物業(yè)管理啟動(dòng)

1、模塊一、物業(yè)管理的接管驗(yàn)收模塊一、物業(yè)管理的接管驗(yàn)收一、物業(yè)接管驗(yàn)收一、物業(yè)接管驗(yàn)收是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原由物業(yè)時(shí)，為了解物業(yè)的整體建設(shè)單位或業(yè)主委托管理的新建或原由物業(yè)時(shí)，為了解物業(yè)的整體現(xiàn)狀及保證今后的使用而對物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn)。它是物業(yè)管理的一個(gè)現(xiàn)狀及保證今后的使用而對物業(yè)進(jìn)行的檢驗(yàn)。它是物業(yè)管理的一個(gè)重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。對象有兩種：重要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。對象有兩種：一類是新建房屋一類是新建房屋另一類是原有房屋另一類是原有房屋竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同物業(yè)建是指物業(yè)建設(shè)完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會同物

2、業(yè)建設(shè)施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗(yàn)收小組，對施工質(zhì)量設(shè)施工單位、政府建設(shè)行政管理單位組成綜合驗(yàn)收小組，對施工質(zhì)量和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和質(zhì)量評定的過程。和設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行全面檢查和質(zhì)量評定的過程。二、物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別二、物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別、性質(zhì)不同、性質(zhì)不同竣工驗(yàn)收是政府行為，驗(yàn)收過程有政府行政主管部門負(fù)責(zé)；接管驗(yàn)竣工驗(yàn)收是政府行為，驗(yàn)收過程有政府行政主管部門負(fù)責(zé)；接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托合同，收是企業(yè)行為，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理委托合同，從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行從確保

3、物業(yè)日后的正常使用與維修的角度對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收。的質(zhì)量驗(yàn)收。、所處的環(huán)節(jié)不同。、所處的環(huán)節(jié)不同。施工單位竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)、在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)不同、在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)不同竣工驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是參與者，參與工程中把好質(zhì)量關(guān)?？⒐を?yàn)收時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是參與者，參與工程中把好質(zhì)量關(guān)。而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任而在接管驗(yàn)收中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。關(guān)系。三、接管驗(yàn)收的實(shí)施三、接管驗(yàn)收的實(shí)施查驗(yàn)應(yīng)提交的相關(guān)資料查驗(yàn)應(yīng)提交的相關(guān)資

4、料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料掌握接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)掌握接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)、新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、新建房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 、原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、原有房屋的接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)堅(jiān)持接管驗(yàn)收的原則堅(jiān)持接管驗(yàn)收的原則 、原則性與靈活性相結(jié)合的原則、原則性與靈活性相結(jié)合的原則 、細(xì)致入微與整體把握原則、細(xì)致入微與整體把握原則、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件、為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備工作，及時(shí)提請物業(yè)管理和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備工作，及時(shí)提請物業(yè)管理單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，接管單位一般在單位進(jìn)行接管驗(yàn)收，接

5、管單位一般在1515日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的，接管單位應(yīng)在天內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的，接管單位應(yīng)在天內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。并及時(shí)簽發(fā)接管文件。 、接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，、接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)商處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)檢，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組雙方協(xié)商處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)檢，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)檢?？棌?fù)檢。 、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管、房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位

6、會同建設(shè)單位、組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原單位會同建設(shè)單位、組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因，分清責(zé)任。因，分清責(zé)任。 、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行減數(shù)工程保修的有關(guān)規(guī)定。、新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行減數(shù)工程保修的有關(guān)規(guī)定。 、在接管驗(yàn)收中如有爭議而不能解決時(shí)，可申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政、在接管驗(yàn)收中如有爭議而不能解決時(shí)，可申請當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或解決。管理部門進(jìn)行協(xié)調(diào)或解決。四、注意事項(xiàng)四、注意事項(xiàng)一、交房一、交房房地產(chǎn)開發(fā)公司會同物業(yè)管理公司在完成物業(yè)接管驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司會同物業(yè)管理公司在完成物業(yè)接管驗(yàn)收之后，將物業(yè)交付給購房者的過程。也稱收之后，將物業(yè)

7、交付給購房者的過程。也稱“入伙入伙”。交房手續(xù)的辦理交房手續(xù)的辦理交房準(zhǔn)備（開荒）交房準(zhǔn)備（開荒）向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件入伙通知書入伙通知書收樓須知收樓須知入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書繳款通知書繳款通知書物業(yè)的移交物業(yè)的移交簽驗(yàn)樓情況表簽驗(yàn)樓情況表簽樓宇交接書簽樓宇交接書交鑰匙交鑰匙二、二、 裝修管理裝修管理1、業(yè)主裝修申請、業(yè)主裝修申請2、業(yè)主裝修報(bào)批、業(yè)主裝修報(bào)批4、押金及保證金、押金及保證金3、裝修管理要求、裝修管理要求5、違規(guī)責(zé)任、違規(guī)責(zé)任6、管理權(quán)限、管理權(quán)限模塊三、文書檔案的管理模塊三、文書檔案的管理文書檔案管理是物業(yè)管理一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。文書檔案管理是物業(yè)管理一項(xiàng)

8、重要的工作內(nèi)容。1、常見的文書有通知、告示、申請、請示、報(bào)告、常見的文書有通知、告示、申請、請示、報(bào)告、文件等。它們都有特殊的格式和要求。文件等。它們都有特殊的格式和要求。2、物業(yè)檔案的管理物業(yè)設(shè)計(jì)、施工圖產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍資料產(chǎn)權(quán)資料產(chǎn)籍資料圖、檔、卡、冊案例分析案例分析某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了某女士購買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)為該房沒有達(dá)到入住條件。但因要舉家出國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半國，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。

9、半年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)年后，該女士回國發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收方時(shí)對房子不滿意，這半年自己也沒有住，怎么還要交這么初收方時(shí)對房子不滿意，這半年自己也沒有住，怎么還要交這么多物業(yè)管理費(fèi)？討論：多物業(yè)管理費(fèi)？討論： 1 1、認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但又收取了、認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但又收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已交付使用了。房屋鑰匙，該女士的這種做法是否意味著房屋已交付使用了。

10、2 2、該女士沒有搬進(jìn)新房，物業(yè)管理公司仍向其收取物業(yè)管理、該女士沒有搬進(jìn)新房，物業(yè)管理公司仍向其收取物業(yè)管理費(fèi)是否合理？費(fèi)是否合理？模塊四模塊四 業(yè)主大會及業(yè)主委員會業(yè)主大會及業(yè)主委員會 一、業(yè)主自制機(jī)構(gòu)一、業(yè)主自制機(jī)構(gòu) 業(yè)主自制機(jī)構(gòu)業(yè)主自制機(jī)構(gòu)是一定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的所有人對其所有的物業(yè)進(jìn)行管理、使用，維護(hù)其自身權(quán)益以及物業(yè)的整體利益而組成的自制性組織。具有民主性、自制性、公益性特征。 業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的設(shè)置業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的設(shè)置 采取兩重機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：采取兩重機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：即由全體業(yè)主成立業(yè)主大會，作為權(quán)利機(jī)關(guān)行使重大決策權(quán)；在業(yè)主大會下設(shè)立由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，作為業(yè)主大會的常設(shè)

11、機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，行使日常事物的管理權(quán)。二、設(shè)立業(yè)主自制機(jī)構(gòu)的原則（1）接受相關(guān)行政部門的組織指導(dǎo)和監(jiān)督的原則（2）兩權(quán)分離、間接管理的原則（3）以公益利益為目的的原則（ 4）服務(wù)性、無償性原則（5）機(jī)構(gòu)設(shè)置權(quán)責(zé)明確原則（6）業(yè)主地位平等原則三、業(yè)主三、業(yè)主 業(yè)主物業(yè)的所有權(quán)人。 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利：業(yè)主的權(quán)利：1、按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定或修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會委員，并享有選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；7、監(jiān)督物業(yè)

12、服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修基金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)程；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修基金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位對其開發(fā)建設(shè)的物業(yè)在銷售之前是唯一的業(yè)主，即第一業(yè)主（或稱原始業(yè)主），而且這種

13、“業(yè)主”身份一直延續(xù)到物業(yè)全部銷售完畢。作為第一業(yè)主，也應(yīng)履行相應(yīng)的義務(wù)。說明：說明：四、業(yè)主大會四、業(yè)主大會業(yè)主大會的宗旨和組成業(yè)主大會的宗旨和組成業(yè)主大會業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理重大事項(xiàng)作出決定，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織。1、宗旨代表和維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。2、組成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。（4）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（6）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。業(yè)主大會的職責(zé)業(yè)主大會的職責(zé)（1）制定、修改管理

14、規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)程；（2）選舉業(yè)主大會會議（3）更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；業(yè)主大會會議業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會會議召開的形式、業(yè)主大會會議召開的形式：集體討論和書面征求意見 2、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)、召開業(yè)主大會的法定人數(shù)：1/2以上持有投票權(quán)的業(yè)主參加方可 3、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議、業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議 4、業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議、業(yè)主人數(shù)較多時(shí)可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議 5、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)、業(yè)主做出決定的法定人數(shù)普通決議：普通決議：必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意 。特別

15、重大事項(xiàng)決定：特別重大事項(xiàng)決定：必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。 特別重大事項(xiàng)：特別重大事項(xiàng)：制定和修改管理規(guī)約制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則選聘解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)專項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案6、業(yè)主大會分為定期會議和臨時(shí)會議、業(yè)主大會分為定期會議和臨時(shí)會議7、召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主、召開業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)于會前通知業(yè)主15日以前要通知全體業(yè)主；相關(guān)材料以書面形式公告。8、業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔、業(yè)主大會會議記錄應(yīng)當(dāng)存檔9、業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告、業(yè)主大會的決定應(yīng)予以公告第一次業(yè)主大會召開的條件第一次業(yè)主大會召開的條件1、應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣

16、人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。2、住宅入住率達(dá)到50%以上時(shí)3、第一個(gè)業(yè)主入住之日起滿兩年第一次業(yè)主大會會議的籌備工作第一次業(yè)主大會會議的籌備工作1、成立大會籌備組2、確定召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容3、擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案等有關(guān)文件4、確定業(yè)主身份及業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)5、通過協(xié)商，確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單6、做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。第一次業(yè)主大會召開的程序第一次業(yè)主大會召開的程序籌備組應(yīng)自成立之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。

17、1、由籌備組介紹大會籌備情況2、介紹業(yè)主委員會委員候選人情況3、審議通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約4、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員5、審議通過與物業(yè)管理相關(guān)的特別重大事項(xiàng)注：注：1、在第一次業(yè)主大會上，建設(shè)單位還應(yīng)當(dāng)做出前期物業(yè)管理工作報(bào)告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做出物業(yè)接管驗(yàn)收情況報(bào)告2、業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法（根據(jù)業(yè)主實(shí)際擁有的物業(yè)面積、住宅套數(shù)等確定）、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)做出約定。3、管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出決定。業(yè)主委員會業(yè)主委員會是按照法定程序由業(yè)

18、主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。性質(zhì)與地位性質(zhì)與地位 性質(zhì)：性質(zhì)：體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志和利益，代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的社團(tuán)組織。（無法人資格、無民事權(quán)利主體資格） 地位：地位：是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)；是實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主委員會的產(chǎn)生與構(gòu)成業(yè)主委員會的產(chǎn)生與構(gòu)成產(chǎn)生：產(chǎn)生： 第一屆業(yè)主委員會，由物業(yè)管理行政主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表組成籌委會，籌委會推薦后選人名單，提交第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。 每屆業(yè)主委員會任期三年，任期屆滿后由業(yè)主大會選舉新的業(yè)主委員會，可以連選連任。 業(yè)主委員會是社團(tuán)組織（或社

19、團(tuán)法人），自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)管理政府主管部門辦理備案登記。登記時(shí)提交下列文件： （1）注冊登記申請書 （2）業(yè)主委員會成員名單 （3）業(yè)主委員會章程業(yè)主委員會構(gòu)成業(yè)主委員會構(gòu)成業(yè)主委員會設(shè)委員業(yè)主委員會設(shè)委員515名名主任主任1人，副主任人，副主任12人，由全體委員中產(chǎn)生人，由全體委員中產(chǎn)生執(zhí)行秘書執(zhí)行秘書1人，也可以不是業(yè)主委員會成員人，也可以不是業(yè)主委員會成員 業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書可以專職或兼職，要熱心公業(yè)主委員會主任、副主任、執(zhí)行秘書可以專職或兼職，要熱心公益事業(yè)，對物業(yè)管理有較多了解，有一定組織能力和較高威信。益事業(yè)，對物業(yè)管理有較多了解，有一定組織能力和較高

20、威信。業(yè)主委員會職責(zé)：業(yè)主委員會職責(zé)：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：列職責(zé)：1、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。、召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同。3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)旅行物業(yè)服務(wù)合同。企業(yè)旅行物業(yè)服務(wù)合同。4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。構(gòu)成

21、構(gòu)成業(yè)主委員會的日常工作業(yè)主委員會的日常工作1、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況、了解和掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主和物業(yè)使用人的基本情況2、組織實(shí)施選聘物業(yè)管理公司的招標(biāo)活動(dòng)、組織實(shí)施選聘物業(yè)管理公司的招標(biāo)活動(dòng)3、提出是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議、提出是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議4、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金、代表業(yè)主大會管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金5、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守管理規(guī)約和、宣傳、教育、督促業(yè)主和物業(yè)使用人自覺遵守管理規(guī)約和各項(xiàng)規(guī)章制度，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的各項(xiàng)規(guī)章制度，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系關(guān)系6、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企

22、業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理、協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行管理7、做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作、做好業(yè)主委員會的內(nèi)部管理工作8、開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，、開展有利于業(yè)主和物業(yè)使用人身心健康的各項(xiàng)有益活動(dòng)，努力創(chuàng)建文明社區(qū)努力創(chuàng)建文明社區(qū)業(yè)主委員會會議業(yè)主委員會會議1、業(yè)主大會規(guī)程業(yè)主大會規(guī)程規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起舉之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任。生業(yè)主委員會主任、副主任。2、經(jīng)、經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員提議或業(yè)主委員會主以上業(yè)主委員會委員提議或業(yè)

23、主委員會主任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。任認(rèn)為必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。3、會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員出席，作出決定必須半、會議應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上委員出席，作出決定必須半數(shù)以上同意才能通過。數(shù)以上同意才能通過。4、作出的決定應(yīng)以書面形式及時(shí)公告。、作出的決定應(yīng)以書面形式及時(shí)公告。某住宅小區(qū)于某住宅小區(qū)于2002年年3月開始預(yù)售，月開始預(yù)售，2003年年6月竣工交付使用時(shí)出售的房屋建月竣工交付使用時(shí)出售的房屋建筑面積占該小區(qū)總建筑面積的筑面積占該小區(qū)總建筑面積的68%，2004年年7月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè)月該小區(qū)有部分業(yè)主自發(fā)召開業(yè)主大會會議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章主大會會議并選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，業(yè)主委員會在向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘，新選聘了一家物業(yè)服務(wù)未果，便私自刻制了印章，并將原物業(yè)管理公司解聘，新選聘了一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管