度注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導(dǎo)教材土地增值稅法

1、 第八章土地增值稅法 土地增值稅法是指國家制定的用以調(diào)整土地增值稅征收與繳納之間權(quán)利及義務(wù)關(guān)系的法律標準。現(xiàn)行土地增值稅的根本標準，是1993年12月13日國務(wù)院公布的?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?。 對土地征稅，不管是單列稅種，還是未單列稅種，也不管其冠以何種名稱，依據(jù)征稅的稅基不同，大致可以分為兩大類：一類是財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅，以土地的數(shù)量或價值為稅基，或?qū)嵭袕牧坑嫸?，或采取從價計稅，前者如我國封建社會時期的田賦、地畝稅等，后者如地價稅等。這種土地稅的歷史悠久，屬于原始的直接稅或財產(chǎn)稅。另一類是收益性質(zhì)的土地稅，它實質(zhì)上是對土地收益或地租的征稅。1949年中華人民共和國成立以來，我國對

2、土地、房屋等不動產(chǎn)的征稅制度比擬薄弱，先后開征過的稅種如契稅、城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，但這些稅種都不屬于對土地增值額或土地收益額的征稅。1993年12月13日國務(wù)院發(fā)布了?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?以下簡稱?土地增值稅暫行條例?，從1994年1月1日起開征土地增值稅。1995年1月27日財政部又公布?土地增值稅暫行條例實施細那么?，進一步細化了土地增值稅征收管理方法。 二、我國土地增值稅的特點 一以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù) 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，減除稅法規(guī)定準予扣除的工程金額后的余額。土地增值稅的增值額與增值稅的增值額有所不同，土地增值稅的增值額以征稅對象

3、的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的本錢、費用、稅金及其他工程金額后的余額，與會計核算中計算會計利潤的方法根本相似。增值稅的增值額只扣除與其銷售額直接相關(guān)的進貨本錢價格。 二征稅面比擬廣 凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不管其經(jīng)濟性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納土地增值稅的義務(wù)。 三實行超率累進稅率 土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的上下為依據(jù)來確認，按照累進原那么設(shè)計，實行分級計稅。增值率是以收入總額扣除相關(guān)工程金額后的余額再除以扣除工程合計

4、金額，增值率高的，稅率高、多納稅；增值率低的，稅率低、少納稅。 四實行按次征收 土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。 三、土地增值稅的作用 一增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控 改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，不允許進行土地買賣，既沒有地產(chǎn)交易行為，更不存在地產(chǎn)交易市場。實踐證明，這種土地管理制度不利于提高土地資源的使用效益。改革開放后，對土地使用管理制度逐步實行了改革，打破了無償使用，不準買賣的老規(guī)定，確立了有償使用，允許轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的政策和制度。新的土地使用政策和管理制度的實施，從根本上促進了我國房地

5、產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場的開展。這對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入，改善城市根底設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開展，都產(chǎn)生了積極作用。 但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度還有待完善，對土地及房地產(chǎn)市場的管理也有待改良，我國在房地產(chǎn)業(yè)開展中也出現(xiàn)了一些問題。主要是：搞房地產(chǎn)開發(fā)過熱，一度炒買炒賣房地產(chǎn)的投機盛行，房地產(chǎn)價格上漲過猛，投入房地產(chǎn)的資金規(guī)模過大，國家土地資源浪費較嚴重，國有土地資源收益流失過多，也影響和危害了國民經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)開展，而且也造成了社會分配不公。 在這種情況下，我國決定借鑒世界上一些國家和地區(qū)的有益做法，開征土地增值稅，利用稅收杠桿

6、對房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、經(jīng)營和房地產(chǎn)市場進行適當(dāng)調(diào)控，以保護房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的健康開展，控制投資規(guī)模，促進土地資源的合理利用，調(diào)節(jié)局部單位和個人通過炒買炒賣房地產(chǎn)取得的高額收入。 二有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為 土地收益主要來源于土地的增值。一是自然增值，即由于土地資源是有限的，而隨著經(jīng)濟建設(shè)的開展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺，導(dǎo)致土地價格上升。這是土地增值的主要因素。二是投資增值，即投入資金開發(fā)建造，把“生地變?yōu)椤笆斓?，建成適用于各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)用設(shè)施，形成土地增值。土地資源屬國家所有，國家為土地的完整而不受侵犯投入了巨額資金，國家應(yīng)參與土地增值收益分配，并取

7、得較大份額。同時對房地產(chǎn)開發(fā)者投資、開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)取得的合理收益，應(yīng)當(dāng)予以保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常開展。然而有些地區(qū)單純出于招商引資或急于求成搞建設(shè)，盲目開發(fā)并競相壓低國家土地批租價格，給炒買炒賣者留下空間，致使國家土地增值收益流失嚴重，極大地損害了國家利益。統(tǒng)一對土地增值收益征稅，有利于堵住這方面的漏洞，減少國家土地資源增值收益的流失，遏制投機者牟取暴利的行為，保護房地產(chǎn)正當(dāng)開發(fā)者的合法權(quán)益，維護國家整體利益。 三增加國家財政收入為經(jīng)濟建設(shè)積累資金 1993年年底以前，我國涉及房地產(chǎn)交易市場的稅費，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅，契稅、土地增值費等。1994年1

8、月1日起對土地增值收益征收土地增值稅，增加了國家財政收入的新財源。分稅制財政體制實施后，土地增值稅收人屬于地方政府的財政收入，為地方政府積累經(jīng)濟建設(shè)資金起到了積極的作用。第二節(jié)納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑及其附著物以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者。 概括起來，?土地增值稅暫行條例?對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點： 第一，不管法人與自然人。即不管是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第二，不管經(jīng)濟性質(zhì)。即不

9、管是全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、合資企業(yè)、合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第三，不管內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人。根據(jù)1993年12月29日第八屆全國人大第五次常務(wù)委員會通過的?全國人大常委會關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的決定?和?國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知?，以及?國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外籍個人適用稅種問題的通知?(國稅發(fā)1994 123號等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個人。因此，不管是內(nèi)資

10、企業(yè)還是外商投資企業(yè)、外國駐華機構(gòu)，也不管是中國公民、港澳臺同胞、海外華僑，還是外國公民，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。 第四，不管部門。即不管是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。第三節(jié)征稅范圍 一、征稅范圍 根據(jù)?土地增值稅暫行條例?及其實施細那么的規(guī)定，土地增值稅的征稅范圍包括： 一轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 這里所說的“國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 二地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓 這里所說的“地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。這里所說的“附著物，是指附著于土地

11、上的不能移動或一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 二、征稅范圍的界定 準確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。在實際工作中，我們可以通過以下幾條標準來判定： 一土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅 這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。 根據(jù)?中華人民共和國憲法?和?中華人民共和國土地管理法?以下簡稱?土地管理法?的規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。對于上述法律規(guī)定屬于國家所有的土地，

12、其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，按照?土地增值稅暫行條例?規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。而農(nóng)村集體所有的土地，根據(jù)?土地管理法?、?城市房地產(chǎn)管理法?及國家其他有關(guān)規(guī)定，是不得自行轉(zhuǎn)讓的，只有根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，由國家征用以后變?yōu)閲宜袝r，才能進行轉(zhuǎn)讓。故集體土地的自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為，應(yīng)由有關(guān)部門來處理。對于目前違法將集體土地轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人的情況，應(yīng)在有關(guān)部門處理、補辦土地征用或出讓手續(xù)變?yōu)閲宜兄螅偌{入土地增值稅的征稅范圍。 二土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上的建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅 這里，土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍

13、的標準之二。這里有兩層含義： 1土地增值稅的征稅范圍不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。國有土地使用權(quán)出讓，是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為，屬于土地買賣的一級市場。土地使用權(quán)出讓的出讓方是國家，國家憑借土地的所有權(quán)向土地使用者收取土地的租金。出讓的目的是實行國有土地的有償使用制度，合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地，因此，土地使用權(quán)的出讓不屬于土地增值稅的征稅范圍。而國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用者通過出讓等形式取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與，它屬于土地買賣的二級市場。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上的