五大產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營模式分析報告

1、五大產(chǎn)業(yè)園運營模式分析一、華夏幸福基業(yè)1、企業(yè)背景及發(fā)展概況華夏幸?；鶚I(yè)成立于1998年，擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)一級資質(zhì)，早期致力于河北省內(nèi)的城市住宅項目開發(fā)。2002年開始運營固安工業(yè)園，逐步向工業(yè)園區(qū)運營商進(jìn)行轉(zhuǎn)變，目前已經(jīng)形成“園區(qū)+地產(chǎn)”運營模式。華夏幸?；鶚I(yè)開發(fā)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等地。其運營模式的成功主要在于尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點，通過產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)幫助政府實現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時在獲取廉價土地方面與當(dāng)?shù)卣纬赡?，實現(xiàn)互幫互贏。2、運營模式和盈利模式?運營模式以打造“產(chǎn)業(yè)新城”為企業(yè)戰(zhàn)略定位，以“園區(qū)+地產(chǎn)”作為盈利模式，公司在園區(qū)還未

2、起步前，就與當(dāng)?shù)卣炗喤潘缘膱@區(qū)整體委托開發(fā)協(xié)議，由華夏幸福對園區(qū)進(jìn)行前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、商品房開發(fā)、工業(yè)廠房開發(fā)、園區(qū)招商引資以及企業(yè)入院后的物業(yè)管理服務(wù)，政府則提供行政方面的服務(wù)和管理。與2015年提出的PPP模式不謀而合。企業(yè)整體運作類似于中介服務(wù)，通過對產(chǎn)業(yè)新城的整體操盤，整合地方政府、資金、技術(shù)、高新產(chǎn)業(yè)等各方資源，進(jìn)行園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)和運營管理服務(wù)。園區(qū)+地產(chǎn)模式卡丁噂城優(yōu)勢區(qū)域整體開發(fā)上地整理J現(xiàn)5嘛文忖基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)二上現(xiàn)金油石-招尚引資）房地產(chǎn)開發(fā)用區(qū)綜合服務(wù)）_捱升區(qū)域世心?運營特點1）選址：華夏幸福產(chǎn)業(yè)園多定位于經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的城郊或縣域待發(fā)展新區(qū)，以助力區(qū)域

3、經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目標(biāo)有利于與當(dāng)?shù)卣⒄勁潘缘暮献鲄f(xié)議，爭取更多利好政策；2）良好的政府關(guān)系：憑借良好的政企關(guān)系進(jìn)行排他性的合作協(xié)議洽談，同時能夠及早地參與地塊的規(guī)劃和土地整理工作，甚至參與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，對園區(qū)規(guī)劃及后期招商均有利好。對政府來說，華夏幸福已經(jīng)成為政府基建和招商引資的外包機(jī)構(gòu)。3）行政服務(wù)通道：得益于與政府的合作關(guān)系，園區(qū)行政服務(wù)直接與政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)對接，加快園區(qū)企業(yè)辦事效益，對企業(yè)入駐有一定吸引力。4）廉價拿地：通過產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)以較低的價格獲取大量住宅土地用于房地產(chǎn)開發(fā)銷售，獲取利潤。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部分僅提供規(guī)劃建設(shè)、招商運營服務(wù)。5）融資服務(wù)：華夏幸?；鶚I(yè)與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行

4、、中國銀行等金融機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，幫助園區(qū)企業(yè)解決融資問題。同時旗下成立一家擔(dān)保公司，為園區(qū)企業(yè)融資提供擔(dān)保服務(wù)，吸引企業(yè)入園。資本生態(tài)能接外來提命東也I:II昌上陸建立金融具節(jié)點o甘玷仁用主體出但戶叱屋嚇0克十捏恨ti條A處磊銀川之上nr,片市一用*工榮。由曼利甜餐口投費公司產(chǎn)上通盤1史;一代學(xué)Y注，'2上或患也性謙a產(chǎn)。秀域WIPd,啜一到崢內(nèi)弗卜內(nèi)形成口概耳之受金融條U張，了的出魅E，我,公正，尸曲比司升:恥伴事口讓北出整管理作系：J七打:.中州,中勢，我向文抒；陶七的臉(-IVCSSP藻域嵬生假想IS化抹缶產(chǎn)業(yè)加iSW霞制合并I®制痘JERGFI設(shè)加fSSm制限印目器

5、因耦修號國城邛目人雕慚崎硒電唳煤色用楠金華通幸福產(chǎn)業(yè)投賁6）定制服務(wù)針對大中型企業(yè)，采取“量身定制+貼身服務(wù)”。通過給予更多政策優(yōu)惠和平臺資源，建成以龍頭企業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如2013年與中國航天科工飛航技術(shù)研究院、中國國際電視總公司、中國電力投資集團(tuán)公司、京東、航天科技等多家大客戶簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。針對中小型企業(yè)或項目，通過嫁接金融平臺，降低入園企業(yè)融資成本，或直接參股,借助資本幫助企業(yè)或項目孵化。例如華夏幸福自有資本打造孵化器，幫助新興產(chǎn)業(yè)成長，國外目前在美國硅谷有建設(shè)，國內(nèi)已有的成果案例是固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港，吸引了20余家相關(guān)企業(yè)的聚集；或攜手專注于孵化器運營管理和科技創(chuàng)業(yè)企業(yè)培

6、育的專業(yè)機(jī)構(gòu)一一太庫，雙方合作打造創(chuàng)新孵化體系，年內(nèi)委托給太庫的經(jīng)營孵化項目共計10個,位于北京、上海、深圳、硅谷、以色列、韓國、德國、河北等地，具體產(chǎn)業(yè)落地數(shù)目在未來三年內(nèi)分別不低于3個、6個、10個。另外，吸引清華大學(xué)等高校院所入園，搭建科技成果孵化轉(zhuǎn)化平臺。2015年內(nèi)合作企業(yè)1華骨優(yōu)部（主弟t對中4s業(yè)）中耳金財.皿福行在于戢網(wǎng)金融產(chǎn)蜩開發(fā)、豆輟網(wǎng)至U產(chǎn)業(yè)建道、互聯(lián)網(wǎng)會行、聲皿矩器設(shè)、類左造品西、產(chǎn)業(yè)宣區(qū)企業(yè)相關(guān)生由電N商考蝎瑞.吟幅合作科出工.J人刁陪葬.建“當(dāng)冶士三一，谷口島x（n.止出小聯(lián)合慶克日心”產(chǎn)業(yè)聯(lián)梟業(yè)為班心）太本科技英51L獨創(chuàng)所步幅*得化器:亙鴛.H2E甥斯肥身包力宣

7、詩以及其彼產(chǎn)業(yè)化項S若柏等六面屋開合件京東打造專業(yè)必“電筠等合產(chǎn)業(yè)園“懷東政府、華?？胀有g(shù)研究院中國WE司接術(shù)訐赤投在河北宣瓦泉新興產(chǎn)業(yè)E；!l區(qū)投至00億元運行懷泉航天一”基地項目的逵設(shè)中國衛(wèi)通集網(wǎng)開屣衛(wèi)星瞬站建業(yè)衛(wèi)星通信眼容衛(wèi)星通信應(yīng)用服務(wù)等第右面的合作北象由影學(xué)瞪在文廣潮自初繪濟(jì)開震區(qū)巷間殲遣北枳察部彩網(wǎng)生我黑爵任丘市政店.華北七辿百搜局打造W/片簿新境北京北新主璘蜃囪巖作北方軍噩;-刊|甬，思（5期面租1000西?運營服務(wù)體系?盈利模式1）園區(qū)投資建設(shè)投入由地方政府各項收入返還兜底地方政府將委托區(qū)域內(nèi)所取得的各項收入地方留成部分優(yōu)先用于區(qū)域開發(fā)建設(shè)各項工作的投入，分期返還。留成部分收

8、入主要包括：稅收、土地使用權(quán)出讓收入、專項收入、專項基金等。公共設(shè)施建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資利潤按投資額的15%計取土地整理的利潤按整理成本的12-15%計取規(guī)劃設(shè)計、咨詢等服務(wù)費用按照成本費用的110%計取2）招商引資收入=項目新增落地投資額*45%政府給予1.1-1.5倍基礎(chǔ)設(shè)施投資償還3）房地產(chǎn)開發(fā)銷售實際運作過程中，政府通過稅收收入補償和住宅土地增值補償?shù)姆绞剑谷A夏幸福持續(xù)以較低成本獲得土地儲備，分享園區(qū)收益，其中住宅土地增值是政府土地增值補償?shù)那疤?，是華夏幸福盈利的關(guān)鍵部分。4）后期產(chǎn)業(yè)服務(wù)和園區(qū)管理（固安項目）在園區(qū)服務(wù)方面，園區(qū)投資服務(wù)部下設(shè)24小時服務(wù)指揮中心，全天候提供管理服

9、務(wù)，對園區(qū)企業(yè)實行封閉式管理，協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)與政府各部門的有關(guān)事宜，為投資者搭建投資平臺。服務(wù)內(nèi)容包括幫助入園企業(yè)進(jìn)行設(shè)立登記、各項審批、土地和房產(chǎn)證辦理、營業(yè)執(zhí)照年檢、納稅申報、戶口遷移、員工子女入學(xué)等，加快企業(yè)各項事宜辦理進(jìn)度。投資服勞。環(huán)保審批儀瘴目備案0同曜記白漆設(shè)手短消防手續(xù)房度碗雙手旗一.n-_一_1_.企業(yè)窿弱。疸吩照年檢籌建期稅務(wù)申報（三個月內(nèi)）自灌。生1Ifi值冰電及其它事宜的防調(diào)（破源車輛月.生活霰”口順工子女入學(xué)U以雁戶口遷移3題低房度等相關(guān)配套服務(wù)盈利結(jié)構(gòu)2013年主營業(yè)葫收入狀況（單位：元）2013年主營業(yè)券收入分布wit臂，M&菅*tU朋串MILAithMMI

10、Vsit.,11工產(chǎn)史廿m244Ti：.2&4JI*.隔9L5K鼠蝦基建世7宿歲嶼口|,制好2,毗潮眥1：1!1JO叫“1.-f7詈«Z3*公司的盈利主.要來臺于房地產(chǎn)開發(fā)以及招總引資額的高比例返還t國區(qū)省不會拉照落地投資頓的45%進(jìn)嚀返還L5苛+及務(wù)!j,t；L<66,d相腕的,77以“san物比管奉n備im礎(chǔ)m以:北門;,的1117ain園區(qū)作T金石i.».s,我i嘛nL網(wǎng)am。sr15眄47要由策產(chǎn)wt2,J38,Slt057.3-9.C33t.fi岫40,*.Tri.5Jnwnt.n-!1J6w,厘2014年主營業(yè)務(wù)收入情況主營構(gòu)成主管收入億同收入比例

11、主營利潤（億元）利潤比例毛利率與園區(qū)住宅配15859.79%45.146.95%28.產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)35.713.27%34635.95%96.89*城F地產(chǎn)開27,310.15%6.4在66%23.土北整理26.3§192%U.34%基砒設(shè)髓建設(shè)14.35.3滿H5370%38.62%具但k務(wù)7.162.67V2.08忌計268.1嶼97.482015年主營業(yè)務(wù)收入情況三目業(yè)否分吐情此分行業(yè)業(yè)收入甘業(yè)成本毛劑率【黑）莒業(yè)收Attik年增遁R）營處危本比上年忸金?。┟时壬夏耆餟KQ產(chǎn)業(yè)意曜服勢自343,.743.30310舊1瓦5991妃珞0177.7?185.12混：!1】，帝個

12、百分點基西諄帝挎沿皤洌周31工前洱3贊加九310.7?ms-9T.45博加2,17不有分點士九型理I2g022.623.186.7BL2212.S3li.321G.04誕少L51個營部點綠合屋走3S5.3CG,比J97-.1L90況8743LLt2S2.S2培M24.14個百分亶相近篙理也，115,落，兜。949%9670.42M.%-2aS3-52.13寶加7日廿點園卜住M配巷30,306,曬ES5.0014,121,g&83L6930.<6盛4724.96場加1.967翅點尸金：；上44ffi45.OS鳥警鼻確SB口43芻1WISO.6t233.22H.3-1i-S-/點苴庖

13、232.43S/23L5749616.139L79-11&03iea19191.45諒少壯生上百變點合計鴉099.鵬6忸晚24,醯3*器，!&95/67143.S245.TC布.,k0而個百分點二、張江高科1、企業(yè)背景及發(fā)展概況上海市張江高科技園區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，是張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)的核心園，含張江高科技園區(qū)、康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學(xué)園區(qū)，承載著打造世界級高科技園區(qū)的國家戰(zhàn)略任務(wù)。張江園區(qū)規(guī)劃面積79.7平方公里，其中37.2平方公里于2015年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)納入中國自由貿(mào)易試驗區(qū)。張江加速打造兩大產(chǎn)業(yè)集群：“醫(yī)產(chǎn)業(yè)”集群，涵蓋醫(yī)藥、醫(yī)療、醫(yī)械、醫(yī)學(xué)的醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)?！癊

14、產(chǎn)業(yè)”集群，基于互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。1996年前，張江高科最初戰(zhàn)略定位是簡單科技地產(chǎn)開發(fā)和土地批租；2000年，公司戰(zhàn)略定位是投資為主；2003年，公司戰(zhàn)略再轉(zhuǎn)向以科技房產(chǎn)開發(fā)為主，側(cè)重點轉(zhuǎn)向完善科技地產(chǎn)設(shè)施；2006年，公司提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，以開發(fā)運營、服務(wù)集成和產(chǎn)業(yè)投資為三大主線。2、運營模式和盈利模式?運營模式張江高科提出以科技投行作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營運商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略，重點聚焦于把產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有形資源轉(zhuǎn)化成產(chǎn)業(yè)投資的無形資源，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)投資有機(jī)融合、創(chuàng)新協(xié)同，形成獨特的商業(yè)模式。意即張江高科的利潤點

15、不在租售環(huán)節(jié)，而在資本市場。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為張江高科深耕20年的主力板塊，擁有“醫(yī)+E”高端產(chǎn)業(yè)集群的稟賦優(yōu)勢，2014年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占上海全市的47%,集成電路產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入占全國的1/3。作為張江高科的主營業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正與科技投資、創(chuàng)業(yè)服務(wù)打通，形成三環(huán)閉合。?運營服務(wù)體系：在公共服務(wù)上，建設(shè)有浦東軟件公共技術(shù)服務(wù)、知識產(chǎn)權(quán)公共服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)咨詢服務(wù)等平臺以及數(shù)據(jù)支持中心。在金融服務(wù)上，建設(shè)有浩成創(chuàng)投、張江企業(yè)易貸通、張江小額貸款、張江科投等機(jī)構(gòu)。公共籟務(wù)運營服務(wù)資源:憫居住出行張江集團(tuán)依托原客戶服務(wù)中心團(tuán)上海納百j人才服務(wù)有限公司、上上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展有限2015年1月設(shè)

16、立了上海張江慧誠為進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)的專業(yè)化能力，隊，整合了張江集團(tuán)體系下上海張江企業(yè)咨詢服務(wù)有限公司、海張江公共租賃房建設(shè)有限公司、上海新張江物業(yè)有限公司、公司、上海張江新能源有限公司等六家專業(yè)化服務(wù)公司，于企業(yè)管理有限公司，代表張江集團(tuán)承擔(dān)張江高科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套服務(wù)的功能。上海批江企1也衡第叫/陽i?司上袍到11上百米江人才報努新能一黑再眼公司有限it司張江慧誠如小11上黜油工心上趣江高科共但多再建3俎區(qū)堆合友設(shè)由國心司的最公司上誨新強(qiáng)江常旺有限心同作為張江集團(tuán)旗下唯一專注于企業(yè)服務(wù)集成的全資二層面子公司，張江慧誠已基本具備科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)和環(huán)境治理

17、服務(wù)三大領(lǐng)域的資源整合能力，以及產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、政務(wù)服務(wù)、社區(qū)活動、人力資源、人才公寓、能源服務(wù)、市政配套、環(huán)境服務(wù)等方面的專業(yè)服務(wù)能力。未來張江慧誠將以打造“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)配套服務(wù)提供商、企業(yè)全生命周期服務(wù)提供商”為己任，為張江高科技園區(qū)企業(yè)運營配套環(huán)境的優(yōu)化，企業(yè)科技創(chuàng)新生態(tài)環(huán)境的提升發(fā)揮核心引領(lǐng)作用。盈利模式1）土地一級開發(fā)，整體銷售（生物醫(yī)藥基地）2）園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售（集電港二期總部辦公基地）3）園區(qū)物業(yè)租賃（針對中小型企業(yè)）（軟件園二期）4）地產(chǎn)開發(fā)銷售/住宅項目投資參股（湯臣豪園、御景雅苑、山水豪庭）5）科技企業(yè)股權(quán)投資（嘉事堂藥業(yè)）6）產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值（通訊服務(wù)年毛利約1億元）?盈利結(jié)構(gòu)20

18、16年上半年營業(yè)收入報表二、主管業(yè)務(wù)構(gòu)成分析業(yè)務(wù)名稱營業(yè)收入（萬元）收入比例營業(yè)成本（萬元）成本比例利洱比例毛利率按行房地產(chǎn)90046.781.01%40098.6673.7然87.91*55.47%業(yè)脂務(wù)業(yè)21106.5518.99%14239.9326.21%12.0就32.53%按產(chǎn)O房地產(chǎn)年更定產(chǎn)粗賃61792.62825g.i55.59%25.42%24911.5815187.0845.85K27.95%64.92%23«59.69%46.25%nn通訊服務(wù)21101.3618.98%14239.9326.21%12.O8U32.524按地上海市110919.899.79%

19、一區(qū)外省233.M0.21%一一三、福田天安數(shù)碼城1、 企業(yè)背景及發(fā)展概況天安數(shù)碼城成立于1990年，總部位于廣東深圳，在全國10個城市開發(fā)、運營和管理15座園區(qū)，以珠三角為重點，覆蓋長三角、環(huán)渤海和西南經(jīng)濟(jì)圈，總運營面積超過1200萬平方米。二十多年來，天安數(shù)碼城構(gòu)建出以創(chuàng)新企業(yè)生態(tài)圈的建設(shè)運營為核心，以智慧園區(qū)和金控平臺為兩翼的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化、加速到成長的全生命周期。2、 運營模式及盈利模式?運營模式核心理念：產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)運營，提供創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)空間+綜合服務(wù)。產(chǎn)留髓主集喜運營服務(wù)內(nèi)容針對入園企業(yè)成立企業(yè)家俱樂部一一優(yōu)合匯，并搭建優(yōu)合匯綜合服務(wù)平臺。1）優(yōu)合匯運營服務(wù)體系

20、一大中心：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級企業(yè)體驗中心三大平臺：科技孵化器（加速器）平臺、中小企業(yè)融資、種子基金服務(wù)平臺、數(shù)碼IT產(chǎn)業(yè)聚集式發(fā)展示范平臺九大空間：靈動創(chuàng)新建筑空間、和諧生態(tài)園林空間、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)富聚集空間、中高級人才展示空間、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)組合空間、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級樣板空間、產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合空間、社區(qū)型（CIC）創(chuàng)新空間、ITTBCL聚合空間六大板塊商企聯(lián)盟：金融投資、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)物業(yè)、餐飲酒店、科技企業(yè)、休閑娛樂2）核心服務(wù)風(fēng)險投資協(xié)助服務(wù)；金融貨款協(xié)助服務(wù)；工商、稅務(wù)等政務(wù)協(xié)助服務(wù)；高端人才服務(wù)；技術(shù)科技支持服務(wù)；法律咨詢服務(wù)；高新企業(yè)認(rèn)證協(xié)助服務(wù)；知識產(chǎn)權(quán)代理服務(wù)3）基本服務(wù)會員入園VIP優(yōu)惠服務(wù)；優(yōu)

21、惠政策咨詢及申報服務(wù)；企業(yè)家交流互動服務(wù)；展示推廣服務(wù)；會議、培訓(xùn)服務(wù)；物業(yè)租賃及管理服務(wù)；休閑消費優(yōu)惠服務(wù)；商務(wù)交通服務(wù)4）辦公信息服務(wù)企業(yè)商務(wù)郵箱；網(wǎng)站搭建；商業(yè)用戶電腦及網(wǎng)絡(luò)代理維護(hù)服務(wù)；系統(tǒng)集成搭建；企業(yè)主機(jī)托管；園區(qū)媒體宣傳服務(wù)5）商務(wù)互動服務(wù)企業(yè)高峰論壇；商務(wù)群英紅酒品鑒會、研發(fā)人才招聘交流會；科技園考察；十大最佳創(chuàng)新民企評比；園區(qū)主體運動會6）特色服務(wù)最低折扣優(yōu)惠；物業(yè)優(yōu)先選擇；交流合作服務(wù)；最新資訊服務(wù)；活動參與服務(wù)入園最低優(yōu)惠：入會企業(yè)專享園區(qū)物業(yè)購買最低折扣優(yōu)惠。物業(yè)優(yōu)先選擇：入會企業(yè)享受優(yōu)先選擇物業(yè)、選擇朝向、挑選樓層等各大優(yōu)先選擇權(quán)益。交流合作服務(wù)：優(yōu)合會將定期組織園區(qū)

22、企業(yè)交流活動，促進(jìn)企業(yè)合作。最新資訊服務(wù)：及時獲得天安數(shù)碼城最新園區(qū)信息，最先掌控政府最新優(yōu)惠政策?；顒訁⑴c服務(wù)：專享優(yōu)合會組織的一切商務(wù)、交流活動參加權(quán)益。內(nèi)刊免費獲得：免費收到天安數(shù)碼城集團(tuán)內(nèi)刊一天安內(nèi)刊。智慧園區(qū)服務(wù)內(nèi)容1）智能通信充分利用RFID、移動通信網(wǎng)絡(luò)、光纖網(wǎng)絡(luò)等多種網(wǎng)絡(luò)互連，充分的實現(xiàn)物與物、物與人、人與人的各種互連。實現(xiàn)泛在、融合、智能網(wǎng)絡(luò)。打造園區(qū)與通信骨干網(wǎng)相連的信息高速公路。2）智慧云計算因此智慧園區(qū)根據(jù)園區(qū)實際狀況可自行建設(shè)云計算中心或者充分利用附件區(qū)域的云計算中心，為園區(qū)提供可靠的基礎(chǔ)軟硬件、豐富的網(wǎng)絡(luò)資源、低成本的服務(wù)和管理能力。,招自1營理*旭日班物制生夬方寡

23、現(xiàn)融方庭，軟件解決方案-盟品解決方寰電子攻務(wù)3）智慧產(chǎn)業(yè)利用各種智能化、信息化應(yīng)用幫助智慧園區(qū)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)生產(chǎn)方式、經(jīng)營模式及運營方式的轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)企業(yè)競爭力，提升企業(yè)的生產(chǎn)效率，實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級，并以智慧園區(qū)為核心形成產(chǎn)業(yè)鏈的有效聚合。信息門戶新聞.咨訊,推廣、勒件.業(yè)界區(qū)的服務(wù)精售f業(yè)言理片畫版:芳（Mill輕沆程腳亨繾效老叔幻阻管理等）、二次開市定制圈第.培詛服務(wù)等跨企業(yè)的社區(qū)企業(yè)，運鶯商，落窗勒間.應(yīng)用提供商、帆定制為提供商之間兩通.殳習(xí)的開迎平吉企業(yè)應(yīng)用在線租用產(chǎn)靛/行睇法萬搴打包定s«r«.修牲作工靦帶.自漠、速購.忖款、*棧并開通產(chǎn)品展7F產(chǎn)品再解決萬常（包括行業(yè)解決方

24、票）展示企業(yè)或用管理注冊獨轂已購?fù)ㄓ蒙辉?、?yīng)用。w*性后情、的FS73日志.安全管用4）智慧民生通過各種智能化、信息化應(yīng)用為園區(qū)居民的日常生活等各個方面提供周到、方便、安全、貼心的信息化服務(wù)，充分的有效聚集人才，促使園區(qū)成為一個在園區(qū)內(nèi)找到人的自我滿足感的智慧聚集地。nswB湖斷理諱動支付1錢哥慳控展區(qū)監(jiān)利園區(qū)門逑，一卡通嘉民區(qū)要防上北考上*新釉人員蜿圮信號可心也*支助抿瞽會議考1：充電著自總收盤樓宇也疝廣原區(qū)、G1£區(qū)挺心周致中園區(qū)物聯(lián)網(wǎng)5）綠色園區(qū)通過樓宇信息化、智能化技術(shù)，結(jié)合物聯(lián)網(wǎng)、云計算技術(shù)實現(xiàn)園區(qū)整體的節(jié)能減排；圍繞節(jié)能降耗，提高產(chǎn)業(yè)層次，利用信息技術(shù)推進(jìn)節(jié)能減排，構(gòu)建適

25、應(yīng)節(jié)約型社會的信息化建設(shè)平臺；通過優(yōu)化整合園區(qū)內(nèi)的各樓宇的資源，實現(xiàn)整個園區(qū)的節(jié)能減排。?盈利模式天安數(shù)碼城的盈利模式主要是三個方面投資回報的組合。1）住宅產(chǎn)品、部分的商業(yè)產(chǎn)品直接銷售，總部樓、產(chǎn)研大廈等產(chǎn)品部分直接銷售。2）持有部分物業(yè)經(jīng)營，賺取租金，并在未來物業(yè)升值之后取得收益。3）用各種方式將持有的物業(yè)資本化。天安數(shù)碼城有戰(zhàn)略合作的創(chuàng)投公司，并新成立全資下屬的創(chuàng)新基金，針對園區(qū)企業(yè)，以物業(yè)租金和現(xiàn)金的形式，聯(lián)合政府和其他基金，進(jìn)行股權(quán)投資。此外，天安數(shù)碼城還在進(jìn)行一些多元化的發(fā)展模式探索，其中，新成立的基金公司和酒店管理公司正是集團(tuán)探索的第一步。四、聯(lián)東集團(tuán)1、企業(yè)發(fā)展概況聯(lián)東集團(tuán)創(chuàng)辦于

26、1991年，注冊資金6.2億元，下轄二十多家子公司，是一家集產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營、模板鋼結(jié)構(gòu)和投資業(yè)務(wù)為一體的集團(tuán)化公司。對于聯(lián)東在行業(yè)中的地位，聯(lián)東曾提出口號：住宅地產(chǎn)看萬科，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)看聯(lián)東。聯(lián)東集團(tuán)發(fā)展模式形成以建筑模板為核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為增長業(yè)務(wù)，金融投資為種子業(yè)務(wù)并行的三駕馬車格局。2、運營模式及盈利模式?運營模式運營理念：先產(chǎn)業(yè)，后地產(chǎn)圍繞微笑理論的思路，重點進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園前期規(guī)劃定位和后期營銷招商工作，一般設(shè)定3-5年的園區(qū)開發(fā)籌備期，期間進(jìn)行大量的產(chǎn)業(yè)趨勢研究，確定園區(qū)運營主線。目前確定電子信息、能源環(huán)保、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥四大產(chǎn)業(yè)集群，在開發(fā)設(shè)計上形成了產(chǎn)業(yè)綜合體和總部綜合體兩大產(chǎn)品線。

27、運營模式：強(qiáng)勢招商，專業(yè)運營通過建立龐大的招商隊伍、客戶資源庫，同時借力產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、政府聯(lián)動、專業(yè)招商機(jī)構(gòu)形成招商方面的強(qiáng)勢資源和核心優(yōu)勢。企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)園后，提供專業(yè)物業(yè)運營服務(wù)，包括工商注冊、審計咨詢、園區(qū)企業(yè)活動、園區(qū)安防、政策培訓(xùn)、專利申請、信貸申請等，保障企業(yè)高效發(fā)展，集中精力發(fā)展企業(yè)核心競爭力。?運營服務(wù)體系車輛業(yè)務(wù)早含督君跡華檜.林墻、揖正代辦車昭保養(yǎng)專M清送音春中*4需能黃牌享保險業(yè)務(wù)平臺購廣花|號陛生空防小限業(yè)努商務(wù)統(tǒng)施平臺第器ilffi高警帽開酒店代訂廣告代理平臺r力推威租賃平臺廠戌范何業(yè)躬法芳咨南平臺濟(jì)過含蹴南籍林皆帆訴法禮理疣來統(tǒng)購平臺辦必用顯某的力任蘇丹木典辦公漢田滅的于

28、經(jīng)代辦平臺T造斜備軍帽代辦邛評手填K小認(rèn)證胭,人力嘖源平臺拙眄魁芳咨詢國勇罪期*努培訓(xùn)闡努政的扶持平臺產(chǎn)建秋流野冷看新狂#以川股鼎申法七修扶持黃金體均藩實國底情唬破策手續(xù)代辦平臺江評手量找辦T凱安相性辦三由猊暑手續(xù)代辦.謝.盈利模式1）租售收入：目前在盈利模式上，聯(lián)東U谷采取的是銷售與租賃兼具的模式，一般是"6+2+2”（60%出售、20%出租、20%合作經(jīng)營）標(biāo)準(zhǔn)或"4+3+3”（40%出售、30%出租、30%合作經(jīng)營）標(biāo)準(zhǔn)。2）物業(yè)收入：聯(lián)東U谷一直在開拓物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入。一方面，目前沒有專業(yè)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理公司；另一方面，隨著服務(wù)平臺的完善，其中的商機(jī)也越來越多。3

29、）投資收入：聯(lián)東U谷與金融機(jī)構(gòu)的廣泛合作，也是其在項目運作過程中，資金壓力相對較小的原因之一。資料顯示，聯(lián)東U谷是東方證券、北京銀行的股東，且具有較好的投資回報；此外，在項目上，聯(lián)東U谷也采取多種融資模式，如類地產(chǎn)投資、多方位股權(quán)合作、VC、PE等。盈利結(jié)構(gòu)即務(wù)分類具體內(nèi)容物業(yè)服務(wù)增值服務(wù)個性服務(wù)提供園區(qū)統(tǒng)一的綠化、安全、衛(wèi)生、設(shè)備維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù),營造良好的園區(qū)環(huán)境打造手續(xù)代辦、政策扶持、人力資源、統(tǒng)采、統(tǒng)購四個噌值平臺與國內(nèi)外資深認(rèn)證、外貿(mào)、咨限法律，會計，設(shè)計，廣告、信息,物流、金融、教育培訓(xùn).租賃、會屣等專業(yè)化機(jī)構(gòu)形成良好的合作關(guān)系.形成發(fā)展聯(lián)盟優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)履環(huán)境針對重點客戶的需求.提供有

30、針對性的保姆式服務(wù)以曾為主轉(zhuǎn)為租售錯合相管收益葡翔來源干物業(yè)發(fā)普費用.后期的話.園區(qū)廣告運普收益、企更肥善收益、投招官區(qū)企業(yè)要端將是手要盈利點箱的方式EUSr保企業(yè)履胃，采包稅收建定UAHttc對企業(yè)來爆酒魚M東小，比收容弼片激產(chǎn)業(yè)出#Uag企必白耳以4不好，可我斷扁再次乘，相的方式：瑞念常屋面通訶冶買預(yù)女凌四耳，騎持工2巨運昔藤本&責(zé)金雒玷1T醯第求或本正在眈斤拿國大班項療既-if旅過程中需要以£子予以支T個別四區(qū)春與政府合作，共同招商.稅收分成任東«南上沏國k企江是業(yè)于此勢區(qū).I舊聯(lián)和答'上海13部企生港色寶UL此但改內(nèi)利用得自處龍僅;4.&含犯

31、重.稅收外成其中，四度Fi聯(lián)東.六成啊政府五、招商蛇口網(wǎng)谷1、企業(yè)發(fā)展概況招商蛇口系一家綜合性開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，是招商局集團(tuán)房地產(chǎn)板塊運營的旗艦公司，是招商局集團(tuán)在國內(nèi)的資源整合平臺。招商蛇口過去31年里，共建了33城。蛇口網(wǎng)谷經(jīng)由舊工廠升級改造,截至2015年底，網(wǎng)谷入駐企業(yè)400多家，總產(chǎn)值超過250億元，每平方米的產(chǎn)值由改造前的1200元提升至6萬元。在蛇口片區(qū)已開發(fā)的11平方公里土地上，原來的許多舊工業(yè)廠房陸續(xù)被改造成信息產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意等創(chuàng)業(yè)基地。2015年底，招商局集團(tuán)以蛇口工業(yè)區(qū)為載體，通過對旗下上市公司招商地產(chǎn)的吸收合并，成功實現(xiàn)“招商蛇口”掛牌上市，成為首個地產(chǎn)央企重組樣本。合并重

32、組上市后，招商蛇口提出新的發(fā)展戰(zhàn)略一一“前港、中區(qū)、后城”，分別對應(yīng)三大業(yè)務(wù)板塊：郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營、園區(qū)開發(fā)與運營及社區(qū)開發(fā)與運營。2016年以來，借由“一帶一路”的契機(jī)，招商局集團(tuán)加快了蛇口模式的復(fù)制?！扒案邸⒅袇^(qū)、后城”不僅在重慶、天津、青島等地得到推廣，更開始“走出去”，由白俄羅斯拓展至吉布提、斯里蘭卡等國，實現(xiàn)了以港口帶動產(chǎn)業(yè)園、物流、海工、金融等業(yè)務(wù)的“雁型出?！?。招商蛇口園區(qū)團(tuán)隊在對外擴(kuò)張時，相比于傳統(tǒng)的一二級土地開發(fā)，越發(fā)傾向于做一些輕資產(chǎn)和管理輸出，盡可能地減少自有資金。2、運營模式及盈利模式?運營模式運用“園區(qū)+資本”的運營理念，打造以“產(chǎn)、網(wǎng)、融、城一體化”的智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qū)、智慧社區(qū)，從企業(yè)發(fā)展期入手，探