房地產(chǎn)估價(jià)師考試開發(fā)經(jīng)營總結(jié)資料

1、螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈

2、袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿

3、袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿

4、裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆

5、羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈

6、羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈

7、羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆

8、螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇

9、蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈

10、螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆

11、螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆

12、螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄

13、衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅

14、袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅

15、襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃

16、羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄

17、罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄

18、蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂

19、蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿肅膃莃羂艿蒁莂蟻肂莇莂螄芇芃蒁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蕆羃膇芆蒆螞罿膂蒆螅膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃節(jié)薃蠆羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿薀螅肅芅蕿袈羋膁薈羀肁蒀蚇蝕襖莆蚆螂聿節(jié)蚅襖袂膇蚄蚄肇膃蚄螆羀蒂蚃衿膆莈螞羈罿芄蟻蝕膄膀螀螃羇葿蝿裊膂蒞螈羇羅莁螈螇芁芇莄衿蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀

20、芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁

21、莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿

22、莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿

23、莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀

24、蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈

25、蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿

26、薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿

27、薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇

28、薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂螀羂莆薅薂袈蒞芄螈襖羈蕆蟻螀羈蕿袆聿羀艿蠆羅罿莁裊袁羈蒃蚇螇肇薆蒀肅肆芅蚆羈肅蒈蒈羇肅薀螄袃肄芀薇蝿肅莂螂肈肂蒄薅羄肁薆螁袀膀芆薃螆腿莈蝿螞腿薁薂肀膈

29、芀袇羆膇莃蝕袂膆蒅裊螈膅薇蚈肇膄芇蒁羃芄荿蚇衿芃蒂葿螅節(jié)膁蚅螁芁莄薈聿芀蒆螃羅艿薈薆袁羋羋螁螇莈莀薄肆莇蒂 第1章 房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn)隨著中國房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)在市場中的地位和作用日益重要。為房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者等提供專業(yè)顧問服務(wù)，已經(jīng)成為房地產(chǎn)估價(jià)師的重要工作內(nèi)容。為了培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)師提供專業(yè)顧問服務(wù)的能力，本書將系統(tǒng)紹房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場的基本理論與基本概念，重點(diǎn)講述房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)與可行性研究的技術(shù)和方法，概要介紹房地產(chǎn)開發(fā)程序、房地產(chǎn)金融和物業(yè)資產(chǎn)管理等內(nèi)容。1.1投資與房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟(jì)生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加

30、他們的財(cái)富或賺取利潤，以滿足未來的消費(fèi)。這樣就會經(jīng)常碰到或使用“投資”這一名詞。1.1.1投資1.1.1.1投資的概念在商品經(jīng)濟(jì)社會中，投資是普遍存在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報(bào)酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實(shí)際上是犧牲了當(dāng)前的一定消費(fèi)，“報(bào)酬”則是將來的消費(fèi)增加。西方投資學(xué)家威廉。夏普在其所著投資學(xué)一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。一般來說，投資（Investment）是指經(jīng)濟(jì)主體（國家、企業(yè)、個(gè)人）以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物，經(jīng)營某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的

31、未來值而做出的確定的現(xiàn)值的犧牲。在有關(guān)國際投資協(xié)定中，“投資”通常有三種定義，即以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義、以企業(yè)為基礎(chǔ)的定義和以交易為基礎(chǔ)的定義。（1）以資產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規(guī)所允許或接受的各種財(cái)產(chǎn)，它不僅包括金融資產(chǎn)及經(jīng)濟(jì)概念上的“資本”，還包括具有創(chuàng)造生產(chǎn)能力的所有有形和無形資產(chǎn)。主要包括：動產(chǎn)、不動產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，如抵押權(quán)、留置權(quán)、質(zhì)權(quán)、享用權(quán)；公司的股份、股票、債券、債權(quán)；各種具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的給付請求權(quán)；知識產(chǎn)權(quán)；法律賦予或透過合同而具有的經(jīng)營特權(quán)，包括自然資源的勘探、提煉或開發(fā)的特許權(quán)。（2）以企業(yè)為基礎(chǔ)的投資定義是：一個(gè)國家的實(shí)體企業(yè)為了獲得持續(xù)性收益，在另

32、一個(gè)國家內(nèi)建立一個(gè)實(shí)體企業(yè)。前者的實(shí)體稱為直接投資者，后者的實(shí)體稱為直接投資企業(yè)。持續(xù)性收益是指投資者與所投資的企業(yè)之間存在一種長期關(guān)系，且投資者對所投資的企業(yè)具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立并形成投資者與所投資企業(yè)之間關(guān)系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續(xù)交易以及投資實(shí)體內(nèi)各分支機(jī)構(gòu)之間的交易。（3）以交易為基礎(chǔ)的投資定義：強(qiáng)調(diào)投資過程中資本和相關(guān)資產(chǎn)的跨國界流動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購?fù)顿Y過程中進(jìn)行的。這種方式的投資定義最初使用于雙邊和區(qū)域投資協(xié)定中，主要考慮涉及影響資本流動的東道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資”定義統(tǒng)計(jì)國際

33、收支平衡。1.1.1.2 投資的分類從總體上來說，投資分為固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)（土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等）或更新改造原有固定資產(chǎn)的投資。流動資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購買、儲存勞動對象以及在生產(chǎn)和流通過程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。根據(jù)不同的目的和管理的需要，我國固定資產(chǎn)投資主要有以下幾種分類方式：（1）我國固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計(jì)分類，包括基本建設(shè)投資，更新改造投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資，國有其他固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)集體固定資產(chǎn)投資，農(nóng)村集體固定資產(chǎn)投資，城鎮(zhèn)和工礦區(qū)私人建房投資，農(nóng)村個(gè)人固定資產(chǎn)投資。（2）按投資主體的經(jīng)濟(jì)類型不同，投資可分為國有經(jīng)濟(jì)、

34、集體經(jīng)濟(jì)、個(gè)體經(jīng)濟(jì)、聯(lián)營經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商投資經(jīng)濟(jì)、港澳臺投資經(jīng)濟(jì)等。（3）按資金來源的不同，投資可分為國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他投資等。（4）按固定資產(chǎn)投資的使用構(gòu)成，投資可分為建筑安裝工程、設(shè)備和工器具購置和其他費(fèi)用投資。1.1.1.3 投資的特性（1）投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動。從靜態(tài)的角度來說，投資是現(xiàn)在墊支一定量的資金；從動態(tài)的角度來說，投資則是為了獲得未來的報(bào)酬而采取的經(jīng)濟(jì)行為。（2）投資具有時(shí)間性。即投入的價(jià)值或犧牲的消費(fèi)是現(xiàn)在的，而獲得的價(jià)值或消費(fèi)是將來的，也就是說，從現(xiàn)在支出到將來獲得報(bào)酬，在時(shí)間上總要經(jīng)過一定的間隔。

35、這表明投資是一個(gè)行為過程，這個(gè)過程越長，未來報(bào)酬的獲得越不穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)就越大。（3）投資的目的在于得到報(bào)酬（即收益）。投資活動是以犧牲現(xiàn)在價(jià)值為手段，以賺取未來價(jià)值為目標(biāo)。未來價(jià)值超過現(xiàn)在價(jià)值，投資者方能得到正報(bào)酬。投資的報(bào)酬可以是各種形式的收入，如利潤、利息、股息，可以是價(jià)格變動的資本利得，也可以是本金的增值，還可以是各種財(cái)富的保值或權(quán)利的獲得。（4）投資具有風(fēng)險(xiǎn)性，即不穩(wěn)定性?，F(xiàn)在投入的價(jià)值是確定的，而未來可能獲得的收益是不確定的，這種收益的不確定性即為投資的風(fēng)險(xiǎn)。1.1.1.4 投資的作用（1）投資是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力。只有增加一定量的投資，才可為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的要素和動力。同

36、時(shí)由于投資的乘數(shù)效應(yīng)，一定量的投資可以引起數(shù)倍于它的收入和總值的增長。其次，投資是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。主要表現(xiàn)在：合理引導(dǎo)投資流向可以優(yōu)化資金投向，改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；通過投資政策的調(diào)整以及增大投資比重可以確保關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目的投資。為了應(yīng)對亞洲金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)的影響，1998年中國政府采取了積極的財(cái)政、貨幣政策，加大了城鎮(zhèn)住房制度改革力度，提出將住宅建設(shè)發(fā)展成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。中國人民銀行貨幣政策分析小組研究報(bào)告指出“2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)?！?/p>

37、（2）投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)。企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，而投資是社會和經(jīng)濟(jì)生活的血液，二者的關(guān)系極為密切，從生產(chǎn)力角度來考察，投資是企業(yè)發(fā)展的第一原動力。因?yàn)椴徽撌瞧髽I(yè)的建立和企業(yè)的發(fā)展都離不開投資，而且企業(yè)的發(fā)展和運(yùn)行也離不開投資活動。（3）投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高。一方面投資為改善人民物質(zhì)文化生活水平創(chuàng)造了物質(zhì)條件。生產(chǎn)性投資可以擴(kuò)大生產(chǎn)能力，促進(jìn)生產(chǎn)發(fā)展，直接為改善人民生活水平提供物質(zhì)條件；非生產(chǎn)性投資則可以促進(jìn)社會福利和服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，從文化、教育、衛(wèi)生、娛樂等方面提高人民生活水平。另一方面，由于投資具有促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長的作用，因此投資可以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會，增加勞動者收入。從

38、而使人民生活水平得到改善和提高。（4）投資有利于一國的國內(nèi)穩(wěn)定和國際交往。首先，如前所述，投資可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、企業(yè)發(fā)展和人民生活水平的提高，而這一切必將創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)形勢，由于經(jīng)濟(jì)是政治的基礎(chǔ)。因此經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展必然有利于國家政治局面的穩(wěn)定發(fā)展，最終使社會呈現(xiàn)出安定團(tuán)結(jié)的景象。此外，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化以及科學(xué)技術(shù)、機(jī)器設(shè)備和通訊手段的迅速發(fā)展，投資已不再是一個(gè)狹小的國內(nèi)概念，而是逐漸趨于國際性，國際投資成為現(xiàn)代國際交往的主要形式。通過直接或間接的國際投資，各國可以共同利用國際市場，利用國際經(jīng)濟(jì)資源，還可以學(xué)習(xí)國際上的先進(jìn)技術(shù)，并將本國經(jīng)濟(jì)推向世界經(jīng)濟(jì)體系，從而大大加快本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程，在國

39、際交往和競爭中樹立本國形象。1.2房地產(chǎn)投資的特性1.2.1位置固定性或不可移動性位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到其周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價(jià)值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投資的重要性。房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客都具有吸引力。也就是說能使開發(fā)商通過開發(fā)投資獲取適當(dāng)?shù)拈_發(fā)利潤

40、，使置業(yè)投資者能獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客能方便地開展其經(jīng)營活動以賺取正常的經(jīng)營利潤并具備支付租金的能力。當(dāng)投資者準(zhǔn)備進(jìn)行一項(xiàng)房地產(chǎn)投資時(shí)，很重視對房地產(chǎn)所處宏觀區(qū)位的研究。很顯然，租客肯定不愿意長期租用環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)內(nèi)的物業(yè)。此外，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。由于房地產(chǎn)資產(chǎn)的不可移動性，投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)，對未來的地區(qū)環(huán)境的可能變化和某宗具體物業(yè)的考慮是并重的。通過對城市規(guī)劃的了解和分析，就可以做到正確并有預(yù)見性地選擇投資地點(diǎn)。1.2.2壽命周期長土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在

41、40年以上，而且擁有該權(quán)益的期限還可以根據(jù)法律規(guī)定延長；地上建筑物及其附屬物也具有很好的耐久性。因此房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資是一種長期投資。房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間；自然壽命則是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。從理論上來說，當(dāng)房地產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用高到?jīng)]有租客問津時(shí)，干脆就讓它空置在那里。但實(shí)際情況是，如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況良好，其較長的自然壽命可以令投資者從一宗置業(yè)投

42、資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命，因?yàn)槿绻麑ㄖ镞M(jìn)行一些更新改造、改變建筑物的使用性質(zhì)或目標(biāo)租客的類型，投資者就可以用比重新購置另外一宗房地產(chǎn)少得多的投資，繼續(xù)獲取可觀的收益。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是60年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是25年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策來確定的，并不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。1.2.3適應(yīng)性適應(yīng)性，是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)

43、整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因，置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的短時(shí)休息，那就可以通過增加一個(gè)小酒吧滿足這種需求；公寓內(nèi)的租客希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。按照租客的意愿及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能十分重要，這可以極大地增加對租客的吸引力。對置業(yè)投資者來說，如果其投資的房地產(chǎn)適應(yīng)性很差，則意味著他面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。例如對于功能單一、設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐館物業(yè)，其適應(yīng)性就很差，因?yàn)閹缀醪豢赡?/p>

44、不花太多的費(fèi)用來改變其用途或調(diào)整其使用功能，在這種情況下，萬一租客破產(chǎn)，投資者必須花費(fèi)很大的投資才能使其適應(yīng)新租客的要求。所以，投資者一般很重視房地產(chǎn)的適應(yīng)性這一特點(diǎn)。1.2.4各異性各異性，是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。此外，業(yè)主和租客也不希望他所擁有或承租的物業(yè)與附近的另一物業(yè)雷同。因?yàn)榻ㄖ锼哂械奶厣踔帘３帜骋?/p>

45、城市標(biāo)志性建筑的稱號，不僅對建筑師有里程碑或紀(jì)念碑的作用，對擴(kuò)大業(yè)主和租客的知名度、增強(qiáng)其在公眾中的形象和信譽(yù)，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。1.2.5政策影響性政策影響性，是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市場價(jià)值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生

46、影響。1.2.6專業(yè)管理依賴性專業(yè)管理依賴性，是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。房地產(chǎn)置業(yè)投資，也需要投資者考慮租客、租約、維護(hù)維修、安全保障等問題，即便置業(yè)投資者委托了專業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理公司，也要有能力審查批準(zhǔn)物業(yè)管理公司的管理計(jì)劃，與物業(yè)管理公司一起制定有關(guān)的經(jīng)營管理策略和指導(dǎo)原則。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價(jià)師、會計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。1.2.7相互影響性相互影響性，是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影

47、響。政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施方面的投資，能顯著地提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。例如城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項(xiàng)目的實(shí)施，也會使周邊房地產(chǎn)價(jià)值大大提高。從過去的經(jīng)驗(yàn)來看，能準(zhǔn)確預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)并在附近預(yù)先投資的房地產(chǎn)商或投機(jī)者，都獲得了巨大的成功。1.3房地產(chǎn)投資的形式與利弊1.3.1房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程，參與有關(guān)管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資的投資者主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚；置業(yè)投資的投資者則從

48、長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托公司（REITs）的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）等。1.3.2房地產(chǎn)直接投資1.3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資，是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、

49、獲取開發(fā)利潤的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。1.3.2.2房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)置業(yè)投資，是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。其對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是

50、在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。1.3.3房地產(chǎn)間接投資1.3.3.1房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)1999年5月28日成功發(fā)行了5億元期限為3年、年利率為5.4%的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等6個(gè)優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺的問題，也為投資者提供了一個(gè)很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等則通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投人問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地

51、產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。1.3.3.2投資于房地產(chǎn)投資信托公司房地產(chǎn)投資信托公司（REITs），是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)理管理的房地產(chǎn)投資組合中，REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。投資者將資金投入REITs有很多優(yōu)越性：第一，收益相對穩(wěn)定，因?yàn)镽EITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)镽EITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣房

52、地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。REITs選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)理管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而房地產(chǎn)投資信托公司的股票，成了千百萬個(gè)人投資者以及大型機(jī)構(gòu)投資者（包括退休基金、慈善基金、保險(xiǎn)公司、銀行信托部門和共同基金等）間接投資房地產(chǎn)的重要工具。中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需拓展房地產(chǎn)直接融資渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融工具，已經(jīng)出現(xiàn)了若干雛形。預(yù)

53、計(jì)隨著中國相關(guān)法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現(xiàn)實(shí)的投資工具。1.3.3.3購買住房抵押支持證券住房抵押貸款證券化興起于20世紀(jì)70年代，現(xiàn)已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)資本主義國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段，新興國家和地區(qū)如泰國、韓國、馬來西亞、香港等也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。隨著中國住房市場住房金融服務(wù)的迅速發(fā)展，在中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，作為大眾投資工具的住房抵押支持證券，不久將出現(xiàn)在中國的投資市場上。所謂住房抵押貸款證券化，就是把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房

54、抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司（SPC），由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個(gè)集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資的收益。1.3.4房地產(chǎn)投資的利弊1.3.4.1房地產(chǎn)投資之利在介紹房地產(chǎn)的特性時(shí)，我們實(shí)際上已經(jīng)間接地介紹了房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點(diǎn)，包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從

55、公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。這里我們再介紹房地產(chǎn)投資的其他一些優(yōu)點(diǎn)。（1）相對較高的收益水平房地產(chǎn)開發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本收益率能達(dá)到20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，該收益率甚至?xí)^100%.房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在持有期內(nèi)獲得每年15%20%的股本收益率也是很平常的事。這相對于儲蓄、股票、債券等其他類型的投資來說，收益水平是相對較高的。（2）能夠得到稅收方面的好處置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營成本、貸款利息和建筑物折舊后的凈經(jīng)營收入為基數(shù)以固定稅率征收的。從會計(jì)的角度來說，建筑物隨著其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規(guī)定的折舊年

56、限相對于建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多。這就使建筑物每年的折舊額要比物業(yè)年收益能力的實(shí)際損失高得多，致使置業(yè)投資者賬面上的凈經(jīng)營收益減少，相應(yīng)地也就減少了投資者的納稅支出。從另外一個(gè)角度來說，即使某項(xiàng)置業(yè)投資的凈經(jīng)營收益為負(fù)值，投資者不能享受到置業(yè)投資稅收上的好處，但只要物業(yè)的經(jīng)營收入能支付該項(xiàng)置業(yè)投資的經(jīng)營費(fèi)用和抵押貸款利息，投資者就沒有遭受太大的損失。相反投資者卻能以置業(yè)投資的虧損來充抵其他投資的凈經(jīng)營收入，從而在總體上獲得減少交納所得稅的好處。因?yàn)橹脴I(yè)投資往往僅是投資者眾多投資項(xiàng)目或經(jīng)營內(nèi)容中的一種，所以置業(yè)投資有時(shí)可以起到蓄水池的作用。從城鎮(zhèn)居民購買自住住宅的政策來看，這種投資

57、往往能享受政府提供的稅收優(yōu)惠。（3）易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持由于可以將物業(yè)作為抵押，所以置業(yè)投資者可以較容易地獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需要的大部分資金。包括商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司和抵押貸款公司等在內(nèi)的許多金融機(jī)構(gòu)都愿意提供抵押貸款服務(wù)，這使得置業(yè)投資者有很大的選擇余地。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全收回貸款最有效的方式。因?yàn)槌送顿Y者的資信情況和自有資金投入的數(shù)量外，房地產(chǎn)本身也是一種重要的信用保證，且通常情況下房地產(chǎn)的租金收入就能滿足投資者分期還款對資金的需要，所以金融機(jī)構(gòu)可以提供的抵押貸款比例也相當(dāng)高，一般可以達(dá)到70%90%，而且常常還能為貸款者提供利率方面的優(yōu)

58、惠。在西方發(fā)達(dá)國家，投資者甚至可以獲得超過90%甚至超過100%的融資，也就是說，投資者無須投入任何自有資金，全部用信貸資金投入。（4）能抵消通貨膨脹的影響通貨膨脹是反映一個(gè)經(jīng)濟(jì)體總體價(jià)格水平上漲水平的指標(biāo)。研究通貨膨脹對投資收益水平的影響時(shí)，通常將通貨膨脹分為預(yù)期通貨膨脹（expetedinflation）和非預(yù)期通貨膨脹（unexpectedinflation）。有關(guān)研究成果表明，房地產(chǎn)投資能有效抵消通脹，尤其是預(yù)期通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重建成本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營所必需的，即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。從中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的歷史變化情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均增長幅度，大大超過了同期通貨膨脹率的平均水平。美國和英國的研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的年平均上漲率大約是同期年通貨膨脹率的兩倍。雖然沒有研究人員就所有的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目全部進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，但幾乎沒有人會相信房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率會落后于總體物