貴州貴陽西部建材城整合推廣方案.

1、建言建策西部建材城項(xiàng)目策略溝通廣州金燕達(dá)觀20120523一/打開一扇窗從貴安新城勘定我們的坐標(biāo)看到一個(gè)龐然大物西部建材城總建筑面積約270萬平方米，其中商業(yè)建筑面積95萬平方米，辦公面積7.88萬平方米，酒店面積8.78萬平方米，公建面積5.56萬平方米，居住面積90.99萬平方米，其它面積6.575萬平方米。貴陽市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20082020年），提出了貴陽物流業(yè)“一環(huán)、三帶、九結(jié)點(diǎn)”物流空間布局結(jié)構(gòu)，明確貴陽物流業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是到2010年初步建成大西南陸路物流樞紐框架，到2015年初步構(gòu)建國際物流服務(wù)體系，到2020年成為重要的區(qū)域性國際物流結(jié)點(diǎn)。一、因貴陽物流戰(zhàn)略而生大貴陽

2、戰(zhàn)略規(guī)劃三大物流基地之一金石產(chǎn)業(yè)園西部建材城金石產(chǎn)業(yè)園是2011年全省重點(diǎn)工業(yè)項(xiàng)目和重點(diǎn)園區(qū)。2010年開工以來，目前已完成總投資近70億元，入駐企業(yè)達(dá)1000多家。2011年，西南首家無軌火車站落子園區(qū)。2012年，園區(qū)目標(biāo)產(chǎn)值及銷售額突破100億元，完工后產(chǎn)值達(dá)150億元。目前已創(chuàng)造了五項(xiàng)貴州之最：最大的石材加工銷售基地最大的二手車及商用車市場最大的五金機(jī)電市場最大的農(nóng)產(chǎn)品物流交易市場二、因貴陽擴(kuò)城而生集中的貴陽拓展的貴陽1/會(huì)長大的貴陽:全省視野上的貴陽擴(kuò)城貴州人口為3800多萬人，如果城鎮(zhèn)化水平提升至50%，則意味著未來5年至少要有570萬人從農(nóng)村走向城市。站在全省視野上，貴陽向哪里擴(kuò)

3、城？縫合安順，催生貴安新區(qū)地處山地的貴州，能夠建設(shè)容納數(shù)百人口的區(qū)域，只有貴陽-安順一線。這片曾被朱元璋看中的土地，早在六百年前就已經(jīng)屯300個(gè)軍墾荒。一則土地平坦，二則有較好的工商業(yè)基礎(chǔ)?！笔濉币?guī)劃的貴安新區(qū)國家發(fā)改委西部大開發(fā)“十二五”規(guī)劃：蘭州新區(qū)、兩江新區(qū)、西咸新區(qū)、天府新區(qū)和貴安新區(qū)5個(gè)國家級新區(qū)，同時(shí)被列入規(guī)劃之中，作為西部地區(qū)重點(diǎn)城市新區(qū)建設(shè)。天府新區(qū)蘭州新區(qū)兩江新區(qū)西咸新區(qū)貴安新區(qū)國務(wù)院的貴陽安新區(qū)“把貴安新區(qū)建設(shè)成為內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，形成以航空航天為代表的特色裝備制造業(yè)基地、重要的資源深加工基地、區(qū)域性商貿(mào)物流中心和科技創(chuàng)新中心，鼓勵(lì)在土地、投資、科技創(chuàng)新等領(lǐng)域先行先

4、試。”國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)貴州經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展的若干意見國家文件的貴安新區(qū)國發(fā)2號文件要求貴州“加快建設(shè)貴安新區(qū)”、“把貴安新區(qū)建設(shè)成為內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)”貴州未來的發(fā)展，發(fā)動(dòng)機(jī)是黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)，而黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域就是貴安新區(qū)，我們以貴安新區(qū)為引擎，帶動(dòng)黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)火車頭，促進(jìn)貴州騰飛。貴州戰(zhàn)略的貴安新區(qū)要加快調(diào)整區(qū)域結(jié)構(gòu)，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。抓緊制定和實(shí)施黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、貴安新區(qū)、黔北經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、畢水興能源資源富集區(qū)、貴遵畢“金三角”、“三州”民族團(tuán)結(jié)進(jìn)步繁榮發(fā)展示范區(qū)規(guī)劃，加快形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)良性互動(dòng)、共同發(fā)展的新格局。栗戰(zhàn)書十一屆省代會(huì)十屆省委報(bào)告2/長翅膀的貴陽:主城視野上的戰(zhàn)略擴(kuò)城龍洞

5、堡新城貴陽破繭，五大翅膀天河潭新城龍洞堡新城百花生態(tài)城花溪生態(tài)城扎左工業(yè)城花溪生態(tài)城百花生態(tài)城天河潭新城扎左工業(yè)城百花新城：突出爽爽貴陽的氣候優(yōu)勢，打造新的宜居城市拓展區(qū)域；龍洞堡新城：配合貴陽旅游戰(zhàn)略發(fā)展，打造臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，建設(shè)貴龍經(jīng)濟(jì)帶；花溪生態(tài)城：集合全省高校資源優(yōu)勢，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；扎佐工業(yè)新城：緊扣“十二五”規(guī)劃工業(yè)強(qiáng)省的基調(diào)；天河潭新城：以花溪石板鎮(zhèn)為中心，形成農(nóng)業(yè)、旅游、觀光一體化1/全省視野上的戰(zhàn)略擴(kuò)城：貴安新區(qū)2/主城視野上的戰(zhàn)略擴(kuò)城：天河潭新城雙重戰(zhàn)略國家級新城/主城西翼15分鐘車程到花果園25分鐘車程到大十字基于宗地看四周：貴安新區(qū)橋頭堡25分鐘車程到金陽貴安新區(qū)5分鐘到

6、達(dá)天河潭風(fēng)景區(qū)項(xiàng)目基于宗地看五行1/花溪五行屬金2/宗地位于花溪西面金上鑲金(西白虎屬金)宗地：五行屬金建材行業(yè)：五行屬金基于宗地看百業(yè)花溪產(chǎn)石材/建材加工行業(yè)成熟/兩大物流中心基于此，前店后廠，建材批發(fā)市場有市場明華石材廠廷益石材廠大壩井工藝石材廠慶鑫石業(yè)公司騰達(dá)建材廠大有建材廠金龍建材廠紅藝綜合建材廠二戈寨物流中心花溪竹林西南物流中心項(xiàng)目寫真關(guān)鍵詞貴安新區(qū)、天河潭新城、主城西翼物流戰(zhàn)略、商貿(mào)批零、建材產(chǎn)業(yè)承接政策、金上鑲金主城西翼/產(chǎn)業(yè)新城橋頭堡/商貿(mào)綜合體/建材金鋪看四周離主城僅10分鐘看政策貴安新區(qū)/天河潭新城看戰(zhàn)略物流戰(zhàn)略,生逢其時(shí)看五行金上鑲金項(xiàng)目初步定性二/踩中一塊地板從貴陽建材

7、市場版圖找到我們的位置項(xiàng)目沙沖北石材批發(fā)市場貴久建材城新發(fā)建材市場小河建材市場金都建材市場(開陽縣)筑新建材市場中新裝飾建材市場紅山裝飾建材市場陽光100紅星美凱龍逛貴陽建材市場西南國際商貿(mào)城中新裝飾建材市場筑新建材市場貴久建材城新發(fā)建材市場陽光100沙沖北石材批發(fā)市場紅星美凱龍小河建材市場紅山裝飾建材市場金都建材市場(開陽縣)貴陽建材市場地圖西南國際商貿(mào)城觀貴陽建材市場呈密集特征集中在沙沖路、花溪大道北優(yōu)勢：依托花溪石材產(chǎn)業(yè)劣勢：過于靠近市中心趨勢：隨著城市邊緣中心化，搬遷整改將成客觀使然看全國建材市場五洲國際商貿(mào)博覽中心、大上海國際商貿(mào)中心、蠶絲城、億都商貿(mào)城、興化都寶國際城、金屋裝飾城、

8、尚程國際裝飾城縱觀全國商貿(mào)批零項(xiàng)目，90%以上均在城市邊緣的產(chǎn)業(yè)新城。城區(qū)建材密集地不是我們的競爭對手我們唯一的競爭對手為：同樣位于邊緣的西南國際商貿(mào)城貴陽商貿(mào)物流戰(zhàn)略走廊“冤家路窄”嫁接西南商貿(mào)城的戰(zhàn)略走廊:西二環(huán)一條通往競爭對手的戰(zhàn)略走廊一條借力競爭榜樣的戰(zhàn)略走廊一條承載商貿(mào)物流的戰(zhàn)略走廊從商貿(mào)物流業(yè)的角度看我們與西南國際商貿(mào)城是貴陽的兩只翅膀西部建材城西南國際商貿(mào)城西二環(huán)西南商貿(mào)走廊/戰(zhàn)略雙翼之一比肩西南國際商貿(mào)城/主城西翼唯一競爭對手掃描三/拋出一塊磚拋磚引玉/從西南國際商貿(mào)城定格我們的步伐他很有想象張力我也有潛在勢力迪拜VS航母西南國際商貿(mào)城，1000萬平方米體量西部建材城，143萬

9、平方米體量1/捆綁政府2003年，貴陽市政府遷往金陽2010年，貴陽客運(yùn)站遷往金陽2011年，市二醫(yī)遷往金陽（金陽醫(yī)院）2012年，西南國際商貿(mào)城啟動(dòng)，將承接市內(nèi)各類商城搬遷政府是最大的搬家公司西南國際商貿(mào)城就捆綁在這輛車上騎在巨人肩膀上借鑒：他們將貴陽政府政策作為價(jià)值訴求，我們直接將政策架在“國”字頭上：國家發(fā)改委，國家級新區(qū)：貴安新區(qū)國務(wù)院意見：貴安新區(qū)/物流戰(zhàn)略國發(fā)2號文件：貴安新區(qū)，黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)龍頭2/捆綁多種業(yè)態(tài)分三期，除了蔬菜農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、汽車汽配，幾乎涵蓋了全部業(yè)態(tài)。并配備物流、倉儲、酒店、后勤服務(wù)、總部運(yùn)營管理中心、辦公樓、住宅、學(xué)校、醫(yī)院等配套。一期總建面220.6萬平方米，涵

10、蓋服裝、小商品鞋帽百貨、裝飾建材、五金機(jī)電和食品土特產(chǎn)五大類，共計(jì)約36000個(gè)商鋪?，F(xiàn)狀：市西路商戶的推動(dòng)，帶動(dòng)服裝業(yè)態(tài)很火。騎在巨人肩膀上借鑒：多重業(yè)態(tài)能降低風(fēng)險(xiǎn)，但考慮市場容量與業(yè)態(tài)重疊性，我們應(yīng)當(dāng)在多重業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)放在建材批零，并補(bǔ)充農(nóng)副產(chǎn)品(重土特產(chǎn))、汽配農(nóng)機(jī)兩種業(yè)態(tài)，占位他所沒有的空白。3/高門檻準(zhǔn)入制自主經(jīng)營40。鋪分等級：A級鋪持有市級優(yōu)質(zhì)商標(biāo)資質(zhì)的商戶以后高門檻會(huì)逐漸降低騎在巨人肩膀上借鑒：高門檻能提升項(xiàng)目形象，低門檻能做大一塊蛋糕。入市：引進(jìn)龍頭品牌，借助號召力長期：不設(shè)閉門羹，做大一杯羹4/低開高走，銷售推手第一批貨16000130008000第二批貨，上調(diào)價(jià)10

11、刺激購買騎在巨人肩膀上借鑒：藏在低開高走曲線背后的規(guī)律第一步：大鋪、大品牌、大招商入市第二步：大舉做旺后，降低門檻，提高價(jià)格5/訂金高，轉(zhuǎn)化率高由于訂金不可退，故訂金越高，退訂人越少，最終轉(zhuǎn)化率也越高。騎在巨人肩膀上借鑒：衡量訂金高底的那把尺子在客戶端及業(yè)態(tài)高端客戶可以抬高訂金，鎖定意向；低商客戶反之；不同業(yè)態(tài)訂金不同，如家居業(yè)態(tài)面積較大，可提高訂金；而小商品業(yè)態(tài)面積較小，應(yīng)降低訂金。通過巨人的借鑒定格我們的步伐：業(yè)態(tài)：涵蓋多重業(yè)態(tài)，主打建材，補(bǔ)充農(nóng)副產(chǎn)品(重土特產(chǎn))、汽配農(nóng)機(jī)兩種業(yè)態(tài)。營銷：第一步大鋪、大品牌、大招商入市；第二步不設(shè)閉門羹，做大一杯羹，降低門檻，提高價(jià)格。傳播：第一步架上“國

12、”字頭炒作區(qū)域；第二步：捆綁大品牌的號召力。第三步營造熱銷氛圍，給市場打雞血。四/建起一面墻策略歸總，創(chuàng)意發(fā)散國家級新區(qū)橋頭堡/主城西翼商貿(mào)龍頭全省視野，貴安新區(qū)橋頭堡全市視野，天河潭新區(qū)在主城西翼定位語初步定性：主城西翼/產(chǎn)業(yè)新城橋頭堡/商貿(mào)綜合體/建材金鋪競爭對手分析：西南商貿(mào)走廊/戰(zhàn)略雙翼之一比肩西南國際商貿(mào)城/主城西翼唯一通過巨人的借鑒定格我們的步伐：業(yè)態(tài)：涵蓋多重業(yè)態(tài),主打建材,補(bǔ)充農(nóng)副產(chǎn)品(重土特產(chǎn))、汽配農(nóng)機(jī)兩種業(yè)態(tài).營銷：第一步大鋪、大品牌、大招商入市;第二步不設(shè)閉門羹,做大一杯羹,降低門檻,提高價(jià)格.傳播：第一步架上國”字頭炒作區(qū)域;第二步捆綁大品牌的號召力.第三步營造熱銷氛

13、圍,給市場打雞血.廣告語以建所未見，遠(yuǎn)見貴陽財(cái)富未來第一步/區(qū)域炒作：架上國字頭第二步/項(xiàng)目形象：捆綁大品牌號召力第三步/營造熱銷氛圍：給市場打雞血貴陽國字頭貴安新區(qū)，國家發(fā)改委十二五國家級新區(qū)貴安新區(qū)，國務(wù)院意見內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)貴安新區(qū)，國發(fā)2號文件黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)火車頭第一階段架上“國”字頭第一篇國家開始打量貴陽“把貴安新區(qū)建設(shè)成為內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，形成以航空航天為代表的特色裝備制造業(yè)基地、重要的資源深加工基地、區(qū)域性商貿(mào)物流中心和科技創(chuàng)新中心”大貴陽戰(zhàn)略規(guī)劃三大物流基地之一：金石產(chǎn)業(yè)園西部建材城應(yīng)運(yùn)而生第二篇第一階段架上“國”字頭第一步/區(qū)域炒作：架上國字頭第二步/項(xiàng)目形象：捆綁大品牌

14、號召力第三步/營造熱銷氛圍：給市場打雞血龍從西邊來？主城西翼/唯一建材批發(fā)龍頭西部建材城即將磅礴入市第二階段捆綁大品牌號召力第一篇懸念炒作篇龍來了主城西翼/唯一建材批發(fā)龍頭西部建材城攜紅星美凱龍而來，磅礴入市爭取引進(jìn)紅星美凱龍作為第一波引爆第二階段捆綁大品牌號召力第二篇科勒、TOTO、美標(biāo)、蒂森、伊奈、吉事多貴陽建材向西方看齊西部建材城即將引進(jìn)國際十大品牌第二階段捆綁大品牌號召力第三篇第一步/區(qū)域炒作：架上國字頭第二步/項(xiàng)目形象：捆綁大品牌號召力第三步/營造熱銷氛圍：給市場打雞血西部取金主城西翼/唯一建材批發(fā)龍頭西部建材城萬人搶灘黃金旺鋪價(jià)值頭班車西紅市主城西翼/唯一建材批發(fā)龍頭西部建材城千萬

15、攬金，首次開盤紅動(dòng)貴陽第三階段給市場打雞血第三篇五/修出一條路旺場措施初步思考三重消費(fèi)力輻射受訪群體可接受的出行時(shí)間絕大多數(shù)在1小時(shí)以內(nèi)，半小時(shí)內(nèi)的更占了77；基本性人群覆蓋半徑約1公里范圍內(nèi)西部建材城及周邊，其中項(xiàng)目本身2.7-4.5萬常住人口，涵蓋石板鎮(zhèn)周邊乃至花溪；近四成的受訪者沒有具體路程距離的概念，33的人士接受5公里以上的路程；活躍性人群覆蓋半徑約5公里范圍內(nèi)花溪大道、沙沖路、二戈寨等南部片區(qū)人群，其中涵蓋花果園等大盤。聲稱到過較遠(yuǎn)地方購物的受訪人士為17，購物地點(diǎn)多達(dá)42個(gè)。經(jīng)常性人群覆蓋半徑約20公里范圍內(nèi)覆蓋南明區(qū)、云巖區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、花溪區(qū)、白云區(qū)、小河區(qū)等城區(qū)及清鎮(zhèn)市、開陽縣

16、、息烽縣、修文縣等縣級市，人口約350萬，GDP約840億人民幣。從業(yè)態(tài)規(guī)劃角度計(jì)算未來人流量公式：商業(yè)約0.14-0.83人/m2，寫字樓約0.125-0.33人/m2住宅0.03-0.05人/ m2，酒店約0.05-0.07人/m2根據(jù)公式計(jì)算未來不同業(yè)態(tài)日均人流量：商業(yè)部分：13.3-78.9萬人次/天寫字樓部分：9.85-26萬人次/天住宅部分：2.7-4.5萬人次/天酒店部分：0.4-0.6萬人次/天合計(jì)：26.25-110萬人次/天從問卷調(diào)查角度計(jì)算未來人流量公式：日均人流量=本地日采購人次x愿意光顧的比例x接受修正系數(shù)+年接待外來人員人次x愿意光顧的比例x接受修正系數(shù)/365本地

17、日采購人次：200萬愿意光顧大型商貿(mào)物流市場的比例60%接受本項(xiàng)目修正系數(shù)為20%年接待外來人員人次：約3000萬愿意光顧大型商貿(mào)物流市場的比例10%接受本項(xiàng)目修正系數(shù)為20%200 x60%x20%+3000 x10%x20%/365 =24+0.16（萬人次）24.16（萬人次）兩種角度預(yù)測人流量均值：46萬人次/日為達(dá)到目標(biāo)人流量的旺場措施旺場措施1：名師設(shè)計(jì)、巨資建設(shè)，確保國內(nèi)同類市場中最好的規(guī)劃和硬件本項(xiàng)目將在考察全國數(shù)十個(gè)同類市場的基礎(chǔ)上，聘請國內(nèi)有豐富商業(yè)建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的公司，結(jié)合當(dāng)今國內(nèi)外最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，在保證傳統(tǒng)交易功能的前提下創(chuàng)新，確保本項(xiàng)目擁有國內(nèi)同類市場中最好的規(guī)劃和硬

18、件，為數(shù)十年的長久興旺奠定硬件基礎(chǔ)。旺場措施2：“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”，組建強(qiáng)大的招商經(jīng)營管理隊(duì)伍傳統(tǒng)專業(yè)批發(fā)市場的由盛轉(zhuǎn)衰，缺乏現(xiàn)代營銷推廣理念和管理團(tuán)隊(duì)是根本原因之一。本項(xiàng)目投資商擁有豐富的物流專業(yè)市場的開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的招商經(jīng)營管理隊(duì)伍，以“統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”的集約化經(jīng)營模式挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市場的粗放式經(jīng)營，產(chǎn)生強(qiáng)大后發(fā)制勝優(yōu)勢。 旺場措施3：放水養(yǎng)魚，以最高2年的長期免租等方式向經(jīng)營戶讓利，吸引實(shí)力商戶進(jìn)駐經(jīng)營有實(shí)力的經(jīng)營戶是市場長久興旺的重要保障，本項(xiàng)目投資商在多年的運(yùn)營歷程中，深知經(jīng)營戶與市場之間的魚水關(guān)系，將以長期免租等方式向經(jīng)營戶讓利，吸引實(shí)力商戶進(jìn)駐經(jīng)營。 旺場措施4：完善生活、消費(fèi)配套，讓優(yōu)質(zhì)經(jīng)營戶安居樂業(yè)，扎根經(jīng)營讓商戶扎根經(jīng)營，就要全方位解決商戶及其家庭的后顧之憂！本項(xiàng)目將全面完善居住、消費(fèi)、餐飲、休閑、子女教育、