第07章無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)(商)

1、12022-5-18財務(wù)會計學(xué)財務(wù)會計學(xué) 課件課件第七章第七章 無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)2022-5-182第七章第七章 無形資產(chǎn)等無形資產(chǎn)等本章學(xué)習(xí)要求理解無形資產(chǎn)的性質(zhì)、分類和內(nèi)容熟練掌握無形資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的核算。2022-5-183第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2022-5-184第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 一、無形資產(chǎn)的性質(zhì)一、無形資產(chǎn)的性質(zhì) （一）定義：（一）定義：指企業(yè)擁有或控制的沒有實物形態(tài),且為企業(yè)帶來多少經(jīng)濟利益具有較大不確定性的可辨認經(jīng)濟資源。 （二）特點：（二）特點： 1、無實體性 2、可辨認性 3、不確定性 4、長期性2022-5-185第一

2、節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 1、無實體性 強調(diào)無形資產(chǎn)沒有實物形態(tài)。這主要是相對于固定資產(chǎn)等具有實物形態(tài)的資產(chǎn)而言的。 注意：沒有實物形態(tài)并不是無形資產(chǎn)獨有的特性，其他許多資產(chǎn)也不具有實物形態(tài)，如應(yīng)收賬款、對外投資等。 2、可辨認性 強調(diào)無形資產(chǎn)能從企業(yè)中分離或劃分出來，并能單獨或與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或交換。這主要是相對于商譽等不可辨認經(jīng)濟資源而言的。2022-5-186第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 3、不確定性 強調(diào)無形資產(chǎn)能為企業(yè)帶來的未來經(jīng)濟利益具有較大的不確定性。這主要是相對于長期投資等既沒有實物形態(tài)又能在較長時期內(nèi)供企業(yè)使用的資產(chǎn)而言的。 4、

3、長期性 強調(diào)無形資產(chǎn)應(yīng)能在較長時期內(nèi)供企業(yè)使用，一般應(yīng)在1年以上。這主要是相對于應(yīng)收賬款等沒有實物形態(tài)的流動資產(chǎn)而言的。 注意：能在較長時期內(nèi)供企業(yè)使用也不是無形資產(chǎn)的獨有特征，其他許多資產(chǎn)也能在較長時期內(nèi)供企業(yè)使用，如長期投資等。2022-5-187第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 二、無形資產(chǎn)的分類二、無形資產(chǎn)的分類 按照不同的標(biāo)準(zhǔn)，無形資產(chǎn)可以分為不同的類別，主要有以下三種分類標(biāo)準(zhǔn)： （一）按經(jīng)濟內(nèi)容分類 （二）按來源途徑分類 （三）按經(jīng)濟壽命期限分類2022-5-188第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （一）按經(jīng)濟內(nèi)容分類（一）按經(jīng)濟內(nèi)容分類 1、專利權(quán) 2、非專利技術(shù) 3、商標(biāo)權(quán) 4、著

4、作權(quán) 5、土地使用權(quán) 6、特許權(quán)2022-5-189國家專利主管機關(guān)依法授予發(fā)明國家專利主管機關(guān)依法授予發(fā)明創(chuàng)造專利申請人對其發(fā)明創(chuàng)造在創(chuàng)造專利申請人對其發(fā)明創(chuàng)造在法定期限內(nèi)所享有的專有權(quán)利法定期限內(nèi)所享有的專有權(quán)利企業(yè)在某一地區(qū)經(jīng)營或銷企業(yè)在某一地區(qū)經(jīng)營或銷售某種特定商品的權(quán)利或售某種特定商品的權(quán)利或是一家企業(yè)接受另一家企是一家企業(yè)接受另一家企業(yè)使用其商標(biāo)、商號、技業(yè)使用其商標(biāo)、商號、技術(shù)秘密等的權(quán)利術(shù)秘密等的權(quán)利由政府機構(gòu)授權(quán)由政府機構(gòu)授權(quán)企業(yè)間依照簽訂的合同企業(yè)間依照簽訂的合同作者對其創(chuàng)作的文學(xué)、科作者對其創(chuàng)作的文學(xué)、科學(xué)和藝術(shù)作品依法享有的學(xué)和藝術(shù)作品依法享有的某些特殊權(quán)利某些特殊權(quán)利

5、專門在某類指定的商品或?qū)ｉT在某類指定的商品或產(chǎn)品上使用特定的名稱或產(chǎn)品上使用特定的名稱或圖案的權(quán)利圖案的權(quán)利國家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定國家準(zhǔn)許某企業(yè)在一定期間內(nèi)對國有土地享有期間內(nèi)對國有土地享有開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)利利不為外界所知，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中已采不為外界所知，在生產(chǎn)經(jīng)營活動中已采用了的，不享有法律保護的，可以帶來用了的，不享有法律保護的，可以帶來經(jīng)濟效益的各種技術(shù)和訣竅經(jīng)濟效益的各種技術(shù)和訣竅第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2022-5-1810第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)v專利權(quán) 種類：一般包括發(fā)明專利權(quán)、實用新型專利權(quán)和外觀設(shè)計專利權(quán)等。 特點：受法律保護。v非專利技術(shù)

6、 種類：包括先進的生產(chǎn)經(jīng)驗、先進的技術(shù)設(shè)計資料以及先進的原料配方等。 特點：不需到有關(guān)管理機關(guān)注冊登記，不受法律保護，只靠少數(shù)技術(shù)持有者采用保密方式維持其獨占性；沒有固定的有效期。v商標(biāo)權(quán) 特點：商標(biāo)經(jīng)商標(biāo)管理機關(guān)核準(zhǔn)后，成為注冊商標(biāo)，受法律保護。2022-5-1811第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)v著作權(quán) 特點：受法律保護，未經(jīng)著作權(quán)所有者許可或轉(zhuǎn)讓，他人不得占有和行使。v土地使用權(quán) 特點：在我國，土地歸國家所有，任何單位或個人只能擁有土地使用權(quán)，沒有土地所有權(quán)。v特許權(quán) 特點：可以是政府授予的，也可以是某單位或個人授予的。2022-5-1812第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （二）按來源途

7、徑分類（二）按來源途徑分類 外來無形資產(chǎn)，指企業(yè)用貨幣資金或可變現(xiàn)資產(chǎn)從國內(nèi)外科研單位及其他企業(yè)購進的無形資產(chǎn)以及接受投資或接受捐贈形成的無形資產(chǎn)。 自創(chuàng)無形資產(chǎn)，指企業(yè)自行開發(fā)、研制的無形資產(chǎn)。2022-5-1813第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （三）按經(jīng)濟壽命期限分類（三）按經(jīng)濟壽命期限分類 期限確定的無形資產(chǎn)，指在有關(guān)法律中規(guī)定有最長有效期限的無形資產(chǎn)，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)和特許權(quán)等。這些無形資產(chǎn)，在法律規(guī)定的有效期限內(nèi)受法律保護；有效期滿時，如果企業(yè)未繼續(xù)辦理有關(guān)手續(xù)，將不再受法律保護。 期限不確定的無形資產(chǎn)，指沒有相應(yīng)法律規(guī)定其有效期限，其經(jīng)濟壽命難以預(yù)先準(zhǔn)確估計的

8、無形資產(chǎn)，如非專利技術(shù)。這些無形資產(chǎn)的經(jīng)濟壽命取決于技術(shù)進步的快慢以及技術(shù)保密工作的好壞等因素。當(dāng)新的可替代技術(shù)成果出現(xiàn)時，舊的非專利技術(shù)自然貶值；當(dāng)技術(shù)不再是秘密時，也就無價值可言。2022-5-1814第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 三、無形資產(chǎn)的取得三、無形資產(chǎn)的取得 （一）企業(yè)取得無形資產(chǎn)的確認條件：（一）企業(yè)取得無形資產(chǎn)的確認條件：1、符合無形資產(chǎn)的定義； 2、其產(chǎn)生的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；3、其成本能夠可靠地計量。 （二）企業(yè)取得無形資產(chǎn)的主要形式：（二）企業(yè)取得無形資產(chǎn)的主要形式：1、購入2、自行研究開發(fā)2022-5-1815自行研究開發(fā)無形資產(chǎn)時所發(fā)生的各項費用先計入該賬戶，

9、分類為資本化支出和費用化支出類似于“累計折舊”賬戶，是無形資產(chǎn)在壽命期內(nèi)計提的攤銷第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)賬戶設(shè)置：賬戶設(shè)置：“無形資產(chǎn)”“累計攤銷”“研發(fā)支出”2022-5-1816研發(fā)支出研發(fā)支出無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)銀行存款等銀行存款等外購無形資產(chǎn)外購無形資產(chǎn)發(fā)生的研究與開發(fā)支出發(fā)生的研究與開發(fā)支出研發(fā)項目達到預(yù)定用途形研發(fā)項目達到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時對于符合資成無形資產(chǎn)時對于符合資本化條件的開發(fā)支出（資本化條件的開發(fā)支出（資本化支出）本化支出） 管理費用管理費用研究支出及不符合資研究支出及不符合資本化條件的開發(fā)支出本化條件的開發(fā)支出（費用化支出）（費用化支出） 賬戶設(shè)置賬戶設(shè)置第一節(jié)

10、第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2022-5-1817外購無外購無形資產(chǎn)形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)（買價、相關(guān)稅費及直接歸屬于使該項資產(chǎn)（買價、相關(guān)稅費及直接歸屬于使該項資產(chǎn) 達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出）達到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出） 貸：銀行存款等貸：銀行存款等自行開自行開發(fā)無形發(fā)無形資產(chǎn)資產(chǎn)不能夠計入無形資產(chǎn)的：不能夠計入無形資產(chǎn)的：借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出費用化支出 借：管理費用借：管理費用 貸：銀行存款等貸：銀行存款等 貸：研發(fā)費用貸：研發(fā)費用費用化支出費用化支出 能夠計入無形資產(chǎn)的：能夠計入無形資產(chǎn)的：借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出資本化支出資本化支出 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) 貸

11、：銀行存款等貸：銀行存款等 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出資本化支出資本化支出第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2022-5-1818第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)注意：v企業(yè)通過外購方式取得的土地使用權(quán)，不論是否用于房屋建筑物的構(gòu)建，能單獨確認的，應(yīng)單獨確認為無形資產(chǎn)，土地使用權(quán)與地上建筑物分別進行攤銷和提取折舊；不能單獨確認的，應(yīng)計入房屋建筑物等成本。v房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入用于建造對外出售房屋建筑物的土地使用權(quán)，應(yīng)計入房屋建筑物等存貨成本，不確認為無形資產(chǎn)。v如果無形資產(chǎn)是與其他資產(chǎn)一同購入的，則應(yīng)依據(jù)所購入各項資產(chǎn)公允價值的相對比例，將總成本進行分配，以確定無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的入賬價值。2022-5

12、-1819第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)購入一新產(chǎn)品專利權(quán)，專利轉(zhuǎn)讓費及有關(guān)的手續(xù)費180,000元，以銀行存款支付。 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn)專利權(quán)專利權(quán) 180,000180,000 貸：銀行存款貸：銀行存款 180,000180,0002022-5-1820第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 2、自行研究開發(fā)的無形資產(chǎn) （1）兩類支出的區(qū)分：企業(yè)自行研究開發(fā)項目的支出，應(yīng)當(dāng)區(qū)分研究階段支出與開發(fā)階段支出。 研究指為獲取并理解新的科學(xué)或技術(shù)知識而進行的獨創(chuàng)性的有計劃調(diào)查。研究階段的特點在于將來是否能夠轉(zhuǎn)入開發(fā)、開發(fā)后是否會形成無形資產(chǎn)等具有較大的不確定性。因此，企業(yè)研究階段發(fā)生的支

13、出，應(yīng)予以費用化。 開發(fā)指在進行商業(yè)性生產(chǎn)或使用前，將研究成果或其他知識應(yīng)用于某項計劃或設(shè)計，以生產(chǎn)出新的或具有實質(zhì)性改進的材料、裝置、產(chǎn)品等。企業(yè)在開發(fā)階段發(fā)生的支出，同時滿足下列條件的，應(yīng)確認為無形資產(chǎn)：2022-5-1821第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) A、完成該無形資產(chǎn)以使其能使用或出售在技術(shù)上具有可行性； B、具有完成該無形資產(chǎn)并使用或出售的意圖； C、無形資產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)濟利益的方式，包括能證明運用該無形資產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品存在市場或無形資產(chǎn)自身存在市場，無形資產(chǎn)將在內(nèi)部使用的，應(yīng)當(dāng)證明其有用性； D、有足夠的技術(shù)、財務(wù)資源和其他資源支持，以完成該無形資產(chǎn)的開發(fā)，并有能力使用或出售該無形資產(chǎn)

14、。 E、歸屬于該無形資產(chǎn)開發(fā)階段的支出能夠可靠地計量。 注意：企業(yè)取得的仍處于研究階段的無形資產(chǎn)，在取得后發(fā)生的支出也應(yīng)按上述規(guī)定處理。無法區(qū)分研究階段支出和開發(fā)階段支出的，應(yīng)將其所發(fā)生的研發(fā)支出全部費用化。2022-5-1822第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)自行研制一項新材料，本月發(fā)生研究人員工資6,000元，消耗材料9,000元。 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出費用化支出費用化支出 15,00015,000 貸：應(yīng)付職工薪酬貸：應(yīng)付職工薪酬 6,0006,000 原材料原材料 9,0009,000 期末： 借：管理費用借：管理費用 15,00015,000 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出費

15、用化支出費用化支出 15,00015,000 例. 新材料研究成功后，進入開發(fā)階段，開發(fā)階段發(fā)生的相關(guān)支出有：研究人員工資20,000元，消耗材料10,000元，用銀行存款支付其他費用15,000元。 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出資本化支出資本化支出 45,00045,000 貸：原材料貸：原材料 10,00010,000 應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 20,00020,000 銀行存款銀行存款 15,00015,0002022-5-1823第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)研制出的新材料申請專利取得專利權(quán)，支付的注冊費、律師費共60,000元。 借：研發(fā)支出借：研發(fā)支出資本化支出資本化支出

16、60,00060,000 貸：銀行存款貸：銀行存款 60,00060,000 新材料達到預(yù)定用途形成無形資產(chǎn)時， 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) 105,000105,000 貸：研發(fā)支出貸：研發(fā)支出資本化支出資本化支出 105,000105,0002022-5-1824第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 四、無形資產(chǎn)的攤銷四、無形資產(chǎn)的攤銷 指將無形資產(chǎn)的入賬價值在其預(yù)計使用年限內(nèi)逐期轉(zhuǎn)入費用的過程。2022-5-1825使用壽命使用壽命有限的無有限的無形資產(chǎn)形資產(chǎn)攤銷攤銷使用壽命估計使用壽命估計估計使用壽命或構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量估計使用壽命或構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量攤銷期間攤銷期間自可供使用時起至不再為無形

17、資產(chǎn)時止自可供使用時起至不再為無形資產(chǎn)時止攤銷方法攤銷方法反映無形資產(chǎn)價值實現(xiàn)方式，一般采用直線法反映無形資產(chǎn)價值實現(xiàn)方式，一般采用直線法攤銷（不絕對，可用其他方法）攤銷（不絕對，可用其他方法）攤銷金額攤銷金額成本預(yù)計殘值（減值準(zhǔn)備累計金額）（壽成本預(yù)計殘值（減值準(zhǔn)備累計金額）（壽命有限的無形資產(chǎn)殘值通常為零）命有限的無形資產(chǎn)殘值通常為零）賬務(wù)處理賬務(wù)處理攤銷金額計入當(dāng)期損益：攤銷金額計入當(dāng)期損益： 借：管理費用（或其他業(yè)務(wù)支出）借：管理費用（或其他業(yè)務(wù)支出） 貸：累計攤銷貸：累計攤銷 使用壽命不確定的無形資產(chǎn)使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不攤銷不攤銷第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)2022-5-18

18、26第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （一）無形資產(chǎn)的攤銷期限（一）無形資產(chǎn)的攤銷期限 企業(yè)應(yīng)于取得無形資產(chǎn)時分析判斷其使用壽命。如果無形資產(chǎn)的使用壽命是有限的，則應(yīng)估計該使用壽命的年限或構(gòu)成使用壽命的產(chǎn)量等類似計量單位數(shù)量；無法預(yù)見無形資產(chǎn)為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益期限的，應(yīng)視為使用壽命不確定的無形資產(chǎn)。 使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其應(yīng)攤銷金額應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷。如果預(yù)計使用壽命超過了相關(guān)合同規(guī)定的受益年限或法律規(guī)定的有效年限，無形資產(chǎn)的攤銷期限，一般按下列原則確定：2022-5-1827第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 合同規(guī)定了受益年限，而法律未規(guī)定有效年限，攤銷年限以合同規(guī)定的受益期限為上限

19、； 合同未規(guī)定受益年限，而法律規(guī)定了有效年限，攤銷年限以法定有效年限為上限； 合同規(guī)定了受益年限，法律也規(guī)定了有效年限，攤銷年限以受益年限與有效年限中較短者為上限。v注意：使用壽命不確定的無形資產(chǎn)不應(yīng)攤銷。2022-5-1828第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （二）無形資產(chǎn)的攤銷方法（二）無形資產(chǎn)的攤銷方法 1、無形資產(chǎn)的攤銷方法有：平均年限法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數(shù)總和法等，具體采用哪種方法，應(yīng)考慮與該項無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益的預(yù)期實現(xiàn)方式。無法可靠確定預(yù)期實現(xiàn)方式的，應(yīng)采用平均年限法攤銷。 2、無形資產(chǎn)的攤銷金額：為其成本扣除預(yù)計殘值后的金額。已計提減值準(zhǔn)備的無形資產(chǎn)，還應(yīng)扣除已計

20、提的無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備累計金額。使用壽命有限的無形資產(chǎn)，如果有第三方承諾在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時購買該無形資產(chǎn)，或可以根據(jù)活躍市場得到預(yù)計殘值信息，并且該市場在無形資產(chǎn)使用壽命結(jié)束時很可能存在，則可以預(yù)計其凈殘值；否則，其殘值應(yīng)當(dāng)視為零。2022-5-1829第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)為使自己的產(chǎn)品在國際市場上更具有競爭力，以1,200,000元價款購買一項專有技術(shù)(配方)，受益年限10年，本月開始攤銷。 (1)購買時 借：無形資產(chǎn)借：無形資產(chǎn) 1,200,0001,200,000 貸：銀行存款貸：銀行存款 1,200,0001,200,000 (2)各月攤銷時 借：管理費用借：

21、管理費用 10,00010,000 貸：累計攤銷貸：累計攤銷 10,00010,0002022-5-1830第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 五、無形資產(chǎn)的出租五、無形資產(chǎn)的出租 （一）定義：（一）定義：指將無形資產(chǎn)的使用權(quán)讓渡給他人，企業(yè)仍保留對無形資產(chǎn)的所有權(quán)。 （二）賬務(wù)處理：（二）賬務(wù)處理： 1、企業(yè)出租無形資產(chǎn)取得收入時， 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 2、企業(yè)取得無形資產(chǎn)出租收入后，應(yīng)繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加等。結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)繳納的相關(guān)稅費時， 借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費 3、企業(yè)在出租無形資產(chǎn)的過程中，還可能支

22、付律師費、咨詢費等費用。支付這些費用時， 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：銀行存款貸：銀行存款2022-5-1831第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （三）出租后，無形資產(chǎn)價值的攤銷方法：（三）出租后，無形資產(chǎn)價值的攤銷方法： 1、全部計入其他業(yè)務(wù)成本，由取得的收入來補償。采用這種方法的前提：企業(yè)在出租后，自己不再使用該項無形資產(chǎn)。攤銷時， 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：累計攤銷貸：累計攤銷 2、一部分計入其他業(yè)務(wù)成本，由取得的收入來補償；另一部分計入管理費用。采用這種方法的前提：企業(yè)在出租后，自己仍在使用該項無形資產(chǎn)。攤銷時， 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 管理費用管理費用

23、貸：累計攤銷貸：累計攤銷2022-5-1832第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 3、全部計入管理費用。采用這種方法的前提：企業(yè)出租無形資產(chǎn)取得的收入所占比例不大。攤銷時， 借：管理費用借：管理費用 貸：累計攤銷貸：累計攤銷2022-5-1833第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 甲公司將一項專利技術(shù)出租給乙公司使用，該專利技術(shù)賬面成本為500萬元，攤銷期限為10年。出租合同規(guī)定，承租方每銷售1件用該專利生產(chǎn)的產(chǎn)品，必須付給出租方100元專利技術(shù)使用費。假定乙公司當(dāng)年銷售該產(chǎn)品1萬件，應(yīng)交營業(yè)稅金5萬元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： (1)取得該項專利技術(shù)使用費時 借：銀行存款借：銀行存款 1,00

24、0,0001,000,000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 1,000,0001,000,000 (2)對該項專利技術(shù)進行攤銷并計算應(yīng)交的營業(yè)稅時 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 500,000500,000 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加 50,00050,000 貸：累計攤銷貸：累計攤銷 500,000500,000 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費 50,00050,0002022-5-1834第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 六、無形資產(chǎn)的減值六、無形資產(chǎn)的減值 （一）無形資產(chǎn)的可收回金額（一）無形資產(chǎn)的可收回金額 每年年末，企業(yè)應(yīng)對無形資產(chǎn)的賬面價值進行檢查。如果出現(xiàn)減值跡象，應(yīng)對無形資產(chǎn)的可收回

25、金額進行估計?？墒栈亟痤~應(yīng)根據(jù)無形資產(chǎn)的公允價值減去處置費用后的凈額與無形資產(chǎn)預(yù)計未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。2022-5-1835第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （二）無形資產(chǎn)的減值損失（二）無形資產(chǎn)的減值損失 無形資產(chǎn)的可收回金額低于其賬面價值的，應(yīng)將資產(chǎn)的賬面價值減記至可收回金額， 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 注意：1、無形資產(chǎn)減值損失確認后，減值無形資產(chǎn)的攤銷費用應(yīng)在未來期間作相應(yīng)調(diào)整，以使該無形資產(chǎn)在剩余使用壽命內(nèi)，系統(tǒng)地分攤調(diào)整后的無形資產(chǎn)賬面價值。 2、無形資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回。2022-5-183

26、6第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)年末在對每項無形資產(chǎn)的賬面價值進行檢查時，發(fā)現(xiàn)一項專利權(quán)的賬面價值為80,000元，而可收回金額為60,000元。 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 20,00020,000 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 20,00020,000 例. 企業(yè)年末檢查時發(fā)現(xiàn)一項專利權(quán)的賬面價值為68,000元，而可收回金額為50,000元?！盁o形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬面余額為12,000元。 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 6,0006,000 貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 6,0006,0002022-5-1837第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)

27、七、無形資產(chǎn)的處置七、無形資產(chǎn)的處置 主要包括無形資產(chǎn)的出售和報廢等。 （一）無形資產(chǎn)的出售（一）無形資產(chǎn)的出售 1、定義：無形資產(chǎn)的出售指將無形資產(chǎn)的所有權(quán)讓渡給他人。即在出售以后，企業(yè)不再對該項無形資產(chǎn)擁有占用、使用、收益、處置的權(quán)利。 2、賬務(wù)處理：企業(yè)出售無形資產(chǎn)時， 借：銀行存款（出售無形資產(chǎn)所得價款）借：銀行存款（出售無形資產(chǎn)所得價款） 累計攤銷（無形資產(chǎn)的累計攤銷額）累計攤銷（無形資產(chǎn)的累計攤銷額） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（計提的減值準(zhǔn)備）無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（計提的減值準(zhǔn)備） 營業(yè)外支出（將出售所得的價款扣除相關(guān)稅費和該項無形營業(yè)外支出（將出售所得的價款扣除相關(guān)稅費和該項無形 資產(chǎn)賬面價

28、值后的差額）資產(chǎn)賬面價值后的差額） 貸：應(yīng)交稅費（應(yīng)交納的稅費）貸：應(yīng)交稅費（應(yīng)交納的稅費） 無形資產(chǎn)（無形資產(chǎn)的原始價值）無形資產(chǎn)（無形資產(chǎn)的原始價值） 或營業(yè)外收入（將出售所得的價款扣除相關(guān)稅費和該項無或營業(yè)外收入（將出售所得的價款扣除相關(guān)稅費和該項無 形資產(chǎn)賬面價值后的差額）形資產(chǎn)賬面價值后的差額）2022-5-1838第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. 企業(yè)出售持有的一項專利權(quán)的所有權(quán)，雙方協(xié)商價格為150,000元，應(yīng)交營業(yè)稅7,500元，款項已收存銀行。該專利權(quán)的成本為140,000元，已攤銷金額20,000元，已計提減值準(zhǔn)備2,000元。 借：銀行存款借：銀行存款 150,00

29、0150,000 累計攤銷累計攤銷 20,00020,000 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 2,0002,000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) 140,000140,000 應(yīng)交稅費應(yīng)交稅費 7,5007,500 營業(yè)外收入營業(yè)外收入 24,50024,5002022-5-1839第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) （二）無形資產(chǎn)的報廢（二）無形資產(chǎn)的報廢 1、定義：無形資產(chǎn)報廢指無形資產(chǎn)由于已被其他新技術(shù)所代替或不再受法律保護等原因，預(yù)期不能為企業(yè)帶來經(jīng)濟利益而進行的處置。 2、賬務(wù)處理：無形資產(chǎn)報廢時， 借：累計攤銷（累計攤銷額）借：累計攤銷（累計攤銷額） 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（計提的減值準(zhǔn)備）無

30、形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（計提的減值準(zhǔn)備） 營業(yè)外支出（賬面余值）營業(yè)外支出（賬面余值） 貸：無形資產(chǎn)（原始價值）貸：無形資產(chǎn)（原始價值）2022-5-1840第一節(jié)第一節(jié) 無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 例. D企業(yè)擁有某項專利技術(shù)，根據(jù)市場調(diào)查，用其生產(chǎn)的產(chǎn)品已沒有市場，決定予以轉(zhuǎn)銷。轉(zhuǎn)銷時，該專利技術(shù)的賬面成本為600萬元，攤銷期限為10年，采用直線法攤銷，已攤銷了5年，假定該專利技術(shù)的殘值為零，已累計計提的減值準(zhǔn)備為160萬元，假定不考慮其他相關(guān)因素。 D公司的賬務(wù)處理如下： 借：累計攤銷借：累計攤銷 3,000,0003,000,000 無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 1,600,0001,600,000

31、 營業(yè)外支出營業(yè)外支出 1,400,0001,400,000 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) 6,000,0006,000,0002022-5-1841第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 一、定義一、定義 投資性房地產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其能夠單獨計量和出售。 二、特征二、特征 是一種經(jīng)營性活動； 持有目的區(qū)別于自用或作為存貨的房地產(chǎn)，是為賺取租金或資本增值，或兩者兼有； 有兩種后續(xù)計量模式成本模式（通常）、公允價值模式（滿足特定條件）2022-5-1842v投資性房地產(chǎn)的確認時點：投資性房地產(chǎn)的確認時點：n 已出租的土地使用權(quán)、建筑物租賃期開始日n 以備經(jīng)營出租的

32、空置建筑物書面決議日期n 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)停止自用、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1843第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 二、投資性房地產(chǎn)的計量二、投資性房地產(chǎn)的計量 投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本進行初始計量。 在后續(xù)計量時，通常采用成本模式，滿足特定條件的情況下也可采用公允價值模式。 但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有的投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種模式。 成本模式下設(shè)置賬戶 公允價值模式下設(shè)置賬戶 投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動2022-5-1844（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初始計量（一）外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的初

33、始計量按按取得時的實際成本進行初始計量。包括購買價款、相取得時的實際成本進行初始計量。包括購買價款、相關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。關(guān)稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。成本模式：成本模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)貸：銀行存款等貸：銀行存款等公允價值模式：公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 貸：銀行存款等貸：銀行存款等第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1845自行建造的投資性房地產(chǎn)，其成本由建造該項資產(chǎn)達到預(yù)計可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應(yīng)予資本化的借款費用、支付的其他費用或分攤的間接費用等。建造過

34、程中發(fā)生的非正常損失直接計入當(dāng)期損益（營業(yè)外支出），不計入建造成本。成本模式：成本模式：借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 貸：在建工程貸：在建工程/ /開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品公允價值模式：公允價值模式： 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本貸：在建工程貸：在建工程/ /開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)本科目核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，類似于工業(yè)企業(yè)的品，類似于工業(yè)企業(yè)的“庫存商品庫存商品”第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1846第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例. 2010年8月，英泰公司購入一塊土地使用權(quán)，并計劃自建三棟廠房，2012年完工并將該廠

35、房中的一棟租賃給A公司使用，合同規(guī)定從2012年2月起正式開始由A公司使用。建造該廠房所支付的土地使用權(quán)成本為600萬元，三棟廠房的造價均為1,000萬元，且能單獨出售。 土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 600（1,0003,000）200（萬元） 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 1,0001,000 貸：在建工程貸：在建工程 1,0001,000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 200200 貸：無形資產(chǎn)貸：無形資產(chǎn) 2002002022-5-1847第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量三、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 企業(yè)可以從成本模式變更為公允價值

36、模式；但已采用公允價值模式計量的，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)換為成本模式。 （一）采用成本模式進行后續(xù)計量的（一）采用成本模式進行后續(xù)計量的 應(yīng)按企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號固定資產(chǎn)或企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期(月)計提折舊或攤銷， 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊( (攤銷攤銷) ) 取得的租金收入， 借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入2022-5-1848第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，還應(yīng)遵從企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。經(jīng)減值測試后確定發(fā)生減值的，應(yīng)計提減值準(zhǔn)備， 借：

37、資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 已經(jīng)計提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。2022-5-1849第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例.紅星公司的一棟辦公樓出租給中信公司使用，已確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式進行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓的成本為1,800萬元，按照直線法計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值為零。按照經(jīng)營租賃合同，中信公司每月支付紅星公司租金8萬元。當(dāng)年12月，這棟辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1,200萬元，此時辦公樓的賬面價值為1,500萬元，以前未計提減值準(zhǔn)備。 計提折舊時，

38、每月應(yīng)計提的折舊：1,80020127.5（萬元） 借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 75,00075,000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 75,000 75,000 確認租金收入時， 借：銀行存款借：銀行存款( (或其他應(yīng)收款或其他應(yīng)收款) 80,000) 80,000 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入 80,00080,000 計提減值準(zhǔn)備時， 借：資產(chǎn)減值損失借：資產(chǎn)減值損失 3,000,0003,000,000 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3,000,0003,000,0002022-5-1850第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) （二）

39、（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的采用公允價值模式進行后續(xù)計量的 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)同時滿足下列條件： 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。所在地指投資性房地產(chǎn)所在的城市。 能從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。2022-5-1851不計提折舊或攤銷，以資產(chǎn)負債表日的公允價值計量。資產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額， 公允價值下跌時，做相反分錄。借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：公允價值變動損益 第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1852第二節(jié)第二節(jié)

40、 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例. 萬科公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2012年6月，萬科公司與美達公司簽訂租賃協(xié)議，約定將萬科公司開發(fā)的一棟寫字樓于開發(fā)完成的同時開始租賃給美達公司使用，租賃期為10年。當(dāng)年9月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始出租，寫字樓的造價為6,000萬元。2012年12月31日，該寫字樓的公允價值為6,200萬元。萬科公司采用公允價值計量模式。 2012年9月1日，萬科公司開發(fā)完成寫字樓并出租時， 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 60,000,00060,000,000 貸：生產(chǎn)成本貸：生產(chǎn)成本 60,000,00060,000,000 2012年12月31日，按

41、公允價值調(diào)整其賬面價值時， 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動 2,000,0002,000,000 貸：公允價值變動損益貸：公允價值變動損益 2,000,0002,000,0002022-5-1853四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換四、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（初始計量）（一）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（初始計量） 1 1、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 2 2、自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)（后續(xù)計量）（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性

42、房地產(chǎn)（后續(xù)計量） 1 1、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為存貨 2 2、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的房地產(chǎn)注意：注意：此轉(zhuǎn)換是針對房地此轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而產(chǎn)用途發(fā)生改變而言，而非計量模式的改變非計量模式的改變企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才可作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)換企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明用途發(fā)生改變，才可作出相應(yīng)的轉(zhuǎn)換證據(jù)：證據(jù)：1 1、董事會就改變房地產(chǎn)用途的正式書面決議、董事會就改變房地產(chǎn)用途的正式書面決議 2 2、因用途改變而發(fā)生的實際狀態(tài)上的改變、因用途改變而發(fā)生的實際狀態(tài)上的改變第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1854第二

43、節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定 轉(zhuǎn)換日指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括： 投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日是房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理的日期。 作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。租賃期開始日指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。 自用土地使用權(quán)停止自用，改為用于資本增值，轉(zhuǎn)換日是企業(yè)停止將該項土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理且管理當(dāng)局作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。2022-5-1855非投資性房地產(chǎn)

44、與投資性房地產(chǎn)（成本模式計量）互換非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)（成本模式計量）互換第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1856“投資性房地產(chǎn)累計投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）折舊（攤銷）”賬戶賬戶“累計折舊累計折舊”或或“累計攤銷累計攤銷”賬戶賬戶“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”賬戶賬戶“固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品”、“存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備”“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備備”或或“無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備減值準(zhǔn)備”賬戶賬戶“投資性房地產(chǎn)減投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備值準(zhǔn)備”賬戶賬戶第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1857第二節(jié)第二

45、節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)（公允價值模式計量）非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)（公允價值模式計量）互換互換2022-5-1858轉(zhuǎn)換日：1、租賃期開始日 2、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期投資性房地產(chǎn)以成本模式計量投資性房地產(chǎn)以公允價值模式計量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 存貨跌價準(zhǔn)備存貨跌價準(zhǔn)備 公允價值變動損益公允價值變動損益 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品 資本公積資本公積其他資產(chǎn)公積其他資產(chǎn)公積作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

46、換日的公轉(zhuǎn)換日的公允價值小于允價值小于賬面價值賬面價值轉(zhuǎn)換日的公允價值轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值大于賬面價值該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：1、租賃期開始日 2、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議的日期以成本模式計量以公允價值模式計量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 累計折舊累計折舊/ /累計攤銷累計攤銷 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/ /無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減

47、值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 累計折舊累計折舊/ /累計攤銷累計攤銷 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價值變動損益公允價值變動損益 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn)/ /無形資產(chǎn)無形資產(chǎn) 資本公積資本公積其他資產(chǎn)公積其他資產(chǎn)公積作為自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)作為自用的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換日的公允的公允價值小價值小于賬面于賬面價值價值轉(zhuǎn)換日的公允價轉(zhuǎn)換日的公允價值大于賬面價值值大于賬面價值該項資產(chǎn)處置時，因該項資產(chǎn)處置時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性

48、房地產(chǎn) 2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價5,000萬元，已計提折舊1,000萬元。該寫字樓的公允價值為4,800元。請作出該開發(fā)公司將出租的寫字樓分別按成本模式計量和公允價值計量模式計量的賬務(wù)處理。1、以成本模式計量 2、以公允價值模式計量借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn) 5,000 5,000 借：投資性房地產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)成本成本 4,8004,800 累計折舊累計折舊 1,000 1,000 累計折舊累計折舊 1,0001,000 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5,000 5,00

49、0 貸：固定資產(chǎn)貸：固定資產(chǎn) 5,0005,000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 1,000 1,000 資本公積資本公積其他資本公積其他資本公積 800800第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例例轉(zhuǎn)換日：租賃期屆滿、企業(yè)董事會或類似機構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品 或投資性房地產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允

50、價值變動 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 公允價值變動公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益借或貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨轉(zhuǎn)換日，該項資產(chǎn)的公允轉(zhuǎn)換日，該項資產(chǎn)的公允價值和賬面價值的差額價值和賬面價值的差額第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例例 甲地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)的的部分寫字樓用于對外經(jīng)營租賃。208年10月15日，因租賃期滿，甲企業(yè)將出租的寫字樓收回，并作出書面決議，將該寫字樓重新開發(fā)用于對外銷售，即由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為存貨，當(dāng)日的公允價值為5,800萬元。該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價值模式計量,原賬面價值為5,600萬元,其中,

51、成本為5,000萬元,公允價值變動為增值600萬元。假設(shè)不考慮稅費。借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品 58 58, ,000000, ,000000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 50 50, ,000000, ,000000 公允價值變動公允價值變動 6 6, ,000000, ,000000 公允價值變動損益公允價值變動損益 2 2, ,000000, ,000000第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日：房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換以公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) 投資

52、性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 累計折舊/累計攤銷 固定（無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備借：固定資產(chǎn)/無形資產(chǎn) 或投資性房地產(chǎn)公允價值變動 貸：投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 借或貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日，該項資產(chǎn)的公允轉(zhuǎn)換日，該項資產(chǎn)的公允價值和賬面價值的差額價值和賬面價值的差額第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1864第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例. 甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項房地產(chǎn)賬面價值為3,765萬元，其中原價5,000萬元，累計已提折舊1,23

53、5萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計量模式。 借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 50,000,00050,000,000 投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計折舊 12,350,00012,350,000 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn) 50,000,00050,000,000 累計折舊累計折舊 12,350,00012,350,000 例例 2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價值計量模式計量，收回日寫字樓的公允價值為4,800萬元，預(yù)計尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價值為4,500萬元，其中，成本為4,000萬元，公允價值變動為增值500萬元。

54、假設(shè)不考慮稅費。借：固定資產(chǎn)借：固定資產(chǎn) 4,8004,800 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本 4,0004,000 公允價值變動公允價值變動 500500公允價值變動損益公允價值變動損益 300300第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1866第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 五、投資性房地產(chǎn)的處置五、投資性房地產(chǎn)的處置 當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)終止確認該項投資性房地產(chǎn)。 處置方式：對外出售或轉(zhuǎn)讓；由于使用而不斷磨損直到最終報廢，或由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損；因非貨幣性交易等而減少投資性房地產(chǎn)。 賬務(wù)

55、處理：出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損應(yīng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益。以成本模式計量的處置以公允價值模式計量的處置1、取得收入：借：銀行存款借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入1、取得收入2、計算稅金 同左2、計算稅金：借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)成本成本（或借）投資性房地產(chǎn)（或借）投資性房地產(chǎn)公允價值變動公允價值變動3、結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）投資性房地產(chǎn)累計

56、折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)貸：投資性房地產(chǎn)4、結(jié)轉(zhuǎn)公允價值變動損益借或貸：公允價值變動損益借或貸：公允價值變動損益 貸或借：其他業(yè)務(wù)成本貸或借：其他業(yè)務(wù)成本5、轉(zhuǎn)出資本公積借：資本公積借：資本公積其他資本公積其他資本公積 貸：其他業(yè)務(wù)成本貸：其他業(yè)務(wù)成本第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)2022-5-1868第二節(jié)第二節(jié) 投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn) 例. A公司將其出租的辦公樓確認為投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計量。租賃期屆滿后，A公司將該棟辦公樓出售給B公司，合同價款為8,000萬元，B公司已用銀行存款付清。出售時，該棟辦公樓的成本為5,000萬元，已計提折舊2,000萬元。 借：銀行存款借：銀行存款 80,000,