二手房交易稅費(fèi)解讀

1、二手房交易稅費(fèi)解讀二手房交易稅費(fèi)解讀信義代書(shū)信義代書(shū) 張國(guó)梁張國(guó)梁上海市普通住房與非普通住房區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)普通住房三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上普通住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。上海內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)單價(jià)人民幣17500元/每平方米以下，內(nèi)外環(huán)線(xiàn)之間單價(jià)人民幣1000元/每平方米以下，外環(huán)線(xiàn)外單價(jià)人民幣7000元以下。否則為非普通住房。買(mǎi)方稅費(fèi)壹、稅1.契稅： 房?jī)r(jià)1.5 適用個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通居住用房； 房?jī)r(jià) 3 適用個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通居住用房、花園住宅、 非居住用房 及法人購(gòu)房。 2. 印花稅：合同價(jià)*0.05。 3. 權(quán)證印花稅：5

2、元/本。 貳、費(fèi)1.配圖費(fèi)： 25元/套； 非居住用房130元/套。 2交易手續(xù)費(fèi)：2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價(jià)*0.5（買(mǎi)方承擔(dān)）。3權(quán)證登記費(fèi)：80元/件； 非居住用房、法人售房300元/件。賣(mài)方稅費(fèi) 壹、稅 1. 營(yíng)業(yè)稅及附加： A居住用房滿(mǎn)五年： 普通居住用房：免征； 非普通居住用房：（出售價(jià)購(gòu)入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）； B居住用房未滿(mǎn)五年：合同價(jià)*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定）； C花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價(jià)購(gòu)入價(jià)）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。賣(mài)方

3、稅費(fèi) 2、個(gè)人所得稅： A居住用房滿(mǎn)五年，且為本人唯一一套自住用房：免征； B居住用房未滿(mǎn)五年，或產(chǎn)權(quán)人擁有兩套（含）以上房產(chǎn)： （出售價(jià)（購(gòu)入價(jià)+上手契稅）本手營(yíng)業(yè)稅及附加裝修費(fèi)（最多不超過(guò)上手房?jī)r(jià)10%）銀行貸款利息上手交易手續(xù)費(fèi)上手公證費(fèi)）*20% 未提供完整房屋原值憑證： 普通居住用房： 合同價(jià)*1% 非普通居住用房：合同價(jià)*2% C花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價(jià)購(gòu)入價(jià)營(yíng)業(yè)稅及附加出售稅費(fèi)土地增值稅）*20% 賣(mài)方稅費(fèi)3、土地增值稅：A居住用房：免征B花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價(jià)土地增值稅可扣除項(xiàng)目）稅率；稅率：當(dāng)土地增值稅/土地增值稅可扣除項(xiàng)目50%，稅率為30%

4、，大于50%小于等于100%時(shí)稅率為40%，大于100%200%時(shí)，稅率為50%，大于200%，稅率60%；注：土地增值稅可扣除項(xiàng)目為：房屋購(gòu)入價(jià)房屋購(gòu)入時(shí)的契稅購(gòu)入時(shí)的交易手續(xù)費(fèi)購(gòu)入時(shí)的印花稅本次的營(yíng)業(yè)稅及附加本次的中介費(fèi)（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。4、印花稅：合同價(jià)*0.05。貳、費(fèi)1、交易手續(xù)費(fèi)：居住用房 2.5元/平方米*建筑面積； 注：車(chē)位的稅費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)參照非居住用房。一、印花稅一、印花稅印花稅指對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受應(yīng)稅憑證征收的一種稅賦。合同總價(jià)的0.1%，買(mǎi)賣(mài)雙方各半承擔(dān)（雙方為立合同人）房地產(chǎn)權(quán)證按件貼花，每證5元貳、契稅貳、契稅房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓

5、、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。普通住房：按成交價(jià)格的1.5%繳納非普通住房、花園住房、非居住用房：按成交價(jià)格的3%繳納贈(zèng)與及非法定繼承：按成交價(jià)格的3%繳納公司或單位購(gòu)房：按成交價(jià)格的3%繳納三、營(yíng)業(yè)稅三、營(yíng)業(yè)稅 營(yíng)業(yè)稅指對(duì)銷(xiāo)售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅率：5%個(gè)人住房購(gòu)房未滿(mǎn)五年按其售房收入金額全額征收。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的按其售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。 非居住用房及公司產(chǎn)權(quán)的房屋購(gòu)房者出售房屋的按其售房收入減去購(gòu)房?jī)r(jià)款

6、后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅政策變化說(shuō)明營(yíng)業(yè)稅政策變化說(shuō)明2005年5月，建設(shè)部等七部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)明確說(shuō)明：“2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營(yíng)業(yè)稅；非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后差額征收營(yíng)業(yè)稅。2006年05月29日國(guó)家稅務(wù)總局宣布九部委公布的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)從6月份開(kāi)始將原定2年的征收期限延長(zhǎng)至5年。售后公房或拆遷安置房首次出售的不管購(gòu)房是否滿(mǎn)五年免征營(yíng)業(yè)稅。 四、營(yíng)業(yè)稅附加四、營(yíng)業(yè)稅附加營(yíng)業(yè)稅附加是指對(duì)交納營(yíng)

7、業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅（7%市區(qū)、5%縣或鎮(zhèn)、不在市區(qū)或縣鎮(zhèn)的1%）、教育費(fèi)附加(3%)及河道清理費(fèi)(1%)。交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人為境外身份的可免征營(yíng)業(yè)稅附加全部或部分。營(yíng)業(yè)稅附加稅率為11%，以實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)。五、土地增值稅五、土地增值稅 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。個(gè)人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需繳納土地增值稅。2005年6月1日起，個(gè)人出售購(gòu)買(mǎi)不足五年的

8、獨(dú)幢花園住房需繳納土地增值稅。土地增值稅計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)累進(jìn)稅率增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用花園住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅六、個(gè)人所得稅六、個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅指?jìng)€(gè)

9、人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入，就其所得計(jì)算征收的一種稅賦。按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。稅率為應(yīng)納所得額百分之二十。2006年8月1日起，個(gè)人出售住房需繳納個(gè)人所得稅。納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，作為其財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得額。 合理費(fèi)用是指:納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10。但要求納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。 住房貸款利息清單同

10、樣要求注明房屋地址及客戶(hù)姓名需與產(chǎn)權(quán)人一致。以實(shí)際發(fā)生利息計(jì)，均可抵扣。 無(wú)法提供原購(gòu)房有效憑證的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，可按出售總額的1%3%核定征收個(gè)人所得稅。上海市個(gè)人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2%征收。七、個(gè)人所得稅七、個(gè)人所得稅注意點(diǎn)注意點(diǎn) 出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房的，按照購(gòu)房金額大小相應(yīng)退還納稅保證金。購(gòu)房金額大于或等于原住房銷(xiāo)售額的，全部退還納稅保證金；小于原住房銷(xiāo)售額的，按照購(gòu)房金額占原住房銷(xiāo)售額的比例退還納稅保證金，余額繳入國(guó)庫(kù) 個(gè)人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或夫妻雙方名義重新購(gòu)房的，按以上政策規(guī)定免稅 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以

11、上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅 個(gè)人出售非居住用房按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅20%征收，不能按總價(jià)1%-3%核定征收，也不能抵扣個(gè)人住房部分所述合理費(fèi)用。個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅一、交易手續(xù)費(fèi)一、交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶(hù)等手續(xù)所收取的費(fèi)用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：按每建筑平方米5元，買(mǎi)賣(mài)雙方各半承擔(dān)非居住用房：按合同總價(jià)0.5%計(jì)收，由買(mǎi)方承擔(dān)。二、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)二、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) 即房屋所有權(quán)登記費(fèi)，是指縣級(jí)以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門(mén)依法對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)

12、行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)時(shí)，向房屋所有權(quán)人收取的登記費(fèi)，不包括房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)收取的房產(chǎn)測(cè)繪（或勘丈）費(fèi)用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：每證80元。非居住用房：每證300元。三、配圖費(fèi) 房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)會(huì)在產(chǎn)權(quán)證附件添加兩份圖紙： 地籍圖 平面圖 居住用房按套收費(fèi)，每套房屋收25元 非居住用房按圖收費(fèi)，每副圖65元。一般130元。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 計(jì)稅依據(jù)：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 稅率：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為

13、1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。計(jì)稅時(shí)間：購(gòu)置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅購(gòu)置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 目前上海市實(shí)務(wù)：依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減除20%。具體計(jì)算式：房產(chǎn)原值*80%*1.2%*購(gòu)房年數(shù)（不是足額年數(shù)按月數(shù)計(jì)）公司或單位產(chǎn)權(quán)房屋為主要征收對(duì)象，但上海也不是所有區(qū)縣