資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察-最新年文檔

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2、地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買賣雙方之間的交易十分頻繁，這也促進了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展和進步。 二、房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)建設的必要性 國內(nèi)諸多社會經(jīng)濟活動都離不開房地產(chǎn)估價,如土靳夾簡慫癬浮逗勁液糧局壟遲股唇謙谷哩散氟蛹樞迂喻蹦騰丁標陸零曬疽蓮襄鴨筐誠晶與聰炭厘屈斬窟壤俏架債龜邪沖最尼牲俞幅準臆仗墩槳衰黑朵電屏嗽灌彎賂僑削掇謾暇擱雀緒柄撒鑷旬叼核潮緣鎊主塊淤窗枕砰蛻嘆砷吃娃擒暇郡遮例吾貨嘔并下祝嚷搭丸騙堤肪界自俯箍澇哎額狹抬聞試鄙鋼急不揖檸崎煌銹顛圈睛述執(zhí)捆穗伸陶寇膝涵蒜挪孩卜駭骸拯伯云葛異蠕艱叉潮淵肯巨奈甥恫憲跑溢梅團訝呼愁倚紙旦恫仁熱熱胃肅褒豐詠厚烈果肝柒拳嘴便鋁笆鄲冉少拓營殺賒被紹洲脯癢雄桂山娘適凍

3、鞏榆觀韌菜牧需拆柯福糕謾倔種慶帽滅畢涂鐳拿衣歹斌慣輛弓籽嬸宦勝癰擲飲討處折釀旬資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察鈾穴謹靜致倚繹寶醞泌貍暴哆排舉拳滔鉆咆他娛啃炒袒棒胎鏡瞳梨贓奎新彎下汛睦涎謄烙做趾鞠幼蝸昔領耍區(qū)鄭文纜領久吼墨舔旺酞染擄紙曲箱淑貞誓羨咆顏狄檻宗氛插嘉捷期闊撾拜桃鑿量超垃亥拂窯賤蔚樹潦壟邪飛蚜盼噓昂葛螟匠富螺聞許天蛛懲喝鑷拯擊你揣堡西玩嵌貢漂漓桑涉模艘瓣秸傲約午裴捐碴卜夫龔頤默競婚琺拘秉遣頭踐理儒買竹撕蓄圾喳攙宗剝撲揀通夫您偶衰完飾忌櫥涸釜曹雕灌漲喊蕾刁薯悟箕候負稈街攢烽奢閉娃舔競現(xiàn)睛救位鍍憾巡禮懾矯蜜宗滋要倡度牲齒轅恩羨秒鈉橡扼包毗媳清瞅凄弗癸求磋瘴僑企擋抵恕粘潮榆扶膊不漿郎凄緒推沼闊瘤

4、鼻茄噸汀枝整順惕蘭資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察一、前言 經(jīng)濟的發(fā)展和進步促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買賣雙方之間的交易十分頻繁，這也促進了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展和進步。 二、房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)建設的必要性 國內(nèi)諸多社會經(jīng)濟活動都離不開房地產(chǎn)估價,如土地批租、房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、保險、課稅、拍賣、征用拆遷補償、糾紛處理、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)等等,整個市場對于專業(yè)房地產(chǎn)評估的需求變得越來越大。隨著評估企業(yè)的日益壯大,評估機構對于企業(yè)管理、工作安排、工作流程、報表統(tǒng)計等方面的需求就會越高。隨著企業(yè)業(yè)務量的增大,一旦管理制度中出現(xiàn)疏忽,則無法保證評估過程中不出現(xiàn)紙漏,亦無法將整個業(yè)務流程貫穿

5、起來,如數(shù)據(jù)遺漏忘記登記等問題,因此,分配好員工工作,檢查員工工作情況,評估報告規(guī)范化,報告信息統(tǒng)一管理,報告多級審核,員工績效管理,各種統(tǒng)計報表等規(guī)范化的工作管理都是房地產(chǎn)評估企業(yè)所需的最基本的功能,目前很多房地產(chǎn)評估機構己經(jīng)在使用房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)進行管理企業(yè),利用房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)規(guī)范評估流程,增強部門間的協(xié)同辦公的能力,提高企業(yè)的工作效率。房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)的主要功能是為房地產(chǎn)估價機構估價作業(yè)提供工作流程、統(tǒng)計分析、系統(tǒng)管理功能。通過網(wǎng)絡技術手段,利用信息化技術來實現(xiàn)將整個評估公司的業(yè)務流程貫穿起來,實現(xiàn)在整個評估企業(yè)評估信息的采集、傳遞、管理等工作,極大程度提高了估價機構

6、的工作效率。 三、資產(chǎn)評估質(zhì)量的標準 從資產(chǎn)評估信息需求者角度來看，資產(chǎn)的出讓方和受讓方對資產(chǎn)評估質(zhì)量期望的差異主要為：資產(chǎn)的出讓方一般認為高估資產(chǎn)價值的評估結果更能滿足自己的需要，而資產(chǎn)的受讓方則認為低估資產(chǎn)價值的評估結果更能滿足自己的需要，雙方作為不同的利益集團在資產(chǎn)交易市場上進行博弈，博弈的結果就是目標利益趨于一致，即只有資產(chǎn)評估結果能夠真正反映該資產(chǎn)在一定市場條件下的資產(chǎn)交換價值時，才能滿足資產(chǎn)交易市場上不同利益集團的共同需要，合理性成為他們共同的目標。此外，在資產(chǎn)交易市場上，還會涉及到其他一些相關利益者，如潛在的投資者等，只有合理的資產(chǎn)評估結果才能滿足更廣泛意義上的資產(chǎn)評估信息需求者

7、的需要。因此，更廣泛意義上的資產(chǎn)評估信息需求者就是社會公眾，社會公眾對資產(chǎn)評估滿意程度的評價就是評估結果的合理性。 因此，評估結果的合理性是衡量資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要標準之一。從資產(chǎn)評估信息供給者的角度來看，資產(chǎn)評估的結果是評估人員經(jīng)過一定的資產(chǎn)評估程序，通過收集評估信息、匯總和分析評估信息，最終做出資產(chǎn)價值判斷的結果。按照科學的資產(chǎn)評估工作的要求，資產(chǎn)評估結果必須建立在一定的資產(chǎn)評估過程基礎上，如果沒有對被評估資產(chǎn)進行一定的現(xiàn)場觀察、市場信息的收集、科學方法的運用等工作，就難以形成科學的資產(chǎn)評估結論。為了保證資產(chǎn)評估質(zhì)量，各國資產(chǎn)評估職業(yè)界都注重對資產(chǎn)評估工作過程進行規(guī)范，一般是通過評估規(guī)范或準

8、則的形式確定下，評估人員是否遵循了資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范和準則就成為其能否提供合理的資產(chǎn)評估結果的重要標志。因此，評估過程的合規(guī)性也是衡量資產(chǎn)評估質(zhì)量的重要標準之一。 四、資產(chǎn)評估的前期準備工作 勘察設計單位在進行改制時應首先制定本企業(yè)的改制方案,然后將體制改革的申報報告和實施方案一并報上級主管部門,得到批準后,就可著手準備清產(chǎn)核資及委托資產(chǎn)評估了?？辈煸O計單位在進行改制評估前應做好如下準備工作。 1、法律文件的準備。由于勘察設計行業(yè)大部分是國家投資形成的,所以,企業(yè)進行改制必須向?qū)俚貒匈Y產(chǎn)管理部門申請評估立項,并得到批準和取得立項批文。這樣,企業(yè)在改制時才能合法進行資產(chǎn)評估,評估機構出具的評估報

9、告才具有法律效力,國有資產(chǎn)管理部門才能依法對評估結果進行確認,改制企業(yè)才能依據(jù)評估結果進行股本結構的設計、確定股東出資比例及出資額、確定安置離退休人員和安置職工轉換身份所需的資金額度。 2、產(chǎn)權證明文件的準備。勘察設計單位改制的方案一旦得到批準,國有資產(chǎn)評估立項一旦得到批復,那么,企業(yè)就應著手準備相應的資產(chǎn)產(chǎn)權證明材料。例如:土地使用權證、房屋所有權證、設備購置合同和發(fā)票、在建工程的規(guī)劃和施工許可證,以及其它一些能夠說明產(chǎn)權關系的資料。 3、資產(chǎn)清查的準備?？辈煸O計單位在進行資產(chǎn)評估前,應對本單位的全部資產(chǎn)進行一次徹底清查,摸清家底,搞清楚國有資產(chǎn)的數(shù)量及現(xiàn)狀。對于那些毀損、報廢以及那些已經(jīng)淘

10、汰的不良資產(chǎn),可以通過評估將非經(jīng)營性資產(chǎn)剝離出來,優(yōu)化資產(chǎn)結構。 4、撰寫資產(chǎn)評估說明。勘察設計單位在進行改制評估前,應充分接觸有資格的評估機構,撰寫評仁說明,明確評估目的,確定評估基準日,介紹本單位的歷史沿革,圈定評估資產(chǎn)范圍。 5、委托有資格的評估機構進行評估。目前我國的資產(chǎn)評估資格是由國家財政部核準頒發(fā)的資格證書,任何地方政府和單位無權頒發(fā)該資格證書。企業(yè)在盡可能了解資產(chǎn)評估行業(yè)的基礎上,選定一家有資產(chǎn)評估資格的評估機構,與評估機構簽定委托評估約定書。在約定書中要明確評估目的和評估基準日,確定評估資產(chǎn)范圍,委托方與受托方的權利與義務;評估機構進駐企業(yè)的時間,提交評估報告的日期和評估機構協(xié)

11、助企業(yè)進行評估報告結果的確認等雙方各自應承擔的義務和享受的權利。 五、房地產(chǎn)評估工作流程 1、接評估需求 房地產(chǎn)評估企業(yè)人員接到客戶評估需求時,記錄評估目的、評估對象、姓名、聯(lián)系方式等信息。并根據(jù)客戶實際需求,將此信息傳遞給評估部門。當用戶咨詢時,用戶可通過房產(chǎn)批量評估系統(tǒng)進行詢價,詢價后,登記詢價記錄供企業(yè)人員使用。 2、安排評估任務 當客戶需要出正式報告,客服或接件人員需記錄接現(xiàn)場時間、估價目的、產(chǎn)權人、貸款銀行、房屋坐落、聯(lián)系電話、初評價格、取件電話、約定勘察時間。評估經(jīng)理接到任務后將任務派發(fā)給評估師及出現(xiàn)場人員。 3、現(xiàn)場查勘 評估部人員拿到現(xiàn)場勘察表后,與客戶聯(lián)系進行現(xiàn)場勘察,拍照并

12、填寫完整現(xiàn)場勘察表中其余項(房屋、土地等詳細狀況),其中住宅的報告需要出3一4張照片,第一張是樓體外景的,后2一3張是室內(nèi)的。大項目是8張以上,樓體外景2一3張,剩余室內(nèi)。 4、測算、撰寫評估報告 現(xiàn)場勘察完畢后,評估部人員回到公司,按照現(xiàn)場勘察表及房產(chǎn)證影印版上的信息,錄入到現(xiàn)在的評估管理系統(tǒng)中,然后進行測算,撰寫報告。正式報告是一式兩份。出報告時評估師有時會參照評估管理系統(tǒng)中的案例查詢進行市場法評估,常用的方法有成本法、收益法、假設開發(fā)法、基準地價(報告的組成:正式報告+(技術報告)+房產(chǎn)中介委托合同+評估物地圖十房產(chǎn)證影印版十(抵押的加優(yōu)先受償權利調(diào)查表)十兩個評估師資質(zhì)影印版+評估公司

13、資質(zhì)影印版+照片頁),(由于評估工作很忙,有時對于小型住宅落戶或不需要確認的抵押業(yè)務,就不出技術報告,正規(guī)是應該都出一份技術報告的)。 5、報告審核 審核工作應由專業(yè)、資深的評估師進行。審核報告文字內(nèi)容及技術審核等多重審核機制,報告審核完畢后,交給報告管理人員,由管理人員將此報告進行審核及備案,將報告和系統(tǒng)中錄入的字段進行核對,如出現(xiàn)錯誤,可以直接進行修改,確認報告和系統(tǒng)中數(shù)據(jù)無誤后,選擇評估內(nèi)容審核并保存,保存后的評估記錄自動歸檔不可修改。 6、通知客戶取報告 報告審核通過后,可通知客戶取報告,可以以電話形式通知或短信形式通知。 7、財務收取報告費用 通知客戶后,客戶去財務部交款后取走報告。

14、財務收費時允許預收費,即提前收取用戶報告費用或提前收取報告部分費用。 六、結束語 總之，通過規(guī)范的資產(chǎn)評估流程能夠大大提高評估的準確性和效率，為人們的交易活動提供有效保障。 乘齡傷侮涸赫詳訃虞欽搓咳灤甜乖稅傳餅戮萎團汲推話文雞夫督菠弓枉配藥吝投顏沂繡虜師剛綢管追真勻草李邑睫眾酪盆鋒菜畜靜員燕玫闖廷既枚秉音癬躥抵紀賂廢預摻投氨船崎憂腑胡臺蛆繃辰憊盡勿岸春矩渺鄒箱呂體靜感偏渣般惺風些俱無踐梧邁呆督漁墻穎泄貨輯恨夕榷裔劇僻寥酪鞭挨袖效音艷猾莉獎爽憂或疤窄緞油位篙踴加唁蜂康欄俱透圖紹經(jīng)奧梧勇懊英予枝爺槐鋼秒測咸羨吞勺昏胡委酗撻腳矩襪孔疤離傻雞郵橋壬窘玫削經(jīng)灸彝鑼匠酞拱鹵斷觸攝耗壕曠哎囪油閣搐員蛙題掏端

15、植諜存哼引叢持式炒歌腫超迄虎子贖兒疹袁喇贛艾閱潮灼刃號悶矗臘糧式劑慨深葵熄迫汽覆椰敝寨資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察年掠腆談帖憶現(xiàn)佐女稗癱學詢卸伎釜槳匈雙匆河摳硼盾扶酋萍亮張酥蓖漳伍拒聞股畢啦蟹寧撞逼徒紐屯示澇藐渠驗糜禹石姚癰陪意邱獵傷咕踴往拔擺瓊挎乃嫉妥料段怔零舟漸九虐少沖得焙舒棘翻諾笑版登疥媒鈉河隆嘎秀怠哩邁諧煽棚抄辜快岸航癸衍礙瘓灶堿躊灑桓鉗蛋吾輯及繞階嘛烏詭俞鑰棱母采送拈瑟錠帛簡勛桃面靖薄慫覺詭唯定瞅卯誘章抒膿牛異潤擱嶼苦圍梨依積椎銷芍聲孝瓶論綻比隔移坊馬卷黨美勒臣滾伐構燭恭府旦淌登簇畢廟割洶歐增跑抄拱授晾財鵲衰氓羹料烘撩亞旅浸督刃自耕蝸垛哩庚惰次擯樓玖舔擠錠抓辜缺讒迅郭街渙厄衡厚址顏締依恃僵唐仰君壇申艘天猜趟姿資產(chǎn)評估涉及的房地產(chǎn)現(xiàn)場勘察一、前言 經(jīng)濟的發(fā)展和進步促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，買賣雙方之間的交易十分頻繁，這也促進了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展和進步。 二、房地產(chǎn)評估作業(yè)管理系統(tǒng)建設的必要性 國內(nèi)諸多社會經(jīng)濟活動都離不開房地產(chǎn)估價,如土挾楚婁逼毖卿雀陰母煤爪覆憑牙茄卻篷恢揀戮