物業(yè)管理法規(guī)第五章

1、項(xiàng)目五項(xiàng)目五 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策o學(xué)習(xí)內(nèi)容：學(xué)習(xí)內(nèi)容：o第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介o第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理o第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理o第四節(jié) 商品房銷售管理o第五節(jié) 房屋租賃管理o第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)o第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理o第八節(jié) 房地產(chǎn)權(quán)屬登記o第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理p學(xué)習(xí)目的：學(xué)習(xí)目的：培養(yǎng)學(xué)生在物業(yè)管理工作中處理房地產(chǎn)事務(wù)相關(guān)工作的能力。p學(xué)習(xí)要求：學(xué)習(xí)要求：掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程

2、序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，工程竣工驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介房地產(chǎn)與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)管理制度簡(jiǎn)介一、基本概念o房地產(chǎn)房地產(chǎn)o房地產(chǎn)作為物質(zhì)實(shí)體，即指土地、建筑及建筑附屬物。o房地產(chǎn)權(quán)益：房地產(chǎn)權(quán)益：o所有權(quán)o占有權(quán) 承租權(quán)o使用權(quán) 派生權(quán)益 抵押權(quán)o收益權(quán)

3、典權(quán)o處分權(quán)p房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)于房地產(chǎn)投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理與服務(wù)等各方面關(guān)聯(lián)行業(yè)的總稱。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)行業(yè)房地產(chǎn)的投資開發(fā)、經(jīng)營(yíng)交易、消費(fèi)管理和服務(wù)房地產(chǎn)業(yè)屬于：第三產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)作用、支柱產(chǎn)業(yè)龍頭行業(yè)房地產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)管理制度o房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：房地產(chǎn)領(lǐng)域的管理制度大體可劃分為：o1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理o2.房地產(chǎn)管理o3.房地產(chǎn)維修養(yǎng)護(hù)管理直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律法法關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)關(guān)于房地產(chǎn)的行政法規(guī)條例條例關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章關(guān)于房地產(chǎn)的部門規(guī)章辦法辦法/規(guī)定規(guī)定房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章

4、）（法規(guī)、規(guī)章）房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系（法規(guī)、規(guī)章）p1.1.直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的直接關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)的法律法律有：有：城市房地產(chǎn)管理法土地管理法p2.2.國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)頒布的行政法規(guī)行政法規(guī)有：有：城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例城市房屋拆遷管理?xiàng)l例住房公積金管理?xiàng)l例p3.3.國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門和國(guó)務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于房地產(chǎn)頒布的部門規(guī)章部門規(guī)章主要有：主要有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法城市房屋拆遷單位管理規(guī)定城市商品房預(yù)售管理辦法第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理p房地產(chǎn)開

5、發(fā)經(jīng)營(yíng)的概念僅指經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)不包括：n基建投資性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)廠房、辦公樓等n基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地開發(fā) 軌道交通、高速公路等p房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理o（一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件o1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格o2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)（四級(jí)資質(zhì)）o（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序o（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則 （一）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的條件o1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格資格 除應(yīng)

6、具備企業(yè)法人的一般條件外，還應(yīng)符合城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例要求的條件：o（1）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本o（2）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)資質(zhì)o一級(jí)資質(zhì)：（1）注冊(cè)資金不低于5000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)5年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積15萬(wàn)以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于

7、40人，中級(jí)職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于4人（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明制度（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故（1）注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)3年以上；（3）近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%（5）上一年房屋建筑施工面積10萬(wàn)以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，中級(jí)職

8、稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于3人（7）工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱（8）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明制度（9）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故二級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資金不低于800萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)2年以上；（3）房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬(wàn)以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；（4）連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（5）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，中級(jí)職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（6）工程技術(shù)、財(cái)

9、務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱；（7）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明制度；（8）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故三級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)（1）注冊(cè)資金不低于100萬(wàn)元；（2）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)1年以上；（3）已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%；（4）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不少于2人；（5）工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員；（6）商品住宅銷售中實(shí)行了住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明制度；

10、（7）未發(fā)生過(guò)重大工程質(zhì)量事故四級(jí)資質(zhì)四級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)資質(zhì)注注冊(cè)冊(cè)資資本本5000萬(wàn)元萬(wàn)元12000萬(wàn)元萬(wàn)元2800萬(wàn)元萬(wàn)元 3100萬(wàn)元萬(wàn)元 4經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)年年限限5年以上年以上13年以上年以上22年以上年以上31年以上年以上4累累計(jì)計(jì)竣竣工工面面積積30萬(wàn)萬(wàn)m2以上以上115萬(wàn)萬(wàn)m2以上以上25萬(wàn)萬(wàn)m2以上以上 3合合格格率率100%連續(xù)連續(xù)5年年 1連續(xù)連續(xù)3年年 2連續(xù)連續(xù)2年年 3已竣工已竣工 4專專業(yè)業(yè)人人員員40人人120人人210人人35人人 4中中級(jí)級(jí)職職稱稱20人人110人人25人人 3工程（中）工程（中）財(cái)務(wù)（初）財(cái)務(wù)（初）資資格格證證書書4人人13人

11、人22人人3職稱職稱5人人會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)2人人兩書制度：兩書制度：住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書住宅使用說(shuō)明書住宅使用說(shuō)明書（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序（二）設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序p1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：（1）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（2）企業(yè)章程（3）驗(yàn)資證明（4）企業(yè)法定代表人的身份證明（5）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和勞動(dòng)合同（6）房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認(rèn)為需要出示的其他文件2.房地產(chǎn)開發(fā)主管部門在收到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質(zhì)證書有效期一年（期滿前1個(gè)月申請(qǐng)核定）延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年，一年內(nèi)無(wú)開發(fā)項(xiàng)目，有效期不延長(zhǎng)（三）房地產(chǎn)

12、開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)規(guī)則o對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立資質(zhì)等級(jí)制度資質(zhì)等級(jí)制度的目的：o規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)活動(dòng)，維護(hù)市場(chǎng)的有序競(jìng)爭(zhēng)。o房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照核定資質(zhì)等級(jí)核定資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。o一級(jí)不受限制；o二級(jí)及以下25萬(wàn)平方米以下o房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定對(duì)企業(yè)企業(yè)未取得資質(zhì)證未取得資質(zhì)證書書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的、企業(yè)隱瞞真實(shí)情況隱瞞真實(shí)情況，以及涂改、出租、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證出借、轉(zhuǎn)讓、出賣資質(zhì)證書等行為，均規(guī)定了相應(yīng)的行行政處罰政處罰。二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)

13、計(jì)管理二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理o（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系系o（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理o（三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督（三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系（一）城市規(guī)劃的概念和與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系o1.城市規(guī)劃的概念o城市規(guī)劃：指為了確定策劃哪個(gè)是規(guī)模和發(fā)展方向，以實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展為目標(biāo)，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署及具體安排。o2.城市規(guī)劃的類型o城市總體規(guī)劃o城市詳細(xì)規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市總

14、體規(guī)劃主要任務(wù)：綜合研究城市的性質(zhì)、發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)模，確定城市建設(shè)用地布局、功能區(qū)分和各項(xiàng)建設(shè)的總體部署，綜合制定城市交通體系和河湖、綠地系統(tǒng)，控制各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。城市詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃p（1）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容）控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容1）規(guī)劃范圍內(nèi)不同性質(zhì)用地的界限和建筑類型2）規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)3）規(guī)定項(xiàng)目與大市政接口、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等4）提出各地塊建筑體量、豎向規(guī)劃與色彩要求5）確定各級(jí)支路的紅線位置?？刂泣c(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高6）確定工程管線走向、管徑和工程設(shè)施用地界限（2）修建性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容）修建性詳細(xì)

15、規(guī)劃的內(nèi)容1）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)論證2）總平面圖布置、建筑、道路、綠地的空間布局和景觀設(shè)計(jì)3）道路、綠化、工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)4）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)5）工程量估算和投資效益分析3. 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系o房地產(chǎn)開發(fā)是城市建設(shè)的主要方式，與城市規(guī)劃有著相互依存的關(guān)聯(lián)。o房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)又是實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的主要途徑。（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理o審定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程，就是通過(guò)對(duì)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制、修改，使其符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃的過(guò)程，也是城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作實(shí)施管理的過(guò)程。o規(guī)劃管理的主

16、要方式是依據(jù)城市規(guī)劃法審批、核發(fā)“一書兩證”。房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段四個(gè)階段p1.1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段p2.2.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段取得建設(shè)用地、取得建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)批復(fù)完成房屋拆遷審定項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)p3.3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段p4.4.房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段房地產(chǎn)租售經(jīng)營(yíng)階段“一書二證”p1. 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書建設(shè)項(xiàng)目選址意見書p申報(bào)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要要求是：（1）項(xiàng)目選址的土地權(quán)屬情況（2）對(duì)擬建工程的說(shuō)明，包括建筑位置、使用性質(zhì)、高度、面積等（3）界址地形圖，包括建筑工程用地和相鄰單位及建筑p2. 建

17、設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證申報(bào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證的主要要求是：（1）市政府對(duì)征用集體土地的批復(fù)或國(guó)土部門對(duì)選址用地范圍、數(shù)量的意見（2）規(guī)劃部門審定的設(shè)計(jì)方案p3. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證（三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督（三）城市規(guī)劃部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和監(jiān)督o檢查和監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位認(rèn)真落實(shí)審定的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，是城市規(guī)劃部門的重要職能。o對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程，城市規(guī)劃部門可以參加驗(yàn)收。o城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收后六個(gè)月內(nèi)向城市規(guī)劃行政主管部門報(bào)送有關(guān)竣工資料。 檢查？監(jiān)督？檢查？監(jiān)督？三、房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理三、房地產(chǎn)開

18、發(fā)的項(xiàng)目管理與建設(shè)施工管理p（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度（8條）條）p（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度2.建筑工程質(zhì)量管理制度3.工程竣工驗(yàn)收備案制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度（一）房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理制度o1、必須按土地出讓合同設(shè)定的條件、國(guó)家用 地要求開發(fā)利用o2、項(xiàng)目的資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20%o3、配套基礎(chǔ)設(shè)施按：先地下后地上的原則o4、1年未動(dòng)工開發(fā)，征收土地出讓金20%以下土地 閑置費(fèi)；2年未動(dòng)工開發(fā)，無(wú)償收回土地使用權(quán)o5、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目應(yīng)符合法定條件：已支付土地出讓金，取得證書o必

19、須完成開發(fā)投資總額的25%以上o6、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目時(shí)，原拆遷補(bǔ)償安置合同中的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移受讓人o7、開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合法定的質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范o8、開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度（二）房地產(chǎn)開發(fā)的施工管理制度o1.項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證制度o建設(shè)單位申領(lǐng)施工許可證的條件：o（1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)o（2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證o（3）施工場(chǎng)地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求o（4）已經(jīng)確定施工企業(yè)o（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行審查o（6）有保證工程質(zhì)量和安

20、全的具體措施o（7）按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理o（8）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)2. 建筑工程質(zhì)量管理制度建筑工程質(zhì)量管理制度o建設(shè)單位對(duì)建筑工程質(zhì)量應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)和責(zé)任主要有：o（1）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、建立以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料的采購(gòu)，向具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的單位進(jìn)行招標(biāo)，并不得將建設(shè)工程肢解發(fā)包o（2）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、齊全的建設(shè)工程原始資料o（3）建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或開工報(bào)告前，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)o（4）建設(shè)工程發(fā)包單位不得迫使承包方以低于成本的價(jià)格競(jìng)標(biāo)，.o（5）涉及建筑主體和承

21、重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案；沒(méi)有設(shè)計(jì)方案的不得施工3. 工程竣工驗(yàn)收備案制度工程竣工驗(yàn)收備案制度o辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交下列文件：o（1）工程竣工驗(yàn)收備案表o（2）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告o（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用的文件o（4）施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書o（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件o商品住宅還應(yīng)提交住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書n以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過(guò)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿（）未動(dòng)工開

22、發(fā)的，出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿（）未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)?？梢詿o(wú)償收回土地使用權(quán)。A A1 1年年 B B2 2年年 C C3 3年年 D D5 5年年n答案：答案： B Bn某工廠修建一個(gè)辦公樓，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為某工廠修建一個(gè)辦公樓，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為1010個(gè)月，個(gè)月，工程合同價(jià)工程合同價(jià)15001500萬(wàn)元，按照規(guī)定，到位資金應(yīng)（萬(wàn)元，按照規(guī)定，到位資金應(yīng)（），才具備了領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定。），才具備了領(lǐng)取施工許可證的規(guī)定。 A、不少于450萬(wàn)元 B、不少于750萬(wàn)元 C、不少于1000萬(wàn)元 D、全部到位 n答案：答案：B Bn規(guī)劃行政主管部門依法管理城市建設(shè)采取的規(guī)劃行政主

23、管部門依法管理城市建設(shè)采取的“一書兩證制一書兩證制”是指是指( )( )。 A建設(shè)用地規(guī)劃許可證 B土地利用規(guī)劃許可證 C施工許可證 D項(xiàng)目選址意見書 E建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案：答案：ADEADEn根據(jù)根據(jù)建筑法建筑法的規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可的規(guī)定，申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，應(yīng)具備的條件包括（證，應(yīng)具備的條件包括（ ）。）。 A、已辦理工程用地批準(zhǔn)手續(xù) B、已確定建筑施工企業(yè) C、資金正在落實(shí) D、有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料 E、材料、設(shè)備已經(jīng)購(gòu)入答案：答案：ABDABD第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理p一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念一房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念p二土地使用權(quán)的處理原則二土地使用權(quán)的處理

24、原則p三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序p四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同四房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同p五禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定五禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理o房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念o城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。o房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)：房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移o房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的類型（兩種不同性質(zhì)）o有償轉(zhuǎn)讓：買賣、交換、其他合作方式發(fā)生的轉(zhuǎn)讓o無(wú)償轉(zhuǎn)讓：繼承、贈(zèng)與o其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的合法方式主要有o（1）以房地產(chǎn)作價(jià)入股以房地產(chǎn)作價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；o（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開發(fā)

25、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的聯(lián)建o（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)重組o（4）以房地產(chǎn)抵債的貸款二、土地使用權(quán)的處理原則二、土地使用權(quán)的處理原則p（一）以（一）以出讓方式出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓p（二）以（二）以劃撥方式劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（一）以（一）以出讓方式出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓o1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合以下條件：o（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地

26、使用權(quán)證書o（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件o（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書o2. 城市房地產(chǎn)管理法還規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。（二）（二） 以以劃撥方式劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓o1.轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)須取得人民政府的批準(zhǔn)o2.屬于下列情形的，經(jīng)政府批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上交國(guó)家o（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓的土地

27、用于城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定可以使用劃撥土地的項(xiàng)目o（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的o（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的o（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的o（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的o（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的o（7）縣級(jí)以上政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序o（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同o（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)益證書、當(dāng)事人的合法證明、準(zhǔn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并

28、申報(bào)成交價(jià)格o（3）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件審查，在7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理o（4）房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估o（5）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)o（6）房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記。核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同o城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明的主要條款和內(nèi)容：o1.雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所o2.房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱和編號(hào)o3.房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限o4.土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限o5.房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)o6.成

29、交價(jià)格及支付方式o7.房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間o8.違約責(zé)任o9.雙方約定的其他事項(xiàng)五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定五、禁止轉(zhuǎn)讓的規(guī)定o城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定明確了以下不得轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的情況：o1.達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓o2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)o3.依法收回土地使用權(quán)的o4.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的o5.權(quán)屬有爭(zhēng)議的o6.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的o7.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形p一商品房預(yù)售管理p二商品房現(xiàn)售條件p三商品房銷售原則p四商品房銷售合同與銷售方式p五商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則第四節(jié)商品房銷

30、售管理第四節(jié)商品房銷售管理o是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將新建商品房向消費(fèi)者售買的活動(dòng)，它區(qū)別于其他房屋所有人將自己的房屋出售給他人的行為。商品房銷售也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為o商品房銷售可以分為：o商品房預(yù)售預(yù)售o商品房現(xiàn)房銷售現(xiàn)房銷售商品房銷售商品房銷售一、商品房預(yù)售管理一、商品房預(yù)售管理（一）商品房預(yù)售的條件（一）商品房預(yù)售的條件o城市房地產(chǎn)管理法對(duì)商品房預(yù)售規(guī)定：o1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書o2.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證o3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工較附日期o4.開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)

31、售登記，取得商品房預(yù)售許可證（二）商品房預(yù)售管理程序（二）商品房預(yù)售管理程序o1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房前，應(yīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記o2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可，應(yīng)提交的證件及資料：o（1）商品房預(yù)售許可申請(qǐng)表o（2）開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書o（3）土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證o（4）投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明o（5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明o（6）商品房預(yù)售方案o3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)在受理之日起10內(nèi)，依法做出準(zhǔn)予預(yù)售的行政許可書面決定、并向企業(yè)頒發(fā)、送達(dá)商品房預(yù)售許可證o

32、4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)與商品房預(yù)購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同o5.商品房預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)在預(yù)購(gòu)商品房交付使用之日起90日內(nèi)，依法到房地產(chǎn)管理部門和市縣人民政府管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)二、商品房現(xiàn)售條件二、商品房現(xiàn)售條件o商品房銷售管理辦法要求商品房現(xiàn)售符合以下條件：o1.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書o2.取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件o3.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證o4.已通過(guò)竣工驗(yàn)收o5.拆遷安置已落實(shí)o6.供水、供電、供熱、燃?xì)?、通信等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期o

33、7.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)三、三、 商品房銷售原則商品房銷售原則o（1）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售o（2）商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議o（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人o（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房o（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)執(zhí)行廣告法、房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定等規(guī)定，廣告內(nèi)容真實(shí)、合法、科學(xué)、

34、準(zhǔn)確四、商品房銷售合同與銷售方式四、商品房銷售合同與銷售方式（一）商品房銷售合同o1.商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)訂立書面商品房買賣合同o2.商品房買賣合同應(yīng)明確以下內(nèi)容：o（1）當(dāng)事人名稱或姓名和住所o（2）商品房基本狀況o（3）商品房的銷售方式o（4）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間o（5）交付使用條件及日期o（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾o（7）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化的那個(gè)配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任o（8）公共 配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬o（9）面積差異的處理方式o（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜o（11）解決爭(zhēng)議 的方法o（12）違約責(zé)任

35、o（13）雙方約定的其他事項(xiàng)（二）商品房銷售程序與方式（二）商品房銷售程序與方式o1.商品房銷售應(yīng)當(dāng)明示的相關(guān)文件o2.預(yù)訂商品房應(yīng)當(dāng)正確處理預(yù)定費(fèi)用o3.商品房銷售價(jià)格與計(jì)價(jià)方式o銷售價(jià)格o商品房銷售價(jià)格協(xié)商議定；o經(jīng)濟(jì)適用房按有關(guān)規(guī)定定價(jià)o計(jì)價(jià)方式：o商品房銷售可以按套或單元計(jì)價(jià)；o也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)；o公攤面積要在合同中說(shuō)明o4.銷售代理規(guī)則o5.商品房交付o6.協(xié)助購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)證書五、商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則五、商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則o（一）商品房銷售面積的爭(zhēng)議（一）商品房銷售面積的爭(zhēng)議 o超過(guò)約定的誤差范圍可退房，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任o（二）商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更

36、爭(zhēng)議（二）商品房銷售中的設(shè)計(jì)變更爭(zhēng)議 o變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人o未在規(guī)定時(shí)效內(nèi)通知有權(quán)退房o（三）商品房銷售中的房屋交付時(shí)間與質(zhì)量爭(zhēng)議o1.交付時(shí)間o未按期交付開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任o不可抗力o2. 交付質(zhì)量與保修質(zhì)量o保修范圍o保修期限o保修責(zé)任3. 住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書與與住宅使用說(shuō)明書住宅使用說(shuō)明書o住宅質(zhì)量保證書的主要內(nèi)容：o（1）工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)o（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修o（3）正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期1）屋面防水3年2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年4）地面空

37、鼓開裂、大面積起砂1年5）門窗翹裂、五金件損壞1年6）管道堵塞2個(gè)月7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期 8）衛(wèi)生潔具1年9）燈具、電器開關(guān)6個(gè)月10）其他部位、部件保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定o（4）用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理時(shí)限o住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以延長(zhǎng)上述規(guī)定的保修期，但不得不應(yīng)低于上述規(guī)定的保修期限o住宅使用說(shuō)明書的主要內(nèi)容：o1）開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托建立的應(yīng)注明監(jiān)理單位o2）結(jié)構(gòu)類型o3）裝飾、裝修注意事項(xiàng)o4）上水、下水、點(diǎn)、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說(shuō)明o5）有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位

38、置的說(shuō)明好安裝注意事項(xiàng)o6）門、窗類型，使用注意事項(xiàng)o7）配電負(fù)荷o8）承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明o9）其他需要說(shuō)明的問(wèn)題 第五節(jié)房屋租賃管理第五節(jié)房屋租賃管理p一房屋租賃的主要原則一房屋租賃的主要原則p二房屋租賃合同二房屋租賃合同p三禁止性及相關(guān)規(guī)定三禁止性及相關(guān)規(guī)定p四房屋租賃登記四房屋租賃登記o房屋租賃管理，房屋租賃管理，是指房屋所有權(quán)人將一定期限的房屋使用權(quán)讓渡給使用人，并由使用人定期向房屋所有權(quán)人交付房屋租金的行為。o房屋租賃的含義：居住、經(jīng)營(yíng)、合作經(jīng)營(yíng)o為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，建設(shè)部 頒布了城市房屋租賃管理辦法一、房屋租賃的主要原則一、房屋租賃的主要原則o1.

39、房屋租賃是公民、法人和其他組織關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)交易的民事活動(dòng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照民法規(guī)定遵循自愿、平等、狐貍的原則o2.公民、法人和其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租o3.住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所有權(quán)所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策o4.房屋租賃僅僅是房屋所有人讓渡房屋使用權(quán)，房屋所有人仍享有房屋的所有權(quán)，可以出賣、交換其所有的房屋o5.房屋租賃合同是租賃雙方權(quán)利義務(wù)的約定，任何一方不履行約定，就會(huì)給對(duì)方造成傷害o6.我國(guó)尚存一定數(shù)量向居民或職工出租的公有房屋，這部分房屋租賃帶有一定程度的住房福利政策o7.房屋所有權(quán)人以贏利為目的，將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土

40、地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上交國(guó)家二、房屋租賃合同二、房屋租賃合同（一）房屋租賃合同主要條款（一）房屋租賃合同主要條款o1.房屋租賃，當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)具備以下條款：o（1）當(dāng)事人姓名或名稱及住所o（2）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況o（3）租賃用途o（4）租賃期限o（5）租金及交付方式o（6）房屋修繕責(zé)任o（7）轉(zhuǎn)租的約定o（8）變更和解除合同的條件o（9）違約則責(zé)任o（10）當(dāng)事人約定的其他條款o2.房屋租賃期限屆滿，租賃合同約止（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定（二）房屋租賃權(quán)利義務(wù)的一般約定承租人必須按時(shí)繳納租金，違承租人必須按時(shí)繳納租金，違約的應(yīng)

41、當(dāng)支付違約金約的應(yīng)當(dāng)支付違約金出租人應(yīng)按照租賃合出租人應(yīng)按照租賃合同約定的期限將房屋同約定的期限將房屋交付承租人，不能按交付承租人，不能按期交付的，應(yīng)支付違期交付的，應(yīng)支付違約金，給承租人造成約金，給承租人造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任責(zé)任 三、禁止性及相關(guān)規(guī)定三、禁止性及相關(guān)規(guī)定（一）（一）禁止房屋租賃禁止房屋租賃的規(guī)定的規(guī)定o1.未取得房屋所有權(quán)證的o2.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的o3.共有房屋未取得共有人同意的o4.權(quán)屬有爭(zhēng)議的o5.屬于違法建筑的o6.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的o7.已抵押，未經(jīng)抵押人同意的o8.不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門

42、有關(guān)規(guī)定的o9.有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定（二）可以終止房屋租賃合同的規(guī)定o（1）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的o（2）將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的o（3）將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的o（4）拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的o（5）公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的o（6）租用承租房屋基尼系那個(gè)違法活動(dòng)的o（7）故意損壞承租房屋的o（8）法律、法規(guī)規(guī)定其他可以回收的四、房屋租賃登記四、房屋租賃登記 我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)我國(guó)對(duì)房屋租賃實(shí)行兩項(xiàng)登記備案制度登記備案制度o（一）房屋行政主管部門等級(jí)備案（一）房屋行政主管部門等級(jí)備案o租賃房屋登

43、記備案所持文件：o（1）書面租賃合同o（2）房屋所有權(quán)證書o（3）當(dāng)時(shí)人的合法證件o（4）城市人民政府規(guī)定的其他證件o出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明o出租委托代管房屋，還須提交其他委托代管人授權(quán)出租的證明o（二）公安部門等級(jí)備案（二）公安部門等級(jí)備案（二）公安部門等級(jí)備案（二）公安部門等級(jí)備案 公安部制定并頒布了租賃房屋治安管理規(guī)定，要求：o1.出租房屋的建筑、消防設(shè)備、出入口和通道，必須符合消防安全和治安管理規(guī)定，不準(zhǔn)出租危險(xiǎn)房屋和違章建筑o2.私有房屋出租人須持有房屋所有權(quán)或其他合法證明、居民身份證、戶口簿，向房屋所在地派出所申請(qǐng)登記o3.出租人的治安責(zé)任主要有o（1）不準(zhǔn)

44、將房屋出租給無(wú)合法有效證件的人o（2）承租人是外來(lái)暫住人員的，應(yīng)帶領(lǐng)其到公安派出所辦理登記并領(lǐng)取暫住證o（3）發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動(dòng)或嫌疑的，應(yīng)及時(shí)向公安派出所報(bào)告o（4）停止房屋租賃的應(yīng)及時(shí)到公安派出所辦理注銷登記手續(xù)o4.承租人的治安責(zé)任主要有o（1）必須持有本人身份證或其他合法證件o（2）外來(lái)暫住人員必須申報(bào)暫時(shí)戶口登記o（3）將承租房轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人的，應(yīng)向當(dāng)?shù)嘏沙鏊陥?bào)備案o（4）承租房屋不準(zhǔn)用于生產(chǎn)、儲(chǔ)存、經(jīng)營(yíng)易燃易爆或有毒等危險(xiǎn)物品p一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念一房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念p二房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理二房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理p三房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)管理三房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)

45、管理p四房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理四房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理第六節(jié)第六節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)中介服務(wù)一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念一、房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念o房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員，在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，為當(dāng)事人提供居間服務(wù)的活動(dòng)。o房地產(chǎn)中介服務(wù)主要包括：o房地產(chǎn)咨詢o房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估o房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理二、房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格管理o1.房地產(chǎn)咨詢管理人員o從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的人員，必須是具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。o2.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員o國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)幾個(gè)評(píng)估人

46、員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。o3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人o房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過(guò)考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員。三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理三、房地產(chǎn)中介服務(wù)結(jié)構(gòu)管理o1.從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)設(shè)立相應(yīng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。o2.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備以下條件：o（1）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)o（2）有固定的服務(wù)場(chǎng)所o（3）有規(guī)定數(shù)量的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)o（4）從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷、初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占總?cè)藬?shù)的50%以上o3.房地產(chǎn)管理部門每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查。o4.房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)必須履行

47、以下義務(wù)：o（1）遵守有關(guān)法律、法規(guī)、政策o（2）遵守自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則o（3）按照核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)o（4）按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用o（5）依法交納稅費(fèi)o（6）接收行業(yè)住噶un部門及其他有關(guān)部門的指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理四、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)管理o1.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)由其所在中介機(jī)構(gòu)同意受理并與委托人簽訂書面中介服務(wù)合同，其應(yīng)包括以下內(nèi)容：o（1）當(dāng)事人姓名或名稱、住所o（2）中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)o（3）合同履行期限o（4）收費(fèi)金額和制服方式、時(shí)間o（5）違約責(zé)任和糾紛解決方式o（6）當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容o2.房地產(chǎn)中介服務(wù)人員在房地

48、產(chǎn)中介活動(dòng)中不得有下列行為不得有下列行為o（禁止行為）（禁止行為）：o（1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他財(cái)物，或利用工作之便，牟取其他不正當(dāng)利益o（2）允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)o（3）同時(shí)在兩個(gè)或兩個(gè)以上中介服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)o（4）與一方當(dāng)事人串通損害另一方當(dāng)事人利益o（5）法律、法規(guī)禁止的其他行為第七節(jié)第七節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理房地產(chǎn)抵押管理p一房地產(chǎn)抵押的概念p二房地產(chǎn)抵押的主要原則p三房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定p四房地產(chǎn)抵押合同p五房地產(chǎn)抵押登記p六抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分一、房地產(chǎn)抵押的概念一、房地產(chǎn)抵押的概念o（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念（一）房地產(chǎn)抵押的一般概念o房地產(chǎn)抵

49、押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)不轉(zhuǎn)移占有的方式移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。o債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償優(yōu)先受償。o（二）房地產(chǎn)抵押的特定概念（二）房地產(chǎn)抵押的特定概念 房地產(chǎn)抵押存在兩種特定的抵押情況與方式：o1.在建工程抵押o2.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押二、房地產(chǎn)抵押的主要原則二、房地產(chǎn)抵押的主要原則o（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循（一）房地產(chǎn)抵押應(yīng)遵循民事法律原則民事法律原則o1.設(shè)定房地產(chǎn)抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，雙方當(dāng)事人也可以協(xié)商由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)構(gòu)評(píng)估確定。o2.抵押權(quán)人為避免抵押房屋因遭受人為損壞或自然災(zāi)

50、害而出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，要求抵押人辦理房產(chǎn)保險(xiǎn)的，雙方當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商議定。o3.企業(yè)、事業(yè)單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續(xù)有效，其權(quán)利和義務(wù)由變更后的法人享有和承擔(dān)。o4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或代言人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。o（二）房地產(chǎn)抵押中的（二）房地產(chǎn)抵押中的房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致房產(chǎn)、地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定應(yīng)當(dāng)一致o（三）抵押人所承擔(dān)的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值（三）抵押人所承擔(dān)的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定o（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定規(guī)則o（二）不得設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的情況（二）不得設(shè)定房

51、地產(chǎn)抵押權(quán)的情況o1.權(quán)屬有爭(zhēng)議的房產(chǎn)o2.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)o3.列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物o4.已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)o5.被依法查封、扣押、監(jiān)管或以其他形式限制的房地產(chǎn)o6.依法不得抵押的其他房地產(chǎn)四、房地產(chǎn)抵押合同四、房地產(chǎn)抵押合同o1.房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人應(yīng)簽訂書面抵押合同。o2.房地產(chǎn)抵押合同訂立中有下列情況還應(yīng)注明的事項(xiàng)：o（1）以預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的，需提交生效的預(yù)購(gòu)房屋合同；o（2）以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)載明以下內(nèi)容：1）國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號(hào)2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的

52、相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額3）已投入在建工程的工程款4）施工進(jìn)度及工程竣工日期5）已完成的工作量和工程量o（3）抵押權(quán)人要求抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，以及要求在房地產(chǎn)抵押后限制抵押人出租、轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)或者改變抵押房地產(chǎn)用途的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押合同中載明。五、房地產(chǎn)抵押登記五、房地產(chǎn)抵押登記o抵押當(dāng)事人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。o房地產(chǎn)抵押合同自 抵押登記之日起生效。o登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)申 請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審核。抵押合同書抵押合同書六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分六、抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分o（一）抵押人對(duì)抵押房產(chǎn)享有法定與約定的權(quán)利

53、o（二）抵押人負(fù)有維護(hù)抵押房地產(chǎn)的義務(wù)o（三）抵押人應(yīng)當(dāng)遵守房屋拆遷規(guī)則o（四）抵押權(quán)人有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)的情況：o（1）債務(wù)履行期限屆滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人有未能與抵押人達(dá)成延期履行協(xié)議的o（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的o（3）抵押人被依法宣告解散或破產(chǎn)的o（4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的o（5）抵押合同約定的其他情況（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況（五）處分抵押房地產(chǎn)的中止情況（1）抵押權(quán)人請(qǐng)求中止的（2）抵押人申請(qǐng)?jiān)敢獠⒆C明能夠即時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的（3）發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭(zhēng)議的（4）訴訟

54、或仲裁中的抵押房地產(chǎn)（5）其他應(yīng)當(dāng)中止的情況（六）處分抵押房地產(chǎn)所得金額的分配順序（1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用（2）扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款（3）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及支付違約金（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損害（5）剩余金額交換抵押人p一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用一房地產(chǎn)權(quán)屬的概念和作用p二房屋權(quán)屬的種類二房屋權(quán)屬的種類p三房屋權(quán)屬證書三房屋權(quán)屬證書p四房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則四房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記第八節(jié)房地產(chǎn)權(quán)屬登記一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念和作用（一）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的概念與相關(guān)情況o我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是指由人民政府

55、房地產(chǎn)行政主管部門針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人的申請(qǐng)，對(duì)申請(qǐng)權(quán)利進(jìn)行申請(qǐng)、登記并頒發(fā)相關(guān)證件的行為。o房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)行登記管理制度，可劃分為兩類：o1.契證登記制度：對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取對(duì)抗要件制度。o2.權(quán)證登記制度：對(duì)當(dāng)事人關(guān)于房地產(chǎn)的權(quán)利主張，采取成立要件制度。我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度（1）法律要求房地產(chǎn)權(quán)利人必須按期進(jìn)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記，對(duì)違反登記規(guī)定的給予行政處罰（2）對(duì)權(quán)利申請(qǐng)人提供的文件進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查，只有房地產(chǎn)權(quán)屬清楚、證據(jù)齊全的，才予登記核準(zhǔn)（3）實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)證制度（4）法律確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬證件效力，撤銷權(quán)屬證件需經(jīng)法律程序（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用

56、（二）房地產(chǎn)權(quán)屬登記的作用o1.保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益o2.避免交易風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度可以有效避免交易風(fēng)險(xiǎn)o3.房地產(chǎn)權(quán)屬登記是房地產(chǎn)關(guān)里的基礎(chǔ)工作二、房屋權(quán)屬登記的種類二、房屋權(quán)屬登記的種類o（一）總登記（一）總登記o（二）初始登記（二）初始登記o（三）轉(zhuǎn)移登記（三）轉(zhuǎn)移登記o（四）變更登記（四）變更登記o（五）他項(xiàng)權(quán)利登記（五）他項(xiàng)權(quán)利登記o（六）注銷登記（六）注銷登記三、房屋權(quán)屬證書三、房屋權(quán)屬證書o房屋所有權(quán)證房屋所有權(quán)證由房屋所有權(quán)人收?qǐng)?zhí)房屋共有權(quán)證房屋共有權(quán)證共有的房屋，由權(quán)利人推舉的持證人收?qǐng)?zhí)房屋所有權(quán)證書，其余共有人各執(zhí)房屋共有權(quán)證書1份。房屋共有權(quán)證書與房屋所

57、有權(quán)證書具有同等的法律效力。房屋他項(xiàng)權(quán)證房屋他項(xiàng)權(quán)證由他項(xiàng)權(quán)利人收?qǐng)?zhí)四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則四、房屋權(quán)屬登記程序與處理規(guī)則（一）房屋權(quán)屬登記程序p1.房屋所有權(quán)登記按照房屋所有權(quán)人，以房屋的門牌號(hào)、幢、套（間）以及有具體權(quán)屬界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。p2.登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對(duì)暫緩登記、不予登記的，書面通知申請(qǐng)人。p3.經(jīng)登記機(jī)關(guān)審查登記申請(qǐng)，在受理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書；注銷登記在受理登記后的15日內(nèi)核準(zhǔn)注銷，并注銷房屋權(quán)屬。（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則（二）房屋權(quán)屬登記處理規(guī)則o1.登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記 以下情況由登記機(jī)關(guān)代

58、為進(jìn)行房屋權(quán)屬登記o（1）依法由房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行房屋權(quán)屬登記o（2）無(wú)人主張權(quán)利的房屋o（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形o2.暫緩等級(jí) 以下情況申請(qǐng)人可以申請(qǐng)暫緩登記o（1）因正當(dāng)理由不能按期提交證明材料的o（2）按照規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的o（3）法律、法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的o3.不予登記 下列情況登記機(jī)關(guān)不予登記o（1）屬于違章建筑o（2）屬于臨時(shí)建筑o（3）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形o4.注銷房屋權(quán)屬證書 下列情況登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書o（1）申報(bào)不實(shí)的o（2）涂改房屋權(quán)屬證書的o（3）房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的o（4）因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造

59、成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的o一城市異產(chǎn)毗連房屋管理一城市異產(chǎn)毗連房屋管理o二城市危險(xiǎn)房屋管理二城市危險(xiǎn)房屋管理o三公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理三公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理第九節(jié)第九節(jié) 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理房屋維修養(yǎng)護(hù)管理一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理一、城市異產(chǎn)毗連房屋管理（一）異產(chǎn)毗連房屋的概念和房屋使用規(guī)則o1.異產(chǎn)毗連房屋的概念o異產(chǎn)毗連房屋，是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。o2.異產(chǎn)毗連房屋日常使用應(yīng)遵循以下規(guī)則：o異產(chǎn)毗連房屋的所有人按照所有權(quán)證書規(guī)定的范圍行使權(quán)力，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。o除異產(chǎn)毗連房屋所有人及使用人約定的情況外，任何一方不得多占、獨(dú)占、損害其他所有人和使用人的利益。o經(jīng)房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，異產(chǎn)毗連房屋的所有人必須按有關(guān)規(guī)定及時(shí)治理。o異產(chǎn)毗連房屋所有人以外的人，如需使用異產(chǎn)毗連房屋共有部位時(shí)，應(yīng)當(dāng)取得各所有人一致同意，并簽訂書面協(xié)議。（二）異產(chǎn)毗連房屋的修繕規(guī)則（二