上海都市工業(yè)園區(qū)分析

1、精選一、上海都市型工業(yè)的現(xiàn)狀1 總體進展狀況截至目前，上海11個市中心區(qū)已建成近300個都市型工業(yè)園區(qū)（樓宇），建筑面積達到500萬平方米以上。上海都市型工業(yè)整體運行態(tài)勢良好，盈利力量不斷提高。上海都市型工業(yè)的總產(chǎn)值于過去十年實現(xiàn)了年復合增長率10.61%，利潤率持續(xù)上升，目前達5.59%，在全市工業(yè)中處于中上游水平。上海都市型工業(yè)2008年末的從業(yè)人數(shù)為75.74萬，擁有資產(chǎn)達2522.14億元，分別占當年全市工業(yè)同一指標的25.62%和11.09%，可見在上海工業(yè)經(jīng)濟中具有相當重要的地位。具體見表1和圖1。表1 上海都市型工業(yè)的基本狀況（2008年） 工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)銷售

2、產(chǎn)值主營業(yè)務(wù)收入利潤總額都市型工業(yè)合計（億元）3101.193043.763180.39144.3占全市工業(yè)比重（%）12.3412.2712.214.92   圖1 都市型工業(yè)對上海工業(yè)的貢獻（2008）      從上海都市型工業(yè)行業(yè)角度分析，以工業(yè)總產(chǎn)值分析指標可以知道，服裝服飾業(yè)和食品加工業(yè)是上海都市型工業(yè)中的兩大支柱。具體參見圖2。圖2 上海都市型工業(yè)行業(yè)分析（2008年） 上海都市型工業(yè)企業(yè)的構(gòu)成在全部制形式上是多元的。如圖3、圖4所示。圖3 上海都市型工業(yè)企業(yè)注

3、冊類型結(jié)構(gòu)分析（2008）圖4 上海都市型工業(yè)企業(yè)注冊類型（內(nèi)資）結(jié)構(gòu)分析（2008） 2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征一是行業(yè)多元化。上海都市型工業(yè)既包括傳統(tǒng)的勞動密集型產(chǎn)業(yè)，也包括資金密集型產(chǎn)業(yè)，還涵蓋精密電子設(shè)備開發(fā)制造、軟件開發(fā)和各類工業(yè)與民用設(shè)計等高技術(shù)、“頭腦型”行業(yè)。二是產(chǎn)業(yè)清潔化。上海都市型工業(yè)為無污染或少污染產(chǎn)業(yè)。如“頭腦型”行業(yè)是典型的無污染產(chǎn)業(yè)；服裝服飾、電子電器等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在上海主要是從事設(shè)計與開發(fā)；印刷行業(yè)目前清潔水平大幅提高。三是進展差別化。因各行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的差異，上海都市型工業(yè)各行業(yè)進展快慢不一。如電子信息產(chǎn)品制造業(yè)、包裝印刷業(yè)進展很快，而服裝服飾業(yè)等受市場影響

4、年度波動較大。四是區(qū)域特色化。各區(qū)依據(jù)在全市功能布局中的定位，進展特色產(chǎn)業(yè)，如楊浦區(qū)的家用紡織品德業(yè)、長寧區(qū)的服裝服飾業(yè)。五是企業(yè)小型化。都市型工業(yè)企業(yè)絕大多數(shù)為小型企業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，小型都市型企業(yè)占94.1。六是全部制多元化。上海都市型工業(yè)企業(yè)包括內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)中，以集體企業(yè)和股份合作制企業(yè)為主；“三資”企業(yè)中以中外合資經(jīng)營企業(yè)和港澳臺合資企業(yè)為主。3 區(qū)域分布特征一是園區(qū)化、樓宇化特征日益顯著。據(jù)調(diào)查，上海全市過半數(shù)的都市型工業(yè)企業(yè)已集聚在現(xiàn)有的都市型工業(yè)園區(qū)內(nèi)，部分都市型工業(yè)園區(qū)已具相當規(guī)模。事實上，園區(qū)和樓宇已經(jīng)成為上海都市型工業(yè)進展的重要依托，成為各區(qū)進展特色都市型產(chǎn)業(yè)的重

5、要抓手。二是內(nèi)外有別。即內(nèi)環(huán)線內(nèi)外都市型工業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模、類型和聚集形態(tài)都有較大差異。在產(chǎn)業(yè)規(guī)模和結(jié)構(gòu)上，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)和周邊地區(qū)，都市型工業(yè)企業(yè)相對規(guī)模小，高科技和低水平的勞動密集型產(chǎn)業(yè)并存；在內(nèi)外環(huán)線之間，企業(yè)以加工制造業(yè)為主，規(guī)模相對較大。在園區(qū)規(guī)模和進展方面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)和周邊地區(qū)，都市型工業(yè)園區(qū)均由老企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，規(guī)模小，樓宇化傾向明顯，周邊居民和商業(yè)密集，缺乏進展空間；在內(nèi)外環(huán)線之間，都市型工業(yè)園區(qū)部分由老企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，規(guī)模不大，還有相當一批園區(qū)是近年規(guī)劃新建或成片改造，規(guī)模較大，配套較全，環(huán)境較好。另外，在內(nèi)環(huán)線外還有肯定存量工業(yè)企業(yè)和待開發(fā)工業(yè)用地資源，都市型工業(yè)有著較大的進展空間。三

6、是南北分工。即中心城區(qū)北部的都市型工業(yè)以勞動、資金密集型的加工制造業(yè)為主，而南部區(qū)域以技術(shù)密集型的設(shè)計業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)為主，呈現(xiàn)明顯的產(chǎn)業(yè)分工態(tài)勢。通過我們對中心城區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的調(diào)研可以看出，位于中心城區(qū)南部的長寧區(qū)的多數(shù)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以設(shè)計類和中介服務(wù)類為主，而位于中心城區(qū)北部的楊浦區(qū)的各都市產(chǎn)業(yè)園中小型加工類企業(yè)的入駐量明顯增多。（一）從長寧、楊浦都市產(chǎn)業(yè)園的進呈現(xiàn)狀看上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域特色以及我們實地調(diào)研數(shù)據(jù)的分析結(jié)果均顯示：目前上海市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園具有區(qū)域之間不平衡的進展趨勢。據(jù)我們了解，靜安、黃浦、盧灣、長寧、徐匯五個中心城區(qū)，一方面，由于地理位置

7、的優(yōu)越，物業(yè)價值較高，特殊是隨著土地價格的日趨增值，都市型工業(yè)園在區(qū)財政中所占的比重相對較小，對進展都市型工業(yè)園區(qū)的樂觀性相對也就有所降溫；另一方面，基于交通的便利、信息量的通暢，這五個區(qū)的商業(yè)成本逐年增加，隨之帶動區(qū)域內(nèi)都市型工業(yè)園的進展，目前，已形成以設(shè)計、研發(fā)型為主的產(chǎn)業(yè)進展方向。而楊浦、閘北、虹口、普陀四個區(qū)，一方面，由于地處邊緣，地租的價位相對較低，因此，都市型工業(yè)也就成為支撐區(qū)域經(jīng)濟進展的新動力；另一方面，由于這幾個區(qū)是上海的老工業(yè)區(qū)，閑置的工業(yè)廠房多，而且標準化程度高，場地有較大的進展空間，易向加工型方向進展，因而吸引了較多勞動、資金密集型的加工制造類企業(yè)入駐。下面，我們分別以長

8、寧和楊浦為例，對市區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的南北差異進行具體分析：長寧區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀圖5   長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖5可以看出：長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價格小于2元/平米/天、大于5元/平米/天的園區(qū)分別占4.76%，租金價格在2-5元/平米/天的園區(qū)占90.48%，其中租金價格在2-3元/平米/天的園區(qū)占到61.9%，租金價格在3-4元/平米/天以及4-5元/平米/天的園區(qū)分別占到14.29%。圖6 長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的出租率分布狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心圖7 長寧區(qū)

9、被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖6可以看出：長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的出租率均在50%以上，其中出租率介于50%60%、60%70%、70%80%以及滿租的園區(qū)分別占5%；出租率介于80%90%的園區(qū)占20%；出租率介于90%100%的園區(qū)占60%。同時，調(diào)研數(shù)據(jù)也顯示，20家被調(diào)研園區(qū)的總空置量只占總面積的7.64%，其中還有相當一部分是由金融危機導致租戶退租造成的。長寧區(qū)被調(diào)研的20家都市產(chǎn)業(yè)園的高出租率、低空置率，反映了該區(qū)域內(nèi)此類型物業(yè)的受歡迎程度。此外，在我們調(diào)研走訪的過程中亦發(fā)覺，長寧區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的入駐企業(yè)以各類型的設(shè)計公司、高

10、科技公司、服務(wù)性公司居多，幾乎很難覓到生產(chǎn)型企業(yè)的蹤跡。楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的現(xiàn)狀圖8 楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的租金分布狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖8可以看出：楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，租金價格低于1元/平米/天的園區(qū)、介于2-3元/平米/天的園區(qū)分別占21.05%；租金價格介于1-2元/平米/天的園區(qū)占到52.63%；租金價格高于3元/平米/天的園區(qū)只占5.27%。由此可見，楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金價格主要集中在1-2元/平米/天。圖9 浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的出租率分別狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖9以看出，楊浦區(qū)被

11、調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，零出租的園區(qū)占到11.77%；出租率介于0-50%、50%-60%、60%70%、70%80%以及滿租的園區(qū)分別占到5.88%；出租率介于80%-90%的園區(qū)占到17.65%；出租率介于90%-100%的園區(qū)占到41.18%。同時，我們可以看出，出租率大于80%的園區(qū)占到64.71%，其中出租率大于90%的園區(qū)占到47.06%，由此可見，目前楊浦區(qū)都市產(chǎn)業(yè)園的出租狀況不甚樂觀。圖10 浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積分布狀況數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖10以看出，目前楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園中，可租面積小于1000平米的園區(qū)占到23.53

12、%；可租面積介于1000-2000平米的園區(qū)占到47.06%；可租面積介于2000-3000平米的園區(qū)占到11.76%；可租面積大于3000平米的園區(qū)占到17.65%，這其中包含兩家零出租的園區(qū)（其中一家是剛改造好，處于招商初期，一家由于糾紛，處于停工狀態(tài)）。采集數(shù)據(jù)同時也反映出，目前楊浦區(qū)被調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園的可租面積占到18家園區(qū)總體量的12.83%。圖11 調(diào)研的18家都市產(chǎn)業(yè)園所處主要路段的租金均價數(shù)據(jù)來源：上海工業(yè)房地產(chǎn)爭辯中心由圖11可以看出，四平路沿線都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價最高，達到2.5元/平米/天，主要是此次采樣的四平路沿線的都市產(chǎn)業(yè)園均為高層商務(wù)辦公樓；作為楊浦

13、區(qū)主要干道的長陽路和楊樹浦路，其沿線的都市產(chǎn)業(yè)園的租金均價位居其次梯隊，這除了受到園區(qū)的品質(zhì)影響外，還應(yīng)當與園區(qū)的交通便利性有關(guān)。 二、上海在進展都市型工業(yè)園區(qū)過程中存在的問題及相應(yīng)的對策思路（一）上海在進展都市型工業(yè)園區(qū)過程中存在的問題1 依據(jù)國際化大都市的要求和增加城市綜合競爭力的目標，目前對都市型工業(yè)園區(qū)的定位生疏，在觀念上還存在著肯定的偏差。 園區(qū)建設(shè)和開發(fā)依靠于政府經(jīng)濟扶持和政策優(yōu)待的陳舊觀念；    園區(qū)殼體企業(yè)經(jīng)營上的短期意識；   企業(yè)之間的封閉行為，即園區(qū)內(nèi)企業(yè)間“供應(yīng)鏈”意識的缺乏。2 從都市型工業(yè)園區(qū)(樓宇)現(xiàn)有

14、的布局看，存在不盡如人意之處。 園區(qū)建設(shè)和標準良莽不齊；    園區(qū)有忽視不同企業(yè)入駐要求的現(xiàn)象。3 從目前都市型工業(yè)園區(qū)的管理模式看，亦有一些不足之處。 園區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)水準有待提高；   管理和服務(wù)體系有待進一步健全。4 從都市型工業(yè)園區(qū)目前的運作形式看，尚有需要進一步完善的地方。都市型工業(yè)園區(qū)在運作機制上仍帶有明顯的方案經(jīng)濟痕跡；園區(qū)內(nèi)大部分企業(yè)的經(jīng)濟外向度較低，缺乏融入國際競爭的閱歷；各園區(qū)進展不平衡的狀況還普遍存在，資源的合理配置也難以得到充分的落實。（二）進一步推動上海都市型工業(yè)園區(qū)持續(xù)進展的對策思路1 科學化管理強化綜合服務(wù)的經(jīng)

15、營理念。最為關(guān)鍵的就在于強化對入駐企業(yè)的綜合服務(wù)功能。這就要求園區(qū)加強自身服務(wù)體系的建設(shè)，完善專業(yè)化的物業(yè)管理、工商注冊、財務(wù)代理、人力資源、學問產(chǎn)權(quán)、法律詢問等方面的配套服務(wù)。通過專業(yè)化的的培訓，提高園區(qū)相關(guān)管理人員的專業(yè)力量，以此提高園區(qū)管理的專業(yè)化水平。比如，通過對園區(qū)招商人員的專業(yè)化培訓，可以達到提高園區(qū)整體招商水平的目的。2 規(guī)范化布局重視園區(qū)招商與區(qū)域特色的結(jié)合。在此環(huán)節(jié)，園區(qū)需要借助專業(yè)的詢問機構(gòu)，依據(jù)第三方專業(yè)機構(gòu)對區(qū)域狀況的全面、客觀分析，同時依托已有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)進行深度定位，進而明確園區(qū)招商重點。重視“園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈”建設(shè)。園區(qū)在引進入駐企業(yè)時要充分重視地域化“產(chǎn)業(yè)鏈”建設(shè)，關(guān)注“上游產(chǎn)品”企業(yè)和“下游產(chǎn)品”企業(yè)的組合，供應(yīng)和接受服務(wù)與產(chǎn)品企業(yè)之間的互惠性，以及不同全部制和不同母體的分支企業(yè)之間的互補性，在園區(qū)范圍內(nèi)形成不同程度的產(chǎn)業(yè)鏈，并逐步優(yōu)化。3 市場化運作強化“企業(yè)本位論”的理念。園區(qū)經(jīng)營者和入駐者都是企業(yè)。在進