土地可研報告如何編制

1、可研報告如何編制2014年5月目錄1、了解編制可研報告的必要性2、分析可研報告的組成3、了解可研報告編制過程4、通過學(xué)習(xí)使得學(xué)員具備編制可研報告的能力5、分享編制可研報告可能遇到的問題課程目標(biāo)：課程目標(biāo)：目錄“一個地產(chǎn)項目的成敗，一個地產(chǎn)項目的成敗，70%70%取決要取決于對地塊的判斷取決要取決于對地塊的判斷”，買錯，買錯地會給企業(yè)造成致命性的后果。通過可研報告，可以對項目盈利地會給企業(yè)造成致命性的后果。通過可研報告，可以對項目盈利能力、獲取風(fēng)險、市場預(yù)測等進行分析，增加企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊能力、獲取風(fēng)險、市場預(yù)測等進行分析，增加企業(yè)獲取優(yōu)質(zhì)地塊的概率。的概率。目標(biāo)地塊的可行性研究不僅依靠財務(wù)指標(biāo)

2、分析，還包括城市發(fā)展目標(biāo)地塊的可行性研究不僅依靠財務(wù)指標(biāo)分析，還包括城市發(fā)展分析、房地產(chǎn)市場分析、項目獲取風(fēng)險分析等。分析、房地產(chǎn)市場分析、項目獲取風(fēng)險分析等。土地市場的變化具有不可預(yù)見性，不能僅靠財務(wù)指標(biāo)進行估算，因為其還受國家調(diào)控、政府政策走向、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、住宅市場變化等影響，呈現(xiàn)周期式的波動。目錄可研報告的框架：可研報告的框架：12345 土地信息分析：土地信息分析：分為兩部分內(nèi)容，第一部分是項目信息與區(qū)域狀況，此部分主要是分析當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟、未來發(fā)展方向及房地產(chǎn)市場走勢等，以判斷是否符合我司進入的條件；第二部分為宗地基本情況介紹，包括地塊所處位置及現(xiàn)狀，以分析拿地和后續(xù)開發(fā)成本，降低不

3、可預(yù)期風(fēng)險。（原則：具體項目具體分析，靈活主動）1項目信息。項目信息。通過直觀、簡單的表格形式將項目信息統(tǒng)籌，加強對地塊及當(dāng)?shù)卣攮h(huán)境和開發(fā)成本的認(rèn)識。 內(nèi)容包括項目的區(qū)位、面積、總建筑面積 有助于了解項目的目標(biāo)客戶群和距目標(biāo)市場的距離 有助于對項目的定位和銷售策略的認(rèn)識 內(nèi)容包括項目的凈利潤、銷售收入、樓面地價 有助于明晰該項目的權(quán)屬（現(xiàn)金流型or利潤型） 有助于中心合理安排資金使用計劃項目財務(wù)指標(biāo)項目財務(wù)指標(biāo)當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)當(dāng)?shù)匦姓聵I(yè)性收費及性收費及預(yù)售條件預(yù)售條件項目區(qū)位及基項目區(qū)位及基本情況本情況 內(nèi)容包括行政事業(yè)性收費和預(yù)售條件等 有助于了解在該地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本和資金回籠期

4、 有助于明晰后續(xù)階段與政府談判的內(nèi)容城市區(qū)位。城市區(qū)位。通過對項目所在城市的區(qū)位優(yōu)勢及所處城市或周邊城市經(jīng)濟活躍程度的研究，分析在自然資源、地理位置、社會經(jīng)濟條件、政治、交通等方面具有的優(yōu)勢。城市經(jīng)濟。城市經(jīng)濟。判斷城市經(jīng)濟的發(fā)展情況，分析當(dāng)?shù)厥袌鲑徺I力；包括GDP、人均可支配收入、居民儲蓄存款、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。結(jié)論：1、常住人口與商品房銷售額的散點圖，可以發(fā)現(xiàn)隨著人口的增長，商品房銷售額的不斷增加，呈扇形分布。 2、GDP總量與商品房銷售額變化有很高的相關(guān)性，這意味著城市的市場規(guī)模很大程度上取決于其經(jīng)濟發(fā)展水平。城市發(fā)展方向。城市發(fā)展方向。我司項目以郊區(qū)大盤為主，生活配套和人氣都有較缺乏，如果我

5、司項目偏離城市發(fā)展主軸，未來發(fā)展空間較弱，勢必會影嚴(yán)重影響項目的銷售，因此，城市總體規(guī)劃對我司項目的影響十分巨大。城市交通。城市交通。以分析地塊交通通達(dá)情況，確定與目標(biāo)市場的距離，研究項目未來升值發(fā)展空間。地塊區(qū)位。地塊區(qū)位。以一般居民生活范圍2.5公里為單位，分析地塊周邊生活配套，以判斷該區(qū)域人氣和目標(biāo)客戶群；地塊區(qū)位圖的編制原則同城市區(qū)位圖，視項目目標(biāo)市場定，需標(biāo)明與各重要節(jié)點的距離，包括政府單位，交通節(jié)點，生活、醫(yī)療、教育、體育、商業(yè)配套等。地塊配套。地塊配套。以確定項目配套情況，分析項目開發(fā)建設(shè)成本；市政配套必須嚴(yán)格按照實際情況編制，分為已有和規(guī)劃兩部分，分別標(biāo)示，同時需標(biāo)明容量、有無

6、富余容量、接口位置和距離等詳細(xì)信息。地塊現(xiàn)狀。地塊現(xiàn)狀。以明晰地塊開發(fā)可行性及后續(xù)成本；編制原則同地塊配套，實事求是，嚴(yán)格按照地塊現(xiàn)狀標(biāo)示，認(rèn)真細(xì)致，不遺漏任何地表附著物、地下埋藏物，除此之外還需觀察周邊有無影響影響項目開發(fā)的因素，如國防光纜、高等級高壓線、化工廠、火電廠、鐵路、安息園等?？裳袌蟾娴目蚣埽嚎裳袌蟾娴目蚣埽?2345 市場競爭分析。市場競爭分析。從住宅、土地、競爭對手三個方面進行研究，由此了解當(dāng)?shù)赝恋亍⒆≌袌鲆?guī)模及發(fā)展速度，分析當(dāng)?shù)厥袌龉┣髮Ρ?、市場可進入性和未來盈利空間。 分析目標(biāo)住宅市場的成交價格與成交貨量 有助于預(yù)估當(dāng)?shù)刈≌袌龉┣髮Ρ群头康禺a(chǎn)發(fā)展熱度 分析競爭樓盤的基本

7、信息 有助于對當(dāng)?shù)刈≌袌霭l(fā)展的規(guī)模和趨勢的認(rèn)識競爭樓盤分布競爭樓盤分布圖圖已成交土地分已成交土地分布圖布圖商品房住宅銷商品房住宅銷售統(tǒng)計表售統(tǒng)計表 分析目標(biāo)土地市場的成交價格與區(qū)位、交易量 有助于對當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)展規(guī)模及速度的認(rèn)識2商品房住宅銷售統(tǒng)計表。商品房住宅銷售統(tǒng)計表。分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展熱度，通過當(dāng)?shù)刈≌屯恋厥袌鰞r格現(xiàn)狀，預(yù)估未來發(fā)展趨勢和市場可進入性；數(shù)據(jù)來源主要是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)信息網(wǎng)。競爭樓盤分布圖。競爭樓盤分布圖?？焖偈煜ぎ?dāng)?shù)刈≌袌?、掌握?dāng)?shù)貢充N戶型、消費者可接受房價預(yù)期及我司進入該區(qū)域所要面臨的競爭壓力；數(shù)據(jù)來源主要是踩盤和搜房網(wǎng)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站。目標(biāo)地塊可對比項目分析?？?/p>

8、對比項目分析。實地調(diào)研競爭對手項目，以此來分析判斷目標(biāo)市場的消費習(xí)慣、住宅均價和市場贏利空間；主要數(shù)據(jù)來自踩盤。競爭對手信息：1、區(qū)位2、開發(fā)商3、供應(yīng)量4、價格5、銷售情況（主力戶型）6、競爭情況（與我司產(chǎn)品比較）7、銷售策略已成交土地分布圖。已成交土地分布圖。分析當(dāng)?shù)赝恋厥袌龀山灰?guī)模和價格，以分析土地市場供求現(xiàn)狀，預(yù)估土地成本和盈利空間；數(shù)據(jù)來源國土資源部網(wǎng)站（中心土地成交資料庫）。可研報告的框架：可研報告的框架：12345 項目財務(wù)指標(biāo)估算。項目財務(wù)指標(biāo)估算。作為投資人員，除了關(guān)注項目的靜態(tài)指標(biāo)，還需關(guān)注項目的動態(tài)指標(biāo)，動態(tài)指標(biāo)是實現(xiàn)項目高周轉(zhuǎn)最核心的指標(biāo)之一。靜態(tài)指標(biāo)：靜態(tài)指標(biāo)：銷售凈

9、利潤=（凈利潤/銷售收入）*100%（該指標(biāo)反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少，表示銷售收入的收益水平。）土地成本獲利倍數(shù)=（凈利潤/土地成本）*100%（反映每平方土地成本帶來的凈利潤是多少，表示土地的盈利水平。）動態(tài)指標(biāo)：動態(tài)指標(biāo)：預(yù)售首年資金回籠率=首年銷售收入/（首年土地成本+首年開發(fā)費用+銷管費用+各項稅費）（相對于只考慮凈利潤率，更加強調(diào)貨幣的時間價值；回籠率越高，現(xiàn)金回收期越短，越有利于我司快速開發(fā)、快速銷售的開發(fā)模式，相反回籠率越低，現(xiàn)金回收則越慢。）3銷售價格的預(yù)估直接影響到項目銷售收入，因此對項目財務(wù)評斷銷售價格的預(yù)估直接影響到項目銷售收入，因此對項目財務(wù)評斷起著重要的作

10、用；在可研報告中要以正確的價格判斷把握項目的起著重要的作用；在可研報告中要以正確的價格判斷把握項目的盈利分析，引導(dǎo)決策層對項目作出正確判斷。盈利分析，引導(dǎo)決策層對項目作出正確判斷。土地價值開發(fā)成本土地收儲成本開發(fā)稅費用項目銷售收入期間費用預(yù)期售價各期去化量市場比較法1、不具可比性樓盤2、無代表性的價格3、都是采取跟隨者定價策略問題點問題點目標(biāo)市場歷史增速CPI+資金成本利率(權(quán)重)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的增速常用方法常用方法遞推法首期價格后面各期價格成本+利潤率的定價法自行定價法可研報告的框架：可研報告的框架：12345 土地獲取方式及風(fēng)險分析。土地獲取方式及風(fēng)險分析。隨著中心拓展業(yè)務(wù)的不斷擴大，獲取項目的

11、數(shù)量也在急劇的上升，針對新的項目，風(fēng)險分析可作為決策層在多個項目之間統(tǒng)籌取舍的依據(jù)。作用：作用： 明晰項目來源、項目推進流程 整理項目信息及重點節(jié)點，以供決策層把握項目推進節(jié)奏 使得后期工作參照推進計劃、合理有序的進行4作用： 明確項目背景及權(quán)屬屬性，以便應(yīng)對不同土地權(quán)屬，做出相應(yīng)的推進方式 以便決策層控制項目風(fēng)險，提高交易安全系數(shù) 評判項目權(quán)屬依據(jù)（現(xiàn)金流型項目or盈利型項目） 通過預(yù)估資金的使用計劃，提供中心科學(xué)統(tǒng)籌公司資金使用依據(jù) 綜合項目獲取能力，提升業(yè)務(wù)人員風(fēng)險防范意識土地獲取方式及風(fēng)險分析。土地獲取方式及風(fēng)險分析?？裳袌蟾娴目蚣埽嚎裳袌蟾娴目蚣埽?2345 項目總結(jié)及建議。項目總結(jié)

12、及建議。通過Swot分析，找出我司項目的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力，以明確項目產(chǎn)品、市場定位 及銷售策略，掌握我司項目可利用的機會和可能面臨的風(fēng)險，通過定量和定性的綜合方法評定項目。S優(yōu)勢W弱勢O機會T威脅財務(wù)測算是財務(wù)測算是分析項目盈分析項目盈利指標(biāo)的重利指標(biāo)的重要依據(jù)，但要依據(jù)，但市場與政策市場與政策環(huán)境的變化環(huán)境的變化更是隨時影更是隨時影響項目機會響項目機會和風(fēng)險和風(fēng)險5目錄問題一：為了拿地而隱瞞實情。問題一：為了拿地而隱瞞實情。業(yè)務(wù)人員為了促成項目的成交，有意隱瞞不利于項目開發(fā)建設(shè)的實情，為了獲取個人利益而扭曲事實。在實際工作過程中，個別業(yè)務(wù)人員為了個人利益，故意隱瞞影響項目開發(fā)建設(shè)的信息，比如文物保護單位、基本農(nóng)田等。區(qū)問題二：套用模板，沒有做到靈活主動。問題二：套用模板，沒有做到靈活主動。在做城市經(jīng)濟分析的時候，往往只是簡單的總結(jié)GDP、人口、人均可支配收入及增長率，沒有做到具體項目具體分析，容易忽略對項目有重大影