2019年7月晉中榆次區(qū)房地產(chǎn)場分析報告

1、提要：2019年7月晉中市榆次區(qū)土地市場總體呈現(xiàn)出供過于求的現(xiàn)象，成交的土地多位于大學(xué)城片區(qū)，且成交樓面地價較高。新建商品住宅市場表現(xiàn)卻是平淡中暗藏躁動，供應(yīng)面積近三個月連續(xù)下滑，成交面積也有所下降，成交均價在年后連續(xù)上漲，預(yù)期如果住宅市場需求得不到滿足就將導(dǎo)致房價繼續(xù)上漲。一、土地市場1.1.晉中市榆次區(qū)土地供求情況2019年7月晉中市榆次區(qū)土地供求情況2019年7月晉中市榆次區(qū)土地市場供應(yīng)6宗土地，面積共計38.13萬疔，是6月供應(yīng)面積的2倍；2019年7月晉中市榆次區(qū)土地市場成交2宗土地，面積共計1.75萬疔，環(huán)比減少74.1. ,同比下降8%。74.2. 中市榆次區(qū)土地供求結(jié)構(gòu)2019

2、年7月晉中市榆次區(qū)土地成交面積占比科教用姓商業(yè)用地2019年7月晉中市榆次區(qū)土地供應(yīng)面枳占比工業(yè)用地科教用地商t±用地2019年7月晉中市榆次區(qū)土地供應(yīng)三類用地，其中工業(yè)用地占全部土地供應(yīng)面積比值最大,達69%,商住用地占比最低，為7%。77%o2019年7月晉中市榆次區(qū)土地成交兩類用地，其中商業(yè)用地占比最大，達74.3. 中市榆次區(qū)重點地塊成交情況各片區(qū)住宅類土地成交情況序號宗地裝號所屬片區(qū)-7vM1E成交價（萬元）面積（面）樓面地價（元/M）11JZGT2019TO1工業(yè)園區(qū)5979206871i1806j2JZGT2019T02工業(yè)國區(qū)245528514G10303GK2017

3、-8大挈城24500292164193!4!JZGT2019T14大學(xué)城1812933481702:5JZGT2019T15大學(xué)城1882702785i6JZGT2019T20市政府331165941641J2GT2019T21市政府5766114981639JZGT201&T04檐次老城9933<710h工112019年5-7月晉中市榆次區(qū)成交住宅類土地均為商住用地，基本分布在榆次老城區(qū)、大學(xué)城片區(qū)和工業(yè)園區(qū)。土地成交總金額達9.2億元，其中5月成交總額6.5億元，6月成交總額2.7億元，7月成交總額為零。成交面積最大的是宗地編號JZGT2019T01、JZGT2019T02兩

4、個地塊，均位于榆次工業(yè)園區(qū)，同被山西山江村房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下，合計面積10.5萬rn20樓面地價最高的是宗地編號GK2017-8的地塊，位于大學(xué)城南端，與晉中恒大華府相鄰，樓面地價為4193元/疔。樓面地價最低的是宗地編號JZGT2019T14的地塊，僅為702元/疔，位于大學(xué)城北邊，臨近武宿機場和蘇寧物流園。74.4. 中市榆次區(qū)土地市場總結(jié)2019年7月晉中市榆次區(qū)土地市場總體呈現(xiàn)出供過于求的狀態(tài)，主要表現(xiàn)為工業(yè)用地供應(yīng)面積較大，住宅用地供應(yīng)低迷，商業(yè)用地成交較好；成交的土地多位于大學(xué)城片區(qū)，且成交樓面地價較高，具體情況如下：（1）本月晉中市榆次區(qū)土地市場整體供過于求，其中工業(yè)用地的供

5、應(yīng)面積占全部土地的比重最大，其次是科教用地，主要是由于晉中市城市規(guī)劃對土地市場結(jié)構(gòu)進行的調(diào)整，在2017年晉中市市政府頒發(fā)的城市總體規(guī)劃報告中指出要堅持節(jié)約和集約利用土地，嚴格控制新增建設(shè)用地。近兩年榆次區(qū)商貿(mào)物流、制造業(yè)基地、高等學(xué)校等領(lǐng)域發(fā)展較為快速，那么以工業(yè)、科教為主的土地供求結(jié)構(gòu)自然也是符合城市建設(shè)的。（2）本月晉中市榆次區(qū)成交樓面地價表現(xiàn)為以大學(xué)城片區(qū)為中心向周邊遞減的價格模式，這主要是由于榆次區(qū)大學(xué)城片區(qū)建設(shè)了眾多的大學(xué)院校，而一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，最重要的就是人才。在晉中市大力發(fā)展的當下，只有不斷擴大城市規(guī)模、發(fā)展交通、增大就業(yè)力度等才能留住人才，發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟。眾所周知，大學(xué)城周

6、邊還聚集了許多高端品牌開發(fā)商開發(fā)的項目以及成熟的商業(yè)綜合體，如奧萊、萬達廣場等，龐大的消費經(jīng)濟及就業(yè)前景共同推動了大學(xué)城片區(qū)商業(yè)、住宅的開發(fā)建設(shè)，因此該片區(qū)已經(jīng)成為了晉中市的一大光環(huán)領(lǐng)域。(3)本月在成交的土地中，開發(fā)商均源自于晉中市本土企業(yè)，這就有可能存在內(nèi)部需求不足、土地資源利用不周的問題。雖然入駐晉中市的大型房地產(chǎn)開發(fā)商不在少數(shù)，但仍呈現(xiàn)出土地市場需求低迷的現(xiàn)象。據(jù)悉，在去年底眾品牌開發(fā)商對晉中市房地產(chǎn)投資的前景表示礙于房地產(chǎn)開發(fā)融資的限制，開發(fā)商不敢大展拳腳，因此土地市場成交低迷是短期的不景氣還是長期的缺乏競爭力，需進一步跟進。(4)晉中市榆次區(qū)近三個月土地供求存在一定的不匹配現(xiàn)象。土

7、地供求的不平衡主要體現(xiàn)在土地用途的不匹配，雖然晉中市在定下城市發(fā)展基調(diào)后一直向著該方向努力前行，但是依據(jù)樓查查監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示目前確實有大量的住宅市場所需，但是住宅類土地供應(yīng)卻很少，土地市場和新建商品住宅市場存在著一定偏差，這將可能導(dǎo)致后期住宅市場供應(yīng)不足，房價上漲等一系列后果。二、房產(chǎn)市場2.1 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅供求面積2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商G住宅供求面積2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅供應(yīng)面積5.7萬疔，環(huán)比下降81%,同比下降36%o2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅成交面積19.71萬疔，環(huán)比下降53%,同比下降33%2.2 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅銷售情況及均

8、價走勢2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅銷售套數(shù)及總額8004元/疔，環(huán)比上漲7%,同比上漲22%2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅銷售套數(shù)1577,環(huán)比下降55%,同比下降33%,銷售總金額15.78億元，環(huán)比下降50%,同比下降18%。2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅均價2.3 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)2019年7月晉中市檢次區(qū)新建商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)10002019年7月晉中市榆次區(qū)成交主力面積在120-140疔之間，共計761套，環(huán)比減少30%,同比上漲21%。本月，晉中市榆次區(qū)面積在120-140nf區(qū)間段的戶型成交套數(shù)占全部成交套數(shù)的比重較上月上升了17個

9、百分點。2.4 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅成交均價分布2019年7月晉中市榆次區(qū)成交均價分布7伙60050。40030020C1002019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅銷售均價主要集中在8000元/疔以下，幾乎占據(jù)了成交市場的一半。成交均價在10000-12000元/疔區(qū)間段的項目基本是由晉中恒大華府所售。2.5 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅付款方式2019年7月晉中市榆次區(qū)新建商品住宅的購房者大多選擇銀行按揭的方式購房，占比89%;使用一次性付款方式占比10%,使用分期付款方式購房占比1%2.6 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅購房人群2019年晉中市榆次區(qū)新建商品住宅成交人群客源分布以本市戶籍的購房者

10、為主、太原市戶籍的購房者為輔，非太原市及晉中市戶籍的外來人員占比較上月有明顯的降幅。2.7 晉中市榆次區(qū)新建商品住宅銷售排行榜序號2019隼了月皆中市梅次區(qū)嗔目銷舍掙行榜項目名麴塞數(shù)叱;兀/Ur?1金科,博基大富28473112德元府26774633苣光推號樂霾整早1s15986764悅唐慧和郡二期1067213陽光城文海府9391536晉中恒大學(xué)瘠72114317三團傳奇6069948差利心語5394209當代上昌府二區(qū)46821110碧桂國城夫名邸46-'i受以m.2.8 晉中市榆次區(qū)住宅市場總結(jié)2019年7月在太原市新建商品住宅清冷、調(diào)控政策持續(xù)深入的樓市大環(huán)境下，晉中市榆次區(qū)新

11、建商品住宅市場表現(xiàn)卻是平淡中暗藏躁動，供應(yīng)面積近三個月連續(xù)下滑，成交面積也有所下降，成交均價在年后連續(xù)上漲，成交項目多集中于榆次區(qū)東北部及大學(xué)城片區(qū)，具體情況如下：1、雖然晉中市榆次區(qū)供求面積環(huán)、同比雙雙下滑，但是從樓查查監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，近三個月榆次區(qū)的新建商品住宅銷售去化率都比較高，可見榆次區(qū)的樓市市場還是相當火熱的。主要是由于：（1）太榆同城化”的政策紅利在近兩年越炒越熱，尤其是大學(xué)城片區(qū)，隨著各大高端品牌的入駐，榆次區(qū)東北部及大學(xué)城片區(qū)的樓盤居住環(huán)境舒適度較高，因此備受購房者認可；（2）太原市的房價調(diào)控政策還在深入進行，部分投資者將目光投向了榆次區(qū)，而晉中市本市市民又因改善、拆遷等需求將購

12、房目標鎖定在了位置好、交通方便、小區(qū)配置高的榆次新區(qū)，因此提高了榆次區(qū)房地產(chǎn)市場的熱度。2、新建商品住宅市場以改善型需求為主。從成交面積結(jié)構(gòu)分布來看，晉中市榆次區(qū)新建商品住宅成交面積集中在120-140疔之間，此面積區(qū)間段戶型多為3居或4居，是改善型購房者對居住空間的首要選擇。3、房企對大學(xué)城片區(qū)新建商品住宅價格預(yù)期較為樂觀。從近三月住宅類土地成交數(shù)據(jù)來看，大學(xué)城片區(qū)成交3宗商住用地，其中宗地編號GK2017-8的地塊位于該片區(qū)核心位置，緊鄰晉中恒大華府，成交樓面地價4193元/疔，預(yù)期該項目建成后房價將達15000元/疔，直接對標恒大華府的市場定位，如果政府再不采取相關(guān)措施，那么房企就有可能

13、通過不斷挖掘樓市的附加價值，以此讓高售價成為現(xiàn)實。4、客源分布相對穩(wěn)定，本市購房者是支撐晉中市樓市的主力人群。晉中市戶籍人口作為主力購買人群，本月回升至46%的占比率，較上月增長了8個百分點。非山西省戶籍人口購買人群占比近三個月穩(wěn)定在5%-10%之間。同時，太原市戶籍人口及山西省其他地市戶籍購買人群占比較去年同期相比均出現(xiàn)明顯的增幅。5、晉中市榆次區(qū)新建住宅房價上漲壓力依然存在。主要是基于以下原因：（1）從整體供求面積來看，新建商品住宅供應(yīng)面積逐月下降，雖然成交面積、成交金額、成交套數(shù)于6月后轉(zhuǎn)而下行，但是近三個月的榆次區(qū)新建商品住宅成交總面積依然大于、甚至趕超供應(yīng)總面積，由此將勢必造成榆次區(qū)新建商品住宅短期內(nèi)供不應(yīng)求的后果，從而加速房價上漲速度；（2）結(jié)合近期榆次區(qū)住宅類土地供求數(shù)據(jù)來看，住宅類土地供小于求，供求比接近1:2,未來住宅類土地入市如若再不積極，商品住宅供應(yīng)稀缺，就將可能導(dǎo)致商品住宅市場房價中長期處于上漲狀態(tài)；（3）根據(jù)統(tǒng)計局公布的1-6月商品住宅施工情況相關(guān)數(shù)據(jù)，晉中市新開工面積同比下降36.7%,開工時間的緩慢加之市場需求的龐大，可售房源在未來或?qū)㈦y以得到有效保障，從而促使開發(fā)商提價銷售。就目前而言，近三月晉中市新建住宅均價