cái)產(chǎn)，還是包，還是包括括房地產(chǎn)以外的家具房地產(chǎn)以外的家具、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)。（4 4）規(guī)模：）規(guī)模：土地面積土地面積。建筑面積建筑面積或者套內(nèi)建筑或者套內(nèi)建筑面積、使用面積、居住面積（住宅）、營(yíng)業(yè)面

32、積、使用面積、居住面積（住宅）、營(yíng)業(yè)面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房面積（商業(yè)用房）、可出租面積（出租的房屋）。屋）。（5 5）用途：說明估價(jià)對(duì)象的）用途：說明估價(jià)對(duì)象的規(guī)劃用途規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途設(shè)計(jì)用途、實(shí)際用途實(shí)際用途和和預(yù)期用途預(yù)期用途。（6 6）權(quán)屬：）權(quán)屬：n國(guó)有土地或集體土地國(guó)有土地或集體土地；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使；土地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及權(quán)用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)以及權(quán)利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是利人；對(duì)于建設(shè)用地使用權(quán)，還要說明是出讓方出讓方式式取得的還是取得的還是劃撥方式劃撥方式取得的。取得的。n對(duì)于房屋所有權(quán)

33、，主要說明對(duì)于房屋所有權(quán)，主要說明房屋所有權(quán)人房屋所有權(quán)人。二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述（一）土地實(shí)物狀況（一）土地實(shí)物狀況（1 1）面積）面積（2 2）形狀）形狀（3 3）地形、地勢(shì)：）地形、地勢(shì)：該宗土地與相鄰?fù)恋亍⒌缆返母叩完P(guān)系，該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。自然排水狀況，被洪水淹沒的可能性等。（4 4）地質(zhì)條件：）地質(zhì)條件：地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)( (包包括地下水的成分和污染情況括地下水的成分和污染情況（5 5）土壤：）土壤：包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、包括土壤是否

34、受到過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址化工廠原址（6 6）土地開發(fā)程度）土地開發(fā)程度（7 7）其他）其他 該宗土地與相該宗土地與相鄰?fù)恋?、道路的高鄰?fù)恋?、道路的高低關(guān)系，自然排水低關(guān)系，自然排水狀況，被洪水淹沒狀況，被洪水淹沒的可能性等。的可能性等。地勢(shì)n土壤及地基狀況 n包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾包括土壤是否受到過污染，是否為垃圾填埋場(chǎng)、化工廠原址填埋場(chǎng)、化工廠原址n地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)質(zhì)( (包括地下水的成分和污染情況包括地下水的成分和污染情況n有無不良地質(zhì)現(xiàn)象有無不良地質(zhì)現(xiàn)象( (例如崩塌、滑坡、泥例如崩塌、滑坡、泥石流、斷裂帶

35、、巖溶、軟弱土、膨脹土、石流、斷裂帶、巖溶、軟弱土、膨脹土、濕陷性黃土、凍土等濕陷性黃土、凍土等) )垃圾填埋垃圾填埋土垃圾填埋土（二）建筑物實(shí)物狀況（二）建筑物實(shí)物狀況n建筑面積建筑面積n套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積使用面積n居住面積居住面積n營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)面積n可出租面積可出租面積 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 成套建筑面積套內(nèi)建筑面積成套建筑面積套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e （1 1）建筑規(guī)模：說明其面積、體積）建筑規(guī)模：說明其面積、體積二、房地產(chǎn)實(shí)物狀況描述二、房地產(chǎn)實(shí)物

36、狀況描述n（2）層數(shù)和層數(shù)和高度高度 n（3）外觀）外觀（4）建筑結(jié)構(gòu)）建筑結(jié)構(gòu) 是指建筑物中由承重構(gòu)件是指建筑物中由承重構(gòu)件( (基礎(chǔ)、墻體、柱、基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋架等梁、樓板、屋架等) )組成的體系。組成的體系。鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。n（5 5）設(shè)施、設(shè)備。）設(shè)施、設(shè)備。包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、包括給排水、衛(wèi)生、供暖、通風(fēng)、空調(diào)、燃?xì)?、燃?xì)狻?電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。電力、照明、電梯、通信、防災(zāi)等系統(tǒng)和設(shè)備。n（6 6）裝飾裝修）裝飾裝修。粗分為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體。粗分

37、為毛坯、粗裝修和精裝修三類，具體需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的需要了解外墻面、內(nèi)墻面、頂棚、室內(nèi)地面、門窗等部位的裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)和程度，所用材料或飾物的質(zhì)量以及裝飾裝修工程施工質(zhì)量等。工程施工質(zhì)量等。n（7 7）防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照n（8 8）層高和室內(nèi)凈高）層高和室內(nèi)凈高n（9 9）空間布局。）空間布局。n（1010）竣工日期）竣工日期n（1111）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況）維修養(yǎng)護(hù)情況及完損狀況n（1212）其他）其他三、房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（掌握）三、房地產(chǎn)權(quán)益

38、狀況描述（掌握）（一）土地權(quán)益狀況（一）土地權(quán)益狀況（1 1）土地所有權(quán)：說明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體）土地所有權(quán)：說明是國(guó)有土地還是集體土地。對(duì)于集體土地，說明土地所有權(quán)有誰(shuí)行駛。土地，說明土地所有權(quán)有誰(shuí)行駛。（2 2）土地使用權(quán)：說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用）土地使用權(quán)：說明是建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。說明是單獨(dú)所有還是權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)及其權(quán)利人。說明是單獨(dú)所有還是共有。共有。（3 3）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、）土地使用管制：說明是屬于農(nóng)用地還是屬于建設(shè)用地、未利用地。未利用地。說明：說明：對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明

39、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，還要說明規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 1)1)土地土地用途用途；2)2)容積率或建筑控制規(guī)模容積率或建筑控制規(guī)模； 3) 3)建筑高度建筑高度； 4) 4)建筑建筑密度密度 ；5)5)綠地率綠地率；6)6)其他要求其他要求；城市建設(shè)用地城市建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件： 用途；用途；容積率；容積率；建筑密度；建筑密度；綠地率；綠地率；建筑高度；建筑高度；建筑后退紅線距離；建筑后退紅線距離；建筑間距；建筑間距；交通出入口方位；交通出入口方位；停車泊位；停車泊位；建筑體量、體型、色彩建筑體量、體型、色彩地面標(biāo)高；地面標(biāo)高；其他要求其他要求n環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)n消防安全消防安全n文

40、物保護(hù)文物保護(hù)n衛(wèi)生防疫衛(wèi)生防疫土地使用管制土地使用管制（4 4）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木）土地利用現(xiàn)狀：說明土地上有無建筑物、林木等土地附著物。等土地附著物。（5 5）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。）出租或占用情況：說明有無出租或占用情行。（6 6）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。地役權(quán)等。（7 7）其他特殊情況：詳見教材）其他特殊情況：詳見教材P78P78（二）建筑物權(quán)益狀況描述（二）建筑物權(quán)益狀況描述（1 1）房屋所有權(quán)狀況）房屋所有權(quán)狀況 說明房屋所有權(quán)人；說明房屋所有權(quán)人； 單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)

41、分所有權(quán)；，是完全產(chǎn)權(quán)還是單獨(dú)所有、共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)；，是完全產(chǎn)權(quán)還是部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共部分產(chǎn)權(quán)。對(duì)于共有的，說明是按份共有還是共同共有及共有人。對(duì)于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。有人。對(duì)于按份共有的，說明每個(gè)共有人享有的份額。（2 2）出租或占用情況）出租或占用情況：說明有無出租、占用情行。對(duì)于已出租：說明有無出租、占用情行。對(duì)于已出租的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。的，說明承租人、租賃期限、租金水平等。（3 3）其他權(quán)利設(shè)立情況）其他權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。：說明是否設(shè)立了抵押權(quán)、地役權(quán)等。（4 4）其他特殊情況）其他特殊情況：詳見教材：詳見教材P79P79。（5