文化商業(yè)街案例學(xué)習(xí)教案

1、文化文化(wnhu)商業(yè)街案例商業(yè)街案例第一頁，共26頁。成都成都. . 錦里錦里(jn (jn l)l)古街古街第1頁/共26頁第二頁，共26頁。在成都，在成都，有這么一條街，有這么一條街，論歷史，它非常論歷史，它非常(fichng)短暫，短暫，但它現(xiàn)在無疑是這座城市人氣最旺、知名但它現(xiàn)在無疑是這座城市人氣最旺、知名度最高的街道之一。度最高的街道之一。 地位地位(dwi)第2頁/共26頁第三頁，共26頁。340mn平均街寬：3-4m（最大街(dji)寬為6m）n投資估算：2000萬n項(xiàng)目定位：文化、商業(yè)與地產(chǎn)的融合，是巴蜀民風(fēng)民俗和三國蜀漢文化的民俗風(fēng)情街，號稱“成都版清明上河圖”。n體驗(yàn)式

2、、休閑式、互動(dòng)式的旅游方式，符合現(xiàn)代游客的旅游需求簡介簡介(jin ji)第3頁/共26頁第四頁，共26頁。案例案例(n l)匹匹配配伯瀆港商業(yè)項(xiàng)目伯瀆港商業(yè)項(xiàng)目錦里古街錦里古街強(qiáng)勢旅游資源泰伯廟/泰伯墓武侯祠建造愿景為伯瀆項(xiàng)目提供配套、支持為武侯祠提供支持打造新景點(diǎn)占地面積2萬平方米1.5萬平方米左右城市2007旅游收入無錫445.76億成都340.2億區(qū)位離市中心15分鐘車程離市中心10分鐘車程建設(shè)基礎(chǔ)工地新建荒地新建地塊商業(yè)項(xiàng)目與錦里擁有相似的資源條件地塊商業(yè)項(xiàng)目與錦里擁有相似的資源條件(tiojin)、建、建筑規(guī)模，錦里成功案例可作為重要參照筑規(guī)模，錦里成功案例可作為重要參照第4頁/共

3、26頁第五頁，共26頁。發(fā)展發(fā)展(fzhn)歷程歷程著名景點(diǎn)武侯祠多年來不愁客源，但游客都是買了門票(mnpio)看完就走，沒有游客在此地停留。逐步打造出一條以體驗(yàn)川西民俗文化的仿古街。無開發(fā)計(jì)劃無開發(fā)計(jì)劃為游客服務(wù)為游客服務(wù)打造新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)打造新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)創(chuàng)造先進(jìn)運(yùn)營模式創(chuàng)造先進(jìn)運(yùn)營模式商業(yè)業(yè)態(tài)的控制極好，錦里所有店鋪抱成團(tuán)，整條街的綜合經(jīng)營水平處全國類似項(xiàng)目最高水平。保持領(lǐng)先地位保持領(lǐng)先地位階段階段錦里的游客數(shù)每年增加80萬左右。商業(yè)街的收入2006年就突破5000萬，并且促進(jìn)武侯祠門票收入增加。影響影響東山的背后大約10多畝的土地一直處于荒廢狀態(tài)，成了堆放建筑垃圾的地方，后來雖然進(jìn)行了一

4、些綠化，但到武侯祠游玩的客人從不涉足此地。 措施措施1、提出了要將三國文化打造成文化產(chǎn)業(yè)的思路。2、意想建成一條古街。3、要尋找、建立新市場運(yùn)作模式。1、品牌、土地和所有店面的所有權(quán)屬于武侯祠博物館，不出讓。2、經(jīng)營權(quán)屬于新成立的錦里古街管理公司。3、租金與面積無關(guān)，收營業(yè)額的15%-20%。1、分析模仿者，樹立危機(jī)感。2、強(qiáng)調(diào)管理、提升服務(wù)，以活動(dòng)代替廣告，以特色帶動(dòng)人氣。3、實(shí)行店鋪末位淘汰制，保持活力。節(jié)點(diǎn)節(jié)點(diǎn)2002000 0年以前年以前20022002年動(dòng)工年動(dòng)工20042004年開始運(yùn)營年開始運(yùn)營現(xiàn)在現(xiàn)在第5頁/共26頁第六頁，共26頁。功能功能(gngnng)布局布局規(guī)劃意圖規(guī)劃

5、意圖項(xiàng)目項(xiàng)目招牌性項(xiàng)目緊靠大門入口處招牌性項(xiàng)目緊靠大門入口處 三國茶樓 三顧園酒樓核心區(qū)放在項(xiàng)目中心，平橫區(qū)域優(yōu)劣勢核心區(qū)放在項(xiàng)目中心，平橫區(qū)域優(yōu)劣勢錦里廣場+大戲臺(tái)寬闊地帶打造整體感強(qiáng)的項(xiàng)目，創(chuàng)造特色寬闊地帶打造整體感強(qiáng)的項(xiàng)目，創(chuàng)造特色窄巷營造老成都氛圍背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點(diǎn)背街打造避免游客原路返回，并增添新亮點(diǎn) 小吃街12大門雙 連 廊錦里廣場戲臺(tái)隔 墻牌坊小 吃 街灈錦溪院落餐飲娛樂區(qū)餐飲娛樂區(qū)錦繡文化區(qū)錦繡文化區(qū)民俗市井區(qū)民俗市井區(qū)橋21窄巷背街打造33第6頁/共26頁第七頁，共26頁。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)(y ti)特征特征餐飲(cn yn)休閑公建住宿購物廣場廣場n 業(yè)態(tài)沒有嚴(yán)

6、格的劃分，而是在三個(gè)不同的商區(qū)內(nèi)堅(jiān)持了能直接反映該區(qū)域主題和特色的業(yè)態(tài)占主體，其他業(yè)態(tài)與之相配合的策略。這種靈活的現(xiàn)實(shí)策略，既保證了策劃中三個(gè)主題的實(shí)現(xiàn)，也避免了相同業(yè)態(tài)在同一區(qū)域過分集中，給消費(fèi)者帶來的審美和消費(fèi)疲勞問題。餐飲娛樂區(qū)餐飲娛樂區(qū)錦銹文化區(qū)錦銹文化區(qū)民俗市井區(qū)民俗市井區(qū)第7頁/共26頁第八頁，共26頁。主題主題名稱名稱業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)三國三國（8家）家）三顧園、三國茶樓、醉三國、張飛牛肉、煮酒坊、曹營壩餐飲餐飲羽扇青商鋪商鋪諸葛連弩游藝游藝成都及四成都及四川（川（35家）家）香味小吃、綠心森林蹺腳湯鍋、VC驛站、餐飲餐飲蜀濤、錦繡館、蜀中寶、金竹軒、中國白酒第一坊、清雅軒、皮燈影、卓尚蠶

7、絲坊、欣盛源、寶鏡齋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、東情西韻、喜神坊、天藝館、開門大發(fā)、百姓尋根堂商鋪商鋪黃包車、游藝游藝錦里客?？蜅？蜅０测眯猩缏眯猩缏眯猩绲隙垢?、三大炮、民間玩、泥人張、編藝、龍玲剪紙、民俗畫、蛋殼畫、吹糖人、草鞋劉小攤小攤外省（外?。?家）家）久久丫、夜郎蠟染坊、韻鴻筷子店商鋪商鋪光大國旅旅行社旅行社外國（外國（3家）家）喜福匯、m&m、星巴克餐飲餐飲業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)(y ti)配比配比第8頁/共26頁第九頁，共26頁。錦里錦里(jn l)的定位：的定位：1、面向到武侯祠的游客，只要時(shí)間充裕都會(huì)到免費(fèi)的錦里、面向到武侯祠的游客，只要時(shí)間充裕都會(huì)到免費(fèi)的錦里(jn l

8、)。2、作為成都本地市民，懷舊、游樂、休閑的目的地。、作為成都本地市民，懷舊、游樂、休閑的目的地。3、作為成都的城市名片。、作為成都的城市名片。經(jīng)營經(jīng)營(jngyng)特征特征經(jīng)營舉措：經(jīng)營舉措：1、店面只租不售，租金按營業(yè)額15%-20%收取。2、經(jīng)常舉行文化活動(dòng)，為區(qū)域注入活力。3、統(tǒng)一打造錦里品牌，進(jìn)行整合營銷傳播。第9頁/共26頁第十頁，共26頁。面的所面的所有權(quán)屬有權(quán)屬于博物于博物館，經(jīng)館，經(jīng)營權(quán)屬營權(quán)屬于管理于管理公司公司整個(gè)整個(gè)(zhngg)建筑系建筑系明清時(shí)明清時(shí)代的建代的建筑風(fēng)格，筑風(fēng)格，與武侯與武侯祠博物祠博物館現(xiàn)存館現(xiàn)存的清代的清代建筑融建筑融為一體為一體青磚碧青磚碧瓦、

9、雕瓦、雕梁畫棟、梁畫棟、石板古石板古街街老街、青石板路老街、青石板路青磚青磚(qn (qn zhun)zhun)、青瓦、青瓦錦里大門錦里大門雕梁畫棟雕梁畫棟客?？蜅＜?xì)部特征細(xì)部特征第10頁/共26頁第十一頁，共26頁。三國蜀漢文化三國蜀漢文化(wnhu) (wnhu) 川西民俗文化川西民俗文化還有，民俗(mn s)服裝秀表演、皮影表演、西洋鏡 國茶樓”、“三顧園餐廳”、“張飛牛肉”等以三國文化為核心的商業(yè)，采用“以點(diǎn)帶面”的策略和操作方式。 酒吧文化酒吧文化打更人捏泥人剪紙張飛牛肉文化與商業(yè)文化與商業(yè)第11頁/共26頁第十二頁，共26頁。世界旅游組織專家世界旅游組織專家RobertClever

10、donRobertCleverdon、ErikHolm-PetersenErikHolm-Petersen考察考察(koch)(koch)錦里錦里 巴基斯坦總統(tǒng)及夫人考察巴基斯坦總統(tǒng)及夫人考察(koch)(koch)成都時(shí)，參觀了錦里成都時(shí)，參觀了錦里n 2006年成都成為中國最佳旅游城市。n 2006年成都旅游人數(shù)40614061萬人次 ，旅游收入340.2340.2億，增長速度13.8%，相當(dāng)于全市GDP的12%12%。n 全市接待入境旅游者57.97萬人次，旅游外匯收入2.02億美元，同比增長14.7%。n 2006年錦里錦里游客數(shù)突破400400萬萬人次 ，約占全市旅游人口10%10%

11、。n 錦里錦里平均每天接待游客超過1 1萬萬人。錦里成就錦里成就第12頁/共26頁第十三頁，共26頁。錦里錦里(jn l)KPI錦里商業(yè)街成長錦里商業(yè)街成長關(guān)鍵評定體系關(guān)鍵評定體系搶占市場先機(jī)搶占市場先機(jī) 錦里利用寬窄巷子、文殊院、大慈寺三大歷史文化街區(qū)還在 改造的契機(jī)，率先開市，搶占了市場先機(jī)。政府的主導(dǎo)政府的主導(dǎo) 國有資本充分發(fā)揮了作用，在利用民有資本的同時(shí)，沒有因?yàn)樯虡I(yè)利益而喪失本項(xiàng)目的文化訴求。精細(xì)化的仿古工藝精細(xì)化的仿古工藝 精細(xì)化打造，讓人感覺切實(shí)的“古”意。世俗化的定位世俗化的定位 充分展示了川西世俗文化與三國文化中的“世俗”部分，錦里表現(xiàn)的市井文化已經(jīng)成為老成都的樣本。主題鮮明

12、的文化消費(fèi)主題鮮明的文化消費(fèi) 其消費(fèi)活動(dòng)與文化主題間的緊密聯(lián)系，打造與其文化主題呼應(yīng)的商業(yè)和主題節(jié)慶活動(dòng)。業(yè)態(tài)組合的包容性業(yè)態(tài)組合的包容性 堅(jiān)持特色文化的同時(shí)，加入少量省外、外國異質(zhì)化元素，把現(xiàn)代元素融入其中，也烘托了古文化。項(xiàng)目搭配合理項(xiàng)目搭配合理 觀光、體驗(yàn)、購物、休閑、餐飲、娛樂搭配合理，避免了只是兜售旅游商品和經(jīng)營地方小吃的局限。商業(yè)氛圍的營造商業(yè)氛圍的營造 通過文化產(chǎn)品現(xiàn)場制作、體驗(yàn)式營銷來拉動(dòng)人氣，營造成功的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目的持續(xù)性建設(shè)項(xiàng)目的持續(xù)性建設(shè) 不斷提升，例如背街的增加，“水岸錦里”的二期工程規(guī)劃等等，不斷給區(qū)域注入新的活力。第13頁/共26頁第十四頁，共26頁。啟示啟示(q

13、sh)對本項(xiàng)目的啟示對本項(xiàng)目的啟示文化的構(gòu)筑1、以本地文化為依托2、選擇特色文化主題3、選擇文化載體4、策劃與文化相關(guān)活動(dòng)商業(yè)運(yùn)作5、確立鮮明的主題消費(fèi)風(fēng)格6、有節(jié)制的融合現(xiàn)代商業(yè)元素7、合理的商業(yè)空間組織8、有條件的選擇品牌業(yè)態(tài)文化與商業(yè)結(jié)合9、在區(qū)域布局上體現(xiàn)文化與商業(yè)融合10、政府監(jiān)管與協(xié)調(diào)商業(yè)利益與項(xiàng)目文化性的關(guān)系第14頁/共26頁第十五頁，共26頁。第15頁/共26頁第十六頁，共26頁。傳統(tǒng)傳統(tǒng)(chuntng)文化文化現(xiàn)代現(xiàn)代(xindi)商業(yè)商業(yè)n 鮮明的特色主題：麗江在向游人講述納西民族社會(huì)生活方式。n 非物質(zhì)文化的利用：以民俗節(jié)慶和民族文化活動(dòng)代替廣告宣傳。n 文化傳丞與旅游

14、業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)：文化成就麗江旅游業(yè)，旅游業(yè)也是納西文化不可多得的載體。第16頁/共26頁第十七頁，共26頁。麗江的發(fā)展也帶動(dòng)了云南麗江對云南大區(qū)域的帶動(dòng)：麗江對云南大區(qū)域的帶動(dòng)： 加速第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：成功的項(xiàng)目運(yùn)營，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)加速第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展：成功的項(xiàng)目運(yùn)營，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，例如：商業(yè)旅游項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)等。業(yè)的發(fā)展，例如：商業(yè)旅游項(xiàng)目、房地產(chǎn)開發(fā)等。豐富產(chǎn)業(yè)市場：麗江的旅游業(yè)處于國內(nèi)先進(jìn)水平，因此率先豐富產(chǎn)業(yè)市場：麗江的旅游業(yè)處于國內(nèi)先進(jìn)水平，因此率先誕生了先進(jìn)的民營企業(yè)形式，例如：大研納西古樂會(huì)、東巴誕生了先進(jìn)的民營企業(yè)形式，例如：大研納西古樂會(huì)、東巴宮等以經(jīng)營民族文化為主導(dǎo)

15、的新興產(chǎn)業(yè)。宮等以經(jīng)營民族文化為主導(dǎo)的新興產(chǎn)業(yè)。帶動(dòng)區(qū)域國際化：促進(jìn)云南與國際的交流、合作，是更多的帶動(dòng)區(qū)域國際化：促進(jìn)云南與國際的交流、合作，是更多的國外專家國外專家(zhunji)、學(xué)者及普通百姓關(guān)注云南。、學(xué)者及普通百姓關(guān)注云南。整合云南旅游資源：麗江現(xiàn)在還在一定程度上承擔(dān)旅游集散整合云南旅游資源：麗江現(xiàn)在還在一定程度上承擔(dān)旅游集散地功能。專業(yè)化的旅行社服務(wù)，在一定程度上整合了云南豐地功能。專業(yè)化的旅行社服務(wù)，在一定程度上整合了云南豐富的旅游資源。富的旅游資源。第17頁/共26頁第十八頁，共26頁。南新倉概貌南新倉概貌(gimo)南新倉特色街區(qū)簡介：南新倉特色街區(qū)簡介：占地：占地：2.5

16、8萬平方米萬平方米 總建筑面積：總建筑面積：11萬平方米萬平方米 老建筑遺留：老建筑遺留：4000余平方米余平方米 步行街總長：近千米步行街總長：近千米 功能構(gòu)成功能構(gòu)成(guchng)：餐飲、購物、辦公、休閑娛樂：餐飲、購物、辦公、休閑娛樂 南新倉如今是北京高端消費(fèi)者的理想去處，是盡享高品味的場所。22第18頁/共26頁第十九頁，共26頁。畫廊內(nèi)部畫廊外部畫廊畫廊(hulng)第19頁/共26頁第二十頁，共26頁。皇家糧倉在600年的古原滋原味的老建筑。古糧倉和昆曲藝術(shù)結(jié)合在一起的“文化空間”，經(jīng)過1年多的發(fā)展已有150多場昆曲在此演出。 高檔高檔(godng)展示場所展示場所第20頁/共2

17、6頁第二十一頁，共26頁。南新倉國際南新倉國際(guj)大廈大廈地下地下(dxi)一層一層甲級寫字樓租金：18美圓/月/平方米商業(yè)藝術(shù)市場商業(yè)一層：商業(yè)一層：北京博速奔馳、嗨頓俱樂部、銳克斯餐吧、大董烤鴨店、精品店、服飾店等。商業(yè)二層：商業(yè)二層：大佳永利珠寶商城、大董烤鴨店。商業(yè)三層商業(yè)三層：健身房、KTV等。第21頁/共26頁第二十二頁，共26頁。特色餐廳特色餐廳：臺(tái)灣餐廳。地方菜地方菜：云南菜館、烤鴨店。西餐廳西餐廳：精選世界各地原料，精研營養(yǎng)與味道。 餐飲餐飲(cn yn)第22頁/共26頁第二十三頁，共26頁。南新倉有高端的私人會(huì)所，特色會(huì)所會(huì)所 俱樂部俱樂部國際俱樂部國際俱樂部：柏林冠軍俱樂部在北京奧運(yùn)前落戶南新倉。企業(yè)會(huì)所企業(yè)會(huì)所：香港香江集團(tuán)客戶的私人會(huì)所。 面向大眾：面向大眾：尚云軒有“梅”、