房地產(chǎn)評估概述

1、第第8 8章章 房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估 8.1 8.1 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述 8.2 8.2 市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 8.3 8.3 收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 8.48.4 成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本途徑及其方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 8.58.5 其他評估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用其他評估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 8.1 8.1 房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)是指土地、建筑物和其他地上定著物及其權(quán)屬的總稱。其中屬的總稱。其中

2、, ,土地土地是指地球表面及其上下一定是指地球表面及其上下一定范圍的空間。范圍的空間。建筑物建筑物是指人工建筑而成是指人工建筑而成, ,由建筑材由建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備等組成的整體物。其他地上其他地上定著物定著物是指固定在土地或建筑物上是指固定在土地或建筑物上, ,與土地、建筑與土地、建筑物不能分離物不能分離, ,或者能夠分離或者能夠分離, ,但是分離不經(jīng)濟但是分離不經(jīng)濟, ,或者或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能功能, ,或者使土地、建筑物的價值受到明顯損害的或者使土地、建筑物的價值受到明顯

3、損害的植物或人工建筑等。植物或人工建筑等。1)1)土地及土地權(quán)利土地及土地權(quán)利(1)(1)土地土地土地一般是指地球表層的陸地部分土地一般是指地球表層的陸地部分, ,包括內(nèi)陸水域和灘涂。如果廣義地看包括內(nèi)陸水域和灘涂。如果廣義地看, ,土土地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素地是指陸地及其空間的全部環(huán)境因素, ,是是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。(2)(2)土地的特性土地的特性土地的自然特性土地的自然特性A A位置的固定性。位置的固定性。B B質(zhì)量的差異性。質(zhì)量的差異性。C C不可再生性。不

4、可再生性。 D D效用永續(xù)性。效用永續(xù)性。土地的經(jīng)濟特性土地的經(jīng)濟特性 A A供給的稀缺性。供給的稀缺性。 B B可壟斷性?？蓧艛嘈浴 C土地用途的廣泛性。土地用途的廣泛性。 D D效益級差性。效益級差性。(3)(3)土地權(quán)利土地權(quán)利1)土地所有權(quán)的歸屬土地所有權(quán)的歸屬我國城市土地的所有權(quán)屬于國家；我國城市土地的所有權(quán)屬于國家； 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山屬于農(nóng)民集體所有。 2)土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國

5、土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途由國務(wù)院確定：務(wù)院確定：(掌握掌握) 1.居住用地居住用地70年年； 2.工業(yè)用地工業(yè)用地50年；年； 3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；年； 4.商業(yè)、旅游、娛樂用地商業(yè)、旅游、娛樂用地40年年； 5.綜合或者其他用地綜合或者其他用地50年。年。2)2)建筑物建筑物從建筑學(xué)的角度來看從建筑學(xué)的角度來看, ,建筑物是指人工建筑物是指人工建筑而成的東西建筑而成的東西, ,包括包括房屋房屋和和構(gòu)筑物構(gòu)筑物兩大類。兩大類。房屋房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、是指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、生產(chǎn)、儲藏物品或進(jìn)行其它活動的工程建

6、筑儲藏物品或進(jìn)行其它活動的工程建筑, ,一般一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成；組成；構(gòu)筑物構(gòu)筑物則指除房屋以外的建筑則指除房屋以外的建筑, ,如道如道路、橋梁、水壩、水井、水塔、隧道、煙筒路、橋梁、水壩、水井、水塔、隧道、煙筒等。從資產(chǎn)評估的角度來看等。從資產(chǎn)評估的角度來看, ,建筑物不僅包建筑物不僅包括了房屋和構(gòu)筑物括了房屋和構(gòu)筑物, ,而且還包括了與其不可而且還包括了與其不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。分離的部分及其附帶的各種權(quán)利。3)3)房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)是地產(chǎn)房地產(chǎn)是地產(chǎn)( (土地使用權(quán)土地使用權(quán)) )、建筑物以、建筑物以及

7、地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的統(tǒng)稱及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的統(tǒng)稱, ,亦亦稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)兼有地產(chǎn)與建筑物的特性稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)兼有地產(chǎn)與建筑物的特性, ,而它們的結(jié)合又形成了一些新的特性。而它們的結(jié)合又形成了一些新的特性。房地產(chǎn)一般具有如下特性：房地產(chǎn)一般具有如下特性：(1)(1)位置固定性及區(qū)域性。位置固定性及區(qū)域性。(2)(2)長期使用性。長期使用性。(3)(3)保值與增值趨勢。保值與增值趨勢。(4)(4)投資風(fēng)險性。投資風(fēng)險性。(5)(5)政策限制性。政策限制性。1)1)合法性原則合法性原則是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合是指房地產(chǎn)評估應(yīng)以評估對象的合法產(chǎn)權(quán)、合法使用和合法處

8、分等為前提進(jìn)行。在分析房地法使用和合法處分等為前提進(jìn)行。在分析房地產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)產(chǎn)的最有效使用時，必須根據(jù)城市規(guī)劃及有關(guān)法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高法律的規(guī)定，依據(jù)規(guī)定用途、容積率、建筑高度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。度與建筑風(fēng)格等確定該房地產(chǎn)的最有效使用。2)2)最佳使用原則最佳使用原則評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時評估房地產(chǎn)價值時，不能僅僅考慮房地產(chǎn)現(xiàn)時的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何的用途和利用方式，而是結(jié)合預(yù)期原則考慮何種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實現(xiàn)的可種情況下房地產(chǎn)才能達(dá)到最佳使用及實現(xiàn)的可能，以最佳使用所能帶來

9、的收益評估房地產(chǎn)的能，以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價值。價值。 1）房地產(chǎn)價格的種類）房地產(chǎn)價格的種類 （一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值一）房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)價值 1.房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場上實現(xiàn)，它是房地產(chǎn)交易雙方在市場上實現(xiàn)了的了的實際成交價格實際成交價格。它是一種歷史事實。它是一種歷史事實。 2.資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)評估中的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值并不是一種歷史事實。并不是一種歷史事實。而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場之前，由評估人員根據(jù)評而是在該房地產(chǎn)尚未進(jìn)入市場之前，由評估人員根據(jù)評估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)過一系列估對象的自身狀況、周邊環(huán)境及市場條件，經(jīng)

10、過一系列假設(shè)或限定，將評估對象置于一種即符合客觀實際、又假設(shè)或限定，將評估對象置于一種即符合客觀實際、又不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。不完全是客觀事實的境地中所給出的公正性價值判斷。房地產(chǎn)的房地產(chǎn)的評估結(jié)果或結(jié)論評估結(jié)果或結(jié)論稱之為房地產(chǎn)價值。稱之為房地產(chǎn)價值。（二）房地產(chǎn)價格的種類（二）房地產(chǎn)價格的種類土地價格：地價，通常指土地價格：地價，通常指空地空地的價格，的價格，建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含地價建筑物價格：純建筑物部分的價格，不包含地價房地產(chǎn)價格：指建筑物連同其占用的土地的價格房地產(chǎn)價格：指建筑物連同其占用的土地的價格1.按房地產(chǎn)的按房地產(chǎn)的 實物形態(tài)實物形

11、態(tài)2.按房地產(chǎn)價按房地產(chǎn)價 格表示單位格表示單位總價格總價格單位價格單位價格樓面地價：又稱樓面地價：又稱單位建筑面積地價單位建筑面積地價，是指平均，是指平均 到每單位建筑面積上的土地價格到每單位建筑面積上的土地價格樓面地價樓面地價=土地總價格土地總價格/建筑總面積建筑總面積樓面地價樓面地價=土地單價土地單價/容積率容積率容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。容積率：指地塊的建筑面積與地塊總面積的比率。 容積率容積率=建筑總面積建筑總面積/土地總面積土地總面積 例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為例：投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地的容積率為5，單，單價為價為1000元元/平方米；乙

12、地的容積率為平方米；乙地的容積率為3，單價為，單價為800元元/平方米平方米。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土。假使兩幅土地的其他條件相同，問投資者應(yīng)該選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟？地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟？ 解：甲的樓面地價解：甲的樓面地價=1000/5=200元元/平方米平方米 乙的樓面地價乙的樓面地價=800/3=267元元/平方米平方米 應(yīng)選擇甲進(jìn)行投資。應(yīng)選擇甲進(jìn)行投資。 3.根據(jù)權(quán)益的不同：可分為根據(jù)權(quán)益的不同：可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格利價格，如抵押價格、租賃價格等。，如抵押價格、租賃價格等。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價

13、格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。一般情況下，房地產(chǎn)所有權(quán)價格高于房地產(chǎn)使用權(quán)價格。 4.按價格形成方式：可分為按價格形成方式：可分為市場交易價格和評估價格。市場交易價格和評估價格。市場交易價格市場交易價格是指房地產(chǎn)在市場交易中是指房地產(chǎn)在市場交易中實際成交的價格實際成交的價格。評估價格是對市場交易價格的模擬。評估價格是對市場交易價格的模擬。 5.按交易方式分類：按交易方式分類：拍賣價格；招標(biāo)價格；協(xié)議價格。拍賣價格；招標(biāo)價格；協(xié)議價格。4) 房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素 影響房地產(chǎn)價格的因素通?？蓜澐钟绊懛康禺a(chǎn)價格的因素通?？蓜澐譃闉橐话阋蛩匾话阋蛩?、區(qū)域因素區(qū)域因素和和個別因素個別因素，

14、下面分別予以闡述下面分別予以闡述 (1) 一般因素一般因素 主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心主要包括經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素和心理因素等。理因素等。 1.經(jīng)濟因素。經(jīng)濟因素。 (1)經(jīng)濟發(fā)展因素。經(jīng)濟發(fā)展因素。(2)財政金融因素。財政金融因素。(3)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。業(yè)結(jié)構(gòu)因素。2.社會因素。社會因素。(1)人口因素。人口因素。(2)家庭規(guī)模因素。家庭規(guī)模因素。(3)房地產(chǎn)房地產(chǎn)投機因素。投機因素。(4)教育科研水平和治安因素。教育科研水平和治安因素。(5)社社會福利因素。會福利因素。3.行政因素。行政因素。 (1)土地使用制度與住房制度、地價政策。土地使用制度與住房制度、地價政策。

15、(2)城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略。(3)稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。稅收制度、投資傾斜、優(yōu)惠政策。 (4)行政隸行政隸屬關(guān)系變更。屬關(guān)系變更。(5)交通管制。交通管制。4.心理因素心理因素。(2)區(qū)域因素區(qū)域因素 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生社會、經(jīng)濟、行政、技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性。的區(qū)域特性。1.商服繁華因素。商服繁華因素。這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況這是指所在地區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商及各級商

16、業(yè)、服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系。如果商服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會服繁華度較高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高。較高。 2.道路通達(dá)因素。道路通達(dá)因素。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)通暢程度，道路的級別的級別(主干道、次干道、支路主干道、次干道、支路)越高，該地區(qū)越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也較高。的房地產(chǎn)價格水平也較高。 3.交通便捷因素交通便捷因素這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的這是指交通的便捷程度，包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地產(chǎn)價格水平也較高。房地產(chǎn)價格水平也較高。

17、 4.城市設(shè)施狀況因素城市設(shè)施狀況因素 (1)基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供基礎(chǔ)設(shè)施：主要包括供水、排水、供電、供氣、供熱和通訊等設(shè)施。氣、供熱和通訊等設(shè)施。 (2)生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、生活設(shè)施：主要包括學(xué)校、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。銀行、儲蓄所、郵局等設(shè)施。(3)文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、文化娛樂設(shè)施：主要包括電影院、圖書館、博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。博物館、俱樂部、文化館等設(shè)施。 5.環(huán)境狀況因素環(huán)境狀況因素若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、

18、大則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平較低。 (3)個別因素個別因素 1.土地的個別因素土地的個別因素(1)區(qū)位因素。區(qū)位因素。區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素。區(qū)位也叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與經(jīng)濟地理區(qū)位之叫宗地位置。區(qū)位有自然地理區(qū)位與經(jīng)濟地理區(qū)位之別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價別。當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時，地價會上升；相反，則地價下跌。下跌。 (2)面積因素、寬度因素、深度因素。面積因素、寬度因素、深度因素。一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過

19、大或過小一般來說，宗地面積必須適宜，規(guī)模過大或過小都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。都會影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價。(3)形狀因素。形狀因素。土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯土地形狀有長方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地形等。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街價。一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。 (4)地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 (5)容積率因素。容積率因素。容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越容積率越大，地價越高；反之，容積率越小，地價越低。容積