第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)匯總

1、第六節(jié)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)知識(shí)點(diǎn)一：房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及9種類房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實(shí)體損害、功能損害、經(jīng)濟(jì)損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實(shí)體貶值、功能貶值、經(jīng)濟(jì)貶值的同時(shí)，連同房屋占用的土地也會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值。房地產(chǎn)價(jià)值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導(dǎo)致的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值和正常房地產(chǎn)之間的差值。（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)

2、償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。因規(guī)劃修改、變更對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下5方面：1房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更、及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等,主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。2小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更情況主要有：小區(qū)規(guī)劃用途變更、小區(qū)規(guī)劃限高變更、小區(qū)容積率變更、小區(qū)規(guī)

3、劃設(shè)計(jì)方案變更及小區(qū)配套設(shè)施變更等等。3小區(qū)周邊規(guī)劃小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更一般不會(huì)直接影響房地產(chǎn)實(shí)體，主要通過房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。4房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失，涉及到房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整；若不涉及房屋本身的規(guī)劃修改、變更，則具體情況與小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)損失相似，同時(shí)應(yīng)考慮區(qū)域職能定位變更等方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。5房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的修改和變更主要通過房地產(chǎn)的外部性對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生影響。如原

4、有的地面道路建成了橫貫城市中心的高架快速路；原有的安靜街巷改建成了道路等級(jí)較高的雙向四車道；小區(qū)外的綠地上建成了散發(fā)異味的垃圾中轉(zhuǎn)站等等，居民原有安靜的居住環(huán)境或商戶的經(jīng)營(yíng)氛圍被破壞，相關(guān)住宅或商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值往往會(huì)發(fā)生明顯減損。（二）因在相鄰?fù)恋厣辖ㄔ旖ㄖ锝o相鄰房地產(chǎn)造成價(jià)值損失例如在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等而使相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損；又如新買的商品房，開發(fā)商承諾的內(nèi)容在交房時(shí)未能兌現(xiàn)，對(duì)面又修了一幢樓，購房者自身房屋的采光、通風(fēng)受到損害使其居住品質(zhì)降低。（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價(jià)值損失房地產(chǎn)周邊環(huán)境受到污染，如受到噪聲、輻射、水、土壤和空氣等污染，必然會(huì)給房

5、地產(chǎn)的使用者造成較大的身心損害，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值減損。（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失工程質(zhì)量缺陷損失是指由于房屋工程質(zhì)量缺陷造成房屋買受人的權(quán)利、使用功能、人身安全受到侵害導(dǎo)致的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的減損。五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失如地鐵沿線的建筑，往往由于地鐵的施工，破壞了相鄰房屋的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致相鄰房屋的價(jià)值減損甚至報(bào)廢。（六）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害如開發(fā)商往往對(duì)小區(qū)建筑物共有部分的所有權(quán)登記缺失、登記模糊，將應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)所有業(yè)主共有的配套建筑設(shè)施對(duì)外進(jìn)行銷售，使業(yè)主喪失了對(duì)該共有部分的產(chǎn)權(quán)；又如開發(fā)商將已經(jīng)設(shè)定了抵押權(quán)等

6、他項(xiàng)權(quán)利的商品房對(duì)外銷售，造成了房屋受讓人的房產(chǎn)存在潛在處置的風(fēng)險(xiǎn)，是受讓人權(quán)利受到損害。（七）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效，非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失如材料供貨商未按合同約定如期供貨、資金提供方未按合同約定如期供款導(dǎo)致工程停建、緩建，從而造成工程無法按期完成，給相關(guān)當(dāng)事人造成損失。（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使

7、不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失如法院在進(jìn)行房地產(chǎn)查封處理時(shí)，錯(cuò)誤將不屬于查封的房地產(chǎn)進(jìn)行查封，由此給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失。知識(shí)點(diǎn)二：房地產(chǎn)損害造成的損失分析（一）房地產(chǎn)損害的三種分類1按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分為三種類型： 實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害)； 權(quán)益損害； 區(qū)位損害(也稱為環(huán)境損害)。2按照房地產(chǎn)可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害劃分房地產(chǎn)可修復(fù)的損害是指恢復(fù)到損害前的狀況或者好于損害前的狀況，有的是修理，有的是更換。a.可修復(fù)的：修復(fù)費(fèi)用W損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值b.不可修復(fù)的：修復(fù)費(fèi)用損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值3按照暫時(shí)性的損害和永久性的損害劃分a

8、. 暫時(shí)性房屋損害是指房屋修復(fù)后，因質(zhì)量缺陷造成的房屋損害可以完全消除，安全、耐久、適用等方面能夠符合國(guó)家相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定的質(zhì)量缺陷。b. 永久性房屋損害是指不可修復(fù)，或雖經(jīng)修復(fù)后房屋可以安全使用，但在耐久性、適用性等方面達(dá)不到原標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷。(二) 房地產(chǎn)損害的賠償金額房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，房地產(chǎn)損害賠償金額的確定主要有以下4方法：(1) 可修復(fù)的賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失(2) 不可修復(fù)的賠償金額=損害前的房地產(chǎn)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)價(jià)值(3) 可一定程度修復(fù)的，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的二部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失(4) 造成不可

9、挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本知識(shí)點(diǎn)三：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)(一) 房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估內(nèi)涵房地產(chǎn)損害評(píng)估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值貶值的共同體貶值評(píng)估。房地產(chǎn)損害評(píng)估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估等。（二）房地產(chǎn)損害賠償評(píng)估價(jià)值定義房地產(chǎn)損害評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。商品房質(zhì)量缺陷評(píng)估的價(jià)值定義應(yīng)當(dāng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況造成的商品房?jī)r(jià)值減損的市場(chǎng)值。（三）損害賠償估價(jià)5特點(diǎn)1損害賠償評(píng)估包括正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估；2損害賠償評(píng)估不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

10、評(píng)估；3損害賠償評(píng)估的獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例；4損害賠償評(píng)估對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定；5損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精準(zhǔn)，說服力強(qiáng)。通常需要出庭作證（專家證人），要求有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。知識(shí)點(diǎn)四：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。（一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法）修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)

11、活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。v=c+c+c+cc12345式中v房地產(chǎn)損害評(píng)估值；cl拆除工程費(fèi)用；c2一修繕工程費(fèi)用;c3恢復(fù)工程費(fèi)用;c4一直接經(jīng)濟(jì)損失;c5被拆除物殘值。（二）損失資本化法損失資本化法是通過測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型（即a少n不變）、收益不變收益年期減少型（即a不變n少）、收益及收益年期減少型（即a、n都少）。（三）賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱市場(chǎng)法，該法通過類似房地

12、產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。v=pXflXf2Xf3式中v房屋價(jià)值損失評(píng)估值；p一可比實(shí)例補(bǔ)償金額；fl補(bǔ)償情況修正系數(shù)；f2補(bǔ)償日期修正系數(shù)；f3缺陷狀況修正系數(shù)。采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例；進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額；進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額；進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)

13、當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額（四）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法）損害前后價(jià)差法損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可采用市場(chǎng)法或收益法等方法進(jìn)行評(píng)估。即：商品房?jī)r(jià)值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值一損害后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值知識(shí)點(diǎn)五：房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理【教材案例36】xx房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面（略）目錄（略）致估價(jià)委托人函（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略）XX市某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因政府規(guī)劃變更所致的經(jīng)濟(jì)損失估

14、價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象基本情況估價(jià)對(duì)象位于XX市XX區(qū)，東至XX路，西至XX路，南至XX路，北至XX路，毗鄰錢塘江，距區(qū)政府約1500m,距在建的地鐵站約2000m,至火車站約25分鐘車程，至XX國(guó)際機(jī)場(chǎng)約20分鐘車程，附近有k195、k315、k327等多路公交站點(diǎn),周邊有各類大型居住物業(yè)及商務(wù)中心,地理位置優(yōu)越，交通條件便利。估價(jià)對(duì)象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得估價(jià)對(duì)象由甲公司于2004年6月以出讓方式取得，由a、b兩地塊組成，總用地面積55093m?，其中,a地塊31950m?，為住宅用地；b地塊23143m?，為商業(yè)、辦公

15、用地。2005年市規(guī)劃局建筑方案設(shè)計(jì)批復(fù)要求：（1）a地塊由四幢地上34層、地下3層的住宅建筑組成；（2）b地塊商業(yè)辦公大樓（五星級(jí)酒店）為一幢主樓54層、地下3層、總高228m的大廈，同時(shí)要求該酒店必須開發(fā)為國(guó)家旅游局規(guī)定的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。為確保酒店建成為XX區(qū)的精品工程，要求酒店總投資額在6億元人民幣以上或等值外幣（注：實(shí)際投資預(yù)算為10億元人民幣）。其技術(shù)指標(biāo)見下表：表348規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)a地塊b地塊合計(jì)用途住宅用地（設(shè)配套公建）商業(yè)辦公（含五星級(jí)酒店）規(guī)劃建筑面積（mJ95850（其中公建4370）127286.5223136.5m,不含地下建筑面積83388m建筑密度不大于18%不大于

16、30%綠地率不小于50%不小于35%泊車位按戶數(shù)1：1以上，地面泊位不超過總車位的10%客房不少于0.2個(gè)/每床位，餐飲娛樂不少于1.7個(gè)/百平方米，地面泊位不超過總泊位的10%2估價(jià)對(duì)象勘察現(xiàn)狀至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，a地塊住宅樓項(xiàng)目主體已封頂，根據(jù)委托人提供的資料，住宅預(yù)售面積為可售面積的55%。/b地塊五星級(jí)酒店已完成場(chǎng)地平整、勘探設(shè)計(jì)及環(huán)境評(píng)價(jià)、酒店擴(kuò)初設(shè)計(jì)、酒店可行性研究方案、施工圖設(shè)計(jì)、酒店餐廳內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)等，并完成了酒店基坑、樁基工程施工，地面以上尚未建有建筑物。3權(quán)利狀況及建設(shè)手續(xù)（1）土地權(quán)利狀況本項(xiàng)目包括a、b兩地塊，共有三本國(guó)有土地使用證，土地使用權(quán)人均為甲公司。 杭X國(guó)用（2006）

17、字第XX號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為綜合（辦公）用地，土地面積為12747m?,使用年限至2056年1月15日止; 杭X國(guó)用（2006）字第XX號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)用地，土地面積為10396疋，使用年限至2046年1月15日； 杭X國(guó)用（2006）字第XX號(hào)，使用權(quán)類型為出讓，用途為住宅用地，土地面積為31950m?,使用年限至2076年1月15日。2）建設(shè)手續(xù)本開發(fā)項(xiàng)目已取得下列建設(shè)手續(xù)： 建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為2006015330XX； 建筑工程施工許可證，編號(hào)為33010820061026XX。（3）他項(xiàng)權(quán)利在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，酒店項(xiàng)目未設(shè)定抵押他項(xiàng)權(quán)利，但存在勘察設(shè)計(jì)、樁基施工

18、等應(yīng)付未付款項(xiàng)。四、估價(jià)目的為甲公司向政府提出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償提供參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)二oo八年二月十日?！炯m錯(cuò)】2011教材新要求，簡(jiǎn)述估價(jià)時(shí)點(diǎn)的理由。六、價(jià)值定義本次估價(jià)基于公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)果為新規(guī)劃相對(duì)原規(guī)劃所造成的土地減值損失、酒店收益損失、前期開發(fā)損失（已支付和合同約定支付）、相鄰關(guān)聯(lián)物業(yè)減值損失等。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)技術(shù)思路與方法因規(guī)劃調(diào)整給甲公司造成多種經(jīng)濟(jì)損失，不但影響酒店項(xiàng)目本身，還涉及到關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值，無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)方法。因此，本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)為主線，采用類似于重置成本法和收益現(xiàn)值法的評(píng)估方法，對(duì)有形損失客觀計(jì)價(jià)，對(duì)無形損失分析

19、量化，確定價(jià)值影響系數(shù)，計(jì)算各項(xiàng)損失價(jià)值，累加后確定損失總價(jià)。糾錯(cuò)】缺所選估價(jià)方法的定義。十、估價(jià)結(jié)果根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，通過認(rèn)真地對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值因素的分析、測(cè)算，得出如下評(píng)估結(jié)論：至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，由于規(guī)劃條件變更所致的甲公司各類經(jīng)濟(jì)損失總計(jì)為195654165元，大寫：人民幣壹億玖仟伍佰陸拾伍萬肆仟壹佰陸拾伍元整。評(píng)估價(jià)值明細(xì)表表349項(xiàng)目減值損失評(píng)估價(jià)值備注經(jīng)濟(jì)損失合計(jì)1956541651.土地及酒店本身減值損失9831106611已付地價(jià)款利息損失3868787612土地使用年限縮短減值242361313酒店使用年限縮短凈收益減值4039756114酒店自身品質(zhì)

20、受損減值168020162.前期開發(fā)損失64410299.0221已支付21762765.6622合同約定支付42647533.363關(guān)聯(lián)住宅物業(yè)減值損失32932800糾錯(cuò)】缺單價(jià)表示。十一、估價(jià)人員（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期2008年2月15日至2008年3月8日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本評(píng)估報(bào)告有效期自出具評(píng)估報(bào)告日起半年，即2008年3月8日至2008年9月7日內(nèi)有效。十四、附件（略）【糾錯(cuò)】附件位置錯(cuò)，不應(yīng)是結(jié)果報(bào)告的最后，而應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告后邊，單獨(dú)的第八大部分。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）

21、四、市場(chǎng)背景描述與分析（略）五、最高最佳利用分析估價(jià)對(duì)象為酒店、辦公、住宅為一體的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。根據(jù)本次估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)對(duì)象所處區(qū)位及其特征，本報(bào)告仍以保持現(xiàn)狀及規(guī)劃用途作為其最高最佳利用前提。六、估價(jià)方法適用性分析本項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整給甲公司造成多種經(jīng)濟(jì)損失，不但影響酒店項(xiàng)目本身，還涉及到關(guān)聯(lián)的住宅樓盤價(jià)值，無法采用常規(guī)的房地產(chǎn)估價(jià)方法。因此，本項(xiàng)目以經(jīng)濟(jì)損失估價(jià)為主線，采用重置成本法和收益現(xiàn)值法，對(duì)有形損失客觀計(jì)價(jià)，對(duì)無形損失分析量化，確定價(jià)值影響系數(shù)，累加后確定損失總價(jià)。 重置成本法（類似），以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)前提，根據(jù)委托評(píng)估的分項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，選用適宜的方法，分別評(píng)定估

22、算各分項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值和規(guī)劃調(diào)整后的影響系數(shù)（損失率%）相乘并累加求和，得出委托評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值。 收益現(xiàn)值法（類似），以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完成后未來可能帶來的收益折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)收益，然后乘以規(guī)劃調(diào)整后的影響系數(shù)（損失率%）并累加求和。公式：評(píng)估價(jià)值二刀重置價(jià)值（或收益現(xiàn)值）X影響系數(shù)（損失率）1. 土地及酒店本身減值損失（包括4部分）（1）已付地價(jià)款利息損失 評(píng)估估價(jià)對(duì)象總地價(jià)據(jù)土地出讓合同、開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議及付款憑證，b地塊面積為23143m2的商業(yè)、辦公用地總地價(jià)（含出讓金、土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)、契稅）為24655251080元。 影響時(shí)間及資金利息委托人自2004年12月繳清土地款后，開始進(jìn)行前期開發(fā)建設(shè)

23、，2008年2月10日接到規(guī)劃調(diào)整通知及處理意見。因完成的樁基、基坑工程及方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審批等前期工作要重新做起，在考慮原樁基鑿樁、清理對(duì)工期影響的情況下，結(jié)合相關(guān)工程專家意見，工程至少要推遲2年。利率按現(xiàn)行13年期貸款基準(zhǔn)年利率為756%。 損失價(jià)值損失價(jià)值二評(píng)估總地價(jià)X（1+現(xiàn)行兩年期貸款基準(zhǔn)年利率）影響時(shí)間一1=246552510.80X(1+7.56%)21=38687876.00(元)（2）土地使用年限縮短土地減值（土地使用權(quán)終止日期不變） 土地原值b地塊23143商業(yè)、辦公用地取得原值為246552510.80元，綜合（辦公）為12747m?,商業(yè)為10396m?,由于是同一

24、地塊，貝廿：a.綜合（辦公）用地所分?jǐn)們r(jià)值=（12747F23143）X246552510.80=135799371.5（元）b.商業(yè)用地所分?jǐn)們r(jià)值=（10396F23143）X246552510.80=1107531393（元） 土地使用權(quán)縮短年限及減值率按開發(fā)項(xiàng)目推遲2年竣工計(jì)算，商業(yè)物業(yè)出讓年限為40年，綜合（辦公）物業(yè)出讓年限為50年，減值率（土地資本化率按不低于五年期人民幣定期存款利率，取6%，縮短年限為2年）分別為：a. 商業(yè)部分=1l1/（1+6%）38/11/（1+6%）4。=1.33%b. 綜合（辦公）部分=111/（1+6%）48/11/（1+6%）50=0.7% 損失價(jià)值

25、a. 商業(yè)用地部分=110753139.3X1.33%=1473017（元）b. 綜合（辦公）用地部分=135799371.5X0.7%=950596（元）土地使用年限縮短減值=1473017+950596=2423613（元）（3）物業(yè)凈收益減少損失 大酒店項(xiàng)目年凈收益據(jù)有關(guān)資料調(diào)查及本項(xiàng)目XX酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告表明，該酒店項(xiàng)目總投資（不包括住宅a區(qū)塊）1087040000元，其中：酒店投資593250000元，酒店式公寓383820000元，寫字樓或商業(yè)109970000元，三類物業(yè)有效經(jīng)營(yíng)年份的年凈收益率分別為8.19%、10.69%、13.69%,貝V：【糾錯(cuò)】三類物業(yè)凈收益率分開

26、算是正確的，但三類物業(yè)凈收益率取值無依據(jù)。年凈收益=593250000X8.19%+383820000X10.69%+109970000X13.69%=104672426（元/年）通過對(duì)XX市當(dāng)?shù)刂频旯芾砉镜牧私?，酒店?jīng)營(yíng)凈收益中因房地產(chǎn)自身產(chǎn)生的收益（等同于托管租金），一般占年經(jīng)營(yíng)凈收益的20%，貝：酒店房地產(chǎn)所產(chǎn)生的年凈收益=104672426X20%=20934485（元） 收益推遲年期及年資金報(bào)酬率按推遲2年計(jì)算，資金報(bào)酬率按現(xiàn)時(shí)2年期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)756%計(jì)算?！炯m錯(cuò)】三類物業(yè)不應(yīng)選取同一個(gè)報(bào)酬率，酒店、公寓、寫字樓風(fēng)險(xiǎn)不同報(bào)酬率也不等同。 損失價(jià)值損失價(jià)值=20934485X1

27、+1/（1+7.56%）=40397561（元）（4）酒店自身品質(zhì)受損減值酒店按新規(guī)劃建成后，降高部分樓層的房地產(chǎn)價(jià)值酒店高度降低，在不減少容積率的前提下，勢(shì)必要增加裙樓高度和標(biāo)準(zhǔn)層長(zhǎng)寬軸線尺寸，減少高樓層部分的建筑面積。酒店主樓高度由228m降至160m（降低68m），總層數(shù)為54層，根據(jù)原設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，160m（34層）以上部分建筑面積為31822為全江景、部分湖景房。通過對(duì)周邊新建樓盤的市場(chǎng)價(jià)格調(diào)查，錢塘江南岸同類商業(yè)寫字樓售價(jià)為：江景房（近景）11000元/m?，湖景房（遠(yuǎn)景）13000元/m?，據(jù)此取定降高部分樓層的平均房?jī)r(jià)為12000元/mo貝V，降高部分樓層的房地產(chǎn)總價(jià)=12000元/mx31822m=381864000元。減值率（或影響房?jī)r(jià)程度） 減值率（或影響房?jī)r(jià)程度）對(duì)于高層物業(yè)來講，隨著樓層的增加，其視野景觀逐漸開闊，房?jī)r(jià)亦隨之上升。通過對(duì)新開類似樓盤的售價(jià)調(diào)查，30層以上一般每層加價(jià)為4060元/m?.層，平均按50元/m?.層。主樓降低68米，降了21層，單價(jià)減值=50X（20+1）/2=525（元/m）減值率=525/1