關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估的若干思考

1、關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)價格評估的若干思考摘要：農(nóng)村集體建設(shè)用地作為建設(shè)用地的重要組成部分，若能依法自由流轉(zhuǎn)，則對于保障農(nóng)村、農(nóng)民權(quán)益，緩解建設(shè)用地緊張，保障經(jīng)濟發(fā)展作用巨大。文章分析了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地價格影響因素的差異，并在介紹國有建設(shè)用地使用權(quán)估價理論的基礎(chǔ)上，以嘉興市為例，探討了集體建設(shè)用地使用權(quán)的估價思路，提出了完善估價的合理化建議。關(guān)鍵詞：集體建設(shè)用地；使用權(quán)價格；估價方法一、集體建設(shè)用地使用權(quán)價格影響因素差異分析（一）權(quán)利狀況不完整產(chǎn)權(quán)是市場交易的基礎(chǔ)，權(quán)益是交易價格的關(guān)鍵。與國有建設(shè)用地使用權(quán)相比，集體建設(shè)用地使用權(quán)受到諸多限制，具體體現(xiàn)在兩方面：1.流轉(zhuǎn)權(quán)的限制性。根據(jù)

2、 土地管理法規(guī)定： “農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)” ，這意味著集體建設(shè)用地只供農(nóng)村集體組織或成員自身使用，不享有國有建設(shè)用地使用權(quán)的市場流通屬性。 2.處分權(quán)的缺失性。以出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)， 在法律層面享有相對完整用益物權(quán)， 在享有占有、使用、收益權(quán)利的同時，還具備進行轉(zhuǎn)讓、贈與、抵押等處分權(quán)；而集體建設(shè)用地的用益物權(quán)則相對不完整，且不具備,勢必也難以實現(xiàn)“同價”相應(yīng)處分權(quán)?！巴亍辈弧巴瑱?quán)”（二）交易市場半隱形長期以來，我國一直實行“城鄉(xiāng)分治”、“一地兩制”的 二元土地利用管理體制，由此形成既相互聯(lián)系、又彼此獨立 的兩個不同用地市場。然而，我國

3、法律嚴格限制、禁止集體 建設(shè)用地進入流通市場，但面對強烈的建設(shè)用地需求，受巨 大經(jīng)濟利益的驅(qū)使，集體建設(shè)用地“私下交易”十分活躍，“協(xié)商定價”相當(dāng)普遍，已形成了一個半公開、半地下的隱 形交易市場。這樣，土地資源難以通過市場競爭機制來實現(xiàn) 高效利用或最佳利用，導(dǎo)致土地收益水平下降。相對于發(fā)展 完善的國有建設(shè)用地市場而言；同樣收益能力的集體建設(shè)用 地難以在土地市場中實現(xiàn)與國有建設(shè)土地同等的市場價格 水平，集體建設(shè)用地價格水平存在折價問題。（三）開發(fā)程度不均衡土地開發(fā)程度直接影響土地價格。嘉興市國有建設(shè)用地 通常集中成片，交通便利，區(qū)位條件較好，由政府統(tǒng)一規(guī)劃、 開發(fā)、配套，有統(tǒng)一的熟化標準，開發(fā)程

4、度較高，一般達到“五通一平”。而集體建設(shè)用地一般位置較偏遠，零星分布，且受產(chǎn)權(quán)、資金等因素制約，缺乏統(tǒng)一的開發(fā)管理模式，開 發(fā)程度普遍較低，熟化標準大相徑庭，開發(fā)程度也參差不齊， 主觀性、隨意性大。因此，由于開發(fā)程度不同，集體建設(shè)用 地使用權(quán)價格總體上要較國有建設(shè)用地低，且即使同為集體建設(shè)用地但由于相互開發(fā)程度的不同差異，其價格也存在較 大差別。二、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價方法探討（一）成本逼近法成本法逼近法，是指以開發(fā)土地的各項費用之和為依據(jù)，再結(jié)合正常的開發(fā)利潤、投資利息、應(yīng)繳納稅金、土地增值收益等來推算土地價格的估算方法。其估價思路主要是將土地取得費和開發(fā)費作為“基本成本” ，依據(jù)經(jīng)濟學(xué)等

5、量資金應(yīng)獲得等量收益的基本原理，加上“基本成本”產(chǎn)生的投資利潤和利息，以及土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，最終求得土地價格。從成本角度來看，集體建設(shè)用地使用權(quán)與國有建設(shè)用地使用權(quán)，最大的區(qū)別主要在：1.國有新增建設(shè)用地征地價格中，除對農(nóng)地價格的補償外還包括社會保障價格，而集體建設(shè)用地中，土地使用權(quán)取得成本主要是農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)價格，不計社會保障價格部分； 2. 使用集體建設(shè)用地可以不繳納征地管理費、農(nóng)業(yè)開發(fā)基金等費用。因此，集體建設(shè)用地使用權(quán)成本構(gòu)成中的土地取得費應(yīng)按實際客觀發(fā)生的費用來計，一般低于相應(yīng)的國有建設(shè)用地。計算公式：P= E' a+Ed+T+R1+R2+R3式中： P 集待估集體建設(shè)用

6、地價格E' a土地取得費（不考慮社會保障、征地管理費、開發(fā)基金等）Ed土地開發(fā)費T稅費R1 利息R2 利潤R3土地增值（二）市場比較法市場比較法是指根據(jù)替代原則，把待估宗地與具有可比性的類似土地交易實例進行比較分析，并根據(jù)交易情況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地價格的方法。在市場成熟度高且有大量交易案例時，一般優(yōu)先采用市場比較法，但集體建設(shè)用地市場發(fā)育不健全，交易信息不透明，理論上并不具備選用市場比較法進行估價的前提條件。但考慮到國有建設(shè)用地市場成熟，同一供需求內(nèi)類似國有建設(shè)用地作為可比案例，并在常規(guī)的交易情況、估價期日、區(qū)域因素、個別因素以及年期修正的基礎(chǔ)上，結(jié)合集體

7、建設(shè)用地與國有建設(shè)用地在產(chǎn)權(quán)保障、權(quán)利狀況以及市場發(fā)育程度等方面的差異，進行針對性的修正，具體量化標準應(yīng)由估價師根據(jù)所在區(qū)域的具體情況予以綜合考慮。計算公式：P 集=（P 國-K） XAXBXCX DXEX Fx G式中： P 集集體建設(shè)用地使用權(quán)價格P 國國有建設(shè)用地案例使用權(quán)價格A交易情況修正系數(shù)B估價期日修正系數(shù)C區(qū)域因素修正系數(shù)D個別因素修正系數(shù)E集體建設(shè)用地風(fēng)險程度修正系數(shù)F集體建設(shè)用地權(quán)利狀況修正系數(shù)G集體建設(shè)用地市場成熟度修正系數(shù)K土地開發(fā)程度差異修正值（三）收益還原法收益還原法以地租理論和生產(chǎn)要素分配理論為基礎(chǔ)，在估算土地未來每年預(yù)期凈收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原率，將估價對象在

8、未來每年的純收益折算為估價時點的收益總和的估價方法。簡單來講，土地價格就是求未來年份凈收益現(xiàn)值之和，又稱為收益價格?？紤]到集體建設(shè)用地權(quán)能受限制、收益欠穩(wěn)定等因素影響，理論上應(yīng)略低于同類國有建設(shè)用地年凈收益。土地還原率可以參照國有建設(shè)用地采用土地純收益與價格比率法、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法等方法加以確定，同時也須考慮集體建設(shè)用地法律保障程度不足、處置權(quán)能受限、交易信息不透明等潛在交易、使用風(fēng)險，因此，集體建設(shè)用地土地還原率一般大于同類國有建設(shè)用地。 計算公式： P 集 = a/（+）x 1-1/ （1+r） An式中： P 集集體建設(shè)用地使用權(quán)價格a國有建設(shè)用

9、地案例使用權(quán)價格r 國有建設(shè)用地還原率 r 集體建設(shè)用地還原率修正值n使用年限（參照同類建設(shè)用地最高使用年限）三、完善集體建設(shè)用地價格評估的合理化建議（一）建立嘉興市農(nóng)村集體建設(shè)用地基準地價體系農(nóng)村集體建設(shè)用地基準地價是指，在土地利用總體規(guī)劃確定的農(nóng)村集體建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)區(qū)域按不同用途分別評估，在某一估價時點一定年限的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。基準地價是人們了解和掌握區(qū)域內(nèi)地價水平重要資料，也是估價人員進行價格評估的重要手段。建立起農(nóng)村集體建設(shè)用地基準地價體系，一方面可作為地價評估重要的價格依據(jù)和法律依據(jù)，為集體建設(shè)用地市場的建立、健康發(fā)展提供技術(shù)支持和宏

10、觀指導(dǎo)；另一方面也可以為政府制定土地管理制度和投資決策提供客觀依據(jù)。（二）建立嘉興市統(tǒng)一農(nóng)村集體建設(shè)用地交易平臺，進行交易信息網(wǎng)上公示制度地方政府應(yīng)該建立起統(tǒng)一的農(nóng)民集體建設(shè)用地市場及交易信息數(shù)據(jù)庫，及時更新、完善信息資料，并利用現(xiàn)代信息網(wǎng)絡(luò)媒體，對集體建設(shè)用地交易的數(shù)量、位置、面積、時間、價格等信息進行網(wǎng)上公示。這樣一方面可以避免私下交易、暗箱操作，杜絕腐??；另一方面可以解決土地交易中信息不公開、不對稱等問題，讓集體建設(shè)用地使用權(quán)價格真正從“協(xié)商價”走向“市場價” ，同時也極大地豐富估價機構(gòu)的信息數(shù)據(jù)庫，為更大程度客觀、公正評估集體建設(shè)用地使用權(quán)價格提供可能。（三）地方評估機構(gòu)、估價師應(yīng)積極建立、完善估價信息數(shù)據(jù)庫評估機構(gòu)內(nèi)部應(yīng)建立一套科學(xué)、有效的估價信息采集管理制度，估價師要密切關(guān)注城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場變化和交易情況，及時更新、完善信息數(shù)據(jù)庫，確保信息資料有代表性、覆蓋面廣、時效性強。應(yīng)收集的內(nèi)容包括：交易土地位置、規(guī)劃設(shè)計條件 （用