房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資計劃管理一、投資計劃管理是實(shí)現(xiàn)投資目標(biāo)利潤的基本保證作為管理的一項基本職能，計劃是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基本保證。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資所具有的投資額大、建設(shè)周期長、影響因素多、投資風(fēng)險和收益大等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)開發(fā)投資行為的復(fù)雜性，使計劃管理工作顯得尤為重要。在房地產(chǎn)項目投資中必須強(qiáng)化計劃管理工作，確立計劃的龍頭作用，將計劃工作貫穿項目投資建I一一一/設(shè)和售后服務(wù)的始終。投資項目是計劃管理的對象。確立投資項目是實(shí)現(xiàn)投資計劃管理的前提條件。如果投資失誤，再好的計劃都只是無本之源。所以，企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循市場規(guī)律，準(zhǔn)確地確立投資項目。在項目投資機(jī)會研究中要重點(diǎn)考慮產(chǎn)品的市場供求狀況、產(chǎn)品的定位及

2、其市場競爭力、項目的投資成本預(yù)測、企業(yè)投資的能力等；其次，應(yīng)當(dāng)編制完整的項目投資可行性報告，作詳細(xì)的風(fēng)險分析以研究項目承受風(fēng)險的能力和項目的操作空間。在此基礎(chǔ)上確立項目，即投資目標(biāo)。二、制訂項目開發(fā)經(jīng)營計劃是實(shí)施投資計劃管理的重要措施.-'1I投資項目一經(jīng)確立，投資計劃管理工作即進(jìn)入實(shí)施階段，應(yīng)通過編制項目開發(fā)經(jīng)營計劃書，將土地購置、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、房屋銷售、物業(yè)管理等過程納入計劃管理范疇，明確各階段工作的目標(biāo)、投資數(shù)額和工作進(jìn)度安排。項目開發(fā)經(jīng)營計劃主要包括項目投資的計劃成本、項目建設(shè)的進(jìn)度安排、項目投資的資金平衡計劃三大內(nèi)容。編制項目開發(fā)經(jīng)營實(shí)施計劃，首先要充分體現(xiàn)項目投資可行

3、性研究報告中的策劃思想、市場定位和投資目標(biāo)，確保前期工作的延續(xù)性；其次要充分考慮投資決策的時效性，尤其是那些早已決定投資、但拖了一段時間才付諸實(shí)施的項目，要文章來源網(wǎng)絡(luò)，僅供個人學(xué)習(xí)參考注意重新研究市場，貼近市場，適應(yīng)市場變化，使計劃更具操作性。1、編制項目投資的計劃成本。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，要確保投資獲利，產(chǎn)品的市場定位非常重要。唯有正確的定位，才能實(shí)現(xiàn)有效銷售和目標(biāo)效益。產(chǎn)品的市場定位來源于翔實(shí)的市場調(diào)查分析和銷售的反饋信息，要避免投資認(rèn)識上的誤區(qū)，即片面地認(rèn)為使用最好的材料設(shè)備中建設(shè)最大型的配套項目就能獲得最好的收益。應(yīng)當(dāng)把市場需求、城市發(fā)展的取向、地塊區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)層次、消費(fèi)特點(diǎn)、

4、市場售價等因素緊密結(jié)合起來，以確定產(chǎn)品定位及成本控制線。產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)成本、項目區(qū)位是影響房屋產(chǎn)品競爭力的重要因素。市場定位準(zhǔn)確了，產(chǎn)品就有顧客，有市場的優(yōu)勢。編制計劃成本的目的在于控制各分項工程的成本和客觀反映企業(yè)的經(jīng)營效果。由于房地產(chǎn)項目建設(shè)包含的專業(yè)分工較細(xì)，牽涉的業(yè)務(wù)部門較多，各部門在建設(shè)過程中往往容易從本位主義出發(fā)，造成投資成本膨脹，進(jìn)而影響投資效益。壁如,銷售部門希望通過完善的配套和強(qiáng)勢的廣告宣傳促進(jìn)銷售，設(shè)計部門希望通過采用新材料以增強(qiáng)樓宇觀感效果，監(jiān)理部門則希望盡量少用新材料和新工藝以避免出現(xiàn)質(zhì)量問題等。此外，大型項目和綜合開發(fā)小區(qū)由于建設(shè)周期長，常常需要分期投入使用，加上房屋

5、預(yù)售政策的影響，不可避免地存在預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用，使開發(fā)成本不能即期反映，利潤也只是預(yù)結(jié)利潤。在這種情況下，計劃成本的編制能夠準(zhǔn)確及時和均衡地反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營成果。編制計劃成本要以項目投資可行性研究報告的測算數(shù)據(jù)作為參考，并與財務(wù)成本核算的口徑吻合，數(shù)據(jù)來源可以是經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、定額數(shù)據(jù)和政府有關(guān)稅費(fèi)的計繳規(guī)定，但在確定具體成本劃分時應(yīng)比可行性報告更詳細(xì)，要將地價（土地出讓金）、征地拆遷費(fèi)用、前期費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、土建工程費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)用（含利息）不可預(yù)見費(fèi)、稅金等幾大類納入測算范圍，這樣才能保證計劃的科學(xué)性和嚴(yán)密性。計劃成本一經(jīng)審定實(shí)施，則要維護(hù)其執(zhí)行的嚴(yán)肅性，保證成本控制工作的落實(shí)。具體的做法是：由計劃部門編制計劃成本并下達(dá)到各業(yè)務(wù)部門，用以指導(dǎo)、規(guī)范各執(zhí)行部門的用款計劃和財務(wù)部門的撥款計劃。計劃成本規(guī)定了各執(zhí)行部門的資