天津工業(yè)地產(chǎn)市場報告學習教案

1、會計學1天津工業(yè)地產(chǎn)天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)市場報告市場報告第一頁，共41頁。第1頁/共40頁第二頁，共41頁。第2頁/共40頁第三頁，共41頁。 工業(yè)地產(chǎn)起源于19世紀末工業(yè)化國家，最早的工業(yè)物業(yè)出現(xiàn)在20世紀初的英國和美國。從1945年開始后很多國家將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略(cl)之中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟，目前工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)中一個高收益、高風險、高門檻的三高產(chǎn)業(yè)。 第3頁/共40頁第四頁，共41頁。工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)(dchn)(dchn)概況概況2、工業(yè)地產(chǎn)的特點： 與國民經(jīng)濟聯(lián)系密切，隨國家(guji)經(jīng)濟走勢而發(fā)生變化； 投

2、資門檻高，內(nèi)部收益率高； 技術(shù)性強，適應性差。 第4頁/共40頁第五頁，共41頁。 雖然工業(yè)地產(chǎn)在國外已經(jīng)有了較大的發(fā)展，但是在中國該行業(yè)仍處于起步階段。由于我國各開發(fā)區(qū)具有生產(chǎn)要素集中、稅費政策優(yōu)惠等特點，我國的工業(yè)物業(yè)大多集中在各城市特定的工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)。這些開發(fā)區(qū)中工業(yè)物業(yè)發(fā)展最快的城市包括上海、蘇州、深圳、北京等，并已經(jīng)形成了一定(ydng)的規(guī)模，市場的成交量、成交價格以及活躍程度等方面也較國內(nèi)的其他城市要高很多。在發(fā)展趨勢方面，由于上述城市工業(yè)物業(yè)的價格較其他二級城市要高，很多制造型企業(yè)逐漸將廠房轉(zhuǎn)移到天津、大連等環(huán)渤海圈內(nèi)的二級城市，但由于北京、上海的人才聚集、世界信息同步等方面的

3、優(yōu)勢，一些研發(fā)中心仍會選擇上述兩地。 第5頁/共40頁第六頁，共41頁。二、天津工業(yè)地產(chǎn)二、天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)(dchn)市場市場第6頁/共40頁第七頁，共41頁。天津工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展天津工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fzhn)(fzhn)狀況狀況第7頁/共40頁第八頁，共41頁。第8頁/共40頁第九頁，共41頁。天津天津(tin jn)工業(yè)園區(qū)分布圖工業(yè)園區(qū)分布圖如圖上所示，天津的工業(yè)有這樣幾個特點：1、從地域分布上看，各區(qū)縣都至少有一個省級開發(fā)區(qū)，而東麗、西青、津南和武清都有3個省級及省級以下開發(fā)區(qū)，是工業(yè)及工業(yè)園區(qū)相對繁榮的區(qū)域。2、從工業(yè)園區(qū)的級別(jbi)上看，90% 國家級開發(fā)區(qū)主要集中在濱海新

4、區(qū)而90% 的省級開發(fā)區(qū)集中在市區(qū)周邊。3、從成立時間上看，有幾個高峰期，91-92年為一個高峰期，建立了一個國家級，4個省級，成立地點為市區(qū)周），96年為一個高峰期，泰達經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開辟(kip)了3個子區(qū)，分別坐落于武清、漢沽、西青三個開發(fā)區(qū)內(nèi)，03年為一個高峰區(qū)，共開辟(kip)了一個國家級，3個省級開發(fā)區(qū)。 第9頁/共40頁第十頁，共41頁。市場需求: 隨著城市工業(yè)的聚集效應逐漸形成，天津工業(yè)地產(chǎn)客戶主要集中在電子、機械制造、汽車配件、化工等行業(yè)。目前，電子產(chǎn)業(yè)、汽車及配件、化工、機械制造業(yè)還有近期崛起的航空業(yè)與物流業(yè)，已經(jīng)成為天津工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。與工業(yè)發(fā)展相適應，各類專業(yè)開發(fā)區(qū)域相繼

5、建成，如泰達微電子工業(yè)園、化學工業(yè)區(qū)，空港的航空城等。高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相繼興起，依托市區(qū)內(nèi)教育科技優(yōu)勢形成新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化基地，也促進了研發(fā)廠房地產(chǎn)的發(fā)展。 另外工業(yè)地產(chǎn)這幾年發(fā)展是受經(jīng)濟發(fā)展帶來的一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。物流、電子、生物、汽車等已成為天津的幾大支柱產(chǎn)業(yè)，吸引很多世界型企業(yè)以及相關(guān)配套供貨商的進駐。僅以物流為例，截至目前，開發(fā)區(qū)就已擁有運輸、倉儲、貨代、物流信息咨詢(zxn)、第三方物流等物流概念類企業(yè)700余家。此外在開發(fā)成本、人力資源等方面的優(yōu)勢也將進一步刺激工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。 第10頁/共40頁第十一頁，共41頁。 天津工業(yè)地產(chǎn)的供應量一直保持以每年10%的速度穩(wěn)步增長。由于本市各級開

6、發(fā)區(qū)政府對于工業(yè)地產(chǎn)用地的控制還比較嚴格，出租型工業(yè)地產(chǎn)也是近兩年才開始。2005年天津工業(yè)地產(chǎn)需求(xqi)明顯增加，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實力較小的企業(yè)考慮到租用工業(yè)物業(yè)，可減少長期持有該資產(chǎn)的風險，并有隨時進入或退出市場的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場趨于活躍。越來越多的國內(nèi)外資金和開發(fā)商也開始普遍關(guān)注天津市場，實踐證明已有不少企業(yè)與各開發(fā)區(qū)簽訂了開發(fā)意向，這些開發(fā)帶來的工業(yè)地產(chǎn)增量在2006年得到了體現(xiàn)，僅3個國家級的開發(fā)區(qū)06年就供應了35萬平方米。 發(fā)展(fzhn)形式：第11頁/共40頁第十二頁，共41頁。 目前(mqin)天津的工業(yè)物業(yè)由都市型產(chǎn)業(yè)園、濱海新區(qū)和

7、各區(qū)縣工業(yè)園組成。主要集中在4個國家級開發(fā)區(qū)（天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)、天津出口加工區(qū)）和12個市縣開發(fā)區(qū)內(nèi)。工業(yè)物業(yè)總建筑面積大約為1500萬平方米，工業(yè)地產(chǎn)越來越多地被國內(nèi)外的資金和開發(fā)商普遍關(guān)注。 目前(mqin)天津的工業(yè)物業(yè)市場需求以自用型為主，投資者占很少的比例。由于投資額較高，客戶很少會選擇購買廠房自用，規(guī)模大的企業(yè)會選擇購地自建，小規(guī)模企業(yè)選擇租賃。出租型工業(yè)物業(yè)出租率達到了近90%，基本達到供求平衡。 即使不是百分百定制，但功能定位特征明顯，目的明確，也使工業(yè)地產(chǎn)具備了良好(lingho)的市場基礎(chǔ)。潛在的需求也將誘使工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)升溫和轉(zhuǎn)變開發(fā)模式

8、。最為典型的一筆投資就是美國普洛斯與泰達開發(fā)區(qū)的合作。 素有“世界物流地產(chǎn)巨頭”之稱的普洛斯，投資4500萬美元建設(shè)開發(fā)物流園區(qū)，吹響了外資工業(yè)物業(yè)投資企業(yè)進入天津市場的號角。 第12頁/共40頁第十三頁，共41頁。 2007年本市主要工業(yè)園區(qū)用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地價格平均在300元/平方米左右，根據(jù)投資者投資規(guī)模、年產(chǎn)值、帶動效應的不同，土地優(yōu)惠政策還各有不同。這個價格僅為住宅(zhzhi)用地的1/7到1/8，而從租金水平來看，本市的平均水平在元元/天/平方米之間，且由于工業(yè)地產(chǎn)很多為定制或定向開發(fā)，因此回報周期長，風險較小，回報穩(wěn)定。 一方面高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)用房具有較為寬廣的適用性，

9、用作寫字樓租售未嘗不可；另一方面，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地相對不難，在成規(guī)模的工業(yè)基地中，建立相關(guān)配套設(shè)施成為發(fā)展商轉(zhuǎn)變土地開發(fā)性質(zhì)的正當理由。這可能(knng)才是工業(yè)地產(chǎn)投資最吸引人的部分。 天津工業(yè)物業(yè)的價格(jig)一般是各個工業(yè)園區(qū)根據(jù)天津市工業(yè)用地基準價格(jig)，根據(jù)各自區(qū)內(nèi)優(yōu)勢，制訂出本園區(qū)的工業(yè)物業(yè)指導價格(jig)，該價格(jig)一般為出讓的最低價格(jig)。工業(yè)企業(yè)在投資前，先要將擬投資項目的性質(zhì)、規(guī)模、經(jīng)濟效益等報告上報政府部門審批，政府主管部門會依據(jù)區(qū)內(nèi)項目的投資強度（每畝地最低投資額度）、稅收規(guī)模、品牌效應等因素，給企業(yè)提出工業(yè)用地的出讓價格(jig)或標準工業(yè)廠

10、房的租金標準。第13頁/共40頁第十四頁，共41頁。天津的工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其自身發(fā)展天津的工業(yè)地產(chǎn)根據(jù)其自身發(fā)展(fzhn)(fzhn)特點共分為特點共分為5 5種開發(fā)模式：種開發(fā)模式：第14頁/共40頁第十五頁，共41頁。幾種幾種(j zhn(j zhn) )模式的特點：模式的特點： 政府引導型模式是政府以土地資源和稅費優(yōu)惠政策吸引企業(yè)購地設(shè)廠,從而推動經(jīng)濟發(fā)展，增加地方稅收和就業(yè)。因此，政府往往轉(zhuǎn)讓土地的價格比較低廉，提供的稅費政策也十分優(yōu)惠。 而自下而上的企業(yè)自主開發(fā)的廠房，往往選擇的是定制開發(fā)，根據(jù)意向客戶的需求開發(fā)工業(yè)物業(yè)(w y)，出租給該客戶。與自建廠房相比，租賃物業(yè)(w y)在很大

11、程度上規(guī)避了投資建設(shè)工業(yè)物業(yè)(w y)的風險，降低了使用者的成本。 購地自建模式：是指企業(yè)自建廠房，根據(jù)企業(yè)投資項目的實際情況，選擇適合的工業(yè)區(qū)購買工業(yè)用地，根據(jù)政府審批結(jié)果建造自己需要的工業(yè)物業(yè)(w y)。通過這種方式，企業(yè)一方面可以獲得土地后期增值帶來的利益，另一方面要需要投入更多的時間和資金 帶租約收購模式：(是指基金投資收購一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)(w y)產(chǎn)品，以期獲得穩(wěn)定的長期收益的模式)。 第15頁/共40頁第十六頁，共41頁。天津工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品天津工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品(chnpn)模式：模式：庭院式廠房、別墅式廠房、大跨度(kud)高空間單體(元）廠房、第16頁/共40頁第十七頁，共41頁

12、。天津自主工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)(kif)后期運營模式1、以銷售為導向，由業(yè)主(yzh)自行使用2、以租待售形式（例：楊柳青鑫茂工業(yè)園區(qū)，承諾客戶(k h)，前兩年以一定租金水平，由客戶(k h)租用，支付租金。兩年期滿后，按當時銷售價格在行銷售給業(yè)主，房款中扣除前兩年支付租金）第17頁/共40頁第十八頁，共41頁。天津工業(yè)地產(chǎn)(dchn)服務模式第18頁/共40頁第十九頁，共41頁。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務模式第19頁/共40頁第二十頁，共41頁。天津工業(yè)地產(chǎn)服務(fw)模式第20頁/共40頁第二十一頁，共41頁。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務模式第21頁/共40頁第二十二頁，共41頁。天津

13、工業(yè)(gngy)地產(chǎn)服務模式第22頁/共40頁第二十三頁，共41頁。天津(tin jn)工業(yè)地產(chǎn)服務模式第23頁/共40頁第二十四頁，共41頁。天津工業(yè)地產(chǎn)服務(fw)模式第24頁/共40頁第二十五頁，共41頁。1 1、經(jīng)濟發(fā)展、經(jīng)濟發(fā)展(fzhn)(fzhn)推動工業(yè)用地價格上漲推動工業(yè)用地價格上漲 天津具有良好的地理位置和巨大的發(fā)展?jié)摿?，根?jù)天津城市總體規(guī)劃（2005-2020）和建設(shè)環(huán)渤海經(jīng)濟圈、濱海新區(qū)的規(guī)劃，天津逐步發(fā)展為國際港口城市，北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。2007年，在新城市定位不斷深化，濱海新區(qū)建設(shè)逐步推進和奧運效應的拉動之下，天津城市綜合實力取得較快發(fā)展。經(jīng)濟總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、

14、消費與收入等方面均呈現(xiàn)出良好的增長。作為經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力之一，2007年天津房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，各物業(yè)市場均取得較大增長。特別是處于發(fā)展起步階段的工業(yè)物流地產(chǎn)市場，受環(huán)渤海經(jīng)濟圈，濱海新區(qū)和北方經(jīng)濟中心定位的推動，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｌ旖蚴袇^(qū)周邊及濱海新區(qū)共計規(guī)劃國家級及市級工業(yè)園區(qū)用地已達600余平方公里。而目前正在開發(fā)的面積不到200平方公里，尚有超過400平方公里可待開發(fā)。在濱海新區(qū)規(guī)劃的八大功能區(qū)690平方公里的面積中，有六大(li d)功能區(qū)490平方公里被規(guī)劃重點發(fā)展工業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)。這就孕育著未來對工業(yè)廠房、孵化器、工業(yè)寫字樓和物流倉庫的需求增長。天津天津(tin jn)(tin j

15、n)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景第25頁/共40頁第二十六頁，共41頁。 2007年，由于天津作為環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心城市之一、濱海新區(qū)概念進一步深化，大量工業(yè)企業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)開始進入天津。大量的需求帶動了工業(yè)廠房、研發(fā)基地及物流倉儲地產(chǎn)項目的發(fā)展。同時，由于從2007年開始，工業(yè)用地在出讓方式上逐步實行招、拍、掛政策，土地成本提升。供求和成本的相互作用，形成了項目價值的提升。同時，大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也推動了工業(yè)物流地產(chǎn)市場的發(fā)展。2006年6月，地鐵1號線建成并通車，地鐵9號線、2號線和3號線已經(jīng)建設(shè)并將在2010年通車。京津塘高速二線、京津城際高速公路和高速鐵路的建設(shè)，使

16、京津之間的聯(lián)系更加緊密，也更有利于天津的制造加工業(yè)為北京的巨大的消費市場服務。天津濱海國際(guj)機場的擴建、天津港25萬噸深水航道、30萬噸原油碼頭工程和北港池集裝箱碼頭三期工程建設(shè)進展順利，將極大地促進天津工業(yè)物業(yè)的發(fā)展。其中，在2007年，空港工業(yè)園、北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)及武清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)土地增長幅度最大?？崭酃I(yè)園由于空客進入以及濱海新區(qū)發(fā)展的帶動，土地價格由2006年底的140元/平方米上升到290元/平方米，增長108%。北辰高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)由于目前發(fā)展比較成熟，土地價格由2006年底的150元/平方米上升到342元/平方米，增長128%。武清經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2007年出讓工業(yè)性質(zhì)土

17、地較多，由于招拍掛政策的實施，成本有較大幅度增加，土地價格由2006年底的120元/平方米上升到266元/平方米，增長121%。截至2007年第四季度，工業(yè)用地平均價格達到每平米人民幣387元，較2006年同期上漲29%。第26頁/共40頁第二十七頁，共41頁。下表為下表為20082008年最新工業(yè)用地的出讓年最新工業(yè)用地的出讓(chrng)(chrng)成交價格成交價格 第27頁/共40頁第二十八頁，共41頁。2 2、未來天津工業(yè)物業(yè)租賃市場活躍、未來天津工業(yè)物業(yè)租賃市場活躍 近幾年，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實力較小的企近幾年，隨著加工制造業(yè)的不斷投入，一些資金實力較小的企業(yè)考慮到

18、租用工業(yè)物業(yè)，可減少長期持有該資產(chǎn)的風險，并有隨時進入業(yè)考慮到租用工業(yè)物業(yè)，可減少長期持有該資產(chǎn)的風險，并有隨時進入或退出市場的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場趨于活躍。繼住宅或退出市場的靈活性，從而使天津工業(yè)物業(yè)租賃市場趨于活躍。繼住宅、商鋪等房地產(chǎn)投資品種之后、商鋪等房地產(chǎn)投資品種之后(zhhu)(zhhu)，工業(yè)地產(chǎn)由于其投資收益較，工業(yè)地產(chǎn)由于其投資收益較高，長期收益穩(wěn)定，升值潛力大等因素而受到部分投資者的關(guān)注。事實高，長期收益穩(wěn)定，升值潛力大等因素而受到部分投資者的關(guān)注。事實上，在歷次的房地產(chǎn)波動周期中，工業(yè)地產(chǎn)的價格一直穩(wěn)中有升，究其上，在歷次的房地產(chǎn)波動周期中，工業(yè)地產(chǎn)的價格一

19、直穩(wěn)中有升，究其原因，一是從原因，一是從20042004年年4 4月開始一年內(nèi)連續(xù)頒布了關(guān)于深入開展土地市場月開始一年內(nèi)連續(xù)頒布了關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知、關(guān)于在深入開展土地市場治理治理整頓嚴格土地管理的緊急通知、關(guān)于在深入開展土地市場治理整頓期間嚴格建設(shè)用地審批管理的實施意見、國務院關(guān)于深化改革整頓期間嚴格建設(shè)用地審批管理的實施意見、國務院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定、土地利用年度計劃管理辦法等多項政策法嚴格土地管理的決定、土地利用年度計劃管理辦法等多項政策法規(guī)，凸顯出土地的稀缺性規(guī)，凸顯出土地的稀缺性, ,從而決定了土地價值本身的穩(wěn)定性；二是工業(yè)從而決定了土地價

20、值本身的穩(wěn)定性；二是工業(yè)用地的需求呈幾何級數(shù)增加，導致工業(yè)用地的價格不斷攀升。用地的需求呈幾何級數(shù)增加，導致工業(yè)用地的價格不斷攀升。 工業(yè)用房租金同樣有所上漲，截止到2007年底，天津主要工業(yè)用房平均租金上漲至元/月/平方米 2007年，由于環(huán)渤海產(chǎn)業(yè)圈的重新布局，大量工業(yè)企業(yè)、物流投資企業(yè)及高科技企業(yè)開始進入天津。強勁(qingjng)的新增需求帶動了工業(yè)廠房、研發(fā)基地及物流倉儲地產(chǎn)項目的發(fā)展。工業(yè)物流項目租金方面，截止到2007年第四季度，主要工業(yè)物流項目平均租金達到每月每平方米26元人民幣，較2006年同期增長6%。截止到2007年第四季度，主要工業(yè)廠房租金達到每月每平方米元人民幣，主要

21、物流庫項目租金達到每月每平方米元人民幣；主要R&D中心項目租金達到每月每平方米元人民幣。主要物流倉庫項目租金平均每天每平米元人民幣，具有國際水平的現(xiàn)代高新物流園的倉庫租金達到每天每平米元人民幣 。第28頁/共40頁第二十九頁，共41頁。下表為下表為20082008年天津部分工業(yè)廠房年天津部分工業(yè)廠房(chngfng)(chngfng)、倉庫的租金價格、倉庫的租金價格第29頁/共40頁第三十頁，共41頁。3 3、工業(yè)地產(chǎn)的投資程度日益提高、工業(yè)地產(chǎn)的投資程度日益提高 工業(yè)地產(chǎn)商、投資商已將目光更多關(guān)注天津市場，天津工業(yè)地產(chǎn)市場相比其工業(yè)地產(chǎn)商、投資商已將目光更多關(guān)注天津市場，天津工業(yè)地產(chǎn)市場相比

22、其他他(qt)(qt)城市還是剛剛起步。以發(fā)展的眼光來看，無論是數(shù)量還是租金都不及城市還是剛剛起步。以發(fā)展的眼光來看，無論是數(shù)量還是租金都不及其他其他(qt)(qt)城市。工業(yè)地產(chǎn)的投資流向往往與某些地區(qū)的經(jīng)濟的發(fā)展走勢有著城市。工業(yè)地產(chǎn)的投資流向往往與某些地區(qū)的經(jīng)濟的發(fā)展走勢有著密切聯(lián)系。在以往的十年內(nèi)，珠三角、長三角地區(qū)聚集了大量的工業(yè)園區(qū)，市場密切聯(lián)系。在以往的十年內(nèi)，珠三角、長三角地區(qū)聚集了大量的工業(yè)園區(qū)，市場化程度相對較高，已經(jīng)歷了幾輪投資熱潮。據(jù)了解，上海工業(yè)物業(yè)的租金水平甚化程度相對較高，已經(jīng)歷了幾輪投資熱潮。據(jù)了解，上海工業(yè)物業(yè)的租金水平甚至高出天津的至高出天津的30%30%。

23、而隨著國家經(jīng)濟布局的變化，一些以往專注于珠三角、長三角。而隨著國家經(jīng)濟布局的變化，一些以往專注于珠三角、長三角地區(qū)的投資機構(gòu)都開始將目光轉(zhuǎn)移，一向?qū)Ρ本⑸虾Ｇ橛歇氱姷暮Ｍ赓Y本也開地區(qū)的投資機構(gòu)都開始將目光轉(zhuǎn)移，一向?qū)Ρ本?、上海情有獨鐘的海外資本也開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津市場。天津市場吸引工業(yè)開發(fā)商、投資商眼光的最重要因素之一是市始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津市場。天津市場吸引工業(yè)開發(fā)商、投資商眼光的最重要因素之一是市場空間較大，天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心位置，開發(fā)投資潛力還有很大空間；另場空間較大，天津地處環(huán)渤海經(jīng)濟圈核心位置，開發(fā)投資潛力還有很大空間；另一方面，天津工業(yè)用地價格、勞動力成本、交通運輸成本等方面遠比上海、北京

24、一方面，天津工業(yè)用地價格、勞動力成本、交通運輸成本等方面遠比上海、北京等城市低很多，據(jù)估算，幾項成本總和天津要比北京低等城市低很多，據(jù)估算，幾項成本總和天津要比北京低30%30%40%40%。 由于天津工業(yè)物流業(yè)的潛力和良好的發(fā)展環(huán)境，吸引了國際工業(yè)物流巨頭紛紛入駐天津，普洛斯、豐樹及迅通物流均在濱海新區(qū)建設(shè)物流廠房，蓋世理在中國的首個物流項目也選擇(xunz)了天津落戶。與北京等其它主要城市相比，目前相對低廉的價格和良好的外部政策環(huán)境，形成了天津工業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大潛力。隨著2007年開始公開出讓的工業(yè)用地逐步得到開發(fā)并投入市場，預期2008年工業(yè)物業(yè)總體租金將有較大幅度上升。剛剛起步的工業(yè)地產(chǎn)市場，正在成為最具投資價值和投資潛力的市場之一。 第30頁/共40頁第三十一頁，共41頁。4 4、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，滿足不同產(chǎn)業(yè)的需求、工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品將更加豐富，滿足不同產(chǎn)業(yè)的需求 隨著外國工業(yè)地產(chǎn)公司進駐天津，將會帶來更先進、更豐富的廠房產(chǎn)品。隨著外國工業(yè)地產(chǎn)公司進駐天津，將會帶來更先進、更豐富的廠房產(chǎn)品。同時根據(jù)行業(yè)特性，各開發(fā)區(qū)也將在各自特色產(chǎn)業(yè)聚集的過程中，尋找到更適同時根據(jù)行業(yè)特性，各開發(fā)區(qū)也將在各自特色產(chǎn)業(yè)聚集的過程中，尋找到更適合合(shh)(shh)自己的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。自己的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。