國外房地產公司案例研究-美國四大房地產公司比較

1、百萬美元百萬美元億美元億美元1950年年1956年年60年代年代中期中期70年代年代80年代年代中期中期90年代初年代初1999年年7月月 2001年年7月月1952年年1966年年1973年年1988年年1996年年2002年年1954年年1969年年1984年年1986年年1995年年1997年年2002年年1978年年1991年年1992年年6月月從從1992年年到到1996年年1998年年2002年年開展業(yè)務的地區(qū)數量1954197219911995 1997199819992000200220022003該地區(qū)試圖通過大型區(qū)域項目規(guī)劃來控制地產項目。 large-lot zoning

2、 to control growth.該地區(qū)基本采用放任不管的政策。政府對土地項目的管控比較少。.較強的地產增長管理職能。比如郊區(qū)建設規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應的公共設施等。最嚴格控制的地區(qū)含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數含并購對象前一年的住房結算套數營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時間時間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)、老年人住宅（收購）3:投資國外房地產1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國際房地產

3、市場1: 首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房（收購）3:國際房地產市場19951996199820002002不動產投資業(yè)務標準化居民住宅住房建設業(yè)務地產金融業(yè)務建筑服務、建筑產品住宅服務國際化投資（英國）住房建設業(yè)務、銀行儲蓄地產金融業(yè)務建筑服務、建筑產品19951996199820002002營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時間時間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個公司建立至整個80年代年代90年代初期年代初期90年代中后期年代中后期2000年以來年以來1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房營業(yè)額、利潤營業(yè)額、利潤時間時間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1

4、:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅（收購）3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購4、社區(qū)規(guī)劃19951996199820002002Pulte Homes公司近公司近10年的土地儲備年的土地儲備Centex公司近10年的土地儲備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲備(億美元)系列1 10.2 9.70 10.8 10.5 9.43 9.70 14.1 18.1 20.4 32.2 40.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近

5、公司近10年的土地儲備年的土地儲備Lennar公司近公司近10年的土地儲備年的土地儲備Horton公司近公司近10年的土地儲備年的土地儲備千美元千美元千美元千美元千美元千美元數據來源:CENTEX 公司年報千美元千美元數據來源:LENNAR 公司年報數據來源:PULTE HOMES 公司年報(千美圓)千美元千美元數據來源:D.R.HORTON 公司年報Horton：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資強調主體業(yè)務增強調主體業(yè)務增長的長的Horton公公司分紅情況司分

6、紅情況The “Centex Way”客客戶戶細細分分和和產產品品定定位位（多多元元化化的的市市場場定定位）位）供供應應鏈鏈管管理理（前前項項一一體體化化的的控控制）制）客客戶戶研研究究精精細細化化生生產產（價價值值鏈鏈上上的的精精細細化化操操作）作）金金融融服服務務（降降低低購購房房門門檻，檻，給給客客戶戶提提供供購購房房體體驗）驗）客客戶戶服服務務物物業(yè)業(yè)服服務務丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士單身未婚人士成年人家庭宏觀市場指標宏觀市場指標客戶細分客戶細分地域市場細分地域市場細分供應分析供應分析競爭分析競爭分析OSP持續(xù)改進流程持續(xù)改進流程Floor Plan設計流程設計流程土地獲

7、取過程要素土地獲取過程要素基于基于OSP 結果的戰(zhàn)結果的戰(zhàn)略方向方陣設計略方向方陣設計將對目標客戶群的研究融入生產規(guī)劃的流程中去！將對目標客戶群的研究融入生產規(guī)劃的流程中去！流程信息更新流程信息更新在同一個社區(qū)中有不同定位的產品供應！毛利率目標毛利率目標產品的規(guī)格化、產品的規(guī)格化、采購流程化、采購流程化、更先進的系統(tǒng)更先進的系統(tǒng)整合整合顧客細分流程顧客細分流程化、目標產業(yè)化、目標產業(yè)的垂直整合、的垂直整合、供應鏈管理、供應鏈管理、價值工程價值工程平穩(wěn)的生產平穩(wěn)的生產流程、提高流程、提高物流管理水物流管理水平平年份年份提高利潤空間提高利潤空間市場拓展市場拓展市場滲透市場滲透控制建筑成本提高客戶滿意度提高生產效率加強市場調研平衡發(fā)展提高目前市場上的市場占有率選取新的市場進入增加新的細分市場參與市場競爭應對市場競爭主動市場競爭不同的房產需求不同的房產需求+不同的地域不同