人口年齡結(jié)構(gòu)與中國(guó)房?jī)r(jià)

1、摘要1關(guān)鍵詞1Abstract1Keysords2一、緒論21.1 引言21.2 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述21.3 人口年齡結(jié)構(gòu)概念3二、我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場(chǎng)32.1 我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程42.2 我國(guó)住宅市場(chǎng)42.3 我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響5三、人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析53.1 數(shù)據(jù)描述53.2 模型設(shè)定與變量說(shuō)明63.3 估計(jì)方法與實(shí)證結(jié)果7四、完善人口年齡結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)關(guān)系的對(duì)策104.1 開放計(jì)劃生育限制，一定程度上鼓勵(lì)生育104.2 提高居民收入，注重分配的公平性114.3 引導(dǎo)商品住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，大力促進(jìn)保障房建設(shè)114.4 語(yǔ)124.5 獻(xiàn)13人口年齡結(jié)構(gòu)

2、與中國(guó)房?jī)r(jià)摘要：自從2004年以來(lái)我國(guó)的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出快速上漲、幅度較大、范圍較廣的發(fā)展態(tài)勢(shì)，有關(guān)專業(yè)學(xué)者也從各個(gè)不一樣的角度對(duì)其進(jìn)行研究和分析比如對(duì)土地制度、貨幣制度、投機(jī)以及城鎮(zhèn)化等均提出對(duì)推動(dòng)我國(guó)住宅市場(chǎng)的迅猛發(fā)展的各式各樣的解釋，但是卻始終沒有一個(gè)統(tǒng)一的得到廣泛認(rèn)可的結(jié)論。本文試圖從人口年齡結(jié)構(gòu)的角度來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)快速上漲的原因進(jìn)行研究和解釋，和大部分研究文章不同的是本文僅僅是從人口年齡結(jié)構(gòu)的角度分析住房?jī)r(jià)格背后的人口因素。本文運(yùn)用1999-2012年的面板數(shù)據(jù)研究我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響情況，結(jié)果表明人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的變化影響程度從東部至西部呈現(xiàn)出逐漸降低的趨

3、勢(shì)，同時(shí)之間呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)的關(guān)系；中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型和階段性的人口政策使得我國(guó)老年人口的增加并不會(huì)讓住宅的價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降，基于以上的分析進(jìn)而有針對(duì)性地提出較為科學(xué)合理的完善對(duì)策，切實(shí)積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，更加關(guān)注高城鎮(zhèn)化的質(zhì)量已是目前我國(guó)推進(jìn)城鎮(zhèn)化工作的重中之重。關(guān)鍵詞：人口年齡結(jié)構(gòu)；房?jī)r(jià)；住宅市場(chǎng)Abstract:Since2004Chinahasshownrapidriseinhouseprices,abigmargin,broaderdevelopmenttrend,relevantprofessionalscholarsfromalldifferentangles,suchasitsr

4、esearchandanalysisofthelandsystem,monetarysystem,aswellasurbanspeculationofallputforwardtopromotetherapiddevelopmentofChina'shousingmarketofmanyinterpretations,butalwaysthereisnosinglewidelyacceptedconclusions.Thispaperattemptsfromtheperspectiveofthepopulationagestructuretostudyandexplainthereas

5、onsfortherapidriseinhouseprices,andmostoftheresearcharticleshereinaremerelydifferentdemographicfactorsbehindhousingpricesfromtheperspectiveofthepopulationagestructure.Thisarticlefrom1999-2012PanelDataofChina'spopulationagestructureinfluencethesituationofChina'sthreemajoreconomicblockshousing

6、pricesproducedresultsshowedchangesinthepopulationagestructureimpactonhousingpricesfromeasttowestshowingadecreasingtrend,whileexhibitingnegativecorrelationbetween;thetransformationofChina'seconomicsystemandperiodicpopulationpolicysoastoincreaseourelderlypopulationdoesnotmakehousingpricesdroppedsi

7、gnificantly,basedontheaboveanalysisthusputsforwardmorescientificPerfectionofreasonable,effectiveandactivelyandsteadilypromoteurbanization,paymoreattentiontohighqualityofurbanizationiscurrentlyourmostimportanttaskofpromotingurbanization.KeysordsPopulationagestructureRates；HousingMarket一、緒論1.1引言在2003年

8、國(guó)家明確提出房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)至關(guān)重要的支柱產(chǎn)業(yè)政策以來(lái)，我國(guó)各個(gè)地方的房地產(chǎn)投資保持著十分火熱且持續(xù)高漲的情況，從而使我國(guó)發(fā)生了較大程度的改變：在一方面上，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出不斷迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況也十分的良好，在另一方面上，我國(guó)的少兒人口年齡結(jié)構(gòu)開始呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢(shì)。無(wú)論是工作還是生活，從一個(gè)中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念來(lái)看，能夠擁有一套屬于自己的住房是對(duì)一個(gè)城市具備歸屬感的最核心的表現(xiàn)。伴隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷深入和發(fā)展，相當(dāng)多的畢業(yè)生以及外來(lái)務(wù)工人員開始遷徙到城市區(qū)域，同時(shí)較為發(fā)達(dá)的城市也吸引了大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移至城市，進(jìn)而促進(jìn)城市住宅市場(chǎng)需求的快速增長(zhǎng)。從2003年的121號(hào)文件、

9、2005年的“國(guó)八條”、2006年的“國(guó)六條”以及“90/70"、2010年的“新國(guó)十條”、2011“新國(guó)八條”、2013年的“房產(chǎn)稅、限購(gòu)令”，我國(guó)宏觀層面的調(diào)控政策和房?jī)r(jià)持續(xù)了10年的艱苦對(duì)抗，可是除了2008年爆發(fā)的大規(guī)模的金融危機(jī)，我國(guó)樓市調(diào)控的政策就好像打在海面上一樣軟弱無(wú)力，起不到什么至關(guān)重要的積極意義。高房?jī)r(jià)目前已經(jīng)是非常嚴(yán)峻且不得不解決的社會(huì)經(jīng)濟(jì)以及民生問題，其直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和發(fā)展。相關(guān)學(xué)者們往往會(huì)把住房市場(chǎng)當(dāng)作一個(gè)整體來(lái)對(duì)其和人口年齡結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系進(jìn)行分析研究，這盡管在一定程度上表明了我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)和房市的普遍關(guān)系，但卻混淆了住宅細(xì)分市場(chǎng)房?jī)r(jià)的實(shí)際變化情

10、況，從而無(wú)法較為全面客觀地了解人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅細(xì)分市場(chǎng)之間的關(guān)系。1.2 國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述Mankiw與Weil和Holland在最早的時(shí)候通過美國(guó)的相關(guān)專業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)出生率以及實(shí)際人口規(guī)模對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響進(jìn)行了研究分析，從而嚴(yán)格地證明了人口年齡結(jié)構(gòu)的不斷轉(zhuǎn)變的確是上世紀(jì)六、七十年代美國(guó)房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出不斷迅猛提升的首要因素，同時(shí)較為精確地預(yù)計(jì)出在二十年之后，美國(guó)的房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。其他一些學(xué)者對(duì)Mankiw與Weil和Holland提出的看法進(jìn)行了深層次地探討和分析。Poterba認(rèn)為人口因素比如家庭實(shí)際的戶數(shù)或者是家庭的其他表現(xiàn)，確實(shí)可以利用對(duì)住宅需求的實(shí)際影響進(jìn)而對(duì)住宅的價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生影響

11、，但是對(duì)于具體什么時(shí)候會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)開始產(chǎn)生影響存在一定的疑慮。因?yàn)槿丝谝蛩夭⒉皇怯绊懛績(jī)r(jià)的唯一因素，因此必須進(jìn)行實(shí)證研究來(lái)進(jìn)一步切實(shí)地檢驗(yàn)人口變量對(duì)房?jī)r(jià)變動(dòng)的實(shí)際解釋程度。Poterba對(duì)20世紀(jì)80年代美國(guó)的其他不同城市進(jìn)行實(shí)證研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)人口和房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況并沒有存在任務(wù)的關(guān)系，由于一部分人口增長(zhǎng)更快的城市卻沒有產(chǎn)生相關(guān)房?jī)r(jià)上漲的情況。國(guó)內(nèi)的徐建煒等把人口結(jié)構(gòu)的變化作為研究的切入點(diǎn)對(duì)我國(guó)的住房?jī)r(jià)格保持較高的水平現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析，通過對(duì)比不同的經(jīng)濟(jì)合作組織國(guó)家的情況以及經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)微觀和宏觀層面的相關(guān)數(shù)據(jù)與經(jīng)驗(yàn)在研究上都支持這樣的結(jié)論：老年人口比例的提高會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到一定的抑制作用，可是少年人

12、口比例的增加會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲，同時(shí)提出如果從人口結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)在2015年之后中國(guó)的房?jī)r(jià)將不會(huì)再具備快速上漲的基礎(chǔ)，房?jī)r(jià)總體的水平將開始慢慢呈現(xiàn)出弱化的趨勢(shì)。陳斌開等人基于人口普查微觀家戶的數(shù)據(jù)對(duì)人口結(jié)構(gòu)和住房的需求之間的關(guān)系進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)且詳細(xì)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)中國(guó)居民住房的需求和實(shí)際年齡情況之間有著十分密切的關(guān)系，“嬰兒潮”非常有可能是自從2004年以來(lái)我國(guó)住房的價(jià)格不斷迅猛提高的的至關(guān)重要的因素并且以人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變作為核心對(duì)1999-2005年國(guó)內(nèi)的住房需求進(jìn)行了一定的預(yù)測(cè)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)我國(guó)的住房需求實(shí)際增長(zhǎng)率與自從2004年以來(lái)的住房?jī)r(jià)格的變化情況非常的吻合。1.3 人口年齡結(jié)構(gòu)概念通常我們所說(shuō)的人

13、口年齡結(jié)構(gòu)主要是指一定階段內(nèi)各個(gè)年齡組人口占全體總?cè)丝谥械谋壤?，它是過去與目前人口出生、死亡以及遷移變動(dòng)對(duì)人口發(fā)展的綜合作用，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)，又是今后人口再生產(chǎn)變動(dòng)的基礎(chǔ)與起點(diǎn)。人口年齡結(jié)構(gòu)不單單對(duì)未來(lái)人口進(jìn)一步發(fā)展的類型、速度以及具體趨勢(shì)有產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)未來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展和改革進(jìn)程產(chǎn)生一定程度的意義和作用。二、我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程與住宅市場(chǎng)2.1 我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)變化歷程在新中國(guó)正式建立之后，伴隨著國(guó)家在醫(yī)療衛(wèi)生等方面進(jìn)行投入的程度不斷的加強(qiáng)，我國(guó)整體的人口健康情況不斷得到改善，從而人口死亡率在呈現(xiàn)出迅速且不斷降低的趨勢(shì)，尤其是在低年齡人口比其他年

14、齡人口的死亡率方面上更是有了巨大幅度的降低，但是我國(guó)的出生率一直仍維持在一個(gè)相對(duì)較高的水平，所以人口在一定階段內(nèi)表現(xiàn)出爆炸式的增長(zhǎng)。之后因?yàn)槿丝诔錾室约八劳雎实某掷m(xù)下降，漸漸產(chǎn)生了人口年齡金字塔頂上凸出的領(lǐng)域并且這個(gè)凸出的領(lǐng)域伴隨著時(shí)間的不斷推移也在不斷的移動(dòng)當(dāng)中，主要表現(xiàn)在從未成年發(fā)展到成年，進(jìn)而發(fā)展到老年階段，這慢慢地也就形成了中國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)從年輕型與成年型逐漸朝老年型發(fā)生轉(zhuǎn)變，人口年齡結(jié)構(gòu)和人口的轉(zhuǎn)變之間的關(guān)系變得越來(lái)越緊密。1953年與1964年我國(guó)在進(jìn)行第一以及第二次全國(guó)人口普查的時(shí)候，結(jié)果顯示人口年齡結(jié)構(gòu)差不多都屬于年輕型，在進(jìn)入20世紀(jì)70年代之后，尤其是在對(duì)計(jì)劃生育政策進(jìn)

15、行較大范圍的推廣和施行之后，我國(guó)的人口出生率以及生育率呈現(xiàn)迅速下降的趨勢(shì)，直接導(dǎo)致少年人口的比重下降，老年人口的比例得到提高，進(jìn)而加快了人口年齡結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程。在1982年進(jìn)行第三次全國(guó)人口普查的時(shí)候，我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)已開始踏入成年型的階段，到了20世紀(jì)90年代之后，人口老齡化速度不斷提高，我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)也逐漸朝老年型進(jìn)行轉(zhuǎn)變，從整體來(lái)看我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)自從20世紀(jì)60年代以來(lái)呈現(xiàn)出逐年下降的趨勢(shì)。2.2 我國(guó)住宅市場(chǎng)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)我們可以看到在2013年M2同比增長(zhǎng)13.5%,國(guó)內(nèi)的住宅商品房成交額累計(jì)一共完成67694.8億元，同比增長(zhǎng)26.5%;住宅商品房成交面積一共完成

16、115722.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.4%。在城市分化上面來(lái)分析，一些較為熱門的一二線城市潛在的需求出現(xiàn)嚴(yán)重的供應(yīng)不足，住宅的價(jià)格具體的上漲空間非常大，而大部分的二線城市的供需情況基本保持平衡的狀態(tài)，價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)以及人口對(duì)其未來(lái)的發(fā)展前景較好，范圍較廣的三四線城市的住宅供應(yīng)充足可是潛在的需求比較弱，不具有使住宅價(jià)格得到上漲的動(dòng)力。在時(shí)間長(zhǎng)度上面來(lái)分析自從1999年以來(lái)我國(guó)的東、中、西部的住宅整體呈現(xiàn)出從慢至快的不斷提高的走勢(shì)。尤其是在東部在2003年之后住宅的價(jià)格有了較大幅度的提升，中部以及西部與東部相比較來(lái)看住宅的價(jià)格漲幅比較小，并且中部以及西部的住宅價(jià)格和其上漲的幅度差不多是一

17、樣的情況。2.3 我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅市場(chǎng)的影響自從20世紀(jì)90年代開始，我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)便呈現(xiàn)出逐年降低的趨勢(shì)，特別是在1998年實(shí)行房改政策之后我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)迅速下降，和1990年的人口普查數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，2000年我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)下降了10.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是由于我國(guó)在20世紀(jì)80年代突然產(chǎn)生的第三次嬰兒潮，他們?cè)?1世紀(jì)之后慢慢踏入了青年階段，就在這樣的時(shí)代環(huán)境下，我國(guó)的“人口紅利”開始出現(xiàn)，進(jìn)而對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)形成了積極的影響，進(jìn)而提高了對(duì)提高居住環(huán)境水平的需求，所以進(jìn)入商品住宅消費(fèi)者的行列，人口年齡結(jié)構(gòu)不斷的迅速轉(zhuǎn)變導(dǎo)致了我國(guó)住宅需求的迅猛提升，直接推動(dòng)了我國(guó)住宅市場(chǎng)的

18、快速發(fā)展。三、人口年齡結(jié)構(gòu)與住宅價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析3.1 數(shù)據(jù)描述通常我們可以把房地產(chǎn)的價(jià)格分為好多方面比如住宅價(jià)格、商業(yè)用房?jī)r(jià)格以及工業(yè)用房?jī)r(jià)格等等。本文進(jìn)行研究的對(duì)象主要是針對(duì)國(guó)內(nèi)的住宅市場(chǎng)，進(jìn)行細(xì)又可以分為別墅和普通商品房市場(chǎng)，因此本文研究的具體變量為這兩個(gè)市場(chǎng)的房屋價(jià)格。本文所研究的人口年齡結(jié)構(gòu)（又被成為撫養(yǎng)比例）主要是指15歲以下以及64歲以上的人群在15-64歲人群中所占的比重，細(xì)分下去又能夠分為少年人口年齡結(jié)構(gòu)（15歲以下人口在工作人口所占的比例）以及老年人口年齡結(jié)構(gòu)（64歲以上人口在工作人口所占的比例）。lOQOO.CDJr30QOT.CO：>ISOtK.CODJ-500

19、0COO3-cojr10,000020.00003口血004O.0CCO5D.OCO0flC.OOOC地托養(yǎng)比例圖3.1.1全國(guó)普通住宅商品房房?jī)r(jià)（元）與人口年齡結(jié)構(gòu)（為關(guān)系從圖3.1.1我們能夠清楚地看到國(guó)內(nèi)普通住宅商品房房?jī)r(jià)和撫養(yǎng)實(shí)際比例的關(guān)系，隨著人口年齡結(jié)構(gòu)的逐漸提高普通住宅價(jià)格呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢(shì)"11>0000MHO33叩8=皿050CKX3：ECIEN代罪比東部以齊瑞小I中部H'.*IMUMMWM4UMMAMfrVHtikitLt西部ppX!DOCKRDOC期4DDOCKI500000hi購(gòu)匯0cxcp30mwocco冉皿閨ccc處看比WI雅明價(jià)pzmcr1

20、-1-I173taODRocfi6JtilCKnjC.T1;IITiTlullTTuTRgDC30EDO«0OQQ物401X0批Ett圖3.1.2人口年齡結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)的關(guān)系從圖3.1.2我們清楚地看到人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅價(jià)格直接呈現(xiàn)出反向相關(guān)的關(guān)系，換句話說(shuō)就是當(dāng)人口年齡結(jié)構(gòu)下降的時(shí)候，住宅房?jī)r(jià)反而上升，人口年齡結(jié)構(gòu)上升，住宅比例下降；人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)東部住宅房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的影響最深并且相當(dāng)集中，而中部以及西部住宅的房?jī)r(jià)和人口年齡結(jié)構(gòu)的具體相對(duì)都較為分散。人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)普通住宅的房?jī)r(jià)以及別墅的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的具體程度存在一定的不同，因此在進(jìn)行住宅價(jià)格分析的時(shí)候進(jìn)行統(tǒng)一的論調(diào)是相當(dāng)不科學(xué)的，每一個(gè)

21、市場(chǎng)都具有具有獨(dú)特的表現(xiàn)。3.2 模型設(shè)定與變量說(shuō)明在構(gòu)建計(jì)量分析模型的時(shí)候，對(duì)之前相關(guān)專業(yè)人士研究的成果之上與我國(guó)的實(shí)際情況進(jìn)行有效結(jié)合，從而建立新的房?jī)r(jià)函數(shù)來(lái)合理有效地對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)等因素對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響進(jìn)行切實(shí)地考察。住宅價(jià)格的波動(dòng)除了要受人口因素的影響以外，具和城市化率以及經(jīng)濟(jì)等居住性因素也有密切的關(guān)系，同時(shí)對(duì)住宅市場(chǎng)需求產(chǎn)生影響的因素還包含了政策性以及投機(jī)性的因素.本文進(jìn)行人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響主要是考慮人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)居住性需求產(chǎn)生一定的作用并且進(jìn)而對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響.所以在選取的影響因素里并沒有選擇投機(jī)性的指標(biāo)，而是選取了人均GDR人口自然增長(zhǎng)率以及城鎮(zhèn)化率，本文

22、在對(duì)這些因素進(jìn)行控制之后然后接著進(jìn)行研究分析。為了對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)所能產(chǎn)生的影響進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)詳細(xì)的分析，本文在研究的過程當(dāng)中設(shè)定了雙對(duì)數(shù)模型以及單對(duì)數(shù)模型，利用雙對(duì)數(shù)模型對(duì)房?jī)r(jià)對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)之間的彈性變化進(jìn)行分析，利用單對(duì)數(shù)模型的設(shè)定對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)絕對(duì)值變化對(duì)房?jī)r(jià)相對(duì)值變化產(chǎn)生的影響進(jìn)行研究分析，本文主要對(duì)單對(duì)數(shù)模型進(jìn)行分析，雙對(duì)數(shù)模型輔助分析。本文通過對(duì)我國(guó)1999-2012年31個(gè)省、自治區(qū)以及直轄市的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集,從而進(jìn)一步對(duì)人口人口年齡結(jié)構(gòu)和住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行研究分析，從1999年開始選擇數(shù)據(jù)是由于我國(guó)的房改制度是從1998年開始進(jìn)行,之前的福利分房體制并不在本文研究的范疇

23、之內(nèi)。表3.2.1控制變量的統(tǒng)計(jì)描述（全國(guó)）變量名最小值最大值平均值標(biāo)準(zhǔn)差人均GDP開元）2.45893.17321.55217.471人口自然增長(zhǎng)率（%-1.35037.5476.1174.106城巾化舉（%13.47089.30045.64416.1803.3估計(jì)方法與實(shí)證結(jié)果3.3.1 全國(guó)回歸結(jié)果（1）雙對(duì)數(shù)模型。我國(guó)的住宅房?jī)r(jià)和人口年齡結(jié)構(gòu)的具體回歸情況見表3.3.1。從國(guó)內(nèi)的整體范圍來(lái)看我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)出明顯的負(fù)相關(guān)關(guān)系，其中房?jī)r(jià)對(duì)人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性值為-0.167,換句話說(shuō)就是當(dāng)人口年齡結(jié)構(gòu)的變化率每增加1%房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下降16.7%。通過深入地分析可以進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)我

24、國(guó)少年的人口年齡結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系也呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系，相反的老年人口年齡結(jié)構(gòu)和房?jī)r(jià)之間呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系，兩者都變現(xiàn)得較為明顯。房?jī)r(jià)對(duì)少年人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性為-0.135,房?jī)r(jià)對(duì)老年人口年齡結(jié)構(gòu)的彈性為0.0618,人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅房?jī)r(jià)變化的解釋程度為28.4%,而少年人口年齡結(jié)構(gòu)和老年人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅房?jī)r(jià)的變化情況的解釋程度達(dá)到了49.1%。表3.3.1我國(guó)房?jī)r(jià)與人口年齡結(jié)構(gòu)的回歸結(jié)果VARIABLES(1)Houseprice(2)Houseprice(3)Houseprice(4)Houseprice人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.168-0.0402(0.0135)(0.114)少

25、年人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.136*-0.101(0.00772)(0.0324)老年人口年齡結(jié)構(gòu)*0.0619*0.0811(0.0101)(0.0285)GDP*2.739*2.530(0.118)(0.130)人口增長(zhǎng)率*0.0361*0.0630(0.00976)(0.0124)城巾化率_*0.05030.0289(0.0300)(0.0301)Constant*1.825*-0.719*1.506-0.305(0.0486)(0.239)(0.0366)(0.219)Observations387380387380AdjustedR-squared0.2850.8120.4920.817(

26、2)單對(duì)數(shù)模型。如表3.3.2我們可以清楚地看到我國(guó)住宅的房?jī)r(jià)和人口年齡結(jié)構(gòu)回歸結(jié)果具體情況。根據(jù)國(guó)內(nèi)的整體范圍來(lái)看回歸結(jié)果的具體數(shù)據(jù)，住宅的價(jià)格和我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)之間存在反向的關(guān)系，當(dāng)少年人口年齡結(jié)構(gòu)得到一定的提升時(shí)，住宅價(jià)格則呈現(xiàn)出降低的趨勢(shì)，隨著老年人口年齡結(jié)構(gòu)的提升，住宅價(jià)格則呈現(xiàn)出不斷上升的走勢(shì)。表3.3.2我國(guó)普通房?jī)r(jià)、別墅價(jià)與人口年齡結(jié)構(gòu)的回歸結(jié)果VARIABLES普通房?jī)r(jià)(2)普通房?jī)r(jià)(3)別墅價(jià)(4)別墅價(jià)少年人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.019*-0.021(0.001)(0.001)老年人口年齡結(jié)構(gòu)*0.019*0.021(0.003)(0.004)人口年齡結(jié)構(gòu)*-0.016*-0

27、.018(0.001)(0.001)常數(shù)項(xiàng)_*4.005_*3.677*4.331*3.960(0.051)(0.054)(0.054)(0.057)觀測(cè)樣本量387387387387AdjustedR-squared0.2760.4450.2970.4793.3.2三大經(jīng)濟(jì)板塊回歸結(jié)果人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)東部、中部以及西部三大板塊的房?jī)r(jià)具體產(chǎn)生的影響情況如表所示。人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格的實(shí)際解釋程度依據(jù)東部到西部的方向呈現(xiàn)逐漸降低的趨勢(shì)，人口年齡結(jié)構(gòu)和國(guó)內(nèi)住宅的價(jià)格之間存在著反向相關(guān)的關(guān)系同時(shí)人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格的變化影響的深淺在東部至西部的方向上也是呈現(xiàn)出逐漸減少的走勢(shì)；往深層次進(jìn)

28、一步分析人口年齡結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的少年人口年齡結(jié)構(gòu)的提高會(huì)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)住宅價(jià)格的上升并且少年人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)住宅價(jià)格的影響程度在東部至西部的方向上呈現(xiàn)出逐漸降低的趨勢(shì)；老年人口年齡結(jié)構(gòu)的提高則會(huì)伴隨著住宅價(jià)格的下調(diào)，老年人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)我國(guó)中部住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響最深，而對(duì)東部住宅價(jià)格產(chǎn)生的影響最小，特別需要說(shuō)明的是老年人口年齡結(jié)構(gòu)的上升會(huì)帶來(lái)東部別墅價(jià)格的下降。表3.3.2撫養(yǎng)比例對(duì)我國(guó)三大經(jīng)濟(jì)板塊房?jī)r(jià)的影響對(duì)比板塊解釋程度撫養(yǎng)比例少年撫養(yǎng)比例老年撫養(yǎng)比例全國(guó)27%-30%下降1.6-1.8下降1.9%-2.1%1.9%-2.1%東部30%-40%下降2%-3%下降2%-4%上升2%（普）下降1.

29、7%（別）中部15%-30%下降1%-2%下降2%-3%上升4%-5%四部6%-20%下降1%-2%下降1%-3%上升2%-5%3.3.3小結(jié)根據(jù)以上的分析我們可以清楚的得出以下的結(jié)論:第一在我國(guó)整體回歸的結(jié)果和東部、中部以及西部三大板塊回歸結(jié)果進(jìn)行對(duì)比分析能夠發(fā)現(xiàn)整體回歸結(jié)果對(duì)于我國(guó)的東部與西部并不是很適用，用其來(lái)解釋我國(guó)東部顯示解釋程度不高，而用來(lái)解釋西部又顯得過高。如果將東、中、西三大板塊合理地分開來(lái)看則能夠更清楚地發(fā)現(xiàn)由于國(guó)內(nèi)各個(gè)地域現(xiàn)狀不一，其具體人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響程度也會(huì)有所不一致。第二我國(guó)不斷增加的老年人口實(shí)際上并不會(huì)讓國(guó)內(nèi)的住宅價(jià)格出現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，這可能是由于目前

30、我國(guó)正在經(jīng)歷經(jīng)濟(jì)制度的艱難轉(zhuǎn)以及和階段性的人口政策之間存在著密不可分的聯(lián)系。第三我國(guó)東部、中部以及西部在受到人口年齡結(jié)構(gòu)的影響上面存在相對(duì)較大的不同，這是由于我國(guó)特殊的政策國(guó)情以及當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度所致。鄧小平同志在1978年提出的直接改變整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形式和狀態(tài)的重要政策一一讓一部分人以及地區(qū)先富裕起來(lái)，帶動(dòng)落后地區(qū)逐步真正實(shí)現(xiàn)共同富裕，而我國(guó)的東部地區(qū)便受到一些經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策首先壯大起來(lái)，形成了現(xiàn)今東部和西部較大經(jīng)濟(jì)差異的格局，從而間接影響其收入以及消費(fèi)觀念的不同，與西部進(jìn)行比較，東部的整體的儲(chǔ)蓄情況更為豐裕，老年人對(duì)下一代在買房方面進(jìn)行幫助的能力更高，所以其人口年齡結(jié)構(gòu)對(duì)住宅價(jià)格的影響程

31、度更大。四、完善人口年齡結(jié)構(gòu)與房?jī)r(jià)關(guān)系的對(duì)策4.1 開放計(jì)劃生育限制，一定程度上鼓勵(lì)生育從計(jì)劃生育政策正式頒布并且真正實(shí)施之后，全國(guó)整體進(jìn)行遵守以及執(zhí)行表現(xiàn)相對(duì)嚴(yán)格和良好，從而讓全國(guó)的生育率在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都能保持在一個(gè)較低的水平。在目前老年人口數(shù)量以及比例呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì)的情況之下，切實(shí)保證生育率的低水平能夠真正讓總?cè)丝诘哪挲g結(jié)構(gòu)控制在一個(gè)科學(xué)合理的水平，進(jìn)而讓我國(guó)能夠一直擁有人口紅利的優(yōu)勢(shì)。但是把眼光放遠(yuǎn)來(lái)看如果保持生育率的不斷降低將會(huì)使得我國(guó)的人口年齡結(jié)構(gòu)產(chǎn)生“頭重腳輕”的嚴(yán)重畸形形態(tài)結(jié)構(gòu)，換句話說(shuō)就是相當(dāng)多的人口集中在50甚至65歲以上，而青年人與少年兒童的整體人數(shù)太少，長(zhǎng)期保持下去不單單

32、會(huì)對(duì)我國(guó)的老年人撫養(yǎng)壓力有個(gè)較大的提升，也會(huì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到一定程度的制約作用，限制社會(huì)的需求，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)良好發(fā)展產(chǎn)生不良的影響。4.2 提高居民收入，注重分配的公平性之所以我國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下的原因之一是由于我國(guó)的投資型購(gòu)房需求一直保持在較高的水平，特別是當(dāng)宏觀層面的一系列限購(gòu)政策正式頒布之前的投資投機(jī)型購(gòu)房更是在市場(chǎng)中占據(jù)了一個(gè)相當(dāng)大的比例。但是因?yàn)椴豢杀苊獾呢毟徊罹喱F(xiàn)狀，在一方面房?jī)r(jià)被投資型的需求帶到了一個(gè)較高的程度，而在另一方面較多的低收入群體完全不具備進(jìn)行支付的能力，往往只能望樓興嘆。當(dāng)這種情況一直得不到改善，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)最狂盛的階段，貧富分化會(huì)更加的嚴(yán)重，人們能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)進(jìn)行自由的投資從而讓自己的財(cái)富在短時(shí)間內(nèi)大幅度地提升，進(jìn)而富者更富，貧者更貧的情況將在所難免會(huì)發(fā)生。因此如何更好的真正保證社會(huì)群體收入分配的公正公平，切實(shí)縮小貧富之間的距離，同時(shí)對(duì)那些剛需人群第一次進(jìn)行購(gòu)房給予一定的優(yōu)惠政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給以及需求進(jìn)行有效的平衡將是我國(guó)政府必須重點(diǎn)關(guān)注以及解決的問題。4.3 引導(dǎo)商品住宅市場(chǎng)結(jié)