龍湖地產(chǎn)投資管理理念與實(shí)踐頁(yè)

1、 一、龍湖的投資管理理念一、龍湖的投資管理理念 如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)分是100分的話，精準(zhǔn)的投資管理工作在開(kāi)發(fā)全流程工作中的占比至少是70分。1.1.投資管理的戰(zhàn)略意義投資管理的戰(zhàn)略意義2.2. 投資管理的戰(zhàn)略要素投資管理的戰(zhàn)略要素 價(jià)格價(jià)格（區(qū)域房屋售價(jià)、目標(biāo)地塊價(jià)格、周邊地塊價(jià)格、 預(yù)期房?jī)r(jià)、二手房?jī)r(jià)位等） 區(qū)位區(qū)位（城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城） 交通交通（區(qū)域交通、地塊對(duì)外交通、地塊內(nèi)部交通） 配套配套（大市政、已建或正運(yùn)營(yíng)的配套項(xiàng)目） 景觀景觀（城市風(fēng)貌人文景點(diǎn)、自然景觀、地塊內(nèi)景）3 3、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理類型、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理類型粗放型：廣

2、東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等粗放型：廣東企業(yè)為代表。如碧桂園、合生創(chuàng)展等投資管理方式：老板拍腦袋投資管理方式：老板拍腦袋主要影響因素：政府公共關(guān)系、最低的樓面地價(jià)主要影響因素：政府公共關(guān)系、最低的樓面地價(jià)精細(xì)型：萬(wàn)科、龍湖、綠城等精細(xì)型：萬(wàn)科、龍湖、綠城等投資管理方式：投資委員會(huì)決策投資管理方式：投資委員會(huì)決策主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系、主要影響因素：企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品與市場(chǎng)的關(guān)系、“好看好看”的財(cái)務(wù)指標(biāo)、品牌占領(lǐng)與成長(zhǎng)。的財(cái)務(wù)指標(biāo)、品牌占領(lǐng)與成長(zhǎng)。中間型：諸多企業(yè)中間型：諸多企業(yè)投資管理方式：綜合企業(yè)特點(diǎn)設(shè)置或變化投資管理方式：綜合企業(yè)特點(diǎn)設(shè)置或變化主要影響因素：依據(jù)

3、不同項(xiàng)目，綜合以上兩種方式主要影響因素：依據(jù)不同項(xiàng)目，綜合以上兩種方式。4 4、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位、投資管理在龍湖系統(tǒng)中的地位 如果把龍湖地產(chǎn)全程開(kāi)發(fā)某個(gè)項(xiàng)目比喻成一支軍隊(duì)快速打贏一場(chǎng)局部戰(zhàn)役。龍湖各部門與這支軍隊(duì)的大致對(duì)應(yīng)關(guān)系如下: 龍湖地產(chǎn)某區(qū)域公司發(fā)展部偵查部、戰(zhàn)略部設(shè)計(jì)部參謀部工程部（含總包)戰(zhàn)斗部隊(duì)營(yíng)銷部宣傳部財(cái)務(wù)部、造價(jià)采購(gòu)部后勤保障部5 5、龍湖投資開(kāi)發(fā)的原則、龍湖投資開(kāi)發(fā)的原則 1.保密原則 發(fā)展部所涉及的資料和數(shù)據(jù)都是公司的機(jī)密，應(yīng)習(xí)慣性的注意保密，不能外泄。 2.及時(shí)反應(yīng)原則 要對(duì)信息進(jìn)行深度挖掘、跟蹤，并及時(shí)反饋，保證來(lái)自各方面的信息能夠及時(shí)、準(zhǔn)確的傳遞到有關(guān)部門

4、。 3.不輕言放棄原則 不應(yīng)輕易向困難屈服，只有不斷創(chuàng)新，不斷尋求解決方式，才有可能獲得成功。 4.不卑不亢原則 在代表公司對(duì)外進(jìn)行商務(wù)談判時(shí)，一定要與公司的風(fēng)格保持一致，做到不卑不亢，否則將給公司的形象造成不良影響。 5.適當(dāng)原則 土地儲(chǔ)備要根據(jù)公司的發(fā)展計(jì)劃，不能盲目?jī)?chǔ)備，以免造成公司的資金困難，適當(dāng)就是最好。 二、龍湖對(duì)土地價(jià)值的判斷二、龍湖對(duì)土地價(jià)值的判斷9銷售初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算施工開(kāi)發(fā)公司了解控制規(guī)范開(kāi)發(fā)公司查看土地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)流程放棄失敗成功參與土地競(jìng)拍方案報(bào)批通過(guò)確定方案總圖確定策劃公司、代理公司確定建筑設(shè)計(jì)公司完成前期介入?yún)⑴c決策原生價(jià)值的定義： 原生價(jià)值是指土地內(nèi)部及其周邊一

5、定范圍內(nèi)現(xiàn)有的可以為項(xiàng)目所用的一切有利資源，包括城市發(fā)展模式與階段、自然環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境等，一般以用地紅線為界，分為紅線外價(jià)值與紅線內(nèi)價(jià)值。紅線外價(jià)值紅線內(nèi)價(jià)值1.1.土地的土地的原生價(jià)值原生價(jià)值10一、紅線外價(jià)值二、紅線內(nèi)價(jià)值原生價(jià)值的類型11 紅線外價(jià)值是指規(guī)劃紅線以外一定范圍現(xiàn)有紅線外價(jià)值是指規(guī)劃紅線以外一定范圍現(xiàn)有的可以為項(xiàng)目所用的城市發(fā)展、自然條件，經(jīng)濟(jì)的可以為項(xiàng)目所用的城市發(fā)展、自然條件，經(jīng)濟(jì)條件，人文條件等，（如：區(qū)域、道路、公園、條件，人文條件等，（如：區(qū)域、道路、公園、水系、銀行、商業(yè)街區(qū)、學(xué)校、博物館等）。水系、銀行、商業(yè)街區(qū)、學(xué)校、博物館等）。 紅線外價(jià)值的定義紅

6、線外價(jià)值的定義：紅線外價(jià)值 案例：鎮(zhèn)江項(xiàng)目1415項(xiàng)目周邊可利用資源：項(xiàng)目周邊可利用資源：自然資源：伯先公園自然資源：伯先公園 運(yùn)糧河運(yùn)糧河 寶蓋山寶蓋山人文資源：革命歷史博物館人文資源：革命歷史博物館 韶關(guān)石塔韶關(guān)石塔 市博物館市博物館經(jīng)濟(jì)資源：農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)資源：農(nóng)業(yè)銀行 金山市場(chǎng)金山市場(chǎng)醫(yī)療資源：第二人民醫(yī)院醫(yī)療資源：第二人民醫(yī)院教育資源：六中教育資源：六中交通資源：鎮(zhèn)江西站交通資源：鎮(zhèn)江西站16紅線外價(jià)值的特點(diǎn)（1）紅線外價(jià)值的不可隨意更改性（2）紅線外價(jià)值短時(shí)間內(nèi)的不可替代性（3）紅線外價(jià)值經(jīng)常被忽略性17紅線外價(jià)值挖掘的關(guān)鍵：如何將紅線外價(jià)值內(nèi)化為項(xiàng)目自身的價(jià)值。紅線內(nèi)價(jià)值的定義紅線

7、內(nèi)價(jià)值的定義 紅線內(nèi)價(jià)值是指規(guī)劃紅線以內(nèi)的一切可以為紅線內(nèi)價(jià)值是指規(guī)劃紅線以內(nèi)的一切可以為項(xiàng)目所用的一切有利自然條件，人文條件等，項(xiàng)目所用的一切有利自然條件，人文條件等，（如：植物、現(xiàn)有建筑、水系等）。（如：植物、現(xiàn)有建筑、水系等）。紅線內(nèi)價(jià)值 案例：華強(qiáng)城R2地塊 地勢(shì)總體比較平坦，利于規(guī)劃建設(shè)。 西側(cè)相對(duì)較低，東側(cè)相對(duì)較高。 中部很平坦，局部有小山丘。地形分析圖20現(xiàn)狀水系分析 蓮塘的水質(zhì)和水深較好，具備很好的景觀價(jià)值。 地塊內(nèi)分布多個(gè)水塘，可以根據(jù)實(shí)際情況形成循環(huán)水系。21泄洪渠分析 泄洪渠對(duì)西側(cè)地塊的影響較大。 要考慮和水系融為一體，成為水景要素。 需要深入研究后給出建議。22水景價(jià)值

8、分析水岸線很長(zhǎng)，約2千米。覆蓋面很廣，水景展開(kāi)面很長(zhǎng)。東北角形成面積較大的半島，最具水景價(jià)值。23商業(yè)價(jià)值分析 商業(yè)價(jià)值主要在南面天門山路一側(cè)。 靠近鐵路橋部分的商業(yè)價(jià)值較小。24現(xiàn)狀道路分析 天門山路為城市主干道，具有很強(qiáng)的疏導(dǎo)作用。 地塊內(nèi)的現(xiàn)狀道路級(jí)別很低，部分道路可以考慮擴(kuò)建使用。 盡量保持現(xiàn)有交通網(wǎng)絡(luò)。25現(xiàn)狀建筑分析 現(xiàn)狀建筑以二三層農(nóng)民房為主。 多數(shù)保留價(jià)值不大。 部分建筑可以考慮改建做臨時(shí)展示、辦公之用。26噪音分析 東南的噪音較大，尤其是鐵路一側(cè)。 這些區(qū)域要考慮布置生活配套、中端住宅等品種，還要通過(guò)綠化隔離、新技術(shù)進(jìn)行降噪處理。27設(shè)計(jì)關(guān)注點(diǎn)水岸線 濱水岸線較長(zhǎng)（約2千米）

9、，水質(zhì)較好、水深理想，水景價(jià)值很大。 未來(lái)幾年水景主題項(xiàng)目較多，如何脫穎而出是關(guān)鍵點(diǎn)。28水岸劣勢(shì)如何化解引水入園、制造南向水景、活水循環(huán)水系。 成本和售價(jià)需綜合考慮。 循環(huán)水系聯(lián)系多個(gè)水塘，水塘底部做成硬地，便于換水，防止蚊 蟲(chóng)孳生，解決引水及防止水變臭的問(wèn)題。29多組合水景類型不同季節(jié)對(duì)于水的利用。 水上運(yùn)動(dòng)方式集合。 多元水景組合。 半島的處理。 水位控制沿湖護(hù)坡方案。 保留部分濕地和蘆葦，產(chǎn)生一種原生態(tài)的韻味。30 整體較平坦，局部有一定的起伏。 坡地、山丘、池塘、田埂等地貌很豐富。地 勢(shì)31鐵路：東面距離鐵路很近，噪音污染很大。建議： 靠鐵路種植數(shù)十米寬以“弓”形為主速生的樹(shù)林隔離帶

10、，圍合花卉園圃。 樹(shù)種為改良后的法國(guó)梧桐或高大型毛竹。 靠近隔離帶只能布置配套和中端住宅品種。32紅線內(nèi)價(jià)值的特點(diǎn)：紅線內(nèi)價(jià)值的特點(diǎn)： （1）紅線內(nèi)價(jià)值的可塑性 （2）紅線內(nèi)價(jià)值的有限性 （3）紅線內(nèi)價(jià)值經(jīng)常被浪費(fèi)性紅線內(nèi)價(jià)值挖掘的關(guān)鍵：紅線內(nèi)價(jià)值挖掘的關(guān)鍵：如何將紅線內(nèi)價(jià)值的獨(dú)特與稀缺性升華為項(xiàng)目的靈魂是建筑策劃與設(shè)計(jì)的主線索。紅線外、內(nèi)價(jià)值的有機(jī)結(jié)合紅線外、內(nèi)價(jià)值的有機(jī)結(jié)合 要實(shí)現(xiàn)原生價(jià)值的最大化，必須要紅線外價(jià)值與紅線內(nèi)價(jià)值有機(jī)結(jié)合。 紅線內(nèi)外自然環(huán)境特征的保護(hù)與強(qiáng)化； 紅線內(nèi)外作為場(chǎng)所記憶的歷史文化資源的保護(hù)； 城市生活特色和生活方式的延續(xù)與升華； 城市整體環(huán)境利益的保護(hù)。紅線外與紅線

11、內(nèi)價(jià)值有機(jī)結(jié)合的必要條件紅線外與紅線內(nèi)價(jià)值有機(jī)結(jié)合的必要條件 （1）設(shè)計(jì)規(guī)劃必須到現(xiàn)場(chǎng)看地 （2）需要有全面系統(tǒng)的調(diào)研分析才開(kāi)始設(shè)計(jì)策劃 （3）需要根據(jù)開(kāi)發(fā)意圖進(jìn)行篩選、比對(duì)、強(qiáng)化弱化紅線外、內(nèi)價(jià)值結(jié)合 案例：安徽公園首府項(xiàng)目37公園公園道路道路主入口對(duì)接主入口對(duì)接382.2.原創(chuàng)價(jià)值原創(chuàng)價(jià)值 原創(chuàng)價(jià)值的定義原創(chuàng)價(jià)值的定義 原創(chuàng)價(jià)值是指在原生價(jià)值基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)策劃、設(shè)計(jì)等概念性理念的植入，賦予產(chǎn)品新的靈魂與生命力的價(jià)值。原創(chuàng)價(jià)值的類型原創(chuàng)價(jià)值的類型1、策劃定位；2、規(guī)劃方案；3、主題概念；4、建筑風(fēng)格；5、景觀設(shè)計(jì)；6、室內(nèi)空間布局；7、 1、成本控制；2、采購(gòu)體系；3、工程管理；4、 管理價(jià)值

12、創(chuàng)造新商圈江北觀音橋的繁華，“推動(dòng)社會(huì)物質(zhì)發(fā)展同時(shí)，促進(jìn)城市精神的進(jìn)步與成長(zhǎng)”423.3.延伸價(jià)值延伸價(jià)值延伸價(jià)值的定義延伸價(jià)值的定義 延伸價(jià)值是指創(chuàng)造出的產(chǎn)品通過(guò)給消費(fèi)者和企業(yè)帶來(lái)的居住和效益以外的，給社會(huì)及企業(yè)帶來(lái)更為廣泛的價(jià)值。如：品牌價(jià)值、服務(wù)價(jià)值等。延伸價(jià)值的類型延伸價(jià)值的類型 社會(huì)價(jià)值； 人文藝術(shù)價(jià)值； 品牌塑造價(jià)值； 服務(wù)價(jià)值； 延伸價(jià)值的內(nèi)涵延伸價(jià)值的內(nèi)涵（1）社會(huì)價(jià)值的多重社會(huì)影響（2）時(shí)尚特色與地方文化復(fù)興 歷史文物價(jià)值的挖掘和延續(xù)綜合價(jià)值絕對(duì)領(lǐng)先，成為區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目。建筑美學(xué)、商業(yè)藝術(shù)效果控制領(lǐng)先。原生價(jià)值原生價(jià)值挖掘、分析出土地價(jià)值報(bào)批通過(guò)原創(chuàng)價(jià)值原創(chuàng)價(jià)值延伸價(jià)值延伸價(jià)

13、值合適的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案政府、企業(yè)、業(yè)主、同行、輿論共贏4.龍湖對(duì)土地價(jià)值的綜合判斷龍湖對(duì)土地價(jià)值的綜合判斷48能迅速回收資金？實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)？實(shí)現(xiàn)銷售持續(xù)增長(zhǎng)？實(shí)現(xiàn)品牌和知名度？1.開(kāi)發(fā)商的意圖5.什么是最適合的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案492.開(kāi)發(fā)商的定位萬(wàn)科地產(chǎn)：城郊大盤、造城星河灣地產(chǎn)：高端精裝公寓龍湖地產(chǎn)：別墅、洋房、商業(yè)綜合體、旅游性地產(chǎn)SOHO中國(guó)： 獨(dú)創(chuàng)性建筑SOHO辦公碧桂園地產(chǎn)：打造全產(chǎn)業(yè)鏈郊區(qū)住宅恒大地產(chǎn)：大規(guī)模普通型、現(xiàn)金流住宅萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)：城市綜合體503.地塊認(rèn)識(shí)理念沒(méi)有絕對(duì)好的地，也沒(méi)有絕對(duì)不好的地！每一塊地都具有自己的獨(dú)特性和稀缺性，這是土地價(jià)值判斷的重要依據(jù)。514.地塊定位理念堅(jiān)決

14、抵制誘惑，在企業(yè)不同的發(fā)展階段，堅(jiān)決抵制誘惑，在企業(yè)不同的發(fā)展階段，適合企業(yè)戰(zhàn)略的地塊就是最好的適合企業(yè)戰(zhàn)略的地塊就是最好的 ！ 52地塊定位地塊定位龍湖龍湖萬(wàn)達(dá)集團(tuán)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)郊區(qū)大郊區(qū)大塊土地塊土地分析分析分分析析結(jié)結(jié)論論結(jié)論結(jié)論差差 地地好好 地地適適合合531.1.地塊價(jià)值最終要轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績(jī)地塊價(jià)值最終要轉(zhuǎn)化為銷售業(yè)績(jī)2.2.項(xiàng)目的定位策劃對(duì)于地塊價(jià)值深度分析的借鑒項(xiàng)目的定位策劃對(duì)于地塊價(jià)值深度分析的借鑒545.項(xiàng)目定位策劃與地塊價(jià)值的關(guān)系 項(xiàng)目定位.ppt三、龍湖如何“看地”561.1.從城市角度看從城市角度看“地塊地塊”城市要素分析城市要素分析政府在干什么？政府在干什么？市場(chǎng)發(fā)展程度

15、？市場(chǎng)發(fā)展程度？城市城市GDP？本地人怎么本地人怎么看這個(gè)地方？看這個(gè)地方？城市人口素質(zhì)？城市人口素質(zhì)？57 2.城市區(qū)域分析 當(dāng)代中國(guó)城市擴(kuò)張主要模式準(zhǔn)確判斷發(fā)展模式就看清了商機(jī)！向心增長(zhǎng)離心增長(zhǎng)一般不會(huì)是單一模式，不同時(shí)期會(huì)有實(shí)際表現(xiàn)58向心增長(zhǎng)在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象：向心增長(zhǎng)在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象： 代表城市（北京）：攤大餅B 內(nèi)城再開(kāi)發(fā)聚集特點(diǎn)：規(guī)模不大、高密度、高容積率，中心區(qū)綜合價(jià)值的提升。難點(diǎn)：高容積率建設(shè)周期拉長(zhǎng)和周邊改造的不確定性。A 外圍蔓延式擴(kuò)展特點(diǎn)：依賴中心城區(qū)服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施和交通設(shè)施。難點(diǎn)：難以準(zhǔn)確判斷城市擴(kuò)張速度，選擇介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)59離心增長(zhǎng)在城市空間形態(tài)上的

16、現(xiàn)象（上海）離心增長(zhǎng)在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象（上海）： 城市建成區(qū)相對(duì)飽和 依托一些重要基礎(chǔ)設(shè)施跳躍式空間布局 對(duì)中心區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施依賴降低，形成相對(duì)比較獨(dú)立的綜合配套服務(wù)體系主導(dǎo)因素有：產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)的擴(kuò)張：各地的高新區(qū)交通主導(dǎo)的擴(kuò)張：軌道交通郊區(qū)轉(zhuǎn)型的擴(kuò)張：村鎮(zhèn)改造61多中心組團(tuán)式發(fā)展在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象（重慶）： 城市主要發(fā)展組團(tuán)是多個(gè)； 各個(gè)組團(tuán)之間通過(guò)交通廊道相連呈帶狀結(jié)構(gòu)； 不同組團(tuán)在功能上既有一定的獨(dú)立綜合性也有職能分工； 不同組團(tuán)的發(fā)展階段、發(fā)展特點(diǎn)與相應(yīng)的居住需求成為開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)選擇重要考慮因素。江北商圈江北商圈渝中商圈渝中商圈大渡口商圈大渡口商圈楊家坪商圈楊家坪商圈南坪商圈南坪商圈

17、沙坪壩商圈沙坪壩商圈大坪商圈大坪商圈2.2.從場(chǎng)地角度看從場(chǎng)地角度看“地塊地塊”1.地塊高差2.地塊規(guī)整程度3.地塊與周邊事物的銜接關(guān)系4.地塊內(nèi)部可利用或不可利用的因素6465 前提：符合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)意圖！ 考慮要素：1、政府層面2、企業(yè)自身層面3、市場(chǎng)層面4、項(xiàng)目目標(biāo)平衡方面 3.3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀66 關(guān)鍵點(diǎn)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏！考慮要素：1、分期開(kāi)發(fā)策略2、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度策略（現(xiàn)金流與利潤(rùn)率產(chǎn)品）3、展示區(qū)開(kāi)發(fā)策略67規(guī)劃設(shè)計(jì)基本指標(biāo)： 1、規(guī)劃指標(biāo)列示2、地塊特征認(rèn)識(shí)3、規(guī)劃布局分析4、動(dòng)態(tài)交通特征分析5、靜態(tài)交通分析6、公建配套規(guī)劃分析4.基地價(jià)值的分析判斷案例：南昌項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)

18、計(jì)方案.ppt68三、龍湖投資管理模塊化、三、龍湖投資管理模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化管理實(shí)踐標(biāo)準(zhǔn)化管理實(shí)踐 1 1、龍湖不同發(fā)展階段的投資模式、龍湖不同發(fā)展階段的投資模式第一階段：19972000，依靠政府強(qiáng)力人脈，劃撥700畝土地龍湖南苑（建設(shè)部小康住宅試點(diǎn)項(xiàng)目）。第二階段：20002005年，三種方式獲取地塊。 （1）依托品牌，在原有地塊周邊擴(kuò)大，形成龍湖西苑、水晶酈城等。 （2）在城市中遠(yuǎn)期發(fā)展地帶，以較低的價(jià)格獲取大片土地。如占地1600畝的藍(lán)湖郡項(xiàng)目。 （3）獲取原有國(guó)有企業(yè)的城市中心區(qū)地塊。如北城天街城市綜合體項(xiàng)目。第三階段：20052009年，以上市為目的，在公開(kāi)市場(chǎng)通過(guò)招拍掛獲取土地。如成

19、都三千里、晶藍(lán)半島、重慶大學(xué)城地塊。第四階段：2009年上市后至今，上述方式在不同城市的組合運(yùn)用。2 2、重慶龍湖投資管理的發(fā)展、重慶龍湖投資管理的發(fā)展 1.19972000年.行政部前期政府和國(guó)土手續(xù)；工程部辦理施工許可證；總工室方案審查、規(guī)劃許可證；營(yíng)銷部預(yù)售或銷售許可證。 2.2001年12月24日 ，成立發(fā)展部負(fù)責(zé)所有證照的辦理（含協(xié)調(diào)水、電、氣等市政） 3.2002年至今，發(fā)展部前期政府手續(xù)、國(guó)土手續(xù)、全程協(xié)調(diào)。工程部辦理施工許可證、設(shè)計(jì)部方案審查、營(yíng)銷部預(yù)售或銷售許可證。3.3.龍湖拿地工作流程龍湖拿地工作流程 龍湖拿地標(biāo)準(zhǔn)工作流程.doc4.4. 龍湖投資管理標(biāo)準(zhǔn)化成果龍湖投資管

20、理標(biāo)準(zhǔn)化成果（1）多部門聯(lián)合地塊調(diào)研市場(chǎng)可研報(bào)告或定位報(bào)告 可研報(bào)告模板（發(fā)展部）.doc 大黃路項(xiàng)目.ppt （2）多部門會(huì)商項(xiàng)目建議書(shū) 項(xiàng)目建議書(shū)模板.doc （3）發(fā)展部、財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)測(cè)算動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)模型 項(xiàng)目模型23大學(xué)城投資分析模型.xls（4）發(fā)展部形成投資委員會(huì)的決策依據(jù)之一“項(xiàng)目定位” 項(xiàng)目定位模板（發(fā)展）.doc 5 5、龍湖投資管理標(biāo)準(zhǔn)化模板、龍湖投資管理標(biāo)準(zhǔn)化模板 （1）目標(biāo)地塊前期預(yù)案模板 目標(biāo)地塊預(yù)案實(shí)施流程模板 （2）土地項(xiàng)目專題匯報(bào)模板 投委會(huì)匯報(bào)模板.ppt （3）靜態(tài)投資模板 佳宇地塊靜態(tài)指標(biāo)（高層）.xls （4）動(dòng)態(tài)投資模板 彈子石項(xiàng)目測(cè)算.xls （5）項(xiàng)目投

21、資建議書(shū)模板及案例 集團(tuán)新項(xiàng)目投資建議書(shū)指導(dǎo)模板.ppt 中糧棚利項(xiàng)目投資建議書(shū).ppt 江灣城項(xiàng)目基本情況上會(huì)pp.ppt (江灣城投資測(cè)算底價(jià).ppt) 客車廠客車廠項(xiàng)目匯報(bào)（4.25）.ppt 四、龍湖投資管理四、龍湖投資管理 格式化表格格式化表格1.1.投資管理辦法及主要附表投資管理辦法及主要附表 投資管理辦法.doc 龍湖集團(tuán)投資審核管理流程補(bǔ)充細(xì)則.doc 投資管理內(nèi)部表格2. 2. 重點(diǎn)地塊儲(chǔ)備計(jì)劃表重點(diǎn)地塊儲(chǔ)備計(jì)劃表 部門工作計(jì)劃年度計(jì)劃2006-2008年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃.xls部門工作計(jì)劃年度計(jì)劃土地信息收集及跟蹤表.xls3.3.土地儲(chǔ)備及供應(yīng)土地儲(chǔ)備及供應(yīng) 部門工作計(jì)劃年

22、度計(jì)劃某年發(fā)展部土地儲(chǔ)備思路. 土地儲(chǔ)備表.xls 年度總結(jié)資料某年度公示地價(jià)表.xls4.4.土地付款計(jì)劃土地付款計(jì)劃 部門工作計(jì)劃年度發(fā)展部資金計(jì)劃及土地儲(chǔ)備策略. 土地付款計(jì)劃.xls5.5.資金計(jì)劃表資金計(jì)劃表 部門工作計(jì)劃所有項(xiàng)目資金計(jì)劃. 部門工作計(jì)劃年度計(jì)劃年度項(xiàng)目資金計(jì)劃.6.6.月度總結(jié)及計(jì)劃表月度總結(jié)及計(jì)劃表 部門工作計(jì)劃發(fā)展部11月總結(jié)12月計(jì)劃.xls7.7.區(qū)域土地成交分析區(qū)域土地成交分析 年度總結(jié)資料區(qū)域地價(jià)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿地分析.xls 年度總結(jié)資料某年度重慶主城區(qū)土地交易特征分析.doc8.8.城市區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告城市區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市調(diào)資料市調(diào)資料 沙區(qū)房地產(chǎn)市

23、場(chǎng)沙區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng). .pptppt 重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃重慶北部新區(qū)總體規(guī)劃. .pptppt 市調(diào)資料市調(diào)資料 南岸區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告南岸區(qū)域市場(chǎng)報(bào)告.doc.doc 市調(diào)資料市調(diào)資料 北部新區(qū)、花園洋房及高層公寓的北部新區(qū)、花園洋房及高層公寓的供給分析供給分析.doc.doc9 9、新項(xiàng)目信息簡(jiǎn)報(bào)、新項(xiàng)目信息簡(jiǎn)報(bào) 集團(tuán)模板關(guān)于參加X(jué)X地塊競(jìng)買的請(qǐng)示報(bào)告(模板).XLS 集團(tuán)模板附件一：新項(xiàng)目信息跟進(jìn)情況一覽表（模板）.xls 集團(tuán)模板附件二：項(xiàng)目簡(jiǎn)報(bào)（模板）.doc 集團(tuán)模板附件三：地區(qū)土地合同履行總匯表.xls10.10. 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析 開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管理辦法.doc11.11.年度

24、總結(jié)及討論年度總結(jié)及討論 年度總結(jié)資料某年上半年工作總結(jié).ppt 年度總結(jié)資料目標(biāo)總結(jié). 年度總結(jié)資料某年度發(fā)展部總結(jié). 年度總結(jié)資料年度土地增值比例計(jì)算表.xls五、龍湖控制土地的常用方式五、龍湖控制土地的常用方式 1. 1. 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式 1.股權(quán)收購(gòu) 2.招拍掛 3.土地合作（企業(yè)與企業(yè)、政府與企業(yè)） 4.一、二級(jí)聯(lián)動(dòng) 5.概念地產(chǎn)（旅游、公園、酒店、商業(yè)等配開(kāi)發(fā)用地） 6.利用品牌優(yōu)勢(shì)，在三四線城市圈地 7.以上方式的組合運(yùn)用2. 2. 龍湖前期獲取方式龍湖前期獲取方式 1.19972004年，依靠政府劃地或獲取搬遷國(guó)企的原有廠區(qū)地塊或城

25、市棚戶區(qū)地塊。 2.20042008年，依托境外基金和境內(nèi)信托，在公開(kāi)市場(chǎng)，通過(guò)招拍掛獲取地塊。 3.2008至今，多種方式組合運(yùn)用。如在云南旅游地產(chǎn)配開(kāi)發(fā)用地，在江蘇參與招拍掛等。 3. 3. 龍湖典型的土地協(xié)議分析龍湖典型的土地協(xié)議分析 鴻恩寺鴻恩寺項(xiàng)目協(xié)議項(xiàng)目協(xié)議 后工項(xiàng)目協(xié)議后工項(xiàng)目協(xié)議合作協(xié)議合作協(xié)議823823（佳宇）（佳宇）.doc.doc釣魚(yú)城土地釣魚(yú)城土地長(zhǎng)安廠長(zhǎng)安廠 長(zhǎng)安廠地塊協(xié)議書(shū)長(zhǎng)安廠地塊協(xié)議書(shū).doc.doc ( (長(zhǎng)安廠長(zhǎng)安廠 控規(guī)調(diào)整控規(guī)調(diào)整 拷貝拷貝.jpg.jpg 長(zhǎng)安廠長(zhǎng)安廠 長(zhǎng)安項(xiàng)目總圖長(zhǎng)安項(xiàng)目總圖.jpg.jpg) )4.4.股權(quán)收購(gòu)協(xié)議書(shū)股權(quán)收購(gòu)協(xié)議書(shū)

26、 收購(gòu)項(xiàng)目（上會(huì)模板）.doc 天江鼎城項(xiàng)目情況介紹.ppt 天江鼎城項(xiàng)目投資建議書(shū).ppt 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議(最終確定版).doc 并購(gòu)方式涉及稅賦比較.xls5.5.項(xiàng)目并購(gòu)模板項(xiàng)目并購(gòu)模板 并購(gòu)文件指導(dǎo)書(shū).doc 并購(gòu)文件章程.doc 并購(gòu)文件要素.xls 6.6.土地整治協(xié)議土地整治協(xié)議 項(xiàng)目合同土地整治協(xié)議.doc7.7.相關(guān)開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議相關(guān)開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議 項(xiàng)目合同 六、 龍湖對(duì)房地產(chǎn) 政策的應(yīng)對(duì)和博弈1.1. 快速反應(yīng)的前提快速反應(yīng)的前提 （1）老板的危機(jī)意識(shí)。 利用人脈，在新政策正式執(zhí)行前，最大限度爭(zhēng)取政策扶持；直接督促各地區(qū)公司決策層最快時(shí)間制定的應(yīng)對(duì)政策。 （2）戰(zhàn)略部的基本思

27、路 通過(guò)新政策的深度研究和行業(yè)發(fā)展沿革的較理性判斷，制度集團(tuán)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的基本思路和操作原則。 （3）各地區(qū)公司的快速反應(yīng) 根據(jù)本地區(qū)的實(shí)際情況，制定公司層面和項(xiàng)目層面的對(duì)策。2.2.龍湖對(duì)宏觀政策變化的應(yīng)對(duì)龍湖對(duì)宏觀政策變化的應(yīng)對(duì)1.面對(duì)2008年的行業(yè)危機(jī)，龍湖的對(duì)策：快賣多賣、控制成本、減少支出，確?，F(xiàn)金流。堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開(kāi)高走的銷售策略，寧可犧牲利潤(rùn)，也要保證品質(zhì)。原則上不再拿新地。2.2009年，在香港上市成功前后，龍湖再度出擊，在無(wú)錫、常州、青島、沈陽(yáng)等地多處拿地，總計(jì)拿地資金超過(guò)100億元，進(jìn)入了11個(gè)城市拿地，2009年當(dāng)年土地獲取的每平方米平均成本僅為人民幣186

28、9元。3.截止到2010年3月31日，土地儲(chǔ)備增至2504萬(wàn)平方米，土地儲(chǔ)備總量保證集團(tuán)未來(lái)57年開(kāi)發(fā)之用。4.2011年的重慶房產(chǎn)稅和宏觀信貸緊縮政策，住宅開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款難以及時(shí)獲得時(shí)，龍湖的對(duì)策：（1）加快非住宅物業(yè)的開(kāi)發(fā)，追求單盤高溢價(jià)的產(chǎn)品類型向非住宅過(guò)渡。（2）加快旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的布局（如：重慶北碚、云南和山東）。（3）一定的價(jià)格優(yōu)惠和大量的團(tuán)購(gòu)，快速出貨。 （4）采用與城市銀行或股份制銀行的合作，充分消化該類銀行剩余的信貸額度。 （5）采用住房公積金按揭貸款 （6）整體盈利能力差的個(gè)別地區(qū)公司的適度裁員。 重慶上海房產(chǎn)稅比較 上海、重慶房產(chǎn)稅比較.doc3.3.設(shè)置競(jìng)買條件典型地

29、塊研究設(shè)置競(jìng)買條件典型地塊研究 萬(wàn)州地塊基本指標(biāo).doc 萬(wàn)州地塊公告.doc 地塊競(jìng)買條件的設(shè)置.doc 招商地產(chǎn)掛牌門檻條件（深圳）.doc4.龍湖博弈房地產(chǎn)政策的技巧1、龍湖博弈土地政策的方式 原則： 用一定的代價(jià)獲取最大的效益；或用最少的代價(jià)獲取一定的效益。 （1）土地價(jià)格博弈（出讓金+土地整理費(fèi)用+稅費(fèi)） （2）付款進(jìn)度博弈（案例:時(shí)代天街后工協(xié)議后工轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)（2007年8月25日）.doc） （3）國(guó)土證的分割辦理。 （4）補(bǔ)交土地出讓金的計(jì)算博弈。（商業(yè)、住宅、車庫(kù)出讓金等）2.龍湖規(guī)費(fèi)、稅費(fèi)博弈： （1)配套費(fèi)（重慶主城區(qū)290元/平米），盡量在土地協(xié)議階段采用減、免、緩的方

30、式，或以建設(shè)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施的名義返還。 （2）人防異地建設(shè)費(fèi)減免，用已開(kāi)發(fā)物業(yè)的車庫(kù)一定時(shí)限的收益權(quán)置換。 （3）前期申請(qǐng)少建人防面積，后期通過(guò)整改，將人防部分出售，收益與人防辦按約定比例分配。 自建人防與繳費(fèi)人防異建設(shè)費(fèi)的方案比較（新）.doc （4）向市政府爭(zhēng)取政策，土地增值稅預(yù)征率爭(zhēng)取按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（2011年5月1日起，土地增值稅預(yù)征率，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由1%調(diào)整為2%；非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率由2%調(diào)整為3.5%，其中，獨(dú)棟別墅預(yù)征率為5%；非住宅 （商業(yè)用房）預(yù)征率確定為3.5%。） （5)其他優(yōu)惠政策爭(zhēng)取。 優(yōu)惠政策落實(shí)情況.doc 社會(huì)效益的博弈項(xiàng)目后評(píng)價(jià)（1）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（2

31、）環(huán)境效益評(píng)價(jià)（如：重慶水晶酈城旁的動(dòng)步公園）（3）為當(dāng)?shù)刎?cái)政繳納稅收的評(píng)價(jià)（4）吸納當(dāng)?shù)鼗鶎泳蜆I(yè)人口的評(píng)價(jià)（5）龍湖開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前后，片區(qū)土地增值評(píng)價(jià) 七、龍湖投資管理的延伸 1.1.龍湖報(bào)建組織體系龍湖報(bào)建組織體系龍湖某地區(qū)公司報(bào)建組織體系龍湖某地區(qū)公司報(bào)建組織體系發(fā)展部拿地、項(xiàng)目立項(xiàng)、國(guó)土、用地許可證設(shè)計(jì)部（報(bào)建小組）方案審查、初步設(shè)計(jì)審查、竣工驗(yàn)收工程部（各項(xiàng)目部報(bào)建小組）施工圖審查、施工證、竣工驗(yàn)收營(yíng)銷部(銷售支持組）預(yù)售許可證、大小產(chǎn)權(quán)證行政部工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)等2.2.項(xiàng)目核心報(bào)建階段解析項(xiàng)目核心報(bào)建階段解析 方案-初步設(shè)計(jì)階段-施工圖階段 五段式并聯(lián)審批流程圖.doc 報(bào)建會(huì)組

32、織工作要點(diǎn)及要求.doc 重慶項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建作業(yè)指引.doc 3.3.項(xiàng)目報(bào)建人脈的搭建項(xiàng)目報(bào)建人脈的搭建國(guó)土、房管局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門建委系統(tǒng)分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)區(qū)政府分管領(lǐng)導(dǎo)合作銀行規(guī)劃局分管領(lǐng)導(dǎo)、經(jīng)辦部門市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)市政府分管城建領(lǐng)導(dǎo)某項(xiàng)目某項(xiàng)目發(fā)展部發(fā)展部政府政府建委建委國(guó)土局國(guó)土局規(guī)劃局規(guī)劃局房管局房管局合作單位合作單位市政市政發(fā)改委發(fā)改委關(guān)系維護(hù)關(guān)系維護(hù)優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策危舊房政策危舊房政策設(shè)計(jì)條件、選址設(shè)計(jì)條件、選址用地手續(xù)用地手續(xù)拆遷手續(xù)拆遷手續(xù)土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備道路交通道路交通立項(xiàng)立項(xiàng) 某項(xiàng)目人脈資源組織表： 對(duì)外關(guān)系聯(lián)絡(luò)表涉及某項(xiàng)目各職能部門人脈表2011.6.

33、xls 八、龍湖投資發(fā)展部管理 1.1.發(fā)展部設(shè)置的目的發(fā)展部設(shè)置的目的 確保重慶公司可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。確保重慶公司可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2.2.部門主要職能、任務(wù)部門主要職能、任務(wù) 1 1、收集并分析宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策以及市場(chǎng)信息、收集并分析宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)政策以及市場(chǎng)信息 2 2、分析土地的利用價(jià)值，提出項(xiàng)目的預(yù)案以供決策、分析土地的利用價(jià)值，提出項(xiàng)目的預(yù)案以供決策 3 3、完善項(xiàng)目土地的合法手續(xù)、完善項(xiàng)目土地的合法手續(xù) 4 4、辦理項(xiàng)目前期的相關(guān)事宜、辦理項(xiàng)目前期的相關(guān)事宜( (立項(xiàng)、拆遷、定點(diǎn)及規(guī)劃立項(xiàng)、拆遷、定點(diǎn)及規(guī)劃前期手續(xù)前期手續(xù)) )。 5 5、維護(hù)各政府職能部門的關(guān)系、維護(hù)

34、各政府職能部門的關(guān)系 3.發(fā)展部工作內(nèi)容及流程發(fā)展部工作內(nèi)容及流程目標(biāo)地塊調(diào)研部門內(nèi)部討論資料準(zhǔn)備，踏勘現(xiàn)場(chǎng)向投委會(huì)匯報(bào)簽定意向協(xié)議土地招拍掛取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件簽定國(guó)有土地出讓合同完成拆遷安置障礙物拆除交地辦理國(guó)土證地塊調(diào)研地塊調(diào)研決策階段決策階段土地儲(chǔ)備階段土地儲(chǔ)備階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施階段4.4.重慶公司發(fā)展部的架構(gòu)重慶公司發(fā)展部的架構(gòu)發(fā)展部發(fā)展部江北、渝北區(qū)江北、渝北區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人渝中區(qū)渝中區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人九龍坡區(qū)項(xiàng)目九龍坡區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人南岸區(qū)南岸區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人巴南區(qū)巴南區(qū)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人投資專員投資專員文文 員員5.5.發(fā)展部對(duì)員工的特殊性要求發(fā)展部對(duì)員工

35、的特殊性要求 1.新員工需要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門的培養(yǎng)和鍛煉或相當(dāng)能力的人才，才能進(jìn)入這個(gè)部門。 2.具備獨(dú)立作戰(zhàn)的能力和堅(jiān)忍不拔的意志。 3.忠誠(chéng)于老板。 4.較高的情商。 5.完備的建筑或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí)背景，同時(shí)對(duì)相關(guān)專業(yè)具備較好的了解。 （1）2000年以前，老板負(fù)責(zé)對(duì)外拿地和拓展。 （2）20002007年，從工程、營(yíng)銷部門，發(fā)現(xiàn)具備對(duì)外拓展和項(xiàng)目協(xié)調(diào)能力的人才，調(diào)入發(fā)展部任職。 （3）2007至今，按老員工帶新員工的原則，遴選優(yōu)秀的研究生作為發(fā)展部人才，進(jìn)入發(fā)展部磨練。6.6.重慶公司投資人員的精細(xì)化選擇和培養(yǎng)重慶公司投資人員的精細(xì)化選擇和培養(yǎng)發(fā)展部功能組織與職員素質(zhì) 發(fā)展部功能組織和素

36、質(zhì)能力.doc7.7.發(fā)展部人員的崗位職責(zé)發(fā)展部人員的崗位職責(zé) 職務(wù)說(shuō)明書(shū)發(fā)展部經(jīng)理崗位描述.doc 職務(wù)說(shuō)明書(shū)地產(chǎn)發(fā)展部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人.doc 職務(wù)說(shuō)明書(shū)地產(chǎn)發(fā)展部投資分析專員.doc 職務(wù)說(shuō)明書(shū)地產(chǎn)發(fā)展部文員.doc8、作業(yè)流程指導(dǎo)書(shū)、作業(yè)流程指導(dǎo)書(shū) 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)9.9.投資信息的傳遞流程投資信息的傳遞流程 一般流程： 老板總經(jīng)理投資副總發(fā)展部經(jīng)理發(fā)展部副經(jīng)理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人投資專員文員 特殊流程： 老板發(fā)展副經(jīng)理投資專員 老板項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 老板投資專員10.10.決策方式的發(fā)展決策方式的發(fā)展 1. 人脈資源介紹，老板拍腦袋。 2. 公開(kāi)市場(chǎng)獲得信息，公司各部門粗略算賬，老板決策。 3.多渠道獲得信息，可行性研究，精確測(cè)算，集團(tuán)劃定財(cái)務(wù)指標(biāo)線，符合公司發(fā)展戰(zhàn)略，投委會(huì)決策。11.11.發(fā)展人員的心里調(diào)節(jié)發(fā)展人員的心里調(diào)節(jié) 龍湖發(fā)展部員工常面臨的精神或心里問(wèn)題： 焦慮、失眠、急躁、糾結(jié)焦慮、失眠、急躁、糾結(jié)調(diào)節(jié)方式： 1、與兄弟公司發(fā)展部的交流 2、充分利用年休假放松身心 3、在保密前提下的傾訴 4、多渠道尋求解決問(wèn)題的方法12.12.不同企業(yè)對(duì)拿地的獎(jiǎng)勵(lì)不同企