地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目招商管理辦法

1、廈門(mén)XXX房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司商業(yè)項(xiàng)目招商管理辦法修訂記錄修改內(nèi)容修改人批準(zhǔn)人發(fā)布日期目錄第一章、總則3編制目的3解釋4適用4第二章、招商條線權(quán)責(zé)、招商團(tuán)隊(duì)組建4第一節(jié)、招商條線權(quán)責(zé)4第二節(jié)、招商管理職能6第三節(jié)、招商團(tuán)隊(duì)組建8第三章、招商前期策劃10第一節(jié)、市場(chǎng)分析與定位深化10第二節(jié)、品類規(guī)劃15第三節(jié)、品牌落位18第四節(jié)、招商策略28第四章、招商管控30第一節(jié)、總體租金預(yù)算及招商政策30第二節(jié)、招商計(jì)劃管控36第五章、招商業(yè)務(wù)執(zhí)行工作規(guī)范42第一節(jié)、主力店（含次主力店）對(duì)接管理辦法42第二節(jié)、普通商戶對(duì)接管理辦法50第三節(jié)、租賃談判工作規(guī)范52第四節(jié)、招商代理公司聘用規(guī)范57第六章招商總結(jié)

2、與評(píng)審58第一節(jié)、招商總結(jié)58第二節(jié)、第三方評(píng)審60第七章經(jīng)營(yíng)期內(nèi)招商調(diào)整70第一節(jié)、品牌調(diào)整原則70第二節(jié)、品牌調(diào)整規(guī)范73第三節(jié)、主力店及次主力店調(diào)整原則73附件：標(biāo)準(zhǔn)化表格及文檔模板74附件一：總體招商方案74附件二：招商管控計(jì)劃及審批文件84第一章、總則編制目的為保障XXXM產(chǎn)各地商業(yè)物業(yè)順利招商、如期開(kāi)業(yè)，并達(dá)到公司制定的租金預(yù)算要求，特制定此廈門(mén)XXXM產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目招商管理辦法來(lái)規(guī)范招商業(yè)務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)及操作流程，不斷提升xxxM產(chǎn)商業(yè)招商管理能力，從而使商業(yè)資產(chǎn)持續(xù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)運(yùn)收益和保值增值。解釋本管理辦法解釋與修訂權(quán)為集團(tuán)商業(yè)管理部，集團(tuán)商管部將根據(jù)各地商業(yè)項(xiàng)目招商管理工作開(kāi)展情況進(jìn)

3、行不定期的修改與完善。本管理辦法適用于xxxM產(chǎn)商管體系招商條線，各招商人員必須充分掌握本制度規(guī)定的內(nèi)容，以此為工作指南開(kāi)展各項(xiàng)招商工作。適用本管控制度適用于下述商業(yè)類型項(xiàng)目：集團(tuán)自持大型商業(yè)物業(yè)、代持經(jīng)營(yíng)型（含售后返租）商業(yè)物業(yè)、委托經(jīng)營(yíng)型商業(yè)物業(yè)及涉及上述類型的綜合體項(xiàng)目。第二章、招商條線權(quán)責(zé)、招商團(tuán)隊(duì)組建第一節(jié)、招商條線權(quán)責(zé)?招商條線內(nèi)權(quán)責(zé)劃分1、開(kāi)發(fā)期招商權(quán)責(zé)類別城巾商管集團(tuán)商管市場(chǎng)調(diào)研主導(dǎo)審批&備案招商方案主導(dǎo)審批，組織決策會(huì)推廣方案主導(dǎo)審批招商手冊(cè)主導(dǎo)審批主力店招商配合主導(dǎo)普通商戶招商主導(dǎo)備案標(biāo)準(zhǔn)租賃合同主導(dǎo)招商代理聘任配合主導(dǎo)工程界面（主力店）配合主導(dǎo)工程界面（普通租戶）

4、主導(dǎo)備案普通租戶合同主導(dǎo)備案主力店合同配合主導(dǎo)招商代理合同主導(dǎo)審批招商評(píng)審配合主導(dǎo)普通租戶裝修效果主導(dǎo)知會(huì)主力店租戶裝修效果配合主導(dǎo)租戶裝修進(jìn)度主導(dǎo)知會(huì)2、營(yíng)運(yùn)期招商權(quán)責(zé)類別城巾商管集團(tuán)商管市場(chǎng)調(diào)研主導(dǎo)備案招商調(diào)整方案主導(dǎo)審批普通商戶招商調(diào)整&續(xù)租主導(dǎo)備案主力店招商調(diào)整&S租配合主導(dǎo)工程界面（主力店）配合主導(dǎo)工程界面（普通租戶）主導(dǎo)備案主力店合同配合主導(dǎo)普通租戶合同主導(dǎo)備案第二節(jié)、招商管理職能?集團(tuán)商管招商部管理職能1 .根據(jù)集團(tuán)或相關(guān)部門(mén)要求，參與集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃；2 .負(fù)責(zé)制定招商相關(guān)管理制度及規(guī)范，督導(dǎo)各地商管公司落地執(zhí)行；3 .負(fù)責(zé)評(píng)審整體招商方案（業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌

5、落位、招商預(yù)算及政策）、工作計(jì)劃及考核目標(biāo)；4 .負(fù)責(zé)主導(dǎo)主力租戶招商，主導(dǎo)招商代理公司招標(biāo)（若有），指導(dǎo)城市商管籌備招商標(biāo)準(zhǔn)化文本資料、搜集商戶資源等，具體事項(xiàng)如下：1）負(fù)責(zé)主力店招商工作，制訂相關(guān)招商計(jì)劃并負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)的工作；2）負(fù)責(zé)主力店租賃合同的起草、洽談和簽訂，負(fù)責(zé)主力店合同執(zhí)行的監(jiān)督和協(xié)調(diào)；3）負(fù)責(zé)及時(shí)取得主力店的初步技術(shù)條件，組織協(xié)調(diào)城市公司設(shè)計(jì)部（或項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)部）與主力店的具體技術(shù)對(duì)接工作；4）組織協(xié)調(diào)城市公司與主力店洽談并確定物業(yè)管理界面，并簽訂物業(yè)管理合同。5）主持協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)中與主力店的關(guān)系，如主力店的設(shè)計(jì)變更、主力店進(jìn)場(chǎng)裝修、物業(yè)移交和主力店開(kāi)業(yè)等；城市公司負(fù)責(zé)督

6、辦處理項(xiàng)目建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，直至達(dá)到合同中約定的相關(guān)要求6）負(fù)責(zé)與主力店的公共關(guān)系工作；5 .審批開(kāi)業(yè)后招商補(bǔ)位/更替方案、審批品牌升級(jí)及調(diào)整計(jì)劃、審批重大工程變更；6 .指導(dǎo)城市公司組建招商團(tuán)隊(duì)，協(xié)助對(duì)招商人員進(jìn)行培訓(xùn)和考核管理；7 .建立健全商戶數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)與各主力店/次主力店/品牌店的戰(zhàn)略合作關(guān)系；8 .負(fù)責(zé)研究商業(yè)領(lǐng)域各業(yè)態(tài)的發(fā)展與特點(diǎn)，參與研究和總結(jié)城市綜合體及商業(yè)的特點(diǎn)和發(fā)展；9 .參與項(xiàng)目建施、外立面、平面布局、交通動(dòng)線、內(nèi)裝等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)制定及設(shè)計(jì)方案評(píng)審，并對(duì)設(shè)計(jì)部、工程部提供必要的作業(yè)支持。10 .作為責(zé)任主體，組織產(chǎn)品研發(fā)部共同制定持有型商業(yè)用房的商鋪交付技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（附件）?城

7、市商管招商部管理職能1 .招商團(tuán)隊(duì)建設(shè)及管理：組建招商團(tuán)隊(duì).通過(guò)專業(yè)化培訓(xùn)提升團(tuán)隊(duì)能力，并進(jìn)行績(jī)效管理；2 .開(kāi)業(yè)前招商：制定招商策略、方案及工作計(jì)劃，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，了解商業(yè)動(dòng)態(tài)并搜集商戶資源，重點(diǎn)跟進(jìn)主力店招商落地，確保招商業(yè)態(tài)、品牌、租金、開(kāi)業(yè)率等達(dá)到要求；若選擇招商代理公司，則重點(diǎn)對(duì)接招商代理公司;3 .開(kāi)業(yè)后招商：根據(jù)實(shí)際運(yùn)營(yíng)需要,制定招商補(bǔ)位及商戶更新計(jì)戈并加以實(shí)施；4 .商戶資源庫(kù)建設(shè)：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研,不斷搜集商戶資源，建立健全商戶資源庫(kù)，儲(chǔ)備其他拓展項(xiàng)目招商資源；5 .租戶管理：主導(dǎo)租戶合同洽談、簽約、備案等工作，對(duì)接租戶對(duì)于工程及其他方面的需求，跟進(jìn)商戶進(jìn)場(chǎng)、裝修、開(kāi)業(yè)、撤場(chǎng)等工

8、作；6 .建設(shè)配合：負(fù)責(zé)指導(dǎo)、參與項(xiàng)目建施、外立面、平面布局、交通動(dòng)線、內(nèi)裝等設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)制定及設(shè)計(jì)方案評(píng)審，并對(duì)城市公司技術(shù)部、項(xiàng)目部提供必要的作業(yè)支持。另需參與制定商鋪交付技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（附件）7 .合同管理：負(fù)責(zé)簽訂及保管已簽訂租賃合同原件，并建立合同目錄、并在開(kāi)業(yè)前將合同原件移交到營(yíng)運(yùn)部。第三節(jié)、招商團(tuán)隊(duì)組建?招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)項(xiàng)目招商總監(jiān)招商經(jīng)理服裝零售招商經(jīng)理餐飲美食招商經(jīng)理招商經(jīng)理招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員招商專員依托集團(tuán)商管招商，共同推進(jìn)招商工作?招商團(tuán)隊(duì)組建要求1,若在新項(xiàng)目所在城市無(wú)商管團(tuán)隊(duì)或新進(jìn)城市，需在新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前20個(gè)月，集團(tuán)商管招商部負(fù)責(zé)編寫(xiě)新項(xiàng)目招商人員編制及到崗時(shí)間計(jì)劃后，報(bào)集團(tuán)人力資源部（或城市公司人力資源部）并編制招商人員崗位職責(zé)，開(kāi)展人員招聘和團(tuán)隊(duì)組建。2 .新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前18個(gè)月，招商人員需全部到位。3 .上述團(tuán)隊(duì)組建，需依據(jù)城市公司發(fā)展情況而定，已組建商管團(tuán)隊(duì)的城市公司，則自行負(fù)責(zé)招商團(tuán)隊(duì)編制撰寫(xiě)及到崗時(shí)間計(jì)劃。?招商團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)1 .新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)前17個(gè)月，集團(tuán)商管招商負(fù)責(zé)進(jìn)行招商管理制度培訓(xùn)：招商管理制度、工作規(guī)范、工作流程、合同審批流程。城