房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析

1、房地產(chǎn)投資分析 第六章 房地產(chǎn)投資 國民經(jīng)濟分析房地產(chǎn)投資分析 學習目標學習目標 通過本章學習，要求學生掌握國民經(jīng)濟分析通過本章學習，要求學生掌握國民經(jīng)濟分析的基本原理，重點掌握國民經(jīng)濟分析的方法，熟的基本原理，重點掌握國民經(jīng)濟分析的方法，熟悉國民經(jīng)濟分析的程序，理解國民經(jīng)濟分析與財悉國民經(jīng)濟分析的程序，理解國民經(jīng)濟分析與財務分析的區(qū)別，了解影子價格在國民經(jīng)濟分析中務分析的區(qū)別，了解影子價格在國民經(jīng)濟分析中的重要作用，一般了解影子價格的測算方法。的重要作用，一般了解影子價格的測算方法。房地產(chǎn)投資分析第第 一一 節(jié)節(jié)概概 述述第第 二二 節(jié)節(jié)費費 用用 與與 效效 益益 的的 度度 量量 與與

2、識識 別別第第 三三 節(jié)節(jié)國國 民民 經(jīng)經(jīng) 濟濟 分分 析析 的的 國國 家家 參參 數(shù)數(shù)第第 四四 節(jié)節(jié)分分 析析 方方 法法 和和 指指 標標 體體 系系第第 六六 章章 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 投投 資資 購購 民民 經(jīng)經(jīng) 濟濟 分分 析析房地產(chǎn)投資分析第一節(jié) 國民經(jīng)濟分析概論 一一 、國民經(jīng)濟分析的概念、國民經(jīng)濟分析的概念 國民經(jīng)濟分析國民經(jīng)濟分析是按照資源合理配置的原則，是按照資源合理配置的原則，從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計算、從國民經(jīng)濟的角度出發(fā)，用一套國家參數(shù)計算、分析房地產(chǎn)投資項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，以分分析房地產(chǎn)投資項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，以分析項目經(jīng)濟合理性的經(jīng)濟分析方

3、法。析項目經(jīng)濟合理性的經(jīng)濟分析方法。 國民經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成國民經(jīng)濟分析是房地產(chǎn)投資分析的重要組成部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。部分，是房地產(chǎn)投資決策的重要依據(jù)。 房地產(chǎn)投資分析 二、國民經(jīng)濟分析的必要性二、國民經(jīng)濟分析的必要性 在經(jīng)濟分析中，僅僅做財務分析是不夠的。在經(jīng)濟分析中，僅僅做財務分析是不夠的。財務分析使用現(xiàn)行價格計算項目的效益和成本的，財務分析使用現(xiàn)行價格計算項目的效益和成本的，由于種種原因，我國現(xiàn)行價格嚴重失真，主要表由于種種原因，我國現(xiàn)行價格嚴重失真，主要表現(xiàn)為比價不合理。另外，財務分析只局限以現(xiàn)行現(xiàn)為比價不合理。另外，財務分析只局限以現(xiàn)行價格計算項目自身的

4、收益和成本，而沒有考慮項價格計算項目自身的收益和成本，而沒有考慮項目建成使用后使國民經(jīng)濟其他部門所產(chǎn)生的效益目建成使用后使國民經(jīng)濟其他部門所產(chǎn)生的效益和付出的代價。也就是說，財務分析只考慮了內(nèi)和付出的代價。也就是說，財務分析只考慮了內(nèi)部效益和內(nèi)部費用，而沒有考慮項目所帶來的外部效益和內(nèi)部費用，而沒有考慮項目所帶來的外部效益和外部費用。部效益和外部費用。房地產(chǎn)投資分析三、國民經(jīng)濟分析與財務分析的區(qū)別三、國民經(jīng)濟分析與財務分析的區(qū)別項目項目 財務分析財務分析國民經(jīng)濟分析國民經(jīng)濟分析目標目標企業(yè)盈利最大化企業(yè)盈利最大化國民經(jīng)濟效益最大國民經(jīng)濟效益最大化化出發(fā)點出發(fā)點經(jīng)營項目的企業(yè)經(jīng)營項目的企業(yè)國民經(jīng)

5、濟國民經(jīng)濟價格價格現(xiàn)行價格現(xiàn)行價格影子價格影子價格參數(shù)參數(shù)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)官方匯率或調(diào)劑外匯匯率；因行業(yè)而異的基準收益率或銀行的貸款利而異的基準收益率或銀行的貸款利率作為折現(xiàn)率。率作為折現(xiàn)率。影子匯率；全國統(tǒng)影子匯率；全國統(tǒng)一使用的社會折現(xiàn)一使用的社會折現(xiàn)率率外部性外部性不計不計計入計入計算計算指標指標財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等財務內(nèi)部收益率、財務凈現(xiàn)值等經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值等經(jīng)濟凈現(xiàn)值等房地產(chǎn)投資分析 四、國民經(jīng)濟分析的原理四、國民經(jīng)濟分析的原理 1.費用效益分析的基本原理和方法費用效益分析的基本原理和方法 費用效益分析費用效益分析是從國家和整個社會的角

6、度出發(fā)，全面是從國家和整個社會的角度出發(fā)，全面地、綜合地分析和評價項目的一種科學的方法。地、綜合地分析和評價項目的一種科學的方法。 基本問題基本問題是是計算影子價格、影子匯率及項目未來的經(jīng)濟計算影子價格、影子匯率及項目未來的經(jīng)濟效益和費用，估算對未來效益和費用折現(xiàn)的社會折現(xiàn)率，并效益和費用，估算對未來效益和費用折現(xiàn)的社會折現(xiàn)率，并對凈效益，即每年的經(jīng)濟效益與費用之差進行折現(xiàn)，最后對對凈效益，即每年的經(jīng)濟效益與費用之差進行折現(xiàn)，最后對計算出的一系列技術經(jīng)濟指標進行分析和判斷。計算出的一系列技術經(jīng)濟指標進行分析和判斷。房地產(chǎn)投資分析 基本要求基本要求是要以最小的費用取得最大的經(jīng)濟效益。是要以最小的

7、費用取得最大的經(jīng)濟效益。 基本指標基本指標是經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟內(nèi)部收益率。經(jīng)濟是經(jīng)濟凈現(xiàn)值和經(jīng)濟內(nèi)部收益率。經(jīng)濟凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進行折現(xiàn)而獲得凈現(xiàn)值是用社會折現(xiàn)率對各年凈效益進行折現(xiàn)而獲得的。當經(jīng)濟凈現(xiàn)值大于或等于零時，該項目值得實施；的。當經(jīng)濟凈現(xiàn)值大于或等于零時，該項目值得實施；經(jīng)濟內(nèi)部收益率大于或等于社會折現(xiàn)率，該項目方能經(jīng)濟內(nèi)部收益率大于或等于社會折現(xiàn)率，該項目方能接受。接受。2.費用與效益費用與效益 國民經(jīng)濟分析中的費用是指因項目建設而使國國民經(jīng)濟分析中的費用是指因項目建設而使國民經(jīng)濟所付出的代價，包括項目自身的和其他國民經(jīng)民經(jīng)濟所付出的代價，包括項目自身的和其他國民經(jīng)

8、濟部門所付出的代價。該費用包括濟部門所付出的代價。該費用包括內(nèi)部費用內(nèi)部費用和和外部費外部費用用兩部分。兩部分。房地產(chǎn)投資分析 內(nèi)部費用和外部費用內(nèi)部費用和外部費用 內(nèi)部費用內(nèi)部費用是指用影子價格計算的項目投入物的經(jīng)濟價值。是指用影子價格計算的項目投入物的經(jīng)濟價值。 外部費用外部費用是指社會為項目付出了代價，而項目本身并不需要是指社會為項目付出了代價，而項目本身并不需要支付的那部分費用。支付的那部分費用。 項目的費用是用項目的費用是用機會成本機會成本來度量。來度量。 顯而易見，項目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，顯而易見，項目投入物作為一種稀缺的資源，有多種用途，投入到某項目上，就失去了

9、用于別的用途獲得效益的機會。機會投入到某項目上，就失去了用于別的用途獲得效益的機會。機會成本實質(zhì)上是一種被放棄的效益。成本實質(zhì)上是一種被放棄的效益。 用機會成本度量費用，就可以把項目的效益和費用放在一個用機會成本度量費用，就可以把項目的效益和費用放在一個共同可比的標準上進行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益共同可比的標準上進行度量和分析，即取得的效益與放棄的效益的比較，若前者大于后者，項目可以接受；反之，項目不可以接的比較，若前者大于后者，項目可以接受；反之，項目不可以接受。受。房地產(chǎn)投資分析 項目效益和外部效應項目效益和外部效應 項目效益是指項目為國民經(jīng)濟做的貢獻，分為內(nèi)部項目效益是指項目

10、為國民經(jīng)濟做的貢獻，分為內(nèi)部效益和外部效益。效益和外部效益。 內(nèi)部效益內(nèi)部效益是項目產(chǎn)出物用影子價格計算的經(jīng)濟價值。是項目產(chǎn)出物用影子價格計算的經(jīng)濟價值。 外部效益外部效益是項目為社會做出的貢獻，而項目本身并未是項目為社會做出的貢獻，而項目本身并未 得到的那部分效益。得到的那部分效益。 外部效應外部效應就是項目帶來的外部費用和效益。項目本身就是項目帶來的外部費用和效益。項目本身 反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟的其他部門。反映不出來，而反映在國民經(jīng)濟的其他部門。 外部效益可以是有形的，也可以是無形的；外部效益可以是有形的，也可以是無形的； 有的可以計量，有的不可以計量。有的可以計量，有的不可以計量

11、。 房地產(chǎn)投資分析 國家參數(shù)國家參數(shù) 國家參數(shù)國家參數(shù)是在項目經(jīng)濟分析中為計算效益和費用，是在項目經(jīng)濟分析中為計算效益和費用，衡量技術經(jīng)濟指標而使用的一些參數(shù)。國家參數(shù)包括影子衡量技術經(jīng)濟指標而使用的一些參數(shù)。國家參數(shù)包括影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等。價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等。 從原則上講，國家參數(shù)應該對所有部門，地區(qū)和項從原則上講，國家參數(shù)應該對所有部門，地區(qū)和項目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。目都是一樣的。只有在非常特殊的條件下才可能不一致。國家參數(shù)隨時間、經(jīng)濟和社會條件的變化而應該不斷變化，國家參數(shù)隨時間、經(jīng)濟和社會條件的變化而應該不斷變化，

12、也就是說它應該是動態(tài)的。在不同的時期，國家有不同的也就是說它應該是動態(tài)的。在不同的時期，國家有不同的經(jīng)濟政策和價值判斷，所以應該有不同的國家參數(shù)。經(jīng)濟政策和價值判斷，所以應該有不同的國家參數(shù)。房地產(chǎn)投資分析五、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析的程序五、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析的程序 國民經(jīng)濟分析有兩種方式：一是在財務分析的基礎上進行國民經(jīng)濟分析有兩種方式：一是在財務分析的基礎上進行, 二是直接做國民經(jīng)濟分析。二是直接做國民經(jīng)濟分析。 （一）在財務分析的基礎上進行國民經(jīng)濟分析（一）在財務分析的基礎上進行國民經(jīng)濟分析.效益和費用范圍的調(diào)整效益和費用范圍的調(diào)整（）剔除已計入財務效益和費用的轉移支付。（）剔除已計

13、入財務效益和費用的轉移支付。（）識別項目的外部費用和外部效益，對能進行（）識別項目的外部費用和外部效益，對能進行 定量的應進行定量計算，對不能或無法進行定量的應做定量的應進行定量計算，對不能或無法進行定量的應做定性描述。定性描述。房地產(chǎn)投資分析 .效益和費用數(shù)值的調(diào)整效益和費用數(shù)值的調(diào)整 （）建設投資的調(diào)整（）建設投資的調(diào)整 剔除屬于國民經(jīng)濟內(nèi)部轉移支付的引進設備、剔除屬于國民經(jīng)濟內(nèi)部轉移支付的引進設備、材料的材料的 關稅和增值稅，并運用影子匯率、影子運費關稅和增值稅，并運用影子匯率、影子運費和貿(mào)易費用對引進設備價值進行調(diào)整；對于國內(nèi)設和貿(mào)易費用對引進設備價值進行調(diào)整；對于國內(nèi)設備價值則用其影

14、子備價值則用其影子 價格、影子運費和貿(mào)易費用進行價格、影子運費和貿(mào)易費用進行調(diào)整。調(diào)整。房地產(chǎn)投資分析 根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用根據(jù)建筑工程消耗的人工、三材、電力等，用影子工資、貨物和電力影子價格調(diào)整建筑費用，影子工資、貨物和電力影子價格調(diào)整建筑費用，或通過建筑工程影子價格換算系數(shù)直接調(diào)整建或通過建筑工程影子價格換算系數(shù)直接調(diào)整建筑費用。筑費用。 若安裝工程中的材料費占較大比重或有進口安若安裝工程中的材料費占較大比重或有進口安裝材料，也應按材料的影子價格調(diào)整安裝費用。裝材料，也應按材料的影子價格調(diào)整安裝費用。 用土地的影子費用代替占用土地的實際費用。用土地的影子費用代替占用土地

15、的實際費用。 剔除漲價預備費。剔除漲價預備費。 調(diào)整其他費用。調(diào)整其他費用。 房地產(chǎn)投資分析 （2）流動資金的調(diào)整）流動資金的調(diào)整 調(diào)整由于流動資金估算的基礎的變動引起的流動資調(diào)整由于流動資金估算的基礎的變動引起的流動資 金占用量的變化。金占用量的變化。 （ 3）經(jīng)營費用的調(diào)整）經(jīng)營費用的調(diào)整 對于出租性房地產(chǎn)投資項目而言，在國民經(jīng)濟分析對于出租性房地產(chǎn)投資項目而言，在國民經(jīng)濟分析 時，存在對經(jīng)營費用的調(diào)整問題。分析時，可以先時，存在對經(jīng)營費用的調(diào)整問題。分析時，可以先 用影子價格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營期的各項費用，用影子價格、影子工資等參數(shù)確定經(jīng)營期的各項費用， 然然 后進行加總。出租性房

16、地產(chǎn)在銷售階段也可以進行后進行加總。出租性房地產(chǎn)在銷售階段也可以進行 經(jīng)經(jīng) 營費用的調(diào)整。營費用的調(diào)整。 （4）銷售或出租收入的調(diào)整）銷售或出租收入的調(diào)整 先確定房地產(chǎn)出售或出租時的影子價格或影子租金，先確定房地產(chǎn)出售或出租時的影子價格或影子租金， 然后重新計算銷售收入。然后重新計算銷售收入。 （5）在涉及外匯借款時，要用影子匯率計算外匯本金）在涉及外匯借款時，要用影子匯率計算外匯本金 及其利息。及其利息。房地產(chǎn)投資分析 （二）（二） 直接進行國民經(jīng)濟分析直接進行國民經(jīng)濟分析1.識別并計算內(nèi)部收益率識別并計算內(nèi)部收益率 根據(jù)一定原則，確定項目產(chǎn)品的影子價格，并計根據(jù)一定原則，確定項目產(chǎn)品的影子

17、價格，并計 算出項目的內(nèi)部收益率。算出項目的內(nèi)部收益率。2.進行投資估算進行投資估算 用貨物的影子價格、土地的影子費用、影子工資、用貨物的影子價格、土地的影子費用、影子工資、 社會折現(xiàn)率等參數(shù)直接進行項目的投資估算。社會折現(xiàn)率等參數(shù)直接進行項目的投資估算。3.流動資金的估算流動資金的估算4.經(jīng)營費用的估算經(jīng)營費用的估算5.識別項目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進行定識別項目的內(nèi)部效益和外部效益，盡可能地進行定 量或定量化估算。量或定量化估算。6.編制報表，計算和分析相關指標。編制報表，計算和分析相關指標。 房地產(chǎn)投資分析第二節(jié) 費用和效益的識別與度量 正確識別效益和費用是保證國民經(jīng)濟分析正確正

18、確識別效益和費用是保證國民經(jīng)濟分析正確性的重要條件。性的重要條件。 識別效益和費用的基本原則是：凡項目對國民識別效益和費用的基本原則是：凡項目對國民經(jīng)濟所做的貢獻，均計為項目的效益；凡國民經(jīng)濟經(jīng)濟所做的貢獻，均計為項目的效益；凡國民經(jīng)濟為該項目所付出的代價，均計為項目的費用。為該項目所付出的代價，均計為項目的費用。 一、費用的識別與度量一、費用的識別與度量 識別與度量費用有以下四種情況識別與度量費用有以下四種情況: 房地產(chǎn)投資分析（一）因項目建設而增加項目所需投入物（一）因項目建設而增加項目所需投入物 的社會供給量的社會供給量 即因為項目大量使用投入物引起國民經(jīng)濟增加生即因為項目大量使用投入物

19、引起國民經(jīng)濟增加生產(chǎn)來滿足這種需求。事實上，社會為了滿足增加的需要，產(chǎn)來滿足這種需求。事實上，社會為了滿足增加的需要，消耗了有限的資源。項目投入物所帶來的費用是為增消耗了有限的資源。項目投入物所帶來的費用是為增加社會供給量所消耗的資源的真實成本，也就是作為加社會供給量所消耗的資源的真實成本，也就是作為項目投入物的資源的機會成本。項目投入物的資源的機會成本。房地產(chǎn)投資分析（二）減少對其他企業(yè)的供給（二）減少對其他企業(yè)的供給即是說，項目投入物是減少對其他企業(yè)的供給而轉移即是說，項目投入物是減少對其他企業(yè)的供給而轉移過來的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供給而不能過來的。在這種情況下，其他企業(yè)因減少供

20、給而不能生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價格計算的邊際效用即項目的費用。生產(chǎn)的產(chǎn)品用影子價格計算的邊際效用即項目的費用。房地產(chǎn)投資分析（三）（三） 增加進口或減少出口增加進口或減少出口 增加進口增加進口是指項目建設使國家不得不增加進口，以是指項目建設使國家不得不增加進口，以滿足項目對投入物的需要。項目的費用可看作是國滿足項目對投入物的需要。項目的費用可看作是國家為增加進口而多支付的外匯。家為增加進口而多支付的外匯。 減少出口減少出口是指因建設項目使用了國家準備出口的商是指因建設項目使用了國家準備出口的商品作為投入物，從而減少了國家的出口量。項目費品作為投入物，從而減少了國家的出口量。項目費用可以看作是國家因減

21、少出口而損失的外匯收入。用可以看作是國家因減少出口而損失的外匯收入。房地產(chǎn)投資分析 （四）外部費用（四）外部費用 在國民經(jīng)濟分析中所考慮的外部費用主要是房在國民經(jīng)濟分析中所考慮的外部費用主要是房地產(chǎn)項目建設中所產(chǎn)生的環(huán)境污染給社會造成的損地產(chǎn)項目建設中所產(chǎn)生的環(huán)境污染給社會造成的損失。失。 環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。環(huán)境污染主要由水污染和施工噪音污染等。 對于項目所造成的污染，首先要進行鑒別，并對于項目所造成的污染，首先要進行鑒別，并與國家規(guī)定的標準進行比較，考察其污染程度，然與國家規(guī)定的標準進行比較，考察其污染程度，然后對污染的代價盡可能予以量化。后對污染的代價盡可能予以量化。房

22、地產(chǎn)投資分析 二、效益的識別與度量二、效益的識別與度量 識別和度量效益，有以下四種情況：識別和度量效益，有以下四種情況： （一）項目投產(chǎn)后增加總的供給量（一）項目投產(chǎn)后增加總的供給量 也就是說，增加了國內(nèi)的最終消費品或中間產(chǎn)品。也就是說，增加了國內(nèi)的最終消費品或中間產(chǎn)品。從理論上講，其效益可用消費者或用戶愿支付價格度從理論上講，其效益可用消費者或用戶愿支付價格度量。在當前條件下，這種消費者或用戶愿意支付的價量。在當前條件下，這種消費者或用戶愿意支付的價格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價方法調(diào)整后的價格是不易確定的，但可以用依據(jù)調(diào)價方法調(diào)整后的價格度量。格度量。房地產(chǎn)投資分析（二）項目建成后減少了

23、其他企業(yè)的房地（二）項目建成后減少了其他企業(yè)的房地 產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)量 從整個社會來講，在一定時期內(nèi)，沒有增加房地從整個社會來講，在一定時期內(nèi)，沒有增加房地產(chǎn)數(shù)量，只是項目竣工驗收后，代替了其他房地產(chǎn)產(chǎn)數(shù)量，只是項目竣工驗收后，代替了其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。從理論上講，這種情開發(fā)企業(yè)的等量房地產(chǎn)供給。從理論上講，這種情況下的項目效益是被代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為停產(chǎn)況下的項目效益是被代替房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為停產(chǎn)或減少開工而節(jié)省下來的資源價值。這些資源價值或減少開工而節(jié)省下來的資源價值。這些資源價值用原支付價格度量。用原支付價格度量。 （三）增加出口（三）增加出口 對房地產(chǎn)項目而言，

24、增加出口是指項目竣工驗對房地產(chǎn)項目而言，增加出口是指項目竣工驗收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項目效益是收、交付使用后，增加外銷房的數(shù)量，項目效益是增加的外匯收入。增加的外匯收入。房地產(chǎn)投資分析（四）外部效益（四）外部效益 外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國民經(jīng)濟分析中所外部效益的表現(xiàn)形式多種多樣，在國民經(jīng)濟分析中所考慮的外部效益主要包括以下幾個方面：考慮的外部效益主要包括以下幾個方面： 1.技術進步技術進步 這種效益大部分被項目吸收，但由于人員流動、技術這種效益大部分被項目吸收，但由于人員流動、技術的交流，這些技術可能給整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展帶來好處。的交流，這些技術可能給整個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展帶來

25、好處。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。這部分外部效益不易量化，一般只做定性描述。 2.項目帶來的關聯(lián)效應項目帶來的關聯(lián)效應 房地產(chǎn)項目的實施房地產(chǎn)項目的實施 將給其將給其“上游上游”和和“下游下游”企業(yè)帶企業(yè)帶來效益，稱之為關聯(lián)效應。來效益，稱之為關聯(lián)效應?！吧嫌紊嫌巍逼髽I(yè)企業(yè)是為項目提供建是為項目提供建材、設備及其它各種服務的企業(yè)；材、設備及其它各種服務的企業(yè)；“下游下游”企業(yè)企業(yè)是項目為是項目為其提供原料或半成品的企業(yè)。其提供原料或半成品的企業(yè)。 關聯(lián)關聯(lián)是一個部門（或項目）在投入或產(chǎn)出上與其他部是一個部門（或項目）在投入或產(chǎn)出上與其他部門（或項目）之間的聯(lián)系。門（或項目）之間的

26、聯(lián)系。 房地產(chǎn)投資分析 三、轉移支付三、轉移支付 在識別與度量效益與費用時，要剔除轉移支付。在識別與度量效益與費用時，要剔除轉移支付。 所謂所謂轉移支付轉移支付，是指那些既不需要消耗國民經(jīng)濟，是指那些既不需要消耗國民經(jīng)濟資源，又不增加國民經(jīng)濟收入，只是一種歸屬權轉讓的資源，又不增加國民經(jīng)濟收入，只是一種歸屬權轉讓的款項，包括稅金、補貼和國內(nèi)貸款利息等?？铐?，包括稅金、補貼和國內(nèi)貸款利息等。 （一）稅金（一）稅金 在項目財務分析中，稅金是一項財務支出。項目上在項目財務分析中，稅金是一項財務支出。項目上繳稅金就要減少其凈效益，但是項目納稅并未減少國民繳稅金就要減少其凈效益，但是項目納稅并未減少國民

27、收入，也未產(chǎn)生社會資源的變動，只不過將項目的這筆收入，也未產(chǎn)生社會資源的變動，只不過將項目的這筆貨幣轉移到政府手中。從整個國家角度看，稅金并不是貨幣轉移到政府手中。從整個國家角度看，稅金并不是經(jīng)濟費用。國民經(jīng)濟分析是從社會資源增減角度考察項經(jīng)濟費用。國民經(jīng)濟分析是從社會資源增減角度考察項目的效益和費用，稅金并不反映資源的變動，因此不應目的效益和費用，稅金并不反映資源的變動，因此不應把稅金作為項目國民經(jīng)濟分析的效益或費用。把稅金作為項目國民經(jīng)濟分析的效益或費用。房地產(chǎn)投資分析 （二）補貼（二）補貼 補貼是一種貨幣流動方向與稅金相反的轉移支付。補貼是一種貨幣流動方向與稅金相反的轉移支付。從社會資源

28、變化的角度分析，可以看出，補貼既未增從社會資源變化的角度分析，可以看出，補貼既未增加社會資源，也未減少社會資源，只是貨幣在項目和加社會資源，也未減少社會資源，只是貨幣在項目和政府間的轉移。所以不應把補貼作為項目國民經(jīng)濟分政府間的轉移。所以不應把補貼作為項目國民經(jīng)濟分析的效益或費用。析的效益或費用。 （三）國內(nèi)貸款利息（三）國內(nèi)貸款利息 項目的國內(nèi)貸款利息也是一種轉移支付。在財務項目的國內(nèi)貸款利息也是一種轉移支付。在財務分析中，它是作為項目的費用來處理的，但從國民經(jīng)分析中，它是作為項目的費用來處理的，但從國民經(jīng)濟角度考察項目，它是由項目拿出一部分款項轉付給濟角度考察項目，它是由項目拿出一部分款項

29、轉付給金融機構。這種轉付并沒有增加國民經(jīng)濟的收入或增金融機構。這種轉付并沒有增加國民經(jīng)濟的收入或增加國民經(jīng)濟的資源消耗。加國民經(jīng)濟的資源消耗。房地產(chǎn)投資分析第三節(jié) 國民經(jīng)濟分析中的國家參數(shù) （一）影子價格（一）影子價格 影子價格影子價格是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠是指當社會經(jīng)濟處于某種最優(yōu)狀態(tài)時，能夠反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況反映社會勞動的消耗，資源稀缺程度和最終產(chǎn)品需求情況的價格。即是說，影子價格是人為確定的，但比交換價格的價格。即是說，影子價格是人為確定的，但比交換價格更為合理。所謂合理，從定價原則看，它應該能更好地反更為合理。所謂合理，從定價原則看，它應

30、該能更好地反映產(chǎn)品的價值，反映市場供需狀況，反映資源稀缺程度；映產(chǎn)品的價值，反映市場供需狀況，反映資源稀缺程度；從價格產(chǎn)出的效果看，應該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)從價格產(chǎn)出的效果看，應該能使資源配置向最優(yōu)化方向發(fā)展。展。 影子價格反映在項目的產(chǎn)出上是一種消費者支付意影子價格反映在項目的產(chǎn)出上是一種消費者支付意愿或愿付原則；影子價格反映在項目的投入上，是資源不愿或愿付原則；影子價格反映在項目的投入上，是資源不投入到該項目上，而投入到其他經(jīng)濟活動中所帶來的效益，投入到該項目上，而投入到其他經(jīng)濟活動中所帶來的效益，經(jīng)濟學上稱為機會成本。經(jīng)濟學上稱為機會成本。 房地產(chǎn)投資分析 （二）影子價格的確定方法

31、（二）影子價格的確定方法 影子價格屬于重要的國家參數(shù)，一般應由國家有關權威影子價格屬于重要的國家參數(shù)，一般應由國家有關權威機構測算并頒發(fā)。但由于可以作為投入物和產(chǎn)出物的種類繁機構測算并頒發(fā)。但由于可以作為投入物和產(chǎn)出物的種類繁多，受各方條件的制約，大部分需要項目投資分析人員進行多，受各方條件的制約，大部分需要項目投資分析人員進行測算。測算。 1.外貿(mào)貨物影子價格的確定方法外貿(mào)貨物影子價格的確定方法 由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價格。由于房地產(chǎn)的特性，一般只需要確定投入物的影子價格。 （1）直接進口的投入物）直接進口的投入物 = * + （2）間接進口的投入物）間接進口的投入物

32、= * + 到岸到岸價格價格影子影子匯率匯率口岸到擬開發(fā)項目地點口岸到擬開發(fā)項目地點的運輸費用及貿(mào)易費用的運輸費用及貿(mào)易費用影子影子價格價格到岸到岸價格價格 口岸到原口岸到原用戶的運用戶的運輸費用及輸費用及貿(mào)易費用貿(mào)易費用供應廠到供應廠到原用戶的原用戶的運輸費用運輸費用及貿(mào)易費及貿(mào)易費用用供應廠到供應廠到擬開發(fā)項擬開發(fā)項目運費及目運費及貿(mào)易費用貿(mào)易費用影子影子匯率匯率影子影子價格價格房地產(chǎn)投資分析 2.非外貿(mào)貨物影子價格的確定方法非外貿(mào)貨物影子價格的確定方法 (1)產(chǎn)出物產(chǎn)出物 增加供應數(shù)量、滿足國內(nèi)消費的產(chǎn)出物。供求增加供應數(shù)量、滿足國內(nèi)消費的產(chǎn)出物。供求均衡的，按財務價格定價；供不應求的，

33、參照國內(nèi)市均衡的，按財務價格定價；供不應求的，參照國內(nèi)市場價格并考慮價格變化趨勢定價；無法判斷供求情況場價格并考慮價格變化趨勢定價；無法判斷供求情況的，取上述價格中較低的。的，取上述價格中較低的。 不增加國內(nèi)供應數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致不增加國內(nèi)供應數(shù)量，只是替代同類產(chǎn)品，致使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。質(zhì)量與被替代使被替代企業(yè)減少或停止生產(chǎn)產(chǎn)品的。質(zhì)量與被替代物相同的，原則上應按被替代物的可變成本分解定價；物相同的，原則上應按被替代物的可變成本分解定價；質(zhì)量高于被替代物時，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量高于被替代物時，按替代物的可變成本加上提高質(zhì)量而帶來的國民經(jīng)濟效益。質(zhì)量而帶來的國民

34、經(jīng)濟效益。 產(chǎn)出物按上述原則定價后，再算出出售價。產(chǎn)出物按上述原則定價后，再算出出售價。 房地產(chǎn)投資分析 (2) (2)投入物投入物 能通過內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，能通過內(nèi)涵挖潛（不增加投資）增加供給的，按可變成本分解定價。按可變成本分解定價。在擬開發(fā)項目計算期內(nèi)，以增加投資來增大在擬開發(fā)項目計算期內(nèi)，以增加投資來增大供給的，以全部成本分解定價。供給的，以全部成本分解定價。房地產(chǎn)投資分析 （3）非外貿(mào)物的成本分解法）非外貿(mào)物的成本分解法 測算非外貿(mào)物的影子價格，分解成本法是一測算非外貿(mào)物的影子價格，分解成本法是一種重要的方法。成本分解法的步驟為：種重要的方法。成本分解法的步驟為： 按

35、費用要素列出某房地產(chǎn)的財務成本、建按費用要素列出某房地產(chǎn)的財務成本、建設投資額及流動資金，并列出該房地產(chǎn)的建設期、設投資額及流動資金，并列出該房地產(chǎn)的建設期、建設期各年投資比例。建設期各年投資比例。 剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。剔除上述數(shù)據(jù)中包含的稅金。 房地產(chǎn)投資分析 對外購原料等投入物的費用進行調(diào)整。對外購原料等投入物的費用進行調(diào)整。其中有些可直接使用給定的影子價格或換算其中有些可直接使用給定的影子價格或換算系數(shù)。對出口產(chǎn)品應自行測算其影子價格，系數(shù)。對出口產(chǎn)品應自行測算其影子價格，對非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。有條件時，對非出口產(chǎn)品可留待第二輪分解。有條件時，也應對投資中某些占比例較大的費

36、用進行調(diào)也應對投資中某些占比例較大的費用進行調(diào)整。整。 工資及福利費和其他費用原則上不工資及福利費和其他費用原則上不予調(diào)整。予調(diào)整。 計算房地產(chǎn)總投資（包括建設投資計算房地產(chǎn)總投資（包括建設投資和流動資金）的資金回收費用（和流動資金）的資金回收費用（M),對折舊對折舊和流動資金利息進行調(diào)整。其計算公式為：和流動資金利息進行調(diào)整。其計算公式為：房地產(chǎn)投資分析 M=(I SV W)(A/P,is,n2)+(W+ SV) is 式中式中 I換算為生產(chǎn)期出的全部投資換算為生產(chǎn)期出的全部投資 換算為生產(chǎn)期初的建設投資，按可變成本分解時，換算為生產(chǎn)期初的建設投資，按可變成本分解時，為零。為零。 W流動資金

37、占用額流動資金占用額SV 計算期末回收的固定資產(chǎn)余值計算期末回收的固定資產(chǎn)余值is 社會折現(xiàn)率社會折現(xiàn)率n2 生產(chǎn)期生產(chǎn)期IF可由下式求得：可由下式求得： IF = It（1+is)n1-t 式中式中 It建設期第建設期第 t年調(diào)整后的建設投資年調(diào)整后的建設投資 n1 建設期建設期 必要時，進行第二輪分解（對重要的非貿(mào)易貨物）。必要時，進行第二輪分解（對重要的非貿(mào)易貨物）。 綜合以上步驟，即可得到該產(chǎn)品的分解成本。房地產(chǎn)投資分析 .特殊投入物影子價格的確定方法特殊投入物影子價格的確定方法 （一）勞動力影子價格（一）勞動力影子價格勞動力影子價格勞動力影子價格即為勞動力的影子工資，它是指即為勞動力

38、的影子工資，它是指目標項目所雇傭的工人在被雇傭以前對國民經(jīng)濟所做目標項目所雇傭的工人在被雇傭以前對國民經(jīng)濟所做的貢獻。其計量的實質(zhì)是工人為本項目提供勞務而使的貢獻。其計量的實質(zhì)是工人為本項目提供勞務而使整個經(jīng)濟為此付出的代價。整個經(jīng)濟為此付出的代價。勞動力的影子價格勞動力的影子價格財務效益分析中所用的工資及福財務效益分析中所用的工資及福 利費利費影子工資換算系數(shù)。影子工資換算系數(shù)。 影子工資換算系數(shù)由國家統(tǒng)一測定發(fā)布。影子工資換算系數(shù)由國家統(tǒng)一測定發(fā)布。一般來講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項目一般來講，影子工資換算系數(shù)的大小取決于項目所在地區(qū)勞動力的充裕程度以及項目所用勞動力的技所在地區(qū)勞動

39、力的充裕程度以及項目所用勞動力的技術熟練程度。項目所在地區(qū)勞動力越充裕，項目所用術熟練程度。項目所在地區(qū)勞動力越充裕，項目所用勞動力的技術熟練程度要求越低，反之亦然勞動力的技術熟練程度要求越低，反之亦然。房地產(chǎn)投資分析 （）土地影子價格（）土地影子價格 土地影子價格土地影子價格即為土地的影子費用。土地作為房即為土地的影子費用。土地作為房地產(chǎn)項目的最主要投入物之一，國民經(jīng)濟因此付出的地產(chǎn)項目的最主要投入物之一，國民經(jīng)濟因此付出的代價為增加的資源消耗和土地的機會成本。代價為增加的資源消耗和土地的機會成本。 國民經(jīng)濟為土地投入而增加的資源消耗是指項目國民經(jīng)濟為土地投入而增加的資源消耗是指項目所支付的

40、拆遷費、安置費等。所支付的拆遷費、安置費等。土地機會成本的量度，要區(qū)分兩種情況：土地機會成本的量度，要區(qū)分兩種情況：若投入土地除項目使用外，別無其他潛在用途若投入土地除項目使用外，別無其他潛在用途（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其（如該土地為荒山禿嶺），則土地作為一種投入，其機會成本為零。機會成本為零。若投入土地還可做他用，則土地作為一種投入，若投入土地還可做他用，則土地作為一種投入，其機會成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。與項其機會成本為已不能再作他用所放棄的凈效益。與項目的其他物料投入的機會成本已不再做他用所放棄的目的其他物料投入的機會成本已不再做他用所放棄的效益不同，土地的

41、機會成本是放棄的凈效益。效益不同，土地的機會成本是放棄的凈效益。 房地產(chǎn)投資分析 以機會成本作為土地費用有兩種處理方法：以機會成本作為土地費用有兩種處理方法： 一是計算項目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一一是計算項目占用土地期間各年凈效益的現(xiàn)值之和，作為一項土地費用計入項目的建設投資中；項土地費用計入項目的建設投資中； 二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項目每二是將各年的凈效益現(xiàn)值之和換算成等值效益，作為項目每年的投入。年的投入。 一般采用第一種方式處理。一般采用第一種方式處理。 在具體實踐中，確定土地影子價格有以下兩種方式：在具體實踐中，確定土地影子價格有以下兩種方式：

42、地上無建筑物時地上無建筑物時 當土地為沒有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價格為當土地為沒有其他用途的偏僻野地等，可視其影子價格為零。零。 當土地為耕地時，這塊土地的影子價格便是以這塊土地在當土地為耕地時，這塊土地的影子價格便是以這塊土地在項目壽命計算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來估算。其公式表示為：項目壽命計算期內(nèi)放棄的凈產(chǎn)出來估算。其公式表示為：房地產(chǎn)投資分析 CLO= Clt(1+i) -t 式中式中 CLO土地的影子價格土地的影子價格 Clt第第 t 年的土地凈收益年的土地凈收益 i社會折現(xiàn)率社會折現(xiàn)率 n項目的使用壽命項目的使用壽命 影子價格的計算，是以影子價格的計算，是以建設項目經(jīng)濟評價方法建

43、設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)與參數(shù)中的特殊規(guī)定為計算基礎，再根據(jù)實際予以中的特殊規(guī)定為計算基礎，再根據(jù)實際予以調(diào)整而計算出來，故上面的公式可為：調(diào)整而計算出來，故上面的公式可為： CLO= C (1+i) -t 式中式中 C根據(jù)根據(jù)方法與參數(shù)方法與參數(shù)調(diào)整而得的土地凈收益。調(diào)整而得的土地凈收益。房地產(chǎn)投資分析 當土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時，應以除該項目外當土地位于城鎮(zhèn)區(qū)的空地時，應以除該項目外 的其他單位愿意支付的最高財務價格作為土地的估計的其他單位愿意支付的最高財務價格作為土地的估計值。如果無法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并值。如果無法獲得這些數(shù)據(jù)，可參考附近或類似地區(qū)并依據(jù)代替原則加以調(diào)整，

44、從而確定土地財務價格，此可依據(jù)代替原則加以調(diào)整，從而確定土地財務價格，此可作為土地的影子價格。作為土地的影子價格。房地產(chǎn)投資分析 地上有建筑物時地上有建筑物時 這類情況通常是，其建筑物是已經(jīng)使用過一定這類情況通常是，其建筑物是已經(jīng)使用過一定期限的，有著不同損壞的程度，這類建筑物是若期限的，有著不同損壞的程度，這類建筑物是若干年前建造的。顯然，我們不能用若干年前的價干年前建造的。顯然，我們不能用若干年前的價格標準來重新估算舊建筑物的價值，而應該先計格標準來重新估算舊建筑物的價值，而應該先計算其重置價，然后根據(jù)建筑物的具體情況對其價算其重置價，然后根據(jù)建筑物的具體情況對其價值進行修正，這樣才能反映

45、舊建筑物的真實價值。值進行修正，這樣才能反映舊建筑物的真實價值。 房地產(chǎn)投資分析根據(jù)具體情況，可分為：根據(jù)具體情況，可分為：當建筑物是特殊建筑物時，這種情形通常很難將其影當建筑物是特殊建筑物時，這種情形通常很難將其影子價格計算出來。子價格計算出來。當該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其當該建筑物為一般非盈利性或非收益性的建筑物，其地價可參照附近地區(qū)的地價進行修正。地價可參照附近地區(qū)的地價進行修正。當該建筑物為收益性建筑物時，其影子價格可用其收當該建筑物為收益性建筑物時，其影子價格可用其收益在使用壽命內(nèi)折為現(xiàn)值之和，從而計算出其影子益在使用壽命內(nèi)折為現(xiàn)值之和，從而計算出其影子價格。價格。

46、 計算出建筑物的影子價格后，從房地產(chǎn)的影子價計算出建筑物的影子價格后，從房地產(chǎn)的影子價格中減掉，即可得到土地的影子價格。格中減掉，即可得到土地的影子價格。房地產(chǎn)投資分析 二、社會折現(xiàn)二、社會折現(xiàn)率率 社會折現(xiàn)率社會折現(xiàn)率是項目的資金所應達到的按復利計算的最低收益是項目的資金所應達到的按復利計算的最低收益水平，即站在國家角度項目投資應達到的收益率標準。水平，即站在國家角度項目投資應達到的收益率標準。 社會折現(xiàn)率作為一個基本的經(jīng)濟參數(shù)，是國家評價和調(diào)控投社會折現(xiàn)率作為一個基本的經(jīng)濟參數(shù)，是國家評價和調(diào)控投資活動的主要杠桿之一。社會折現(xiàn)率的取值大小對國民經(jīng)濟的發(fā)展資活動的主要杠桿之一。社會折現(xiàn)率的取

47、值大小對國民經(jīng)濟的發(fā)展有不可忽視的作用：有不可忽視的作用： （1）社會折現(xiàn)率的取值直接影響項目經(jīng)濟可行性判斷結果。）社會折現(xiàn)率的取值直接影響項目經(jīng)濟可行性判斷結果。 取值過高會使本來可以通過的某些項目難以達到這一標準，難以獲取值過高會使本來可以通過的某些項目難以達到這一標準，難以獲得批準，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進而影響國家積累和消得批準，從而間接地起到調(diào)控投資的作用，進而影響國家積累和消費的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟發(fā)展的速度。費的比例，影響總投資效果和經(jīng)濟發(fā)展的速度。 （2）社會折現(xiàn)率的取值會影響項目的優(yōu)選和方案的排序結果。）社會折現(xiàn)率的取值會影響項目的優(yōu)選和方案的排序結果。 社會折

48、現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國家政策、目標和宏觀調(diào)控意圖，既社會折現(xiàn)率的確定體現(xiàn)國家政策、目標和宏觀調(diào)控意圖，既要符合基本理論，又要符合我國的實際情況要符合基本理論，又要符合我國的實際情況 ，應該考慮我國近期，應該考慮我國近期的投資收益水平、社會資金的機會成本、國際金融市場上的長期貸的投資收益水平、社會資金的機會成本、國際金融市場上的長期貸款利率以及資金供求狀況等因素?？罾室约百Y金供求狀況等因素。 房地產(chǎn)投資分析 三三 、 影子匯率影子匯率 影子匯率影子匯率是指兩國貨幣實際購買力的比價關系，是指兩國貨幣實際購買力的比價關系，即外匯的影子價格。即外匯的影子價格。 影子匯率在項目的國民經(jīng)濟分析中，用以將外匯影

49、子匯率在項目的國民經(jīng)濟分析中，用以將外匯折算為人民幣，對于非美元的其他貨幣，可按當時國折算為人民幣，對于非美元的其他貨幣，可按當時國家外匯管理局公布的匯價折算為美元，再用影子匯率家外匯管理局公布的匯價折算為美元，再用影子匯率折算為人民幣。影子匯率影響投資決策中的進出口抉折算為人民幣。影子匯率影響投資決策中的進出口抉擇，間接影響項目經(jīng)濟合理性。擇，間接影響項目經(jīng)濟合理性。 一般認為，在國家實行外匯管制和沒有形成外一般認為，在國家實行外匯管制和沒有形成外匯市場的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價值。匯市場的條件下，官方匯率往往低估了外匯的價值。所以，國民經(jīng)濟分析中需對官方匯率予以調(diào)整，選用所以，國

50、民經(jīng)濟分析中需對官方匯率予以調(diào)整，選用較能反映外匯真實經(jīng)濟價值的的影子匯率，即外匯的較能反映外匯真實經(jīng)濟價值的的影子匯率，即外匯的機會成本。機會成本。房地產(chǎn)投資分析第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分 析的方法和指標體系析的方法和指標體系 國民經(jīng)濟分析是通過對項目的投入費用和產(chǎn)出效益國民經(jīng)濟分析是通過對項目的投入費用和產(chǎn)出效益的分析、對比和計算，評價項目對國民經(jīng)濟的凈效益的的分析、對比和計算，評價項目對國民經(jīng)濟的凈效益的大小。與財務分析相似，首先應根據(jù)有關基礎數(shù)據(jù)，填大小。與財務分析相似，首先應根據(jù)有關基礎數(shù)據(jù)，填列出相關報表，然后根據(jù)一定方法，計算有關評價指標。列出相關報表

51、，然后根據(jù)一定方法，計算有關評價指標。房地產(chǎn)投資分析 一、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析報表一、房地產(chǎn)投資國民經(jīng)濟分析報表 （一）國民經(jīng)濟分析輔助報表（一）國民經(jīng)濟分析輔助報表 為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營費用、計算經(jīng)濟為了調(diào)整投資、銷售收入、經(jīng)營費用、計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟結匯成本等，在國民經(jīng)濟分析中要編換匯成本或經(jīng)濟結匯成本等，在國民經(jīng)濟分析中要編制制4個輔助報表：個輔助報表： 1.國民經(jīng)濟分析投資調(diào)整計算表國民經(jīng)濟分析投資調(diào)整計算表 編制該報表，主要是調(diào)整投資中價格不合理部分，編制該報表，主要是調(diào)整投資中價格不合理部分，以確定國民經(jīng)濟分析中的投資額。該表是用與財務分以確定國民經(jīng)濟分析中的投資額。

52、該表是用與財務分析中投資各項金額的比較調(diào)整投資的，列出財務分析析中投資各項金額的比較調(diào)整投資的，列出財務分析中投資各項的金額，再列出國民經(jīng)濟分析中調(diào)整以后中投資各項的金額，再列出國民經(jīng)濟分析中調(diào)整以后的投資各項金額，看國民經(jīng)濟分析比財務分析中的投的投資各項金額，看國民經(jīng)濟分析比財務分析中的投資金額的增減情況。資金額的增減情況。 房地產(chǎn)投資分析 一般來講，可能調(diào)整的建設投資項目包括建筑工程、一般來講，可能調(diào)整的建設投資項目包括建筑工程、設備安裝工程及其他費用；可能調(diào)整的流動資金項目主設備安裝工程及其他費用；可能調(diào)整的流動資金項目主要是存貨。要是存貨。 該表財務分析中的金額依據(jù)該表財務分析中的金額

53、依據(jù)“建設投資估算表建設投資估算表”和和“流動資金估算表流動資金估算表” ” 填列，國民經(jīng)濟分析中金額通填列，國民經(jīng)濟分析中金額通過調(diào)價計算得出，國民經(jīng)濟分析財務分析增減是國民經(jīng)過調(diào)價計算得出，國民經(jīng)濟分析財務分析增減是國民經(jīng)濟分析中各項與財務分析中對應各項之差。差為正值，濟分析中各項與財務分析中對應各項之差。差為正值，表示該項投資調(diào)增；差為負值，表示該項投資調(diào)減。表示該項投資調(diào)增；差為負值，表示該項投資調(diào)減。 房地產(chǎn)投資分析 2.國民經(jīng)濟分析銷售收入調(diào)整計算國民經(jīng)濟分析銷售收入調(diào)整計算表表 編制國民經(jīng)濟分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)編制國民經(jīng)濟分析銷售收入調(diào)整表，主要是調(diào)整價格不合理和在效益中

54、占較大比重的產(chǎn)出物價格，整價格不合理和在效益中占較大比重的產(chǎn)出物價格，以確定國民經(jīng)濟分析中的內(nèi)部收益。在該報表中，以確定國民經(jīng)濟分析中的內(nèi)部收益。在該報表中，國民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務分析是對應的。財務分國民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務分析是對應的。財務分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)產(chǎn)品銷售收入和銷售階段稅金及析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)產(chǎn)品銷售收入和銷售階段稅金及附加估算表填列。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表附加估算表填列。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)依據(jù)該表中所列的銷售量和影子價格計算結果填列。中所列的銷售量和影子價格計算結果填列。房地產(chǎn)投資分析 3.國民經(jīng)濟分析經(jīng)營費用調(diào)整計算表國民經(jīng)濟分析經(jīng)營費用調(diào)整計算表 編制國民經(jīng)濟分析經(jīng)營

55、費用調(diào)整計算表，主要是編制國民經(jīng)濟分析經(jīng)營費用調(diào)整計算表，主要是調(diào)整價格不合理和在費用中占較大比重投入物價格，調(diào)整價格不合理和在費用中占較大比重投入物價格，以確定國民經(jīng)濟分析中的內(nèi)部費用。在該表中，國以確定國民經(jīng)濟分析中的內(nèi)部費用。在該表中，國民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務分析中的數(shù)據(jù)是相對應的。民經(jīng)濟分析的數(shù)據(jù)與財務分析中的數(shù)據(jù)是相對應的。財務分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費用估算表而填列財務分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)總成本費用估算表而填列的。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消的。國民經(jīng)濟分析中的數(shù)據(jù)是依據(jù)該表所列的年消耗量和影子價格計算結果填列。耗量和影子價格計算結果填列。房地產(chǎn)投資分析4.出口（代替進口

56、）產(chǎn)品國內(nèi)資源流量表出口（代替進口）產(chǎn)品國內(nèi)資源流量表 該報表主要是用于計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯該報表主要是用于計算經(jīng)濟換匯成本或經(jīng)濟節(jié)匯成本指標。該表具有兩個功能：成本指標。該表具有兩個功能： （1）匯總計算期內(nèi)各年國內(nèi)資源消耗的價值量，）匯總計算期內(nèi)各年國內(nèi)資源消耗的價值量，包括全部投資中的國內(nèi)投資和經(jīng)營費用中的國內(nèi)費用包括全部投資中的國內(nèi)投資和經(jīng)營費用中的國內(nèi)費用和其它的國內(nèi)投入價值。和其它的國內(nèi)投入價值。 （2）依據(jù)匯總的國內(nèi)資源流量總額和設定的社會）依據(jù)匯總的國內(nèi)資源流量總額和設定的社會折現(xiàn)率，計算國內(nèi)資源流量現(xiàn)值和出口產(chǎn)品中國內(nèi)投折現(xiàn)率，計算國內(nèi)資源流量現(xiàn)值和出口產(chǎn)品中國內(nèi)投入現(xiàn)

57、值。入現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資分析 （二）國民經(jīng)濟分析基本報表（二）國民經(jīng)濟分析基本報表 在國民經(jīng)濟分析中，需要編制國民經(jīng)濟效益費用流在國民經(jīng)濟分析中，需要編制國民經(jīng)濟效益費用流量表，有些項目還要編制經(jīng)濟外匯流量表。量表，有些項目還要編制經(jīng)濟外匯流量表。 1.國民經(jīng)濟效益費用流量表國民經(jīng)濟效益費用流量表 編制該報表，主要用于計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟編制該報表，主要用于計算經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指標，以進行國民經(jīng)濟盈利能力分析。凈現(xiàn)值等指標，以進行國民經(jīng)濟盈利能力分析。 （1）國民經(jīng)濟效益費用流量表（全部投資）國民經(jīng)濟效益費用流量表（全部投資） 本表不分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，本表不

58、分投資資金來源，以全部投資作為計算基礎，用以計算全部投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指用以計算全部投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進標，考察項目全部投資的盈利能力，為各個投資方案進行比較建立基礎。行比較建立基礎。 該表中的效益費用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費用依該表中的效益費用流量中的內(nèi)部效益和內(nèi)部費用依據(jù)前述的輔助報表的各對應項填列。外部效益和外部費據(jù)前述的輔助報表的各對應項填列。外部效益和外部費用則依所鑒別的外部效益和外部費用中可定量的部分填用則依所鑒別的外部效益和外部費用中可定量的部分填列。列。房地產(chǎn)投資分析單位：萬元單位：萬元 計算指標：

59、經(jīng)濟內(nèi)部收益率：計算指標：經(jīng)濟內(nèi)部收益率： 經(jīng)濟凈現(xiàn)值（經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ic= %） 注：生產(chǎn)期開發(fā)的更新改造作為費用流量單獨項或列入建設投資項中。注：生產(chǎn)期開發(fā)的更新改造作為費用流量單獨項或列入建設投資項中。序序號號年年份份建建設設期期投投產(chǎn)產(chǎn)期期 達到設計能力生產(chǎn)期達到設計能力生產(chǎn)期 合計合計123456n 11.11.21.31.422.12.22.32.43生產(chǎn)負荷生產(chǎn)負荷(%)效益流量效益流量產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入回收固定資產(chǎn)余額回收固定資產(chǎn)余額回收流動資金回收流動資金項目間接效益項目間接效益費用流量費用流量建設投資建設投資流動資金流動資金經(jīng)營費用經(jīng)營費用項目間接費用項目間接費用凈效益

60、流量（凈效益流量（1-2） 房地產(chǎn)投資分析（2）國民經(jīng)濟效益費用流量表（國內(nèi)投資）國民經(jīng)濟效益費用流量表（國內(nèi)投資） 本表從國內(nèi)投資角度出發(fā)，以國內(nèi)投資額作為本表從國內(nèi)投資角度出發(fā)，以國內(nèi)投資額作為計算基礎，把國外借款本金償還和利息支付作為費計算基礎，把國外借款本金償還和利息支付作為費用流量，用以計算國內(nèi)投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)用流量，用以計算國內(nèi)投資的經(jīng)濟內(nèi)部收益率和經(jīng)濟凈現(xiàn)值等指標，考察國內(nèi)資金的國民經(jīng)濟盈利能濟凈現(xiàn)值等指標，考察國內(nèi)資金的國民經(jīng)濟盈利能力。本表與前表的效益流量項目相同，金額也相同；力。本表與前表的效益流量項目相同，金額也相同；費用流量的建設投資和流動資金中只包括國內(nèi)投資。