阜陽(yáng)市房地產(chǎn)分析報(bào)告

1、修陽(yáng)市房地產(chǎn)分析孩條地區(qū)：安徽阜陽(yáng)2010年11月22日目 錄第一部分：阜陽(yáng)市宏觀環(huán)境分析1一、阜陽(yáng)市概況 1二、阜陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析 3第二部分：阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 8一、阜陽(yáng)市商品房市場(chǎng)析 8二、阜陽(yáng)市住宅市場(chǎng)析 914四、阜陽(yáng)市重點(diǎn)樓盤解析 11第三部分：阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述第一部分：阜陽(yáng)市宏觀環(huán)境分析一、阜陽(yáng)市概況1、地理位置阜陽(yáng)位于黃淮海平原南端、淮北平原的西部。西部 與河南省周口市、駐馬店市相鄰，西南部與河南省信陽(yáng) 市接壤，北部、東北部與亳州市毗鄰，東部與淮南市相 連，南部緊靠淮河與六安市隔河相望。阜陽(yáng)交通便捷， 四通八達(dá)。京九鐵路自北向南貫穿全境，與潺阜、青阜、 阜淮三條鐵路和在建

2、阜六鐵路在境內(nèi)構(gòu)成“米”字型框 架，是華東二通道的起點(diǎn)，直接與隴海、京廣、京滬等 鐵路干線接軌，使阜陽(yáng)成為六路交匯、十一線引入的全 國(guó)六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一。2、行政區(qū)劃阜陽(yáng)市轄3個(gè)市轄區(qū)（潁州區(qū)、潁東區(qū)、潁泉區(qū)）、4個(gè)縣（太和縣、臨泉縣、潁上縣、阜南縣）、1個(gè)縣級(jí)市（界首市）、10個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（省級(jí)阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)太和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)阜陽(yáng)工業(yè)園區(qū)、潁州區(qū)工業(yè)園區(qū)、潁東工業(yè)集中區(qū)、阜陽(yáng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)園區(qū)、安徽潁上工業(yè)園區(qū)、安徽阜南工業(yè)園區(qū)、安徽臨泉工業(yè)園區(qū)界首市田營(yíng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)區(qū)）總面積9775平方公里，總?cè)丝?975萬(wàn)人。其中市區(qū)面積 1829平方公里，人口 185萬(wàn)，是安徽省人口最多

3、的城市，也是全國(guó)比較大的地級(jí)市之一，是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地。3、人文自然景觀阜陽(yáng)市歷史悠久，人文蔚盛歷史上以潁州（今阜陽(yáng)市區(qū)）為中心的南部開(kāi)發(fā)較早。西周以后， 在今阜陽(yáng)境內(nèi)即建立 了媯姓的胡子國(guó)，臨泉境內(nèi)的沈子國(guó)，潁上境內(nèi)的慎等。春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，又出現(xiàn)了太和原墻的原陽(yáng)，倪邱的新，臨泉的寢等縣邑。由此地域概念逐漸形成。 秦代始置汝陰縣，漢屬汝南郡。 三國(guó)魏置陰郡。北魏孝昌四年（公元 532年）置潁州，隋設(shè)汝陰郡，唐設(shè)潁州，宋設(shè)順昌府， 元屬汝寧府，明屬鳳陽(yáng)府。清為潁州府。清雍正十三年，潁州更名阜陽(yáng)。阜陽(yáng)生態(tài)優(yōu)良，環(huán)境優(yōu)美，18條河流如18根蠶絲，織造出皖北的“濱水城”。阜陽(yáng)襟帶淮河，懷抱西湖，淮河

4、的重要支流沙潁河、汾泉河呈“Y”形在阜交匯，東城河、南城河、西城河、東清河、中清河、西清河、一道河、二道河、濟(jì)河、古泉河等河網(wǎng)縱橫交錯(cuò)，慧湖、瑤池、西城河內(nèi)河、八中塘等溝塘星羅棋布，“水”構(gòu)成了阜陽(yáng)最重要的自然景觀元素。近年來(lái)，經(jīng)過(guò)阜陽(yáng)市政府近年的傾力打造，阜陽(yáng)儼然已成為一座“三季有花、四季常青、人水親和、城水相依”生態(tài)之城。阜陽(yáng)山川秀美，物產(chǎn)豐饒，具有豐富的旅游資源。阜陽(yáng)不僅有八里河風(fēng)景區(qū)、阜陽(yáng)生態(tài)園、迪溝生態(tài)樂(lè)園等國(guó)家4A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，還有文峰塔、 奎星樓、 潁州西湖、張莊公園、淮上公園等數(shù)處國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、國(guó)家自然保護(hù)區(qū)、國(guó)家文物保護(hù)單位、以及“全球五百佳”生態(tài)莊園。4、 產(chǎn)業(yè)支撐阜陽(yáng)

5、地處黃淮海平原江淮平原，因其得天獨(dú)厚的氣候條件，盛產(chǎn)小麥、水稻、紅薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中藥材等，現(xiàn)已成為國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地，全國(guó)秸稈養(yǎng)牛示范基地和山羊板皮重點(diǎn)產(chǎn)地；商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展迅猛，“立足皖北、輻射中原”的皖西北商貿(mào)物流中心初具規(guī)模，區(qū)域性現(xiàn)代物流樞紐城市地位得到確立；依托其豐富的煤炭資源，大力發(fā)展煤電經(jīng)濟(jì)，建設(shè)規(guī)劃了一批科技含量高、資源消耗低、環(huán)境污染少、經(jīng)濟(jì)效益好的煤礦、電廠，去年全市煤炭產(chǎn)量已達(dá)到1260萬(wàn)噸，正崛起成為華東能源新基地；豐富的人力資源，使阜陽(yáng)成為沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地?？梢?jiàn)阜陽(yáng)充滿生機(jī)，蓄勢(shì)待發(fā)，是一座潛力無(wú)限、希望的城巨大的城市。5、城市

6、未來(lái)規(guī)劃阜陽(yáng)市是全國(guó)重要的鐵路交通樞紐，以加工制造、商貿(mào)物流為主的皖北中心城市。城市總體布局以河西區(qū)為中心，潁、 泉河為紐帶，形成 “三區(qū)四片組團(tuán)式”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。遠(yuǎn)期選擇向西、南和東南作為主要拓展方向，兼顧潁東、泉北發(fā)展。河西片區(qū)：是阜陽(yáng)市的政治、文化、教育、科研中心和城市發(fā)展的依托，重點(diǎn)發(fā) 展城市第三產(chǎn)業(yè)，完善城市中心功能，提高 城市中心的聚集與輻射效益河?xùn)|片區(qū)：規(guī)劃重點(diǎn)完善鐵路、公 路交通樞紐功能，發(fā)展加工制造業(yè)，建設(shè)東 北工業(yè)區(qū)、潁東辛橋物流園區(qū)和城市生活居 住區(qū)。泉北片區(qū)：完善古西湖生態(tài)公園、 阜陽(yáng)工業(yè)園功能，建設(shè)大型商貿(mào)及高級(jí)住宅 區(qū)。潁南片區(qū)：依托阜陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，以興

7、辦高新技術(shù)企業(yè)和出口創(chuàng)匯企業(yè)為主，采用成片開(kāi)發(fā)，建設(shè)成綜合性的 城市新區(qū)。二、阜陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、2009年阜陽(yáng)市GDP!況及在全省的排名排名名稱GDP(2009)億元GDP(2008)億元增幅（衿1合肥市2102.121664.817.32蕪湖市902749.715.43阜陽(yáng)市802.66704.712.34馬鞍山665.89636.312.15阜陽(yáng)市607.80541.312.86六安市584.0253413.37滁州市576.18520.113.68宿州市540.60511.112.19蚌埠市532.09486.412.210巢湖市529.36479.312.411淮南市508.774

8、53.613.712亙城巾432.77411.613.613亳州市431.93404.212.714淮北市371.87349.11115銅陵巾343.72325.313.716黃山市266.92249.911.517池州市245.59192.415.12、2009年安徽省人均GDPT三名和阜陽(yáng)人均GDPW況排名名稱GDP(2009)億元人均GDP折合美元1馬鞍山665.8942664 元62502合肥市2102.1241543 元60853蕪湖市90239217 元5744阜陽(yáng)市607.87288 元10673、阜陽(yáng)市03-09年GD辟口增幅阜陽(yáng)市03-09年CDP及增長(zhǎng)率對(duì)比圖解析阜陽(yáng)市國(guó)民

9、經(jīng)濟(jì)總體 GDP；績(jī)位居全省第五名， 且GD褓持兩位數(shù)以上的快速增長(zhǎng)， 從04 年開(kāi)始增長(zhǎng)率一直比較平緩 。但阜陽(yáng)人均經(jīng)濟(jì)總量較低，人均 GDP（7288元），與GDP、體成 績(jī)位于前兩甲的合肥、蕪湖相比，差距較大。但根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均 GD聯(lián)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，不同地區(qū)的人均GD映定 了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。 2009年阜陽(yáng)市人均GD所合美元約為1067美元，房地 產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。人均GD府房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0-8,00US$800-4,000US$4000-8000-8,000US$20,000US$生存需求生存、改善需求兼啟改善需求為主改善需求為主超

10、速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量 為主，數(shù)量與質(zhì)量緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展4、阜陽(yáng)市03-09年固定資產(chǎn)投資額阜汨市03-09年定資產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率對(duì)比國(guó)阜陽(yáng)市03-09年固定資產(chǎn)投資額持續(xù)快速攀升，06年、07年增長(zhǎng)率有所放緩，08年、09年增長(zhǎng)率又迅速提升，截至09年，阜陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資額達(dá)到250億元，環(huán)比上漲32.61%。5、阜陽(yáng)市03-09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額據(jù)統(tǒng)計(jì)：阜陽(yáng)市近幾年， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額不斷增加，但增長(zhǎng)率呈波浪形變化，并不穩(wěn)定，08年超過(guò)50億元，截止09年，房地產(chǎn)投資額達(dá)到60億元，09年投資額度與08年基本持平, 但

11、與合肥市和蕪湖市的差距仍然較大。解析:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額解析年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）固定資產(chǎn)投資額（億元）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額/ 固定資產(chǎn)投資額2003 年7.974.710.58%2004 年1491.915.23%2005 年17.912614.21%2006 年25.515116.89%2007 年26.3160.716.37%2008 年56.7188.930.02%2009 年60250.523.95%此項(xiàng)指標(biāo)是直接反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)。阜陽(yáng)市03-09年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占固定資產(chǎn)投資額度比率縱有平穩(wěn)的增長(zhǎng)，但由于基數(shù)低，比率仍然較低，由此可見(jiàn), 阜陽(yáng)市未來(lái)房

12、地產(chǎn)投資前景良好。6、阜陽(yáng)市03-09年房屋施工面積/竣工面積解析Q陽(yáng)小口309年房|誓施和I談面枳*1比尚據(jù)統(tǒng)計(jì)：03-09年阜陽(yáng)市房屋施工面積快速攀升，特別是08年，達(dá)到近幾年的市場(chǎng)高點(diǎn)，施工面積為967.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 73.9%,竣工面積453.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng) 81.11%,是06年2倍之多，但09年部分受08金融危機(jī)影響，施工和竣工面積出現(xiàn)一定程度的回落。解析：施工面積反映了 12年后的期房和現(xiàn)房供應(yīng)量，從上表中可以看出，阜陽(yáng)07年-09年施工面積剛足竣工面積的 2倍，預(yù)計(jì)未來(lái)出現(xiàn)供應(yīng)短缺。7、阜陽(yáng)市02年-09年成交價(jià)格分析阜陽(yáng)市02年-09年成交均價(jià)及增除中比圖錯(cuò)售本

13、S 同比田不拶據(jù)統(tǒng)計(jì)：02-09年阜陽(yáng)市住宅銷售均價(jià)呈波浪式迅速攀升，到2009年銷售均價(jià)已達(dá)到3900 元/平方米。解析：阜陽(yáng)市場(chǎng)相對(duì)封閉，投資投機(jī)行為較少，大部分購(gòu)房力量來(lái)自于剛性需求，深究市 場(chǎng)價(jià)格上升偏快的原因發(fā)現(xiàn)，土地成本上漲較快是主要原因。8、阜陽(yáng)市03年-09年恩格爾系數(shù)公式如下：食物支出金額+總支出金額 x100除恩格爾系數(shù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)阜陽(yáng)市03-09年的恩格爾系數(shù)保持一個(gè)較穩(wěn)定的狀態(tài)。解析：恩格爾系數(shù)在59蛆上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30私最富裕，以此標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，圖中數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果可以得出阜陽(yáng)自2003年以來(lái)比較穩(wěn)定，目前正處于小康

14、水平。第二部分：阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、阜陽(yáng)市商品房市場(chǎng)分析(10.1-10.10 )1、阜陽(yáng)市商品房供求面積分析(10.1-10.10 )尉H粗。年I月ro年I。月蜩庖颯斛ttjf批40 r6 g201 )1 2010 2 2010工。10420106 201C7 上口1。3201010供應(yīng)面R (萬(wàn)平方米1或立畫怛 ENT nCW.U 麗豐一品O55S 26666M 工憑做A樓盤概況：概況：麗豐一品項(xiàng)目地處阜陽(yáng)城市核心區(qū)域， 坐落在城市一道河和雙清路之間， 該項(xiàng)目總投 資約21億元，開(kāi)發(fā)建筑面積 56萬(wàn)平方米。項(xiàng)目由建筑面積 44萬(wàn)平方米的41棟1832層 高層住宅和12萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)

15、組成。開(kāi)發(fā)商：麗豐集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：中國(guó)美術(shù)學(xué)院風(fēng)景建筑設(shè)計(jì)研究院代理公司：深圳永基行區(qū)屬：潁州區(qū)項(xiàng)目位置：阜陽(yáng)市一道河中路139號(hào)（穎州區(qū)政府西側(cè)）物業(yè)類型：住宅、公寓式酒店、大型購(gòu)物中心學(xué)區(qū)配套：15中，清河小學(xué)建筑形態(tài)：高層物業(yè)規(guī)模：56萬(wàn)M2綠化率：36 %容積率：3.05項(xiàng)目定位：56萬(wàn)平米一站式生活社區(qū) 日主力面積：住宅：89、115、137 m2C綜合分析：優(yōu)勢(shì)：大型社區(qū)和高檔次和全面的社區(qū)配套；周邊湖泊等生態(tài)水景資源豐富，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)完善；高綠化率和低容積率，生活舒適；產(chǎn)品的多樣性和戶型設(shè)計(jì)合理；阜陽(yáng)市首創(chuàng)采用分戶式采暖系統(tǒng)、供熱水系統(tǒng)、先進(jìn)的室內(nèi)供新風(fēng)系統(tǒng)和智能化安全監(jiān)控系統(tǒng)打造

16、出高質(zhì)量最 安全的綠色生態(tài)家園。2、港利上城國(guó)際A樓盤概況：開(kāi)發(fā)商：阜陽(yáng)港利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)美術(shù)學(xué)院物管公司：連云港外貿(mào)物業(yè)管理公司區(qū)屬： 潁州區(qū)項(xiàng)目位置：清河西路西苑對(duì)面交通動(dòng)線：5、25路公交，地稅局站物業(yè)類型：住宅、社區(qū)商業(yè)建筑形態(tài)：多層、小高層、高層物業(yè)規(guī)模：總建筑面積 380000M2綠化率：40 %.容積率：1.5項(xiàng)目定位：國(guó)際名流生活樣板社區(qū)日戶型與面積：主力面積：90-120 m2C銷售分析：銷售均價(jià)：5600元/itf交付日期：一期現(xiàn)房；二期 2010年底，三期2011年上半年D綜合分析：? 優(yōu)劣分析：港利上城國(guó)際是阜陽(yáng)市首家真正人車風(fēng)流的社區(qū)道路體系超低容積

17、率。3、香港財(cái)富廣場(chǎng)財(cái)富公館A、樓盤概況：香港財(cái)富廣場(chǎng)沃爾瑪項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市商業(yè)核心區(qū)人民東路，涵蓋購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、酒店、寓所、餐飲、游樂(lè)和影院等，總建筑面積達(dá)18萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)商：阜陽(yáng)市萬(wàn)德房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：臺(tái)灣燈塔集團(tuán)投資公司 /華聯(lián)（香港）國(guó)際有限公司/阜陽(yáng)華聯(lián)集團(tuán)代理公司：深圳市世方摩爾商業(yè)顧問(wèn)有限公司項(xiàng)目位置：阜陽(yáng)市商業(yè)核心區(qū)人民東路（百貨大樓東50 米 ）交通狀況：2、 29、 14路到春益苑下5 路、 25 路到國(guó)貿(mào)五院下物業(yè)類型：住宅、大型購(gòu)物中心建筑形態(tài)：多層洋房、小高層、高層物業(yè)規(guī)模：占地 59955 itf,總建筑面積 107253 m2綠化 率： 50項(xiàng)目定位：1

18、8 萬(wàn)平方米阜陽(yáng)第一MALL日戶型與面積面積：?jiǎn)螌?30-150 、復(fù)式 230-250C銷售分析：銷售信息：130-159 itf的單層大戶型，236-251 nf的住宅，198套交付日期：2010-10-22D綜合分析：? 優(yōu)劣分析：香港財(cái)富廣場(chǎng)沃爾瑪項(xiàng)目位于阜陽(yáng)市商業(yè)核心區(qū)人民東路，世界五百?gòu)?qiáng)沃爾瑪?shù)娜腭v，也為阜陽(yáng)市進(jìn)一步打造皖西北商業(yè)中心創(chuàng)造了條件。第三部分：阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述? 宏觀方面：阜陽(yáng)近幾年不管是 GDP、值還是人均GD的大幅攀升，阜陽(yáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向上發(fā)展， 居民收入越來(lái)越高，2009年阜陽(yáng)市人均GD所合美元約為1067美元，GDP、值位居全省第 五位 ，阜陽(yáng)市房地產(chǎn)近年來(lái)一直處于快速發(fā)展階段，未來(lái)發(fā)展?jié)摿^大。?09年阜陽(yáng)市加大與省會(huì)城市合肥的全方位合作，并于合肥簽訂合肥市與阜陽(yáng)市結(jié)對(duì)合作框架協(xié)議；2010年 1月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)規(guī)劃，阜陽(yáng)市抓住切記契機(jī)，著力打造皖北中心城市。隨著未來(lái)的持續(xù)的城市發(fā)展，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的不斷