二手房交易稅費解讀

1、二手房交易稅費解讀二手房交易稅費解讀信義代書信義代書 張國梁張國梁上海市普通住房與非普通住房區(qū)分標準普通住房三個標準：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平方米以下；實際成交價低于同級別土地上普通住房平均交易價格1.2倍以下。上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)單價人民幣17500元/每平方米以下，內(nèi)外環(huán)線之間單價人民幣1000元/每平方米以下，外環(huán)線外單價人民幣7000元以下。否則為非普通住房。買方稅費壹、稅1.契稅： 房價1.5 適用個人購買普通居住用房； 房價 3 適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、 非居住用房 及法人購房。 2. 印花稅：合同價*0.05。 3. 權(quán)證印花稅：5

2、元/本。 貳、費1.配圖費： 25元/套； 非居住用房130元/套。 2交易手續(xù)費：2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價*0.5（買方承擔）。3權(quán)證登記費：80元/件； 非居住用房、法人售房300元/件。賣方稅費 壹、稅 1. 營業(yè)稅及附加： A居住用房滿五年： 普通居住用房：免征； 非普通居住用房：（出售價購入價）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）； B居住用房未滿五年：合同價*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定）； C花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價購入價）*5.55%（境外人為5%-5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。賣方

3、稅費 2、個人所得稅： A居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征； B居住用房未滿五年，或產(chǎn)權(quán)人擁有兩套（含）以上房產(chǎn)： （出售價（購入價+上手契稅）本手營業(yè)稅及附加裝修費（最多不超過上手房價10%）銀行貸款利息上手交易手續(xù)費上手公證費）*20% 未提供完整房屋原值憑證： 普通居住用房： 合同價*1% 非普通居住用房：合同價*2% C花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價購入價營業(yè)稅及附加出售稅費土地增值稅）*20% 賣方稅費3、土地增值稅：A居住用房：免征B花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價土地增值稅可扣除項目）稅率；稅率：當土地增值稅/土地增值稅可扣除項目50%，稅率為30%

4、，大于50%小于等于100%時稅率為40%，大于100%200%時，稅率為50%，大于200%，稅率60%；注：土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價房屋購入時的契稅購入時的交易手續(xù)費購入時的印花稅本次的營業(yè)稅及附加本次的中介費（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）。4、印花稅：合同價*0.05。貳、費1、交易手續(xù)費：居住用房 2.5元/平方米*建筑面積； 注：車位的稅費征收標準參照非居住用房。一、印花稅一、印花稅印花稅指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書立的或領(lǐng)受應稅憑證征收的一種稅賦。合同總價的0.1%，買賣雙方各半承擔（雙方為立合同人）房地產(chǎn)權(quán)證按件貼花，每證5元貳、契稅貳、契稅房地產(chǎn)契稅是指由于土地使用權(quán)出讓

5、、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣、交換或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。普通住房：按成交價格的1.5%繳納非普通住房、花園住房、非居住用房：按成交價格的3%繳納贈與及非法定繼承：按成交價格的3%繳納公司或單位購房：按成交價格的3%繳納三、營業(yè)稅三、營業(yè)稅 營業(yè)稅指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。營業(yè)稅稅率：5%個人住房購房未滿五年按其售房收入金額全額征收。個人購買普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的免征營業(yè)稅。個人購買非普通住房超過五年（含五年）轉(zhuǎn)手交易的按其售房收入減去購房價款后的差額征收營業(yè)稅。 非居住用房及公司產(chǎn)權(quán)的房屋購房者出售房屋的按其售房收入減去購房價款

6、后的差額征收營業(yè)稅。營業(yè)稅政策變化說明營業(yè)稅政策變化說明2005年5月，建設(shè)部等七部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見明確說明：“2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，免征營業(yè)稅；非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。2006年05月29日國家稅務總局宣布九部委公布的關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見從6月份開始將原定2年的征收期限延長至5年。售后公房或拆遷安置房首次出售的不管購房是否滿五年免征營業(yè)稅。 四、營業(yè)稅附加四、營業(yè)稅附加營業(yè)稅附加是指對交納營

7、業(yè)稅的單位和個人，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維護建設(shè)稅（7%市區(qū)、5%縣或鎮(zhèn)、不在市區(qū)或縣鎮(zhèn)的1%）、教育費附加(3%)及河道清理費(1%)。交納營業(yè)稅的單位和個人為境外身份的可免征營業(yè)稅附加全部或部分。營業(yè)稅附加稅率為11%，以實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)。五、土地增值稅五、土地增值稅 土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。個人出售非居住用房及公司出售其自有房屋需繳納土地增值稅。2005年6月1日起，個人出售購買不足五年的

8、獨幢花園住房需繳納土地增值稅。土地增值稅計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。土地增值稅實行四級累進稅率增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用花園住房，經(jīng)向稅務機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅六、個人所得稅六、個人所得稅個人所得稅指個

9、人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入，就其所得計算征收的一種稅賦。按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅。稅率為應納所得額百分之二十。2006年8月1日起，個人出售住房需繳納個人所得稅。納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用，作為其財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得額。 合理費用是指:納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 住房裝修費用最高扣除限額為房屋原值的10。但要求納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致。 住房貸款利息清單同

10、樣要求注明房屋地址及客戶姓名需與產(chǎn)權(quán)人一致。以實際發(fā)生利息計，均可抵扣。 無法提供原購房有效憑證的，稅務機關(guān)審核后，可按出售總額的1%3%核定征收個人所得稅。上海市個人出售普通住房的按1%征收，出售非普通住房按2%征收。七、個人所得稅七、個人所得稅注意點注意點 出售住房后1年內(nèi)重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額的，全部退還納稅保證金；小于原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額繳入國庫 個人現(xiàn)自有住房房產(chǎn)證登記的產(chǎn)權(quán)人為1人，在出售后1年內(nèi)又以產(chǎn)權(quán)人配偶名義或夫妻雙方名義重新購房的，按以上政策規(guī)定免稅 對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以

11、上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅 個人出售非居住用房按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅20%征收，不能按總價1%-3%核定征收，也不能抵扣個人住房部分所述合理費用。個人所得稅個人所得稅一、交易手續(xù)費一、交易手續(xù)費房地產(chǎn)交易手續(xù)費是指由政府依法設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易機構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過戶等手續(xù)所收取的費用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：按每建筑平方米5元，買賣雙方各半承擔非居住用房：按合同總價0.5%計收，由買方承擔。二、產(chǎn)權(quán)登記費二、產(chǎn)權(quán)登記費 即房屋所有權(quán)登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產(chǎn)行政管理職能的部門依法對房屋所有權(quán)進

12、行登記，并核發(fā)房屋所有權(quán)證書時，向房屋所有權(quán)人收取的登記費，不包括房產(chǎn)測繪機構(gòu)收取的房產(chǎn)測繪（或勘丈）費用。上海市由各區(qū)房地產(chǎn)交易中心收取。居住用房：每證80元。非居住用房：每證300元。三、配圖費 房地產(chǎn)登記機關(guān)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時會在產(chǎn)權(quán)證附件添加兩份圖紙： 地籍圖 平面圖 居住用房按套收費，每套房屋收25元 非居住用房按圖收費，每副圖65元。一般130元。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象、按照房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 計稅依據(jù)：依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 稅率：依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為

13、1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。計稅時間：購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅 目前上海市實務：依照房產(chǎn)余值計算繳納，稅率為1.2%，計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值減除20%。具體計算式：房產(chǎn)原值*80%*1.2%*購房年數(shù)（不是足額年數(shù)按月數(shù)計）公司或單位產(chǎn)權(quán)房屋為主要征收對象，但上海也不是所有區(qū)縣