上半年市場(chǎng)總結(jié)與下半年市場(chǎng)展望學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1上半年市場(chǎng)上半年市場(chǎng)(shchng)總結(jié)與下半年市場(chǎng)總結(jié)與下半年市場(chǎng)(shchng)展望展望第一頁(yè)，共25頁(yè)。目 錄CONTENTS 2016上半年市場(chǎng)(shchng)總結(jié)01022016下半年市場(chǎng)(shchng)展望第1頁(yè)/共24頁(yè)第二頁(yè)，共25頁(yè)。2016上半年市場(chǎng)(shchng)總結(jié)第2頁(yè)/共24頁(yè)第三頁(yè)，共25頁(yè)。全國(guó)市場(chǎng)：整體表現(xiàn)火熱，1-5月銷售(xioshu)面積同比大漲33.2%，銷售(xioshu)金額同比上漲50.7%01012016年1-5月，全國(guó)(qun u)商品房銷售面積為475942萬(wàn)平米，同比上漲33.25%，銷售金額為36755億元，同比上漲50.7%；

2、不同物業(yè)類型看，住宅銷售面積同比上漲34.24%，寫字樓同比上漲44.0%，商業(yè)同比上漲15.3%。數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部第3頁(yè)/共24頁(yè)第四頁(yè)，共25頁(yè)。重點(diǎn)城市：重點(diǎn)二線城市和一線城市的衛(wèi)星城等三線(sn xin)城市市場(chǎng)表現(xiàn)較佳城市名稱2015年1-5月銷售面積（萬(wàn)平米）2016年1-5月銷售面積（萬(wàn)平米）同比（%）城市名稱2015年1-5月銷售面積（萬(wàn)平米）2016年1-5月銷售面積（萬(wàn)平米）同比（%）北京495.7644.330.0%哈爾濱105.4284.2169.8%上海992.21307.131.7%長(zhǎng)春312.7391.625.2%廣州432.5583.

3、434.9%昆明400.0347.3-13.2%深圳291.9259.7-11.0%石家莊178.3211.818.8%天津448.11007.6124.9%無(wú)錫258.7505.595.4%杭州456.0832.382.5%東莞334.7506.351.3%南京355.7801.8125.4%惠州117.2259.1121.1%武漢852.01429.667.8%佛山428.9578.234.8%成都455.9504.110.6%包頭123.2137.011.2%青島486.3800.864.7%揚(yáng)州86.9126.745.8%蘇州373.6556.148.8%安慶59.6102.471.7

4、%南昌236.7307.329.8%岳陽(yáng)81.789.910.1%福州121.9160.531.7%韶關(guān)60.190.150.1%廈門149.9230.253.6%南寧344.9420.321.9%長(zhǎng)沙472.6440.0-6.9%江陰115.4121.45.2%數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：Wind，營(yíng)銷管理部第4頁(yè)/共24頁(yè)第五頁(yè)，共25頁(yè)。庫(kù)存(kcn)：全國(guó)商品房待售面積增速繼續(xù)下滑，庫(kù)存(kcn)狀況持續(xù)改善統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)商品房待售面積為72169萬(wàn)平米，環(huán)比4月下降0.7%，同比上漲9.9%，同比增速較上月下降0.9個(gè)百分點(diǎn)，商品房面積庫(kù)存銷售比（待售面積/近三個(gè)月銷售面積均

5、值）降至5.9，低于過(guò)去2年同期(tngq)，都表明地產(chǎn)庫(kù)存持續(xù)去化。第5頁(yè)/共24頁(yè)第六頁(yè)，共25頁(yè)。房?jī)r(jià)：分化加劇，其中一線城市房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，二線城市小幅上漲，三線城市相對(duì)(xingdu)平穩(wěn)2016年4月份，與去年同期相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有23個(gè)，上漲(shngzhng)的城市有46個(gè)，持平的城市有1個(gè)。4月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為63.4%，最低為下降3.2%。數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部第6頁(yè)/共24頁(yè)第七頁(yè)，共25頁(yè)。土地市場(chǎng)(shchng)：開發(fā)商搶灘一二線城市，土地成交溢價(jià)率快速攀升數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部一線城市由于

6、土地供應(yīng)偏少，2016年1-5月住宅類用地建筑面積(jin zh min j)同比下降35%，5月成交溢價(jià)率高達(dá)130.2%；二線城市土地成交建筑面積(jin zh min j)同比上漲8.2%，5月溢價(jià)率為78.7%；三線城市土地成交建筑面積(jin zh min j)小幅上漲3.3%，5月溢價(jià)率為26.7%。第7頁(yè)/共24頁(yè)第八頁(yè)，共25頁(yè)。房地產(chǎn)投資(tu z)和新開工：5月投資(tu z)增速和新開工增速見頂回落2016年1-5月份，全國(guó)房屋新開工面積為59522平米(pn m)，同比增長(zhǎng)18.3%，增速比1-4月份下降了3.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比增長(zhǎng)7.2%，

7、增速比1-4月份下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：Wind，營(yíng)銷管理部第8頁(yè)/共24頁(yè)第九頁(yè)，共25頁(yè)。品牌(pn pi)房企：業(yè)績(jī)完成率普遍較高企業(yè)名稱2016年1-5月銷售金額（億元）2016目標(biāo)（億元）目標(biāo)完成率企業(yè)名稱2016年1-5月銷售金額（億元）2016目標(biāo)（億元）目標(biāo)完成率萬(wàn)科地產(chǎn)1440300048.00%雅居樂208.546045.33%恒大地產(chǎn)1122.3200056.12%旭輝集團(tuán)228.140057.03%保利地產(chǎn)811.9-世茂房地產(chǎn)243.680030.45%綠地集團(tuán)835280029.82%新城控股20945046.44%碧桂園949.2180052.73

8、%魯能地產(chǎn)216.740054.18%中海地產(chǎn)575.9160035.99%富力地產(chǎn)21360035.50%華潤(rùn)置地417.196043.45%仁恒置地145-融創(chuàng)中國(guó)45080056.25%華發(fā)股份18830062.67%華夏幸福41090045.56%保利置業(yè)130-金地集團(tuán)340.675045.41%越秀地產(chǎn)13526051.92%綠城中國(guó)36380045.38%正榮集團(tuán)14240035.50%萬(wàn)達(dá)集團(tuán)350.4100035.04%濱江集團(tuán)145-龍湖地產(chǎn)301.154055.76%金科集團(tuán)135.8-首開股份257.440064.35%陽(yáng)光城13245029.33%招商蛇口243650

9、37.38%中國(guó)鐵建12735036.29%數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)，上市房企公告(gnggo)，營(yíng)銷管理部第9頁(yè)/共24頁(yè)第十頁(yè)，共25頁(yè)。地產(chǎn)政策：今年以來(lái)，呈現(xiàn)出先整體寬松，后局部收緊(shu jn)的變化第10頁(yè)/共24頁(yè)第十一頁(yè)，共25頁(yè)。上半年市場(chǎng)(shchng)總結(jié)：1、上半年全國(guó)房地產(chǎn)(dchn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)火熱，其中重點(diǎn)二線城市和一線城市的衛(wèi)星城市市場(chǎng)表現(xiàn)較佳。2、庫(kù)存狀況持續(xù)改善，全國(guó)商品房待售面積環(huán)比小幅下降，同比漲幅持續(xù)收窄。3、房?jī)r(jià)分化加劇，一線城市同比大幅上漲，二線城市小幅上漲，三線城市相對(duì)平穩(wěn)。4、房屋新開工面積同比增速和房地產(chǎn)(dchn)開發(fā)投資同比增速見頂回落。5、

10、上半年地產(chǎn)(dchn)政策呈現(xiàn)出先整體寬松，后局部收緊的變化。第11頁(yè)/共24頁(yè)第十二頁(yè)，共25頁(yè)。2016下半年市場(chǎng)(shchng)展望第12頁(yè)/共24頁(yè)第十三頁(yè)，共25頁(yè)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：中采PMI 、工業(yè)增加值增速等數(shù)據(jù)(shj)顯示經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，但趨于收縮5月中采PMI為50.1，與上月持平，已經(jīng)連續(xù)(linx)三個(gè)月處于擴(kuò)張收縮臨界點(diǎn)上方，5月工業(yè)增加值同比增長(zhǎng)6.0%，增速與上月持平，緩中趨穩(wěn)。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：Wind，營(yíng)銷管理部第13頁(yè)/共24頁(yè)第十四頁(yè)，共25頁(yè)。國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：基建投資獨(dú)木難支，投資增速大幅下滑，經(jīng)濟(jì)下行壓力大，短期內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)(zngzhng)仍需穩(wěn)地產(chǎn)投資5月固定資產(chǎn)投

11、資當(dāng)月同比增速7.5%，較4月繼續(xù)下滑。三大類投資增速全面回落，其中，產(chǎn)能過(guò)剩(gushng)、有效需求不足令制造業(yè)投資增速創(chuàng)歷史新低，房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)高位回落，基建投資增速穩(wěn)定在20%，但獨(dú)木難支。展望未來(lái)，制造業(yè)投資仍將受制于去產(chǎn)能，人口紅利消失將令地產(chǎn)投資長(zhǎng)期趨降，穩(wěn)增刺激或令基建投資短期走高但持續(xù)性存疑。數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部第14頁(yè)/共24頁(yè)第十五頁(yè)，共25頁(yè)。國(guó)內(nèi)物價(jià)：通脹(tn zhn)回落，PPI持續(xù)改善5月CPI同比回落至2.0%，為去年10月以來(lái)首次下降，環(huán)比-0.5%，主因菜價(jià)環(huán)、同比增速均大降，但豬價(jià)同比仍高、油價(jià)繼續(xù)上調(diào)。進(jìn)入6月菜價(jià)基本止跌，

12、豬價(jià)仍漲，食品(shpn)價(jià)格降幅收窄，但油價(jià)4次上調(diào)或驅(qū)動(dòng)非食品(shpn)價(jià)格穩(wěn)中有升，6月CPI或穩(wěn)定在2.0%。5月PPI同比降幅收窄至-2.8%，環(huán)比0.5%。6月以來(lái)煤價(jià)、鋼價(jià)小幅上行，且5月三次上調(diào)油價(jià)，預(yù)測(cè)6月PPI環(huán)比微升0.1%，同比降幅縮窄至-2.5%。數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部第15頁(yè)/共24頁(yè)第十六頁(yè)，共25頁(yè)。流動(dòng)性：海外美聯(lián)儲(chǔ)6 月加息概率非常低，國(guó)內(nèi)貨幣政策平穩(wěn)(pngwn)，央行持續(xù)MLF 操作，資金利率繼續(xù)維持下行趨勢(shì)。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：Wind，營(yíng)銷管理部第16頁(yè)/共24頁(yè)第十七頁(yè)，共25頁(yè)。利率(ll)：房地產(chǎn)按揭貸款利率(ll)持續(xù)

13、下降下半年房地產(chǎn)銷售并不會(huì)出現(xiàn)明顯下降，其核心原因是基準(zhǔn)利率沒有上行的空間。根據(jù)融360的統(tǒng)計(jì)，5月首套房的按揭貸款平均利率為4.52%（根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，一季度全部個(gè)人住房貸款的加權(quán)平均利率為4.63%，與融360對(duì)于首套房貸利率的觀測(cè)基本一致），首套房提供(tgng)2成首付的銀行占全國(guó)的55.1%。這和過(guò)去今年相比較，首套房的按揭貸款利率和首付成數(shù)均處于很低水平。數(shù)據(jù)(shj)來(lái)源：融360，營(yíng)銷管理部第17頁(yè)/共24頁(yè)第十八頁(yè)，共25頁(yè)。房地產(chǎn)銷售：全年(qun nin)熱銷基本已成定局，但下半年銷售同比增速將持續(xù)放緩1-5月，全國(guó)(qun u)商品房銷售面積為47594萬(wàn)平米，同比上漲3

14、3.2%，增速比上月下降3.3個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額為36775億元，同比上漲50.7%，增速比上月下降5.2個(gè)百分點(diǎn)。5月份單月，全國(guó)(qun u)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)24.2%，增速比4月份大幅下降19.9個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額同比增長(zhǎng)36.7%，增速比4月份下降23.1個(gè)百分點(diǎn)。第18頁(yè)/共24頁(yè)第十九頁(yè)，共25頁(yè)。房?jī)r(jià)：快速上漲告一段落，下半年將平穩(wěn)(pngwn)運(yùn)行2013年以來(lái)重點(diǎn)城市調(diào)研新開盤項(xiàng)目(xingm)價(jià)格平均變化幅度4月起，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了遏制，4月份(yufn)，一線城市房?jī)r(jià)的環(huán)比上漲幅度相對(duì)3月份(yufn)明顯下降。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，近期新開盤

15、項(xiàng)目的提價(jià)幅度明顯收窄，但銷售去化情況尚可。數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，中指院，營(yíng)銷管理部第19頁(yè)/共24頁(yè)第二十頁(yè)，共25頁(yè)。房企：回款良好(lingho)，資金成本低，償付能力強(qiáng)，并不存在降價(jià)促銷的壓力數(shù)據(jù)來(lái)源(liyun)：Wind，營(yíng)銷管理部第20頁(yè)/共24頁(yè)第二十一頁(yè)，共25頁(yè)。繁榮(fnrng)時(shí)期衰退(shuitu)時(shí)期蕭條(xiotio)時(shí)期復(fù)蘇時(shí)期繁榮時(shí)期房?jī)r(jià)的大幅上漲，使得需求開始萎縮，市場(chǎng)表現(xiàn)出有價(jià)無(wú)量的情況，隨著量?jī)r(jià)的持續(xù)背離，房?jī)r(jià)開始下跌，市場(chǎng)的供應(yīng)則隨著前期項(xiàng)目的竣工仍慣性增長(zhǎng)，不過(guò)不久也開始萎縮。房?jī)r(jià)繼續(xù)下探，成交非常低迷，市場(chǎng)悲觀情緒蔓延，項(xiàng)目停工或緩建現(xiàn)象普遍出現(xiàn)，房

16、企拿地意愿低迷，土地成交接近于零。隨著房?jī)r(jià)下降到一定程度，需求率先復(fù)蘇，商品房空置率、租金和房?jī)r(jià)依次開始回升，項(xiàng)目新開工和土地成交逐一恢復(fù)。房?jī)r(jià)快速上漲，超出長(zhǎng)期均衡水平，刺激項(xiàng)目新開工和貸款大幅增長(zhǎng)，房企利潤(rùn)率大幅提高，拿地意愿高漲，土地成交溢價(jià)率大幅上升。房地產(chǎn)作為一個(gè)周期性行業(yè)，總是沿著繁榮衰退蕭條復(fù)蘇幾個(gè)階段循環(huán)演進(jìn)。從地產(chǎn)小周期的角度看，當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)處于繁榮期的末端，預(yù)計(jì)這將一狀態(tài)將持續(xù)到今年底數(shù)據(jù)來(lái)源：營(yíng)銷管理部第21頁(yè)/共24頁(yè)第二十二頁(yè)，共25頁(yè)。下半年市場(chǎng)展望(zhnwng)小結(jié)：1、5月中采PMI、工業(yè)增加值等數(shù)據(jù)顯示經(jīng)濟(jì)弱復(fù)蘇，但5月固定資產(chǎn)投資增速大幅下降，說(shuō)明經(jīng)濟(jì)下行壓力仍大。2、短期內(nèi)穩(wěn)增長(zhǎng)還需穩(wěn)房地產(chǎn)投資，下半年地產(chǎn)政策平穩(wěn)為主。3、房地產(chǎn)全年熱銷基本已成定局，但下半年銷售同比增速將持續(xù)放緩。4、房?jī)r(jià)快速(kui s)上漲告一段落，下半年將平穩(wěn)運(yùn)行。5、房企銷售回款良好，融資成本低，現(xiàn)金流良好，并無(wú)降價(jià)促銷的壓力。6、從地產(chǎn)小周期的角度看，當(dāng)前市場(chǎng)應(yīng)處于繁榮期的末端，預(yù)計(jì)這將一狀態(tài)將持續(xù)到今年底。第22頁(yè)/共24頁(yè)第二十三頁(yè)，共25頁(yè)。TH