貴陽(yáng)市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)述

1、貴陽(yáng)市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)述目錄一、國(guó)家政策回顧2二、國(guó)家土地政策研讀4三、貴州土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的配套政策背景5四、貴陽(yáng)市土地開(kāi)發(fā)政策研讀6五、土地開(kāi)發(fā)模式7六、土地整理概述7（一）純一級(jí)開(kāi)發(fā)8（二）一、二級(jí)捆綁聯(lián)動(dòng)8（三）成功案例9（四）投資分析9（五）溢價(jià)分析10（六）一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)10七、風(fēng)險(xiǎn)控制11一、國(guó)家政策回顧1、國(guó)務(wù)院55號(hào)令。1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布實(shí)施中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（國(guó)務(wù)院令55號(hào)）。55號(hào)令第13條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)方式。這是目前有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓最早的行政法規(guī)。2、城市房地產(chǎn)管理法。1994年7

2、月5日全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)、第29號(hào)主席令公布中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，1995年1月1日起施行。城市房地產(chǎn)管理法第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇∨馁u(mài)、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。這是目前有關(guān)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)出讓最早的法律。3、國(guó)辦發(fā)199939號(hào)。1999年5月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知（國(guó)辦發(fā)199939號(hào)）。規(guī)定“商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅等經(jīng)營(yíng)性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供。”這是國(guó)務(wù)院首次對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)提出明確和較為嚴(yán)格的要求。4、國(guó)務(wù)院15號(hào)文。2001年5月9日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知（國(guó)

3、發(fā)200115號(hào)）。15號(hào)文明確提出：各地要大力推行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)。經(jīng)營(yíng)性用地必須招標(biāo)拍賣(mài)出讓作為國(guó)家政策，第一次寫(xiě)進(jìn)國(guó)務(wù)院文件，第一次明確了招標(biāo)拍賣(mài)出讓的界限，為經(jīng)營(yíng)性用地協(xié)議出讓亮起了“紅燈”，對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)管理具有歷史性的意義，也為國(guó)土資源部出臺(tái)11號(hào)令提供了政策依據(jù)。5、國(guó)土資源部11號(hào)令。2002年5月9日，國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（11號(hào)令），7月1日起施行。11號(hào)令明確規(guī)定：第一次明確了商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須實(shí)行“招拍掛”出讓。至此，我國(guó)的土地供應(yīng)終結(jié)了以往行政色彩頗濃的協(xié)議供地方式，是土地市場(chǎng)發(fā)展史上的一個(gè)里程碑。6、國(guó)

4、務(wù)院28號(hào)文。2004年10月21日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定（國(guó)發(fā)200428號(hào)）。28號(hào)文明確提出：除按現(xiàn)行規(guī)定必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要?jiǎng)?chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓。7、2006年，國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)發(fā)200631號(hào)）進(jìn)一步明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣(mài)掛牌方式出讓。”8、在2006年8月1日起實(shí)施的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)范明確了：對(duì)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方法、程序和標(biāo)準(zhǔn)做了很細(xì)致具體的規(guī)定，并且提供了操作范本，出讓公告、競(jìng)買(mǎi)須知、成交確認(rèn)書(shū)及競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)都提供了格式文本。同時(shí)提出了一個(gè)新名詞：用地預(yù)申請(qǐng)（

5、香港流行的“勾地”），單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格，以預(yù)防流拍。相當(dāng)于協(xié)議出讓?zhuān)允袌?chǎng)形式取得。9、2007年3月16日，新頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法對(duì)土地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。”工業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓由國(guó)家政策上升到法律規(guī)定。10、國(guó)土資源部39號(hào)令。2007年9月28日，國(guó)土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（39號(hào)令），2007年11月1日起施行。這次修改的總體思路是：保持11號(hào)令的總體框架和主

6、要內(nèi)容不變，著重對(duì)與物權(quán)法有關(guān)的內(nèi)容進(jìn)行修改完善，同時(shí)針對(duì)11號(hào)令在實(shí)施過(guò)程中存在的突出問(wèn)題，進(jìn)行了完善相。11、國(guó)發(fā)20083號(hào)文。2008年1月3日國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，通知第11條要求：完善建設(shè)用地儲(chǔ)備制度，完成必要的前期開(kāi)發(fā)，縮短開(kāi)發(fā)周期，土地前期開(kāi)發(fā)要引入市場(chǎng)機(jī)制。這就使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有了法律依據(jù)。二、國(guó)家土地政策研讀1、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有四種形式：招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、協(xié)議，11號(hào)令規(guī)定之前是3種形式，即招標(biāo)、拍賣(mài)、協(xié)議。11號(hào)令增加了掛牌形式。2、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式選擇哪種方式操作問(wèn)題。理論上，招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式是同等的，政策上沒(méi)有明確三者的區(qū)別。39

7、號(hào)令沒(méi)有規(guī)定哪種性質(zhì)的土地必須以招標(biāo)方式供應(yīng)，哪種性質(zhì)的土地必須以拍賣(mài)或掛牌方式供應(yīng)。從政府這一供地主體來(lái)說(shuō)，同一宗地，既可以招標(biāo)方式供應(yīng)，也可以拍賣(mài)或掛牌方式供應(yīng)。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，同一宗地，可能以招投標(biāo)方式競(jìng)得，也可能從拍賣(mài)市場(chǎng)上取得，可在政府土地有形市場(chǎng)上摘牌取得。3、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有了法律依據(jù)，通過(guò)引入市場(chǎng)機(jī)制，完成土地前期開(kāi)發(fā)，推行凈地出讓原則。凈地和熟地出讓可以縮短開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，盡快建成項(xiàng)目，完成拆遷安置和基礎(chǔ)設(shè)施配套后，再實(shí)施出讓?zhuān)@是國(guó)家政策倡導(dǎo)的，生地出讓是不規(guī)范行為。4、構(gòu)建和諧社會(huì)，緩和拆遷矛盾，制止屯地行為，杜絕暗箱操作（由于有客觀背景和原因，政府有清醒認(rèn)識(shí)）是政府宏觀目標(biāo)，

8、由于征收和拆遷主體是政府，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)方式是有利于解決以上問(wèn)題的一種重要方式和手段。三、貴州土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的配套政策背景1、2002年9月10日起實(shí)施的貴州省土地開(kāi)發(fā)整理管理規(guī)定第六條、十四條明確：積極推行土地整理,堅(jiān)持誰(shuí)投資、誰(shuí)受益的原則，鼓勵(lì)社會(huì)各界依法投資土地開(kāi)發(fā)整理。明確提出社會(huì)資金可以進(jìn)入土地土地收儲(chǔ)和開(kāi)發(fā)整理（一級(jí)開(kāi)發(fā)）工作。同時(shí)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、管理、驗(yàn)收、資金等的操作流程給予了明確。2、2003年3月1日起施行的貴陽(yáng)市土地儲(chǔ)備暫行規(guī)定明確賦予土地儲(chǔ)備中心2個(gè)職能：土地開(kāi)發(fā)整理和土地儲(chǔ)備，同時(shí)細(xì)化了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃、管理、驗(yàn)收、資金等的操作流程。至此，貴陽(yáng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有了法

9、律依據(jù)和具體操作方案與流程。3、2009年1月1日起試行的貴陽(yáng)市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)“凈地”出讓工作實(shí)施意見(jiàn)（試行）更進(jìn)一步細(xì)化具體操作流程和程序，同時(shí)明確：為防范開(kāi)發(fā)企業(yè)閑置和“圈占”土地，原則上全市范圍內(nèi)以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式出讓國(guó)有建設(shè)用地須達(dá)到“凈地”出讓條件。通過(guò)直接指定或者招標(biāo)方式選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位，市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心與一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施單位簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托合同，合同價(jià)款包括儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本、管理費(fèi)（不高于審定成本的2%）、利潤(rùn)（不高于審定成本的8%）以及儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)地塊出讓收入中一定比例的增值收益。云巖區(qū)、花溪區(qū)按本實(shí)施意見(jiàn)自2009年1月1日起進(jìn)行試點(diǎn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后

10、再向全市推開(kāi)，其他區(qū)也可參照?qǐng)?zhí)行。云巖貴中土地開(kāi)發(fā)暨基本建設(shè)投資開(kāi)發(fā)管理有限公司也是在這樣的政策背景下成立，進(jìn)行貴陽(yáng)市云巖區(qū)所有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。4、2009年9月18日發(fā)布的貴陽(yáng)市土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目及資金管理辦法（試行）正式?jīng)Q定：土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目資金實(shí)行預(yù)決算管理制度，項(xiàng)目實(shí)施單位必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行，超預(yù)算支出，一律不予補(bǔ)助。本辦法進(jìn)一步細(xì)化資金使用和管理、項(xiàng)目審計(jì)等操作辦法。1、雖然今年6月份貴陽(yáng)市還在出讓生地，在2011年1月19日實(shí)施的國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（明確規(guī)定：市、縣級(jí)人民政府為征收人；建設(shè)方禁止參與拆遷。）后，貴陽(yáng)市基本沒(méi)有了生地掛牌空間，將逐步過(guò)渡到熟地掛牌的開(kāi)發(fā)

11、模式。2、由于貴陽(yáng)屬于經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后的三線城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力差，這種周期長(zhǎng)，前期投入大的土地一級(jí)整理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于既要為政府運(yùn)轉(zhuǎn)、市政、基礎(chǔ)建設(shè)等籌集資金，又被切斷地方融資平臺(tái)的的土地財(cái)政政府來(lái)說(shuō)，有巨大的資金缺口和壓力。要實(shí)現(xiàn)凈地掛牌的目標(biāo)，只有引入市場(chǎng)機(jī)制進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，至此社會(huì)資金才有了進(jìn)入國(guó)家壟斷的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的機(jī)會(huì)。彌靶施熾雌帛五、土地開(kāi)發(fā)模式1、生地掛牌模式（初始階段，已經(jīng)喪失發(fā)展空間。）2、生地熟掛模式（過(guò)渡階段）3、土地一、二級(jí)捆綁掛牌模式（中間階段）4、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式（成熟階段）5、土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式（成熟階段）6、熟地掛牌模式（成熟階段）mt宦謝闌饑羽啪啜券肩醸I腿鼠裂

12、竝蠟?zāi)荏Hg黜M購(gòu)種刑杠幗鼎孵毗社）j翹址婕護(hù)窮m1僦翩B翱代遇鑄前墩范眈£從Mi軸翳瞄珊彌社撇詐諭妙脫驗(yàn)土wtt制）,皿鵬哪號(hào)灑鮒j饑r-q,:ftM.-U11M.X丄«X工二爰占匚吐V二.Ir*-£一善一!宜A辿Hn粘廠-s.-onW六、土地整理概述由于民營(yíng)企業(yè)沒(méi)有土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資質(zhì)，需要先與貴陽(yáng)市政府賦予以及土地開(kāi)發(fā)權(quán)的公司簽訂委托土地一級(jí)開(kāi)發(fā)協(xié)議，比如城投、建投、貴中公司等，同時(shí)與當(dāng)?shù)卣炗喴环菡猩桃Y協(xié)議給予政策支持和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)保障，促使民企與當(dāng)?shù)卣囊患?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)凈地掛牌的目標(biāo)目標(biāo)。（一）純一級(jí)開(kāi)發(fā)1、根據(jù)貴陽(yáng)市土地利用總體規(guī)劃

13、、貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃及其他專(zhuān)業(yè)城市規(guī)劃，確定土地整理方案和范圍，進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。2、工作內(nèi)容：一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地征用、配套建設(shè)、安置房建設(shè)等。3、按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲(chǔ)備、分步實(shí)施、整體核算、分項(xiàng)預(yù)撥，總體平衡、資金封閉運(yùn)行”的原則實(shí)施。4、政府給予用地指標(biāo)平衡，優(yōu)先安排掛牌、財(cái)政撥付、利潤(rùn)保障等的政策支持與保障等。（二）一、二級(jí)捆綁聯(lián)動(dòng)1、以本該政府建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施（含公建、市政）建設(shè)投資（含代建）直接換取房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā).2、土地捆綁掛牌，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)換取土地，進(jìn)行土地整理與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)。3、工作內(nèi)容：一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)的土地征用、配套建設(shè)、安置房建設(shè)、二級(jí)開(kāi)發(fā)等。三）成功案例

14、1、最早的中天城頭的水東路土地一級(jí)開(kāi)發(fā)2、廣東廣晟集團(tuán)三馬片區(qū)開(kāi)發(fā)3、龍開(kāi)辦的龍洞堡片區(qū)開(kāi)發(fā)4、即將實(shí)施的幾十個(gè)貴陽(yáng)市棚戶區(qū)舊城改造項(xiàng)目也會(huì)采用這種方式進(jìn)行。四）投資分析1、投資強(qiáng)度市區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的投資強(qiáng)度大，主要體現(xiàn)在拆遷上；郊區(qū)的投資強(qiáng)度較小，也主要是拆遷較少。2、投資周期由于拆遷的不確定因素較多，市區(qū)一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)間成本較高，郊區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)較低3、利潤(rùn)和分成比例據(jù)了解，三馬片區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的溢價(jià)分成是3：7；水東路的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的溢價(jià)分成是4：6，6和7是企業(yè)所得。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的管理費(fèi)2%，投資利潤(rùn)為8%，資金成本是35%，一起13%,這是整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)，而不是年度利潤(rùn)，如施工利潤(rùn)為15

15、%，那么整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是28%，如時(shí)間跨度為2年，一個(gè)地塊那么年度利潤(rùn)也就是15%。這種投資強(qiáng)度大，時(shí)間跨度長(zhǎng)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目如果沒(méi)有溢價(jià)分成，民企都不會(huì)做，國(guó)企勉強(qiáng)可以接受。（五）溢價(jià)分析1、以前一般區(qū)及財(cái)政在土地出讓金收益上10%交市級(jí)財(cái)政，90%區(qū)級(jí)財(cái)政所的，90%中的60%左右區(qū)及可以支配，也就是土地出讓金最多的54%可以作為利潤(rùn)考慮。2、按照現(xiàn)在的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)游戲規(guī)則，土地溢價(jià)部分是：土地掛牌成交金額土地整理成本2%管理費(fèi)投資收入8%-交納市級(jí)財(cái)政部分。3、那么溢價(jià)部分多少一般來(lái)說(shuō)要由土地位置、房地產(chǎn)發(fā)展的行情來(lái)決定，一般政府會(huì)給予保底。所以房地產(chǎn)發(fā)展情況、國(guó)家政策調(diào)整、整理范

16、圍的選擇對(duì)以后收益有決定性的影響。（六）一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)1、投資強(qiáng)度大、戰(zhàn)線長(zhǎng)、利潤(rùn)空間大是一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的顯著特點(diǎn)。2、根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)要求企業(yè)必備幾個(gè)要素：資金充足、管理團(tuán)對(duì)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)、掌握政策用足政策、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意識(shí)堅(jiān)定、項(xiàng)目選擇合理。七、風(fēng)險(xiǎn)控制1、拆遷風(fēng)險(xiǎn)拆遷風(fēng)險(xiǎn)主要有六個(gè)方面，拆遷概算不準(zhǔn)確，與實(shí)際需求發(fā)生較大誤差，造成資金準(zhǔn)備不足；拆遷資金不能及時(shí)到位，造成半拉子工程，可能發(fā)生前面被拆遷戶和后面將要被拆遷戶的拆遷成本有較大區(qū)別時(shí)，造成前面被拆遷戶的反悔和起義，而增加時(shí)間成本和拆遷成本；拆遷方案是否合理及能否按照預(yù)先的設(shè)計(jì)方案執(zhí)行下去，影響項(xiàng)目效益和收益率；在保證資金的情況下，拆遷時(shí)間成本

17、是否可控。拆遷隊(duì)伍的選擇需要仔細(xì)考察，選擇服從管理，聽(tīng)從指揮，不走歪門(mén)邪道的隊(duì)伍，因?yàn)檫x擇不當(dāng)可能派生很多內(nèi)部和外部糾紛，難以善后。拆遷要點(diǎn)：A、預(yù)先三方（政府、隊(duì)伍、業(yè)主）要做好周密詳細(xì)的溝通，設(shè)計(jì)好方案。B、要與當(dāng)?shù)卣c管理單位（村干部、居委會(huì)、房管所、城管、公安）積極溝通并提前做好相關(guān)準(zhǔn)備工作（丈量面積、確權(quán)、調(diào)查、控違、拆違、拆遷建議等），要樹(shù)立開(kāi)發(fā)一片致富一方的理念，把村干部變成自己人和發(fā)財(cái)致富的培養(yǎng)對(duì)象，樹(shù)立他的威信和榜樣作用，以利于拆遷推進(jìn)的力度與進(jìn)度。C、農(nóng)房、私房、中心城區(qū)商品房的拆遷屬性和空間點(diǎn)地不同，難度不同，前期準(zhǔn)備工作也不相同，既有共性，又有個(gè)性，要區(qū)別對(duì)待，要資金充足且一鼓作氣，夾生飯是拆遷大忌。D、特別需要關(guān)注的是農(nóng)房拆遷時(shí)要考慮和解決失地農(nóng)民的生存與就業(yè)問(wèn)題，處理得好非常有利于農(nóng)房拆遷。2、外部環(huán)境和政策風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境和政策風(fēng)險(xiǎn)包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響，主要有：金融政策和財(cái)政政策、土地政策、住房制度不可抗變動(dòng)等人為風(fēng)險(xiǎn)。其中最直接的是土地開(kāi)發(fā)政策、金融政策和財(cái)政政策。這一風(fēng)險(xiǎn)在人治的中國(guó)政治環(huán)境下，需要密切關(guān)注。在實(shí)施項(xiàng)目的過(guò)程中，保持良好的人脈關(guān)系建設(shè)和維護(hù)，避免人為風(fēng)險(xiǎn)和內(nèi)耗；要了解并掌握國(guó)家政策和地方政策，并預(yù)測(cè)國(guó)家和地方政策未來(lái)的房地產(chǎn)政策變化方向，根據(jù)政策變化情況及時(shí)調(diào)整思路與節(jié)奏，以適應(yīng)