錦緣里營銷推廣包裝方案

1、12錦緣里營銷推廣建議錦緣里營銷推廣建議謹(jǐn)呈：深圳亙富投資有限公司謹(jǐn)呈：深圳亙富投資有限公司版權(quán)聲明：版權(quán)聲明：本報告是深圳亙富投資有限公司與眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面本報告是深圳亙富投資有限公司與眾廈地產(chǎn)顧問有限公司共同研究的成果。未經(jīng)上述公司共同書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 20142014年年2 2月月4 4日日3前前 言言 本報告是本報告是錦緣里營銷推廣包裝方案錦緣里營銷推廣包裝方案2015020220150202（共（共

2、9191頁）的精簡版，頁）的精簡版，以推以推廣策略解說為重點，方便董事長閱讀為原則專門縮減而成。廣策略解說為重點，方便董事長閱讀為原則專門縮減而成。中間關(guān)于中間關(guān)于羅湖房地產(chǎn)市羅湖房地產(chǎn)市場總結(jié)場總結(jié)、區(qū)域競品項目案例分析區(qū)域競品項目案例分析、項目包裝展示策略項目包裝展示策略等章節(jié)都已略去，董事長若百等章節(jié)都已略去，董事長若百忙之中能抽出時間，請詳細(xì)參閱忙之中能抽出時間，請詳細(xì)參閱錦緣里營銷推廣包裝方案錦緣里營銷推廣包裝方案2015020220150202。 本報告分為三部分，第一部分通過競品項目推廣媒介的總結(jié)分析，為項目媒本報告分為三部分，第一部分通過競品項目推廣媒介的總結(jié)分析，為項目媒介選

3、擇提供重要參考；第二部分再通過本案客戶進線、來訪區(qū)域及渠道的數(shù)據(jù)化分介選擇提供重要參考；第二部分再通過本案客戶進線、來訪區(qū)域及渠道的數(shù)據(jù)化分析，精準(zhǔn)定位到本案的推廣區(qū)域和部分有效媒介。綜合第一、二部分內(nèi)容，結(jié)合項析，精準(zhǔn)定位到本案的推廣區(qū)域和部分有效媒介。綜合第一、二部分內(nèi)容，結(jié)合項目營銷節(jié)點鋪排，最終制定適合本案的媒介推廣方案，并在第三部分作出詳細(xì)闡述。目營銷節(jié)點鋪排，最終制定適合本案的媒介推廣方案，并在第三部分作出詳細(xì)闡述。4一、一、 羅湖市場分析及競品項目推廣媒介分析羅湖市場分析及競品項目推廣媒介分析二、二、 本案推廣區(qū)域選定本案推廣區(qū)域選定三、三、 項目營銷推廣方案項目營銷推廣方案目目

4、 錄錄5一、一、羅湖市場分析及競品項目推廣媒介分析羅湖市場分析及競品項目推廣媒介分析6羅湖市場回顧羅湖市場回顧20142014年羅湖房地產(chǎn)市場概況年羅湖房地產(chǎn)市場概況u 從右圖(上）可以看出，羅湖區(qū)新房成交走勢圖看，2014年羅湖住宅市場在第四季度受華潤銀湖藍(lán)山、京基云頂梧桐別墅產(chǎn)品以及城建御湖峰三個大戶型高端項目的集中入市，拉升了羅湖區(qū)域年度的成交量價。u 從右圖羅湖成交戶型分布可知，2014年成交戶型近七成以90以下為主。從成交價格上看，大戶型單位隨高端產(chǎn)品第四季度的入市呈現(xiàn)明顯上漲趨勢，但普通住宅均價保持平穩(wěn)狀態(tài)。7羅湖區(qū)羅湖區(qū)20142014年主要在售、待售項目分布圖年主要在售、待售項

5、目分布圖蘭亭國際名園蘭亭國際名園德宏天下德宏天下地鐵遠(yuǎn)為大廈地鐵遠(yuǎn)為大廈新世界四季御園新世界四季御園待售項目待售項目在售項目在售項目羅湖市場分析羅湖市場分析紅圍坊項目紅圍坊項目帝景臺帝景臺幸福萬象幸福萬象運發(fā)御景蘭庭運發(fā)御景蘭庭錦緣里嘉園錦緣里嘉園天璽天璽1 1號號寶翠苑寶翠苑城建城建御湖峰御湖峰One 39One 39華潤銀湖藍(lán)山華潤銀湖藍(lán)山尚領(lǐng)公苑尚領(lǐng)公苑黃貝嶺舊改項目黃貝嶺舊改項目820142014年羅湖重點在售項目年羅湖重點在售項目8 8個，其中新增項目個，其中新增項目6 6個，整體個，整體市場供過市場供過于求，年底庫存增加，市場去化壓力不斷加大。于求，年底庫存增加，市場去化壓力不斷加

6、大。20142014年羅湖區(qū)重點在售項目信息統(tǒng)計年羅湖區(qū)重點在售項目信息統(tǒng)計項目項目名稱名稱開盤時間開盤時間主力戶型主力戶型總套數(shù)總套數(shù)（套）（套）累計推售累計推售套數(shù)（套）套數(shù)（套）銷售銷售網(wǎng)簽網(wǎng)簽銷售銷售剩余貨量剩余貨量 去化率去化率銷售均價銷售均價（元（元/ /）備注備注新世界四季御園2013.11.262-153 2-4房11631163約700套626套約460套60%34000幸福萬象2014.4.264963 2-3房343343約340套（剩部分頂層戶型）基本售罄（可忽略）99%38000產(chǎn)品買一層送一層，產(chǎn)品買一層送一層，實用率超高。實用率超高。寶翠苑2014.6.2185-

7、130 3-4房184184約6046套約120套33%32000天璽1號2014.10.16 60120 2-3房510約200約90套38套約420套45%49000去拓展面積，去拓展面積，中下戶型實收均價為中下戶型實收均價為3.6-3.83.6-3.8萬元萬元/ /華潤銀湖藍(lán)山2014.11.890263 2-4房486332約260套40套約230套78%54000（帶精裝）帶豪華精裝，大戶型帶豪華精裝，大戶型城建御湖峰2014.11.13260 5房138138約70套56套約70套51%43000九年制重點名校學(xué)區(qū)九年制重點名校學(xué)區(qū)房、房、260260平平4+14+1房純大房純大戶

8、型戶型運發(fā)御景蘭亭2014.11.297391 2-3房107107約40套暫無約70套40%34000蘭亭國際 2010.4月中133-160平的3-4房保留單位現(xiàn)房在售40余貨約40已基本售罄無網(wǎng)簽（可忽略）95%35000合計297129712507250716001600約約1370137064%64%區(qū)域市場分析區(qū)域市場分析羅湖市場分析羅湖市場分析2014年，羅湖在售項目平均去化率約64%，剩余貨量約1370套，平均月去化套數(shù)約133套/月。其中幸福萬象因公寓產(chǎn)品不限購不限貸，贈送率高銷售較為理想外，其它剛需項目如四季御園、寶翠苑、天璽1號等走量均較緩慢。9據(jù)不完全統(tǒng)計，據(jù)不完全統(tǒng)計

9、，20152015年羅湖區(qū)預(yù)計新推出項目年羅湖區(qū)預(yù)計新推出項目7 7個。新盤計劃入個。新盤計劃入市，市，20152015年羅湖區(qū)域市場競爭將會越來越激烈。年羅湖區(qū)域市場競爭將會越來越激烈。羅湖區(qū)待售項目不完全統(tǒng)計羅湖區(qū)待售項目不完全統(tǒng)計項目名稱項目名稱占地（萬）占地（萬）建面（萬）建面（萬）主力戶型主力戶型總貨量（套）總貨量（套）預(yù)計開盤時間預(yù)計開盤時間ONE390.698.3238-80精裝商務(wù)公寓12212015年初茂業(yè)德宏天下4.326.5平層218復(fù)式425-8506002015年中地鐵遠(yuǎn)為大廈0.443.2小戶型及公寓1402015年初帝景臺1.95.389以上中大戶型4762015

10、年中尚領(lǐng)公苑0.31.47中小戶型2002015年下半年錦緣里嘉園1.06.9650-80小戶型5512015年初黃貝嶺舊改項目6.13 （已拆遷面積）39.4 （已批準(zhǔn)面積）待定待定2015年下半年合計（不含黃貝嶺舊改項目）9.1751.753188羅湖市場分析羅湖市場分析u2015年，羅湖預(yù)計新增住宅銷售面積在50萬平方米以上，總貨量約3200套，加上2014年1400套的余貨量，預(yù)計2015年市場總貨量將在4600套左右，其中約8成以上為中小戶型產(chǎn)品，同質(zhì)產(chǎn)品競爭激烈；u按照2014年133套/月的去化率，正常需要35個月的銷售周期，市場去化壓力也較大。10競品項目競品項目推廣媒介分析推

11、廣媒介分析羅湖主要競品項目推廣媒介應(yīng)用統(tǒng)計表羅湖主要競品項目推廣媒介應(yīng)用統(tǒng)計表推廣渠道推廣渠道推廣媒介四季御園四季御園天璽天璽1 1號號幸福萬象幸福萬象寶翠苑寶翠苑ONE 39 ONE 39 線上推廣線上推廣巡展戶外（含LED）網(wǎng)絡(luò)報紙微信地鐵電臺電視電梯框架車庫道閘廣告加油站廣告DM直郵短信線下推廣線下推廣營銷起勢活動周末暖場活動轉(zhuǎn)介待定備注：備注：上表中顏色由深到淺，分別代表各媒介在各項目推廣中應(yīng)用程度及效果由普遍到個別，由好到一般的順序排列。羅湖主要競品項目媒介推廣應(yīng)用統(tǒng)計分析羅湖主要競品項目媒介推廣應(yīng)用統(tǒng)計分析2014年項目組重點對四季御園、天璽四季御園、天璽1 1號、幸福萬象、寶翠苑

12、、號、幸福萬象、寶翠苑、ONE39ONE39等五個項目進行了推廣策略監(jiān)測和營銷效果跟進，綜合其推廣媒介應(yīng)用及效果的統(tǒng)計分析，最終推導(dǎo)出適合本案且行之有效的媒介組合。11從從羅湖主要競品項目推廣媒介應(yīng)用統(tǒng)計表羅湖主要競品項目推廣媒介應(yīng)用統(tǒng)計表來看，來看，綜合五大項目各類推廣媒介的應(yīng)用綜合五大項目各類推廣媒介的應(yīng)用廣度和應(yīng)用效果，廣度和應(yīng)用效果，可以得出可以得出：戶外、網(wǎng)絡(luò)、微信、短信、營銷起勢活動和周末暖場活動，在房地產(chǎn)各項目中應(yīng)用最廣，且效果最好，可作為本案可作為本案核心參考核心參考推廣媒介推廣媒介；巡展、地鐵、電臺、電梯框架、車庫道閘廣告等，在各項目的推廣應(yīng)用上僅次于上述媒介渠道，且效果明顯

13、，針對性強，可作為本案可作為本案重要參考重要參考推廣媒介推廣媒介；報紙、DM直郵、加油站廣告、電視等，在各項目中的應(yīng)用頻次較低，且效果較差，不建議作為本案推廣媒介；不建議作為本案推廣媒介；轉(zhuǎn)介（又稱“三級聯(lián)動”，是指通過整合三級地鋪的客戶資源，由三級地鋪負(fù)責(zé)外場的客戶接洽，并將其轉(zhuǎn)介帶來的客戶交由案場銷售人員負(fù)責(zé)接待、促進成交，成交后由開發(fā)商支付三級地鋪傭金作為項目的營銷推廣費用），轉(zhuǎn)介現(xiàn)已廣泛用于房地產(chǎn)項目開盤前蓄客不足、因定價不合理造成開盤后銷售受阻等情況下的應(yīng)急營銷推廣方式。羅湖新增在售項目都已啟用轉(zhuǎn)介，建議本案在營銷推廣中后期可視具體蓄客、銷售情況選建議本案在營銷推廣中后期可視具體蓄客

14、、銷售情況選擇啟動轉(zhuǎn)介作為應(yīng)急推廣媒介。擇啟動轉(zhuǎn)介作為應(yīng)急推廣媒介。競品項目競品項目推廣媒介分析推廣媒介分析12二、本案推廣區(qū)域選定二、本案推廣區(qū)域選定13蓄客情況蓄客情況截止截止20142014年底，項目累計來訪客戶約年底，項目累計來訪客戶約500500組，進線客戶約組，進線客戶約26002600組，組，由于推廣力度不夠，遠(yuǎn)低于市場其他項目蓄客水平。由于推廣力度不夠，遠(yuǎn)低于市場其他項目蓄客水平。一、客戶來源區(qū)域統(tǒng)計（左下圖一、客戶來源區(qū)域統(tǒng)計（左下圖) )：主要以新秀羅芳、黃貝嶺、文錦渡為主，三者占比約72%；其次為羅湖其他區(qū)域、福田和香港客戶，占比約21%；少數(shù)深圳其他區(qū)域客戶，如布吉、南

15、山等，占比約7%。建議：建議：后期項目推廣區(qū)域鎖定以新秀羅芳、黃貝嶺、文錦渡為主；重點覆蓋羅湖、福田及附近口岸區(qū)域；局部拓展深圳其他區(qū)域。二、客戶認(rèn)知途徑統(tǒng)計（右下圖）：二、客戶認(rèn)知途徑統(tǒng)計（右下圖）：主要以樓體和圍墻為主，二者各自占比約25% ；戶外占比約21% ；地鐵占比19% ；另外還有部分網(wǎng)絡(luò)及友介客戶，占比約9% 。建議：建議：戶外及地鐵廣告效果較好，可以吸取經(jīng)驗改善沿用，同時建議增加網(wǎng)絡(luò)廣告投放。備注：統(tǒng)計周期設(shè)定為地鐵、戶外集中出街的2014年7-8月份。 14客戶分析客戶分析客戶工作區(qū)域分析客戶工作區(qū)域分析三、客戶工作片區(qū)統(tǒng)計：三、客戶工作片區(qū)統(tǒng)計：據(jù)統(tǒng)計，本案客戶工作區(qū)域主要

16、集中在國貿(mào)、地王/京基、東門 片區(qū)；其次為福田中心區(qū)；華強北、香港工作客戶也占有一定比例。由此，我們可將推廣區(qū)域進一步細(xì)分：由此，我們可將推廣區(qū)域進一步細(xì)分：u 除項目周邊，羅湖其它區(qū)域推廣主要以國貿(mào)、地王、東門三大商圈為主；u 福田推廣集中在福田中心區(qū)，如華強北、車公廟等；u 針對部分香港工作客群，可考慮在羅湖及福田口岸進行集中推廣。（含文錦渡片區(qū)）15推廣區(qū)域推廣區(qū)域主打主打地緣性地緣性客戶：客戶：新秀羅芳、黃貝嶺、文錦渡、蓮塘等新秀羅芳、黃貝嶺、文錦渡、蓮塘等深挖深挖工作緣工作緣客戶：客戶：羅湖三大商圈、福田中心商務(wù)區(qū)、口岸香港客戶羅湖三大商圈、福田中心商務(wù)區(qū)、口岸香港客戶外拓外拓區(qū)域邊

17、緣區(qū)域邊緣客戶：客戶：深圳羅湖、福田外其他區(qū)域客戶深圳羅湖、福田外其他區(qū)域客戶通過本項目客戶來源區(qū)域、工作區(qū)域統(tǒng)計分析，項目入市推通過本項目客戶來源區(qū)域、工作區(qū)域統(tǒng)計分析，項目入市推廣應(yīng)鎖定廣應(yīng)鎖定“三緣三緣”區(qū)域客戶群區(qū)域客戶群16推廣媒介推廣媒介推廣媒介推廣媒介特點特點競品推廣媒介競品推廣媒介應(yīng)用及有效性總結(jié)應(yīng)用及有效性總結(jié)本案推廣本案推廣應(yīng)用及有效性總結(jié)應(yīng)用及有效性總結(jié)本案推廣媒介本案推廣媒介選擇選擇戶外戶外主流媒介，達到率高，對地區(qū)和客群的選擇性強，視覺沖擊力強，效果好應(yīng)用最廣，效果最佳有明顯效果核心推廣媒介核心推廣媒介網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)主流媒介，是客戶了解項目的必選渠道微信微信創(chuàng)新媒介，小成本

18、大作為效果較好巡展巡展市區(qū)中高端項目常選媒介，點對點針對性強，能短時間內(nèi)實現(xiàn)高質(zhì)量蓄客應(yīng)用普遍，效果明顯重要推廣媒介重要推廣媒介地鐵地鐵針對性強，強制閱讀到達率高效果較好電臺電臺針對有車一族，利用高頻節(jié)目植入廣告，記憶性強電梯框架電梯框架針對寫字樓客戶，利用等或乘坐電梯時間進行強制性視覺沖擊，高頻次高到達率綜合以上部分，結(jié)合競品項目推廣渠道效果分析及本案推廣綜合以上部分，結(jié)合競品項目推廣渠道效果分析及本案推廣媒介效果評估，最終確定適合本案的最佳媒介組合。媒介效果評估，最終確定適合本案的最佳媒介組合。17三、項目營銷推廣方案三、項目營銷推廣方案18營銷節(jié)點鋪排營銷節(jié)點鋪排項目節(jié)點：項目節(jié)點：開盤

19、前項目重要節(jié)點鋪排及階段目標(biāo)開盤前項目重要節(jié)點鋪排及階段目標(biāo)u 2015 2015年年3 3月中旬：營銷中心開放月中旬：營銷中心開放u 2015 2015年年4 4月中旬：樣板房開放月中旬：樣板房開放u 2015 2015年年4 4月底月底-5-5月初：正式開盤月初：正式開盤階段目標(biāo)：階段目標(biāo)：階段一：階段一：3 3月初至售樓處開放前月初至售樓處開放前 ：全線鋪排，制造熱點，樹立形象；全線鋪排，制造熱點，樹立形象；階段二：售樓處開放后，到階段二：售樓處開放后，到4 4月中：月中：價值植入，深度蓄客，現(xiàn)場認(rèn)籌；價值植入，深度蓄客，現(xiàn)場認(rèn)籌；階段三：樣板房開放后，開盤前：階段三：樣板房開放后，開盤

20、前：活動營銷，客戶摸底，預(yù)熱開盤?；顒訝I銷，客戶摸底，預(yù)熱開盤。19推廣策略思考推廣策略思考由面到點由面到點u 第一步，全區(qū)域多渠道覆蓋，形成全城知曉，奠定項目廣；u 第二步，針對性引導(dǎo)客戶，對區(qū)域客戶進行點對點集中推廣，樹項目深；u 第三步，建圈層語境，老客戶維護，形成口碑傳播。線上線下雙線鋪排線上線下雙線鋪排u 線上線上以戶外、網(wǎng)絡(luò)、微信、地盤廣告、電臺、電梯框架海報為主，集中造勢，廣泛蓄客；以地鐵、短信為輔，定點定向灌輸，深挖客戶。u 線下線下以巡展、派單為主，快速積累客戶；以營銷起勢活動、周末暖場活動為輔，營造現(xiàn)場熱銷氛圍。各媒介的組合應(yīng)用將采用各媒介的組合應(yīng)用將采用由面到點，線上線下

21、結(jié)合形式由面到點，線上線下結(jié)合形式，以實現(xiàn)項目集中蓄客，順勢開盤：，以實現(xiàn)項目集中蓄客，順勢開盤：20營銷中心開放暨認(rèn)籌啟動營銷中心開放暨認(rèn)籌啟動5 5月上月上4 4月下月下4 4月中月中4 4月上月上時間時間3 3月上月上主訴主訴 求點求點銷售銷售節(jié)奏節(jié)奏揭竿起勢（一夜傾城）揭竿起勢（一夜傾城）營銷營銷節(jié)點節(jié)點品牌、項目形象品牌、項目形象階段階段 廣告語廣告語當(dāng)代新青年，生活新當(dāng)代新青年，生活新YOUNGYOUNG XX月月X X日，營銷中心日，營銷中心 傾城綻放傾城綻放高峰論壇高峰論壇樣板房開放暨認(rèn)籌升級樣板房開放暨認(rèn)籌升級全城轟炸（價值傳遞）全城轟炸（價值傳遞）產(chǎn)品、地段、投資價值、銷售

22、信息產(chǎn)品、地段、投資價值、銷售信息3 3月下月下3 3月中月中蓄勢開盤蓄勢開盤5 5月中下月中下一戰(zhàn)而定（蓄客升級、開盤）一戰(zhàn)而定（蓄客升級、開盤）計劃實現(xiàn)計劃實現(xiàn)150150批認(rèn)籌批認(rèn)籌計劃實現(xiàn)計劃實現(xiàn)450450批認(rèn)籌批認(rèn)籌計劃實現(xiàn)計劃實現(xiàn)600600批認(rèn)籌批認(rèn)籌地段產(chǎn)品、投資價值、地段產(chǎn)品、投資價值、 銷售信息、銷售信息、開盤價格開盤價格不同的青年，同不同的青年，同YOUNGYOUNG的視界的視界 xx月月X X日日 樣板房盛啟樣板房盛啟50-8050-80精裝名宅，火熱認(rèn)籌中精裝名宅，火熱認(rèn)籌中青年力量，讓城市變青年力量，讓城市變YOUNGYOUNG x x月月x x日日 榮耀開盤榮耀

23、開盤推廣策略鋪排推廣策略鋪排乘勝追擊（持續(xù)熱銷）乘勝追擊（持續(xù)熱銷）備注：各階段推廣主題需與廣告公司溝通后定奪。備注：各階段推廣主題需與廣告公司溝通后定奪。21推廣總圖及費用預(yù)算推廣總圖及費用預(yù)算錦緣里項目錦緣里項目開盤前開盤前營銷推廣計劃匯總表營銷推廣計劃匯總表首次開盤首次開盤本案營銷推廣費用預(yù)計約714萬元。按照行業(yè)營銷推廣費用一般占整個銷售額的1.2%-1.5%來看，本案如果按首推279套近7個億銷售額計算，營銷費用約占銷售額的1.1%，屬于保守范疇。同時為搶占優(yōu)同時為搶占優(yōu)勢資源，保證推廣計劃有序高效進行，大部分推廣媒介需在春節(jié)前確定。勢資源，保證推廣計劃有序高效進行，大部分推廣媒介需

24、在春節(jié)前確定。推廣推廣策略策略推廣媒介推廣媒介媒介確定媒介確定 最遲日期最遲日期媒介上線推廣時間鋪排（媒介上線推廣時間鋪排（陰影部分代表投放周期陰影部分代表投放周期）費用費用預(yù)算預(yù)算 （萬元）（萬元）3 3月月4 4月月5 5月月第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周 第一周 第二周 第三周 第四周媒介推廣媒介推廣戶外（含LED）2015.1.30形象樹立，營銷中心開放價值傳遞，樣板房開放開盤熱銷200網(wǎng)絡(luò)2015.2.10營銷中心開放信息釋放樣板房開放信息釋放開盤 信息釋放180微信2015.1.30微信運營公司統(tǒng)一運營，貫穿項目整個銷售流程20電臺2015.2.10

25、項目價值點及營銷節(jié)點信息釋放50地鐵2015.1.30項目形象價值釋放50短信2015.1.30客戶邀約客戶邀約客戶邀約5電梯框架2015.1.30項目形象價值釋放25活動推廣活動推廣巡展2015.1.30羅湖、福田中心區(qū)120營銷節(jié)點活動營銷中心開放樣板房開放開盤120周末暖場活動2015.2.10周末周末周末周末周末周末4派單2015.3月初宣傳單張派發(fā)、客戶信息登記10展示推廣展示推廣 地盤廣告2015.1.30項目形象價值信息10合計794萬（以上費用預(yù)算最終以實際產(chǎn)生費用為準(zhǔn)）22推廣策略執(zhí)行分解NO1：媒介推廣策略NO2：活動推廣策略NO3：展示推廣策略23時時 間間推廣主題推廣主

26、題u 戶外選點原則：戶外選點原則：在羅湖重要中心及項目周邊交通主干道設(shè)立項目整體形象的廣告位，攔截過往羅湖區(qū)域的目標(biāo)客戶，釋放項目價值點和節(jié)點信息，拔高項目的整體高端形象。u 戶外選點建議：戶外選點建議：1.1.羅湖口岸戶外牌：羅湖口岸戶外牌：深圳羅湖口岸是中國目前客流量最大的旅客入出境陸路口岸，針對項目鎖定的香港境內(nèi)外客群，廣告到達率及閱讀率大有保證。2.2.深南大道戶外牌（含深南大道戶外牌（含LEDLED）：）：作為項目周邊也是整個深圳的主要城市干道，深南大道具有最佳推廣優(yōu)勢。3.3.北環(huán)大道戶外牌：北環(huán)大道戶外牌：北環(huán)作為項目周邊重要的城市交通干道之一，是本案客戶的重要來源路線，且道路車

27、流量大，昭示性好。根據(jù)三大營銷節(jié)點更新戶外主題，占據(jù)羅湖中心區(qū)、主要交通干道。根據(jù)三大營銷節(jié)點更新戶外主題，占據(jù)羅湖中心區(qū)、主要交通干道。當(dāng)代新青年當(dāng)代新青年，生活新生活新YOUNGYOUNG本本不同的青年不同的青年，同，同YOUNGYOUNG的視界的視界戶外戶外青年力量青年力量，讓城市變讓城市變YOUNGYOUNG媒介推廣策略媒介推廣策略4 4月中月中55月初月初3 3月中月中44月中月中3 3月初月初33月中月中24時時 間間推廣主題推廣主題主流網(wǎng)站主流網(wǎng)站+ +微信，持續(xù)釋放項目產(chǎn)品信息及銷售活動信息，配合話題炒作。微信，持續(xù)釋放項目產(chǎn)品信息及銷售活動信息，配合話題炒作。網(wǎng)絡(luò)、微信網(wǎng)絡(luò)、

28、微信媒介推廣策略媒介推廣策略營銷中心傾城綻放營銷中心傾城綻放樣板房開放，認(rèn)籌火熱進行中樣板房開放，認(rèn)籌火熱進行中榮耀開盤榮耀開盤4 4月中月中55月初月初3 3月中月中44月中月中3 3月初月初33月中月中u主流網(wǎng)站論壇炒作：主流網(wǎng)站論壇炒作：及時跟進節(jié)點信息的上傳，論壇灌水，設(shè)計網(wǎng)絡(luò)炒作話題，進行網(wǎng)絡(luò)專題炒作，同時在關(guān)鍵節(jié)點，跟進實時的網(wǎng)絡(luò)直播；u網(wǎng)站主流媒體選擇：網(wǎng)站主流媒體選擇：根據(jù)時下房地產(chǎn)信息搜索熱門排行榜，選擇房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂居、騰訊大粵網(wǎng)房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂居、騰訊大粵網(wǎng)等六家網(wǎng)絡(luò)媒體；通過軟文投放、網(wǎng)絡(luò)專題投放、通欄廣告、對聯(lián)廣告、彈窗廣告、新聞通稿等釋放項目信息，提高

29、曝光率；u微信平臺：微信平臺：聘請一家專業(yè)的微信運營公司，配合項目節(jié)點信息進行線上話題炒作和活動發(fā)起、評選反饋等。25時時 間間推廣主題推廣主題建議主要用于品牌形象傳播，配合噱頭性強的銷售活動信息，知名電臺冠名，整點半建議主要用于品牌形象傳播，配合噱頭性強的銷售活動信息，知名電臺冠名，整點半點報時及在熱門收聽時段投放廣告。點報時及在熱門收聽時段投放廣告。電臺電臺媒介推廣策略媒介推廣策略營銷中心開放營銷中心開放登記送豪禮登記送豪禮樣板房開放，認(rèn)籌升級，樣板房開放，認(rèn)籌升級，5萬抵萬抵10萬萬榮耀開盤，成交送家電榮耀開盤，成交送家電4 4月中月中55月初月初3 3月中月中44月中月中3 3月初月初

30、33月中月中u 選擇電臺媒體：選擇電臺媒體：深圳交通頻道106.2或深圳音樂電臺飛揚971（據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，排名一二位的電臺）u 推廣方式：推廣方式：冠名整點半點報時以及收聽率最高的幾檔節(jié)目、在熱門收聽時段投放廣告。u 推廣具體操作（示例）：推廣具體操作（示例）：1、全天整點半點報時（36次/天），報時前15秒廣告，深南東三地鐵雙口岸物業(yè)錦緣里提醒您準(zhǔn)確對時。2、熱門收聽節(jié)目冠名，如特約路況前播放本次路況信息由羅湖深南東三地鐵雙口岸物業(yè)錦緣里特約播出。3、硬廣。在熱門收聽時段（上午8：009：00，晚上7：007：30等時間段）投放硬性廣告，宣傳節(jié)點項目信息。（備注：以上優(yōu)惠及禮品暫作參考，具體待

31、定）26時時 間間推廣主題推廣主題 項目形象價值傳播與銷售節(jié)點信息釋放兼顧，配合主要渠道全方位覆蓋，持續(xù)輻射羅項目形象價值傳播與銷售節(jié)點信息釋放兼顧，配合主要渠道全方位覆蓋，持續(xù)輻射羅湖、福田寫字樓和政務(wù)樓等處目標(biāo)客戶。湖、福田寫字樓和政務(wù)樓等處目標(biāo)客戶。樓宇電梯廣告（框架海報）樓宇電梯廣告（框架海報）媒介推廣策略媒介推廣策略4 4月中月中55月初月初3 3月中月中44月中月中3 3月初月初33月中月中深南東深南東三地鐵三地鐵精尚生活館精尚生活館50-80 50-80 精裝臻品精裝臻品 限量發(fā)售限量發(fā)售u 投放地點：投放地點：1.羅湖國貿(mào)、東門、地王三大商圈，福田中心區(qū)重點寫字樓電梯框架廣告；

32、2.羅湖重點政務(wù)大樓樓宇電梯視頻廣告。u 投放內(nèi)容：投放內(nèi)容：項目信息及營銷節(jié)點等。27時時 間間推廣主題推廣主題以項目為原點，輻射羅湖、福田中心區(qū)等區(qū)域客戶。以項目為原點，輻射羅湖、福田中心區(qū)等區(qū)域客戶。地鐵地鐵媒介推廣策略媒介推廣策略4 4月中月中55月初月初3 3月中月中44月中月中3 3月初月初33月中月中深南東深南東三地鐵三地鐵精尚生活館精尚生活館50-80 50-80 精裝臻品精裝臻品 限量發(fā)售限量發(fā)售u 投放渠道：投放渠道：此次投放基于7、8月份的經(jīng)驗，根據(jù)地鐵乘坐動線選擇出入口通道封燈箱、站臺連裝燈箱片+屏蔽門貼、站臺包柱、換乘通道品牌包裝墻幾大類。u 投放地點投放地點(結(jié)合第

33、三部分客戶來訪、工作區(qū)域分析及地鐵線路人流質(zhì)量決定）：蛇口線：市民中心站、華強北站、黃貝嶺站羅寶線：會展中心站會展中心站、國貿(mào)站換乘站：大劇院站大劇院站、老街站u 投放內(nèi)容：投放內(nèi)容：產(chǎn)品信息、形象推廣語、銷售信息28活動推廣策略活動推廣策略針對目標(biāo)客戶群，舉辦貼合項目客戶群的活動，反復(fù)折騰沖擊市場，撬動客戶進線和上門?；顒硬呗裕夯顒硬呗裕簎 外拓活動：外拓活動：項目入市前期，通過外場巡展、派單等集中轟炸式拓客，達到短期高效蓄水目標(biāo)；u 中大型營銷主題性活動：中大型營銷主題性活動：每月設(shè)計不同營銷主題，貼合目標(biāo)客戶群的中大型營銷活動，聚焦目標(biāo)客戶，炒作項目熱度；u 周末暖場活動：周末暖場活動：持續(xù)的現(xiàn)場暖場活動，營造銷售現(xiàn)場氛圍，提高成單率?；顒硬呗灾鲗?dǎo)思想：活動策略主導(dǎo)思想：鑒于已基本鎖定客戶主要來源渠道，如何吸引更多的客戶呢？變被動為主動，舉辦貼合項目鑒于已基本鎖定客戶主要來源渠道，如何吸引更多的客戶呢？變被動為主動，舉辦貼合項目客戶群的活動，尤其是各種噱頭大，吸引力強的活動，客戶群的活動，尤其是各種噱頭大，吸