房地產投資淺論(內部培訓分享課件)

1、房地產投資淺論2017.3.10ContentsContents目錄房地產投資簡介房地產投資簡介房地產投資特征房地產投資特征 房地產投資過程房地產投資過程 房地產投資方式房地產投資方式 項目可行性研判項目可行性研判是指資本所有者將其資本投入到房地產業(yè)，以期在將來獲取預期預期收益收益的一種經濟活動。 房地產投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。房地產投資所涉及的領域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預先墊付的資金預先墊付的資金（沒有包括其他資源）。所謂房地產投資所謂房地產投資房地產投資形式多種多樣：房地產投資形式多種多樣： 房地產開發(fā)企業(yè)所進行的房地產開發(fā)

2、是人們最熟悉的一種類型； 為了出租經營而購買住宅或辦公樓也是相當普遍的房地產投資類型； 將資金委托給信托投資公司用以購買或開發(fā)房地產也是房地產投資； 企業(yè)建造工廠、學校建設校舍、政府修建水庫等等，都屬于房地產投資。 盡管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個共同的特點，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預期即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預期收益收益?！昂诤凶雍诤凶印?？“黑盒子黑盒子2 2”“黑盒子黑盒子3 3”項目項目機會之間的互斥性機會之間的互斥性機會成本機會成本 機會成本是指為了得到某種東西而所要放棄另一些東西的最大價值；也可以理解為在面臨多方案擇一決策時，被舍棄的選項中的最高價值者是本次決策的機會成本

3、。問題問題1 1：投資選擇：投資選擇問題問題2 2：投資安全：投資安全風險風險Part One房地產投資簡介房地產投資簡介0101什么是房地產？什么是房地產？ 房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質實體和依托于實體上的權益。又稱不動產，是房產和地產的總稱。兩者具有整體性和不可分割性。 房地產權利包括房地產所有權和他項權利，這種權利體系稱為“權利束權利束”，即房地產權利是由一束權利組成的，房地產所有權是最完全、最充分的權利，包括由此派生出的租賃權、抵押權、典當權、地役權等。幾個基本概念幾個基本概念資金時間價值復利名義利率實際利率通脹率財務杠桿我們所投入的并不是一成不變的。我們能借助

4、外力/工具撬動更大的目標。1 1、資金的時間價值：、資金的時間價值： 資金的時間價值，是指在一定量資金在資金的時間價值，是指在一定量資金在不同時點上的價值量的差額。也就是資金在投資不同時點上的價值量的差額。也就是資金在投資和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。和再投資過程中隨著時間的推移而發(fā)生的增值。資金時間價值是資金在周轉使用中產生的，是資資金時間價值是資金在周轉使用中產生的，是資金所有者讓渡資金使用權而參與社會財富分配的金所有者讓渡資金使用權而參與社會財富分配的一種形式。一種形式?；靖拍罨靖拍?比如，將今天的100元錢存入銀行，在年利率為10%的情況下，一年后就會產生110元，可見

5、經過一年時間，這100元錢發(fā)生了10元的增值。人們將資金在使用過程隨時間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時間價值的屬人們將資金在使用過程隨時間的推移而發(fā)生增值的現(xiàn)象，稱為資金具有時間價值的屬性。性。資金時間價值是一個客觀存在的經濟范疇，在企業(yè)的財務管理中引入資金時間價值概念，是搞好財務活動，提高財務管理水平的必要保證。實際上，當通貨膨脹很低的情況下，可以用政府債券利率來表示資金時間價值。理論上，資金時間價值相當于沒有風險、沒有通貨膨脹條件下的社會平均利潤率；雖然個體投資不是必然會盈利，但是從社會范圍上相當多數(shù)的個體投資統(tǒng)計下來，投資是在盈利的。那么這種盈利背后的本質是什么？誰貢獻了增加的價

6、值？2 2、單利與復利：、單利與復利：復利率的計算復利率的計算 愛因斯坦說：復利是世界第八大奇跡。世界上愛因斯坦說：復利是世界第八大奇跡。世界上最偉大的力量不是原子彈，而是復利！最偉大的力量不是原子彈，而是復利！ 復利的計算是對本金及其產生的利息一并計算，復利的計算是對本金及其產生的利息一并計算，也就是利上有利。也就是利上有利。 復利計算的特點是：把上期未的本利和作復利計算的特點是：把上期未的本利和作為下一期的本金，在計算時每一期本金的數(shù)額是不為下一期的本金，在計算時每一期本金的數(shù)額是不同的。復利的計算公式是：同的。復利的計算公式是：S=PS=P（1+i1+i）nn1.01365=0.9936

7、5=37.80.03復利的威力就是乘冪的威力！復利的威力就是乘冪的威力！ 簡單的說，實際利率是從表面的利率減去通貨膨脹率的數(shù)字，即公式為：1+名義利率=（1+實際利率）*（1+通貨膨脹率），也可以將公式簡化為名義利率 通脹率（可用CPI增長率來代替）。 一般銀行存款及債券等固定收益產品的利率都是按名義利率支付利息，但如果在通貨膨脹環(huán)境下，儲戶或投資者收到的利息回報就會被通脹侵蝕。實際利率與名義利率存在著下述關系： p 名義利率不能完全反映資金時間價值，實際利率才真實地反映了資金的時間價值。 p 以r表示實際利率，i表示名義利率，p表示價格指數(shù)，那么名義利率與實際利率之間的關系為，當通貨膨脹率較

8、低時，可以簡化為r=i-p。 3 3、名義利率與實際利率、名義利率與實際利率 利用借貸資金擴大自有投資產出通常被稱為財務杠桿。 資產回報率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴大自有資本的收益率；一個小小的不利利差，也會帶來自有資本的負收益率。 財務財務杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。4 4、財務杠桿、財務杠桿 借貸資本與自有資本的比例越大，財務杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負向兩種。 財務杠桿的正向作用。當資產總回報率大過借貸成本時，財務杠桿就是有利的。此時借款越多自有資本的收益率

9、越大。 財務杠桿的負向作用。當資產總回報率小于借貸成本時，財務杠桿是不利的。此時借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財務風險。 Part Two房地產投資房地產投資特征特征0202低流動性強環(huán)境約束性高風險性長周期性高投入高成本對象固定和不可移動性房地產投資的特征房地產投資的特征一、對象一、對象的固定性和不可移動的固定性和不可移動性性房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性 。 不僅地球上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動。 這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如

10、果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。二二、高投入、高投入和高成本和高成本性性房地產業(yè)是一個資金高度密集的行業(yè)，投資一宗房地產，少則幾百萬，多則上億元的資金。這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。房地產投資的高成本性主要源于以下幾個原因： 一是土地開發(fā)的高成本性。一是土地開發(fā)的高成本性。 由于土地的位置固定，資源相對稀缺程度較高以及其具有不可替代性，土地所有者在出售和出租土地時就要按照土地預期的生產能力和位置、面積、環(huán)境等特點，作為要價的依據(jù)，收取較高的報酬；同時作為自然資源的土地，不能被社會直接利用，必須投入一定

11、的資本進行開發(fā)，所有這些因素都使土地開發(fā)的成本提高。 土地開發(fā)配套道路環(huán)境市政區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖-土地收益土地收益市場檢驗市場檢驗建設發(fā)展建設發(fā)展衰落或重建衰落或重建設定方向設定方向階段階段劃分劃分產出產出土地收益土地收益稅收稅收稅收稅收土地土地價格價格變遷變遷規(guī)律規(guī)律投入投入-建設投資建設投資環(huán)境再投入環(huán)境再投入公建投資公建投資-基建投入與地價增長的關系曲線基建投入與地價增長的關系曲線地價增長符合邊際遞減規(guī)律地價增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長基建投入增長啟動期啟動期 1 12 2年年成長期成長期 2 2年年左右左右持續(xù)持

12、續(xù)發(fā)展期發(fā)展期3 34 4年年穩(wěn)定期穩(wěn)定期下一個周期下一個周期稅收稅收土地收益土地收益資產經營資產經營區(qū)域運作費用區(qū)域運作費用基礎設施建設基礎設施建設公建投資公建投資繳稅繳稅基礎設施建設基礎設施建設地區(qū)形象建設地區(qū)形象建設區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃成熟與鞏固成熟與鞏固1989-1996：起步期1997-2003：發(fā)展期2004至今：成熟期階段特征城鄉(xiāng)結合部出現(xiàn)住宅開發(fā)熱，望京成為大社區(qū)成為現(xiàn)代化、國際化的城市副中心發(fā)展舉措編制總體規(guī)劃及詳細規(guī)劃土地一級開發(fā)、大市政建設調整規(guī)劃，增加居住和配套用地建設餐飲、教育等基本配套設施自然環(huán)境的保護和改善多家世界500強中國總部進駐繼續(xù)完善商貿、交通、文娛設施發(fā)展結

13、果總人口約10萬，聚集大量中低收入者大規(guī)模經濟適用房建設基本無商業(yè)、商務物業(yè)區(qū)內消費外流總人口約14萬，中高等教育水平人數(shù)增多區(qū)域功能仍為單一的居住功能（臥城）交通、配套設施發(fā)展滯后商務辦公以商住公寓為主，總量約15萬總人口約33萬。中高收入者占比約7成，外籍人占約1/3沃爾瑪、家樂福、宜家家居等知名商家入駐，商業(yè)配套趨于完善成熟，生活配套多元化辦公物業(yè)總量增至約250萬區(qū)內消費成熟區(qū)域功能大規(guī)模經濟適用房社區(qū)大規(guī)模商品房社區(qū)基本生活配套逐步實現(xiàn)住宅檔次升級，中高檔住宅為主商業(yè)、辦公等物業(yè)趨于成熟，第二CBD規(guī)劃出臺北京城市建設進程三環(huán)路建設通車（20世紀80年代初開始，1994全線通車）四環(huán)

14、路建設通車（1998.10-2001.6）五環(huán)路建設通車（2000.11-2003.10）城鐵13號線建設通車（2003.1.9通車）湖光中街立交橋通車（2007.12）阜通東大街立交橋通車（2007.12）機場快軌通車（2008.7）地鐵15號線（望京西-后沙峪段）通車（2010.12）望京的發(fā)展過程望京的發(fā)展過程2004200720112001望京地區(qū)物業(yè)建設年代發(fā)展示意圖二、高投入二、高投入和高成本和高成本性性二是由于房屋建筑的高價值性。二是由于房屋建筑的高價值性。 房屋的建筑安裝成本，通常也高于一般產品的生產成本，這是由于房屋的建筑安裝要耗費大量的建筑材料和物資，需要有大批技術熟練的勞

15、動力、工程技術人員和施工管理人員，要使用許多大型施工機械。此外，由于建筑施工周期一般較長，占用資金量較大，需要支付大量的利息成本。再加上在房地產成交時，由于普遍采用分期付款、抵押付款的方式，使房地產的投入資金回收緩慢，因此，也增加了房屋建筑物的成本量。 三是房地產經濟運作中交易費用高。三是房地產經濟運作中交易費用高。 一般而論，房地產開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，涉及的管理部門及社會各方面的關系也多。這使得房地產開發(fā)在其運作過程中，包括廣告費、促銷費、公關費都比較高昂，從而也增大了房地產投資成本。 三、長周期性三、長周期性整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發(fā)過程。對每一個房地產投資項目而言，它的

16、開發(fā)階段一直會持續(xù)到項目結束，投入和使用的建設開發(fā)期是相當漫長的。 房地產投資過程中間要經過許多環(huán)節(jié)，從土地所有權或使用權的獲得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最終收回全部投資資金需要相當長的時間。 房地產投資的資金回收期長，原因包括：一、一、因為房地產投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產市場各個組成部分的制約，如受到土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場、房產市場的限制，其中特別是房屋的建筑安裝工程期較長。投資者把資金投入房地產市場，往往要經過這幾個市場的多次完整的運動才能獲得利潤。 二、二、由于房地產市場本身是一個相當復雜的市場，其復雜性不是單個投資者在短期內所能應付得了的

17、。所以，一般投資者必須聘請專業(yè)人員來進行輔助工作，才能完成交易。這樣，又會增加一定的時間。 三、三、如果房地產投資的部分回收是通過收取房地產租金實現(xiàn)的，由于租金回收的時間較長，這樣更會使整個房地產投資回收期延長。四、高風險性四、高風險性由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。 加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能加上房地產資產的低流動性，不能輕易脫手，一旦投資失誤，房屋空置，資金不能按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。按期收回，企業(yè)就會陷于被動，甚至債息負擔沉重，導致破產倒閉。五、強環(huán)

18、境約束性五、強環(huán)境約束性建筑物是一個城市的構成部分，又具有不可移動性。因此，在一個城市中客觀上要求有一個統(tǒng)一的規(guī)劃和布局。城市的功能分區(qū)，建筑物的密度和高度，城市的生態(tài)環(huán)境等等都構成外在的制約因素。 房地產投資必須服從城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境規(guī)劃的要求，把微觀經濟效益和宏觀經濟效益、環(huán)境效益統(tǒng)一起來。只有這樣，才能取得良好的投資效益。六六、低流動性、低流動性 房地產投資成本高，不像一般商品買賣可以在短時間內馬上完成輕易脫手，房地產交易通常要一個月甚至更長的時間才能完成；而且投資者一旦將資金投入房地產買賣中，其資金很難在短期內變現(xiàn)。所以房地產資金的流動性和靈活性都較低。 當然房地產投資也有既

19、耐久又能保值的優(yōu)點。房地產商品一旦在房地產管理部門將產權登記入冊，獲取相應的產權憑證后，即得到了法律上的認可和保護，其耐久保值性能要高于其他投資對象。Part Three房地產投資過程房地產投資過程0303投資分析投資分析（決策）土地開發(fā)權獲得土地開發(fā)權獲得（解決“面粉”問題）房地產生產開房地產生產開發(fā)發(fā)（創(chuàng)造價值的主要過程）房地產銷售經房地產銷售經營營（變現(xiàn)的主要過程）房地產投資過程實際上就是房地產項目開發(fā)經營的全過程。房地產投資周期長、環(huán)節(jié)多，是一個相當復雜的過程，房地產投資過程與開發(fā)過程是類似的，不過其側重點不同。投資分析投資分析的大致過程：的大致過程：市場分析市場分析財務財務分析分析可

20、行性分析可行性分析定位、需求、客群、競爭現(xiàn)金流、利潤率、回收期、融資需求綜合分析、政策、環(huán)境、社會影響、風險土地開發(fā)權的獲得土地開發(fā)權的獲得的主要方式：的主要方式：取得全部使用權公開土地市場招標掛牌拍賣自用用地開發(fā)招標翻建、改造收購股權收購增資擴股在建工程轉讓取得部分使用權合作開發(fā)租賃土地開發(fā)權的獲得土地開發(fā)權的獲得的主要方式：的主要方式：公開土地市場招拍掛自有用地開發(fā)收購合作開發(fā)租賃u取地周期較短u權屬清晰，條件成熟u土地獲取無風險u直接獲取成本較低廉u項目來源多元化u獲取成本相對可控u項目來源多元化u獲取成本可控u資源整合強強聯(lián)合u獲取成本低廉u操作方式較簡便u直接獲取成本高昂u部分城市受

21、政府供地影響，競爭激烈，來源有限u調規(guī)流程漫長、復雜u受政策影響u開發(fā)方向受限u需關注隱形交易成本u需關注目標公司的債權債務風險u享有部分權益u與合作方的契合度u租約穩(wěn)定性u開發(fā)模式受限土地開發(fā)權的獲得土地開發(fā)權的獲得的大致過程：的大致過程：公開土地市場招拍掛政府供應土地投標或報名競買支付地價款簽署出讓合同自有用地開發(fā)明確利用路徑規(guī)劃調整主體授權招標劃撥取得土地收購預審立項盡職調查可研收購談判決策（資產評估，國資）簽訂協(xié)議付款工商變更房地產建設開發(fā)房地產建設開發(fā)的大致過程：的大致過程：公司設立土地獲取項目立項規(guī)劃方案征詢規(guī)劃方案審定開工前準備工程招標開工手續(xù)工程現(xiàn)場管理竣工驗收預售登記辦理買賣

22、合同產權辦理物業(yè)管理國有土地使用證建設工程規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證建設工程施工許可證商品房預售 許可證前期準備前期準備建筑施工建筑施工銷售經營銷售經營融資融資融資融資房地產銷售經營房地產銷售經營的大致過程：的大致過程：營銷策劃辦理預售證銷售團隊(組建)培訓銷售道具開盤推廣蓄客銷售交房產權辦理Part Four房地產投資方式房地產投資方式0404房地產投資兩種途徑與四種方式房地產投資兩種途徑與四種方式基本建設式基本建設式樓宇購買式樓宇購買式合作開發(fā)式合作開發(fā)式購買購買股權式股權式基本建設途徑房地產開發(fā)途徑基本建設式基本建設式即指按基建程序進行報建的方式，建設自用的房地產項目。這種建設方式是在

23、房地產開發(fā)市場化之前，房地產項目建設的主要方式。房產地開發(fā)市場化之后，國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章對基本建設方式進行的房地產項目建設有嚴格的條件限制，這些條件主要有三個方面： 一是投資主體的投資主體的限制限制一般應是國家機關、全民所有制的事業(yè)單位或企業(yè)單位； 二是項目性質和用途的項目性質和用途的限制限制一般應是不進入房地產市場的自用、公益性質的房地產項目。如國家投資的公用事業(yè)項目等，前述機關、事業(yè)單位純粹自用公益性質的樓宇建設項目； 三是各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓手續(xù)各地已停止辦理經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓手續(xù)。除非。除非符合特定條件或經政府特批，通過符合特定條件或經政府

24、特批，通過協(xié)議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能協(xié)議出讓方式取得經營性項目的國有土地使用權已不可能。樓宇購買式樓宇購買式具體具體做法：做法：投資人審查一家房地產開發(fā)商的資質、該房地產開發(fā)商所開發(fā)的樓宇的法律狀態(tài)，并考查該寫字樓的地理位置、建筑風格等狀況，如認為符合投資人的意圖，則投資人與該房地產開發(fā)商建立商品房買賣法律關系，通過商品房買賣程序獲得樓宇的全部權利。評價評價：這種方式最為簡便。相當于對某特定地區(qū)正在進行開發(fā)尚未出售的房地產項目進行全面考查，在法律上、經濟上和技術上進行分析和論證。在此基礎上，選擇一家有實力的開發(fā)商開發(fā)的符合投資人意愿的項目，與其談判達成購買合約。不足不足

25、：擬購房產所在項目已完成相關法律程序的審批，其規(guī)劃、建設等事項已很難更改。對于已建設完工的項目的狀況，只能在現(xiàn)有市場中進行選擇，不能以自己的意愿進行所需樓宇的設計和建設。對于未建設完成之房地產項目，則又存在著預購商品房的風險。合作開發(fā)式合作開發(fā)式具體做法是：具體做法是：如投資人本身不具備房地產開發(fā)資質和相關經營范圍，則選擇一家有相應資質、實力和資源的的房地產開發(fā)商進行合作。這種合作既可以是建立合資、合作的房地產開發(fā)的項目公司，也可以是通過合作協(xié)議的方式進行約定。具備房地產開發(fā)資質的合作方回收其先前投資并獲得其應得之利潤，而投資人則取得雙方合作開發(fā)的房地產項目樓宇的全部產權。雙方各得其所。評價評

26、價：合作開發(fā)式的本質仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買本質仍是對雙方合作開發(fā)項目之樓宇的購買。這種方式區(qū)別于樓宇購買式的主要優(yōu)點是投資人的可控制性增加了。在合作開發(fā)式中，投資人直接進入項目開發(fā)的過程之中，可以對合作開發(fā)的房地產項目依不同的合作開發(fā)方式，實施不同程度的控制。通過合作開發(fā)，投資人可以對合作開發(fā)的房地產項目的成本、設計理念、建設風格、樓宇的功用等按自己的意愿進行創(chuàng)作。不足：不足：合作開發(fā)房地產項目涉及到與合作對方的合作，法律關系及協(xié)作配合比樓宇購買式相比要更復雜一些。如果進行合作開發(fā)，投資人將要投入大量的人力、物力和財力。另外，合作開發(fā)房地產有兩種方式，即不成立項目公司的合作開發(fā)方式

27、和成立項目公司的合作開發(fā)方式。如采用后一種合作開發(fā)方式，則停止國有土地使用權協(xié)議出讓規(guī)定將會構成一個障礙。購買購買股權式股權式具體具體做法：做法：由投資人或其關聯(lián)公司對于一家已經存在或擬創(chuàng)設的房地產公司的股權進行全面收購。通過收購該房地產公司的股權，而實現(xiàn)對該公司開發(fā)建設或擁有的房地產項目或樓宇的占有、使用、收益和處分的權利。評價：評價：這種方式比較前兩種方式而言，最大的好處在于，投資收購房地產公司的股權，投資人不發(fā)生直接購買或通過合作方式獲得房地產權利而產生的購房置物業(yè)的稅費，主要是土地增值稅后置。不足：不足： 1、投資人對購置股權而擁有的房地產權利比較間接，不能直接體現(xiàn)投資人作為權利人；

28、2、必須充分調查被收購公司的債權債務，并合理處置，并有擔保措施，以免因不可預見因素造成后續(xù)開發(fā)不利影響； 3、通過股權收購溢價部分無法進入開發(fā)成本。Part Five可行性研判可行性研判0505可研的必要性可研的必要性房市有風險，投資需謹慎房市有風險，投資需謹慎房地產投資的高成本、長周期、不可移動、低流動性機會成本機會成本資金有限，投資機會、投資方案之間的互斥性無法實驗無法實驗“項目”的魅力所在，沒有完美、無法預期、無法重來、不可復制性導致項目與項目間的差異無法避免可研可研= =方案模擬方案模擬+ +方案比選方案比選+ +多因素綜合評估多因素綜合評估可研報告的基本框架可研報告的基本框架項目位置

29、規(guī)劃條件項目來源及已開展工作土地獲得計劃項目現(xiàn)狀條件公共配套設施區(qū)域發(fā)展規(guī)劃區(qū)域土地市場分析商品房市場分析片區(qū)市場分析典型項目分析SWOT分析客戶定位產品定位定價策略概念規(guī)劃示意項目價值挖掘開發(fā)進度計劃資金籌措計劃運作模式安排各類物業(yè)收入預期測算假設成本估算收益分析現(xiàn)金流分析敏感性分析風險分析對策項目概況及背景介紹項目現(xiàn)狀及區(qū)域規(guī)劃市場分析項目分析與定位開發(fā)計劃與運作模式項目投資回收投資估算及效益分析風險分析及應對可研涉及的基本概念可研涉及的基本概念現(xiàn)金現(xiàn)金流量（流量（Cash FlowCash Flow）在房地產投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)金流量。 (41,752) (78,446) (78,143) (59,916) (37,180) (29,050) 77,695 119,935 119,557 (100,000) (50,000) - 50,000 100,000 150,000 下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年2013年2014年2015年2016年2017年累計現(xiàn)金流量圖折現(xiàn)率、凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率、凈現(xiàn)值（NPVNPV）、內部收益率（