運用供求理論分析我國房地產(chǎn)市場價格變化

1、運用供求理論分析我國房地產(chǎn)運用供求理論分析我國房地產(chǎn)市場變化市場變化一、房地產(chǎn)需求、供給及其均衡分析一、房地產(chǎn)需求、供給及其均衡分析（一）房地產(chǎn)需求分析 1.房地產(chǎn)的需求法則需求法則（law of demand） 如圖1.1，在其他條件不變的情況下，某一房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)的價格越低，消費者對該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量越大；而當(dāng)該產(chǎn)品和服務(wù)的價格越高是，消費者對該產(chǎn)品和服務(wù)的需求量則越小。價格以外對房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)需求的因價格以外對房地產(chǎn)影響房地產(chǎn)需求的因素：素：社會經(jīng)濟發(fā)展與城市化水平；城市人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)狀況；收入水平；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)需求者對未來的經(jīng)濟預(yù)期；經(jīng)濟制度和政策因素。 2.消費性房地產(chǎn)

2、（住宅）需求 在某一居住水平之下，住宅呈剛性增長，因此在基本居住需求為滿足之前，住宅需求的價格彈性很小，接近于完全無彈性。在基本需求滿足之后，人們必然追求居住面積的擴大，但這是需求通常受多種因素的影響而呈現(xiàn)出彈性。3.生產(chǎn)要素房地產(chǎn)需求 由于土地和房屋及附屬的固定設(shè)施，作為一種生產(chǎn)要素，不能單獨用于生產(chǎn)，它只有與其他生產(chǎn)要素結(jié)合，才能產(chǎn)生收益，所以對生產(chǎn)要素房地產(chǎn)的需求程度，取決于它與其它投入品結(jié)合后產(chǎn)生收益的能力。 生產(chǎn)要素房地產(chǎn)的需求，除受房 地產(chǎn)價格影響外，更由廠商對房地產(chǎn) 的預(yù)期收益水平?jīng)Q定。房地產(chǎn)的需求彈性（1）房地產(chǎn)的需求價格彈性 Ed=(Q /Q)/(P/P) 取決因素 替代品的

3、數(shù)量和接近程度； 房地產(chǎn)的用途； 房地產(chǎn)在消費者預(yù)算中所占的比例； 選擇房地產(chǎn)時期的長短。 總體來說，房地產(chǎn)的需求價格彈性較小，即房地產(chǎn)需求量對價格和租金變化反應(yīng)比較遲鈍，意味著即使售價提高很多，人們對它的需求也較少降低，特別是對那些位置敏感的房地產(chǎn)；或者即使售價降低很多，人們對它的需求也較少增加知識因為一宗房地產(chǎn)的價值量較大即使降價亦不足以刺激更多需求?？傮w上住房需求相對缺乏彈性，住房的需求價格彈性系數(shù)的絕對值小于1。 房地產(chǎn)的需求交叉彈性 Exy=(Qy /Qy)/(Px/Px) 房地產(chǎn)需求價格交叉彈性是相關(guān)房地產(chǎn)間一種房地產(chǎn)價格變化引起另一種房地產(chǎn)需求量變化程度。 從需求角度來說，在互補

4、的情形下，兩宗房地產(chǎn)商品見在需求方面具有負(fù)交叉彈性； 而在替代的情形下，具有正的交叉彈性。一般而言，大多數(shù)的房地產(chǎn)商品間在需求方面具有互補 關(guān)系，即交叉彈性為負(fù)。房地產(chǎn)供給分析 房地產(chǎn)的供給法則（law of supply） 房地產(chǎn)價格越高，房地產(chǎn)生產(chǎn)者的供給量越大；反之則相反。 由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期較長和房地產(chǎn)市場信息不充分的特性使房地產(chǎn)供給對房地產(chǎn)價格變化表現(xiàn)出時滯。除此以外，決定房地產(chǎn)供給的主要因素有： 土地位置； 經(jīng)濟發(fā)展水平和經(jīng)濟條件； 技術(shù)條件（土地利用率和土地容積率）； 經(jīng)濟制度與政策因素。我國目前房地產(chǎn)政策分析我國目前房地產(chǎn)政策分析 在需求方面，政策主要是通過限購和提高首付比例

5、和提款利率來控制消費者的需求，打壓投機需求。 對消費者來說，1. 新政通過限購的方式抑制了消費者對住房的 需求。新政規(guī)定，加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度，房價過高，上漲過快，供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。2. 新政實行 差別化的信貸政策來控 制消費者的需求。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；3. 新政加快推進房產(chǎn)稅改革。 在供給方面，主要是針對開發(fā)商而言，主要是信貸規(guī)模，土地供應(yīng)和稅收三方面在起著作用。1. 信貸規(guī)模減小使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外融資難度大，限制了開發(fā)商的資金來源，同時打壓房地產(chǎn)商的囤積土地的行為。 2. 新政限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和