社區(qū)物業(yè)管理制作

1、精靈時(shí)創(chuàng)職業(yè)教育精靈時(shí)創(chuàng)職業(yè)教育 課程安排課程安排課程要求課程要求：掌握物業(yè)管理（社區(qū)物業(yè)管理）的相關(guān)知識，順利：掌握物業(yè)管理（社區(qū)物業(yè)管理）的相關(guān)知識，順利 通過技能培訓(xùn)考試通過技能培訓(xùn)考試u按時(shí)上課，不遲到、不早退，有事請假按時(shí)上課，不遲到、不早退，有事請假u保持課堂紀(jì)律，不影響他人聽課保持課堂紀(jì)律，不影響他人聽課u積極參與課上討論積極參與課上討論u如有問題可向培訓(xùn)老師舉手示意如有問題可向培訓(xùn)老師舉手示意 基本概念重點(diǎn)考點(diǎn)案例分析考題講解 主要內(nèi)容主要內(nèi)容物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理機(jī)構(gòu)基本知識物業(yè)管理知識相關(guān)法律法規(guī)知識 第一部分 物業(yè)管理基本概念 第二部分 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)基本知識 第三部分

2、物業(yè)管理知識 第四部分 相關(guān)法律法規(guī)知識 主要內(nèi)容主要內(nèi)容物業(yè)管理基本概念物業(yè)管理機(jī)構(gòu)基本知識物業(yè)管理知識相關(guān)法律法規(guī)知識 第三部分 物業(yè)管理知識 1、住宅小區(qū) 2、寫字樓 3、商業(yè)場所 4、工業(yè)區(qū) 5、其他類型第一講第一講 物業(yè)的基本概念物業(yè)的基本概念物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)與物業(yè)管理一一二二三三物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程物業(yè)管理的主要內(nèi)容與過程物業(yè)管理的基本原則物業(yè)管理的基本原則四四物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量第一講第一講 物業(yè)的基本概念物業(yè)的基本概念五五物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求六六案例分析案例分析七七考題講解考題講解一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理（一）物業(yè)（一）

3、物業(yè) 1、定義、定義u廣義廣義：物業(yè)指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。：物業(yè)指財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、擁有物和房地產(chǎn)等。u狹義狹義：物業(yè)指是指單元性的房地產(chǎn)。：物業(yè)指是指單元性的房地產(chǎn)。u 所謂物業(yè)：是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)所謂物業(yè)：是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)已經(jīng)依托于該實(shí)體上的權(quán)益。施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)已經(jīng)依托于該實(shí)體上的權(quán)益。什么什么是是物業(yè)物業(yè)？一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理各類建筑物各類建筑物附屬設(shè)備和配套設(shè)施附屬設(shè)備和配套設(shè)施相關(guān)場地相關(guān)場地一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理2

4、、物業(yè)的特征、物業(yè)的特征固定性：固定性：突出其不可或不便移動(dòng)耐久性：耐久性：建造時(shí)間長，使用時(shí)間更長多樣性多樣性：居住用房，寫字樓、廠房、倉庫、體育場館、高值性：高值性：不僅具有使用價(jià)值，也有較高的觀賞價(jià)值、權(quán)益性：權(quán)益性：一處物業(yè)具有多項(xiàng)權(quán)能，出租、出售、抵押、廣告投放一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理（二）物業(yè)管理（二）物業(yè)管理 v 1、定義、定義是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行照物業(yè)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)、管

5、理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。相關(guān)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。什么什么是是物業(yè)管理物業(yè)管理？一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理2、物業(yè)管理的起源以及在我國的發(fā)展、物業(yè)管理的起源以及在我國的發(fā)展起源于起源于19世紀(jì)世紀(jì)60年代的英國年代的英國真正意義上的物業(yè)管真正意義上的物業(yè)管理產(chǎn)生于理產(chǎn)生于19世紀(jì)最后世紀(jì)最后10年的美國年的美國20世紀(jì)世紀(jì)50年代香港地區(qū)年代香港地區(qū)的物業(yè)管理開始起步的物業(yè)管理開始起步地對物業(yè)管理的探索始地對物業(yè)管理的探索始于于20世紀(jì)世紀(jì)80年代初期年代初期一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理（1 1）覆蓋面廣）覆蓋面廣 從地域上：國外-國內(nèi) 沿海-內(nèi)陸 從管

6、理對象上： 住宅-寫字樓 倉庫-體育場館 機(jī)關(guān)-學(xué)校（2 2）服務(wù)性強(qiáng)）服務(wù)性強(qiáng) 物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，雖然物業(yè)管理人員有時(shí)履行管理職責(zé)，但服務(wù)是物業(yè)管理的根本屬性（3 3）專業(yè)性強(qiáng)）專業(yè)性強(qiáng) 物業(yè)管理過程中涉及很多專業(yè)領(lǐng)域（電氣設(shè)備、排水供暖、保潔綠化）這些需要專業(yè)人員進(jìn)行實(shí)施、操作，所以物業(yè)管理企業(yè)要有專業(yè)人才一保證期服務(wù)的專業(yè)性。3、物業(yè)管理的特征、物業(yè)管理的特征一、物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)與物業(yè)管理（4）業(yè)主處于主導(dǎo)地位）業(yè)主處于主導(dǎo)地位 服務(wù)性行業(yè)顧客是上帝，要明確在物業(yè)服務(wù)工程中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位。（5）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合）物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合 社區(qū)管理有政府基層單位街道

7、辦居委會(huì)承擔(dān)，主要工作 計(jì)劃生育-治安保衛(wèi) 糾紛調(diào)解-社會(huì)福利 物業(yè)管理的工作基本設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù) 綠化保潔、治安保衛(wèi)3、物業(yè)管理的特征、物業(yè)管理的特征1 1、物業(yè)與物業(yè)管理、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)管理的主要內(nèi)容物業(yè)管理的主要內(nèi)容物業(yè)管理的主要過程物業(yè)管理的主要過程維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)則不受維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的規(guī)則不受破壞破壞房屋裝修監(jiān)督管理房屋裝修監(jiān)督管理房屋的維護(hù)與修繕房屋的維護(hù)與修繕設(shè)備、設(shè)施的管理及維護(hù)養(yǎng)護(hù)設(shè)備、設(shè)施的管理及維護(hù)養(yǎng)護(hù)安全保衛(wèi)與消防安全保衛(wèi)與消防保潔管理保潔管理環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)綠化管理綠化管理車輛管理車輛管理綜合經(jīng)營服務(wù)綜合經(jīng)營服務(wù)1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同、簽訂物業(yè)服務(wù)合同2、

8、驗(yàn)收接管物業(yè)、驗(yàn)收接管物業(yè)3、履行服務(wù)合同、履行服務(wù)合同4、終止合同，做好交接、終止合同，做好交接1 1、物業(yè)與物業(yè)管理、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)管理的作用物業(yè)管理的作用實(shí)行物業(yè)管理能創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境實(shí)行物業(yè)管理能創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境實(shí)行物業(yè)管理可以方便居民的生活實(shí)行物業(yè)管理可以方便居民的生活實(shí)行物業(yè)管理能延長物業(yè)的使用壽命實(shí)行物業(yè)管理能延長物業(yè)的使用壽命物業(yè)管理有利于克服傳統(tǒng)房屋管理的弊端物業(yè)管理有利于克服傳統(tǒng)房屋管理的弊端實(shí)行物業(yè)管理能克服實(shí)行物業(yè)管理能克服“重建輕管重建輕管”的思想的思想1 1、物業(yè)與物業(yè)管理、物業(yè)與物業(yè)管理物業(yè)物業(yè)固定性固定性多樣性多樣性高值性高值性耐久性耐久性權(quán)益性權(quán)益性特性對比特

9、性對比物業(yè)管理物業(yè)管理 覆蓋面廣覆蓋面廣服務(wù)性強(qiáng)服務(wù)性強(qiáng)專業(yè)性強(qiáng)專業(yè)性強(qiáng)業(yè)主處于主導(dǎo)地業(yè)主處于主導(dǎo)地位位物業(yè)管理與社區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合管理相結(jié)合v案例一案例一 兩年前，王先生在某小區(qū)購買了一套住宅，但一直兩年前，王先生在某小區(qū)購買了一套住宅，但一直沒有裝修，也沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次向王先沒有裝修，也沒有入住。最近物業(yè)管理公司多次向王先生發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未生發(fā)出通知，催他補(bǔ)交一年的物業(yè)管理費(fèi)。王先生以未居住為由拒交。居住為由拒交。 請問：王先生的做法是否正確？為什么？請問：王先生的做法是否正確？為什么？ 2、案例分析、案例分析2、案例分析、案例分析v案

10、例分析案例分析 王先生的做法不正確。王先生的做法不正確。 我們?nèi)粘Ｋf的物業(yè)管理費(fèi)，大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，我們?nèi)粘Ｋf的物業(yè)管理費(fèi)，大多屬于公共部位及公共服務(wù)的收費(fèi)，例如保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管是否例如保安、清潔、綠化和公用維修等，是為整個(gè)小區(qū)的服務(wù)，不管是否居住，王先生所在小區(qū)的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值居住，王先生所在小區(qū)的房產(chǎn)都已享受到了，并因這些服務(wù)而得以保值和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員和增值。還有，公共服務(wù)的收費(fèi)不便以住戶多少來劃分，物業(yè)管理人員并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)

11、主也是不公平并不會(huì)因?yàn)閭€(gè)別住戶離開而減少工作量，何況這對其他業(yè)主也是不公平的。的。 因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知因此，只要業(yè)主購買了住房，開發(fā)商又及時(shí)有效地發(fā)出了入住通知書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），都應(yīng)支付物業(yè)管理書，就不管房子是否有人居?。ɑ蚓幼☆l率如何），都應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。費(fèi)。v案例二案例二 張先生在某小區(qū)購買了一套高級住宅。因?yàn)樗俏簧馊?，所以將住宅作抵押向銀張先生在某小區(qū)購買了一套高級住宅。因?yàn)樗俏簧馊?，所以將住宅作抵押向銀行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由行進(jìn)行了貸款。銀行為了確保貸款回收，

12、將該套房進(jìn)行了訴訟保全措施。張先生由于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為張先生的房于生意上的不成功，停止了向物業(yè)公司交付物業(yè)管理費(fèi)。物業(yè)公司認(rèn)為張先生的房子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，就不怕業(yè)主不交費(fèi)。子在，暫時(shí)不交物業(yè)管理費(fèi)也沒什么大的關(guān)系，只要房子在，就不怕業(yè)主不交費(fèi)。 由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴由于張先生沒有及時(shí)返還銀行的貸款，銀行向法院提起訴訟。經(jīng)過長時(shí)間的訴訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，于是，該套房子易主。銀行將這套房通過訟，法院判決將張先生的房子進(jìn)行拍賣，于是，該套房子易主。銀行將這套

13、房通過房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給了胡女士。 這時(shí)，物業(yè)公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女這時(shí)，物業(yè)公司決定正式追討該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)。結(jié)果，銀行拒付，胡女士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一士也拒付過戶前的物業(yè)管理費(fèi)，張先生又不知去向，致使該房所欠的物業(yè)管理費(fèi)一直沒能收繳。直沒能收繳。請問：請問：1 1、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？、物業(yè)管理公司該向誰追討該房的物業(yè)管理費(fèi)？ 2 2、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？、物業(yè)管理公司的做法有什么缺陷？該怎樣做才是正確的？ 2、

14、案例分析、案例分析v案例分析案例分析 1 1、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。、物業(yè)管理公司應(yīng)該向原業(yè)主張先生追討物業(yè)管理費(fèi)。2 2、在這個(gè)案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。、在這個(gè)案例中，物業(yè)管理公司混淆了物業(yè)管理法律關(guān)系。 物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行物業(yè)管理公司在發(fā)現(xiàn)張先生未支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，首先應(yīng)當(dāng)直接要求張先生履行其義務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體其義務(wù)，而不是去消極等待。因?yàn)榉慨a(chǎn)是不會(huì)也不可能承擔(dān)應(yīng)當(dāng)由法律關(guān)系中的主體承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物

15、業(yè)管理協(xié)議去訴承擔(dān)的義務(wù)的；其次，物業(yè)管理公司可以根據(jù)其與張先生所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議去訴諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管諸法律，以法律的強(qiáng)制力去保護(hù)自己的合法權(quán)益。如果不采取上述兩個(gè)措施，物業(yè)管理公司就會(huì)坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與理公司就會(huì)坐失良機(jī)。因?yàn)楫?dāng)張先生的房產(chǎn)隨著主體的變更而易主，新的主體尚未與物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原物業(yè)管理公司簽訂任何協(xié)議，所以在法律上新業(yè)主不會(huì)也不可能繼續(xù)履行張先生（原業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)

16、管理法業(yè)主）的義務(wù)，雖然房產(chǎn)還是原來的房產(chǎn)，但房產(chǎn)的主人已經(jīng)變更，即原物業(yè)管理法律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系律關(guān)系中的主體已變更，而房產(chǎn)本身已變成新的法律關(guān)系的客體，這一新的法律關(guān)系的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管的客體是不可能為老的物業(yè)管理法律關(guān)系承擔(dān)任何義務(wù)的。所以，本案例中的物業(yè)管理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯(cuò)誤的。理公司這種收管理費(fèi)跟著房產(chǎn)走的觀點(diǎn)和做法從一開始就是錯(cuò)誤的。2、案例分析、案例分析3、考題講解、考題講解3. 物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括物業(yè)管理的主要內(nèi)容不包括 (單

17、選單選)。 A、房屋裝修監(jiān)督管理、房屋裝修監(jiān)督管理 B、安全保衛(wèi)與消防管理、安全保衛(wèi)與消防管理 C、保潔和綠化管理、保潔和綠化管理 D、計(jì)劃生育管理、計(jì)劃生育管理 1. 物業(yè)管理起源于物業(yè)管理起源于 ( 單選單選 )。 A、 19世紀(jì)世紀(jì)60年代的英國年代的英國 B、 19世紀(jì)世紀(jì)70年代的法國年代的法國 C 、19世紀(jì)世紀(jì)80年代的香港年代的香港 D、 19世紀(jì)世紀(jì)60年代的日本年代的日本 2. 物業(yè)管理企業(yè)屬于物業(yè)管理企業(yè)屬于 ( 單選單選 )。 A、建筑業(yè)、建筑業(yè) B、第一產(chǎn)業(yè)、第一產(chǎn)業(yè) C、服務(wù)業(yè)、服務(wù)業(yè) D、金融業(yè)、金融業(yè)3、考題講解、考題講解5.物業(yè)管理的特性包括（物業(yè)管理的特性包

18、括（ 多選多選 ） A、覆蓋面廣、覆蓋面廣 B、服務(wù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng) C、經(jīng)濟(jì)效益高、經(jīng)濟(jì)效益高 D、管理難度大、管理難度大4.物業(yè)的特征包括（物業(yè)的特征包括（ 多選多選 ） A、固定性、固定性B、高值性、高值性 C、多樣性、多樣性D、服務(wù)性、服務(wù)性6.物業(yè)管理的過程包括（物業(yè)管理的過程包括（ 多選多選 ） A、驗(yàn)收接管物業(yè)、驗(yàn)收接管物業(yè) B、 履行服務(wù)合同履行服務(wù)合同 C、終止合同，作好交接、終止合同，作好交接 D、簽定物業(yè)服務(wù)合同、簽定物業(yè)服務(wù)合同ABCDABABCD第二講第二講 社區(qū)物業(yè)的基礎(chǔ)內(nèi)容社區(qū)物業(yè)的基礎(chǔ)內(nèi)容社區(qū)物業(yè)管理社區(qū)物業(yè)管理123案例分析案例分析考題講解考題講解1、社區(qū)物業(yè)管

19、理、社區(qū)物業(yè)管理社區(qū)社區(qū)：是指由居住在一定地域的人群和組織結(jié)成多種社會(huì)關(guān)系，具有共同利益和共同價(jià)值的社會(huì)區(qū)域生活共同體。文化文化組織組織機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)人口人口地域地域社區(qū)的四個(gè)社區(qū)的四個(gè)基本要素基本要素社區(qū)的自然地社區(qū)的自然地理與人文地理理與人文地理的空間載體的空間載體社區(qū)運(yùn)作與社區(qū)運(yùn)作與變遷的主體變遷的主體社區(qū)活動(dòng)得社區(qū)活動(dòng)得以展開的社以展開的社會(huì)組織形式會(huì)組織形式社區(qū)范圍內(nèi)社區(qū)范圍內(nèi)具有特質(zhì)的具有特質(zhì)的精神紐帶精神紐帶1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理概念概念社區(qū)物社區(qū)物業(yè)管理業(yè)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理理念及管理手物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理理念及管理手段，依法或依合同對其負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的居民段，依法或

20、依合同對其負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的居民、房屋建筑及其配套的設(shè)備設(shè)施、綠化、房屋建筑及其配套的設(shè)備設(shè)施、綠化、交通、治安、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、交通、治安、環(huán)境等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、整治及服務(wù)的過程，使社區(qū)內(nèi)的居修繕、整治及服務(wù)的過程，使社區(qū)內(nèi)的居民有一個(gè)優(yōu)美、方便、舒適、安全、安靜民有一個(gè)優(yōu)美、方便、舒適、安全、安靜的居住環(huán)境。的居住環(huán)境。目標(biāo)目標(biāo)特點(diǎn)特點(diǎn)原則原則社區(qū)物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)社會(huì)社區(qū)物業(yè)管理要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益及心理效益的統(tǒng)一。益及心理效益的統(tǒng)一。（1）服務(wù)為主，管理重物；）服務(wù)為主，管理重物；（2） 業(yè)主差異多，管理難度大；業(yè)主差異多，管理難度大；（3）自

21、律是基礎(chǔ)、強(qiáng)制是輔助；）自律是基礎(chǔ)、強(qiáng)制是輔助；（4）復(fù)雜性決定權(quán)威性；）復(fù)雜性決定權(quán)威性；（5） 日趨專業(yè)化；日趨專業(yè)化；（6）綜合性特征明顯）綜合性特征明顯 業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則；的原則；依法管理原則；依法管理原則； 有償服務(wù)原則；有償服務(wù)原則；狀態(tài)化管理原則；狀態(tài)化管理原則；超前管理原則。超前管理原則。1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理各國社區(qū)物各國社區(qū)物業(yè)管理模式業(yè)管理模式荷荷提前介入提前介入德德一絲不茍一絲不茍俄俄福利型福利型瑞瑞物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合法法民主式民主式意意互助會(huì)式互助會(huì)式日日一專多能一專多能1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)

22、物業(yè)管理我國現(xiàn)有社區(qū)物業(yè)管理模式我國現(xiàn)有社區(qū)物業(yè)管理模式（1）以房管為主的管理模式：以房屋管理所為主，對擁有產(chǎn)權(quán)的房屋實(shí)現(xiàn)管理。（2）以街道辦事處為主的管理模式：以街道辦事處為主，具體由居民委員會(huì)實(shí)施。（3）以街道為主的三結(jié)合模式：街道辦事處牽頭，派出所和開發(fā)商參與，成立管理委員會(huì)。（4）市場型專業(yè)化管理模式：獨(dú)立的、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過投標(biāo)在市場競爭中接管物業(yè)。1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理社區(qū)物業(yè)管理市場社區(qū)物業(yè)管理市場概念概念社區(qū)物業(yè)管理市場主要圍社區(qū)物業(yè)管理市場主要圍繞住宅物業(yè)市場，是以住繞住宅物業(yè)市場，是以住宅物業(yè)為主要對象而進(jìn)行宅物業(yè)為主要對象而進(jìn)行的提供和購買物業(yè)管理服的提

23、供和購買物業(yè)管理服務(wù)的全部交易活動(dòng)的總和務(wù)的全部交易活動(dòng)的總和特征特征1、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作用對象的、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)作用對象的特殊性特殊性2、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體的、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體的限制性限制性3、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)特殊、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)特殊的勞務(wù)市場的勞務(wù)市場4、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)非完、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)非完全市場全市場1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)社區(qū)物業(yè)管理市場的主體結(jié)構(gòu)社區(qū)物業(yè)管理市場的主體結(jié)構(gòu)（1）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)（2）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求主體社區(qū)住宅物業(yè)的所有者和使用者（3）社區(qū)物業(yè)管理服

24、務(wù)媒介主體信息咨詢服務(wù)公司或委托代理公司（4）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理主體政府行政管理部門及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)（5）社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)調(diào)主體社區(qū)管理委員會(huì)（或居民委員會(huì)）社區(qū)物業(yè)管理市場的客體結(jié)構(gòu)社區(qū)物業(yè)管理市場的客體結(jié)構(gòu)（1）根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理客體的內(nèi)容劃分，可分為房屋維修服務(wù)市場、綠化服務(wù)市場、保安服務(wù)市場、保潔服務(wù)市場和信息服務(wù)市場。（2）根據(jù)社區(qū)物業(yè)管理市場客體作用對象投入使用時(shí)間的不同，可分為新建社區(qū)物業(yè)管理市場和舊有社區(qū)（存量）物業(yè)管理市場。（3）根據(jù)物業(yè)的銷售范圍或業(yè)主及使用者的不同劃分，可分為涉外社區(qū)物業(yè)管理市場和國內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理市場。1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理業(yè)主的概念業(yè)主的概念

25、 業(yè)主是指物業(yè)的所有人。即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。 業(yè)主分為“獨(dú)立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”。業(yè)業(yè)主主的的權(quán)權(quán)利利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)

26、督業(yè)主委員會(huì)的工作；、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；和監(jiān)督權(quán)；9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理業(yè)主的概念業(yè)主的概念 業(yè)主是指物業(yè)的所有人。即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人。 業(yè)主分為“獨(dú)立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”。業(yè)業(yè)主主的的

27、義義務(wù)務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；決定；4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；、按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。1、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)管理業(yè)

28、主大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的自治組織。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定第一次業(yè)主大會(huì)在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)比例時(shí)，由政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，由業(yè)主按法定程序和形式召開。主按法定程序和形式召開。首次業(yè)主大會(huì)首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。定召開。有下列情形

29、之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（1）20%以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議；以上業(yè)主就物業(yè)管理共同事項(xiàng)提議； （2）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的）發(fā)生重大事故或緊急事件，需要及時(shí)處理的2、案例分析、案例分析v 案例一：非業(yè)主不能參加業(yè)主代案例一：非業(yè)主不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？表大會(huì)嗎？ 某小區(qū)在準(zhǔn)備召開業(yè)主代表大會(huì)某小區(qū)在準(zhǔn)備召開業(yè)主代表大會(huì)核定業(yè)主代表時(shí)，工作人員對一核定業(yè)主代表時(shí)，工作人員對一位老太太存有異議，認(rèn)為她不是位老太太存有異議，認(rèn)為她不是小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主代表小區(qū)的業(yè)主，不能參加業(yè)主代表大會(huì)

30、。事后了解，原來這個(gè)老太大會(huì)。事后了解，原來這個(gè)老太太是本小區(qū)某業(yè)主的岳母。太是本小區(qū)某業(yè)主的岳母。 該業(yè)主認(rèn)為，自己的岳母退休在家，身體也不錯(cuò)，平時(shí)又熱心該業(yè)主認(rèn)為，自己的岳母退休在家，身體也不錯(cuò)，平時(shí)又熱心，而自己平時(shí)工作忙，由岳母代表自己參加業(yè)主代表大會(huì)，甚，而自己平時(shí)工作忙，由岳母代表自己參加業(yè)主代表大會(huì)，甚至參加業(yè)主委員會(huì)，是完全可以的。至參加業(yè)主委員會(huì)，是完全可以的。 請問，不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？請問，不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？2、案例分析、案例分析v案例分析案例分析 業(yè)主大會(huì)由全體業(yè)主組成，當(dāng)業(yè)主人數(shù)較多時(shí)，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主大會(huì)或

31、業(yè)主代表大會(huì)是行使業(yè)主自治管理權(quán)、決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的重要組織形式和最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 這并不是說，業(yè)主代表大會(huì)只能是業(yè)主才能出席，其他人就沒有出席的權(quán)利和可能，事實(shí)上，由于各種原因，真正的業(yè)主可能暫時(shí)無法出席，或者不便出席，比如出差、生病等，而業(yè)主的權(quán)利又需要行使，這種情況下，業(yè)主的親屬包括其父母、子女、愛人等（可能是，也可能不是物業(yè)的使用人），以及物業(yè)的租戶，在完成一定的法律手續(xù)后，都有資格代表業(yè)主參加業(yè)主代表大會(huì)。2、案例分析、案例分析v案例二：個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主大會(huì)嗎？案例二：個(gè)別業(yè)主有要求，可以召開業(yè)主大會(huì)嗎？ 某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住宅裝修過程中與物某住宅小區(qū)業(yè)主張某因在住

32、宅裝修過程中與物業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭吵，以致對物業(yè)管理公業(yè)管理公司的員工發(fā)生爭吵，以致對物業(yè)管理公司不滿，于是就向業(yè)主委員會(huì)主任提出書面申請，司不滿，于是就向業(yè)主委員會(huì)主任提出書面申請，請求立即召開業(yè)主大會(huì)，討論物業(yè)管理公司服務(wù)請求立即召開業(yè)主大會(huì)，討論物業(yè)管理公司服務(wù)水平及解聘問題。對于業(yè)主張某的這一做法，新水平及解聘問題。對于業(yè)主張某的這一做法，新上任的業(yè)主委員會(huì)主任感到為難。上任的業(yè)主委員會(huì)主任感到為難。 請問，個(gè)別業(yè)主有要求，就可以召開業(yè)主大會(huì)嗎？請問，個(gè)別業(yè)主有要求，就可以召開業(yè)主大會(huì)嗎？2、案例分析、案例分析v案例分析案例分析 1、首次業(yè)主大會(huì)召開的條件：、首次業(yè)主大會(huì)召開的條件

33、：（1）物業(yè)必須已竣工并交付使用；）物業(yè)必須已竣工并交付使用； （2）新建商品房物業(yè)交付使用后，已出售的建筑面積合計(jì)已達(dá)到）新建商品房物業(yè)交付使用后，已出售的建筑面積合計(jì)已達(dá)到總建筑面積的總建筑面積的50，或超過，或超過50； （3）共有住宅出售建筑面積達(dá)到或超過）共有住宅出售建筑面積達(dá)到或超過30； （4）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)第一套房屋實(shí)際交付業(yè)主使用之日起已滿兩年。兩年。2、業(yè)主代表大會(huì)臨時(shí)召開的條件：、業(yè)主代表大會(huì)臨時(shí)召開的條件：（1）發(fā)生重大事故或重大物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)有必要及時(shí)協(xié)商處理，）發(fā)生重大事故或重大物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)有必要及時(shí)協(xié)商處理

34、，經(jīng)物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)請求時(shí)；經(jīng)物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)請求時(shí)； （2）經(jīng)占全體業(yè)主一定比例（如）經(jīng)占全體業(yè)主一定比例（如20）的業(yè)主以書面形式說明召）的業(yè)主以書面形式說明召集的目的與理由并申請召開時(shí)。集的目的與理由并申請召開時(shí)。3、考題講解、考題講解1、業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位。這體現(xiàn)了物業(yè)、業(yè)主是物業(yè)的主人，在物業(yè)管理中業(yè)主始終處于主導(dǎo)地位。這體現(xiàn)了物業(yè)管理（管理（ 單選單選 ）的特性。）的特性。 A、覆蓋面廣、覆蓋面廣 B、服務(wù)性強(qiáng)、服務(wù)性強(qiáng) C、專業(yè)性強(qiáng)、專業(yè)性強(qiáng) D、業(yè)主處于主導(dǎo)地位、業(yè)主處于主導(dǎo)地位2、物業(yè)管理企業(yè)是指按照（、物業(yè)管理企業(yè)是指按照（

35、單選單選 ）的約定，專門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)）的約定，專門進(jìn)行房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使備和相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理維護(hù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，為業(yè)主和使用人提供服務(wù)的企業(yè)。用人提供服務(wù)的企業(yè)。A、物業(yè)管理合同、物業(yè)管理合同 B、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同 C、物業(yè)委托合同、物業(yè)委托合同 D、 物業(yè)租賃合同物業(yè)租賃合同3、經(jīng)（、經(jīng)（ 單選單選 ）以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)）以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)A、50% B、30% C、20% D、10%3、考題講解、考題講解4、業(yè)主大會(huì)召開的形式

36、（、業(yè)主大會(huì)召開的形式（ 多選多選 ） A、集體討論、集體討論 B、個(gè)別討論、個(gè)別討論 C、口頭征求意見、口頭征求意見 D、書面征求意見、書面征求意見 5、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有（、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)有（ 多選多選 ） A、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) B、制定、修改業(yè)主公約、制定、修改業(yè)主公約 C、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 D、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施ADAB第三講第三講 社區(qū)物業(yè)管理市場社區(qū)物業(yè)管理市場社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一一二二三三社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作社區(qū)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭

37、策略社區(qū)物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)（二）物業(yè)管理市場（二）物業(yè)管理市場（一）市場的含義（一）市場的含義 狹義理解狹義理解：市場即在一定的時(shí)間、一定的地點(diǎn)進(jìn)行商品交換的場所。 廣義理解廣義理解：市場是指商品交換和商品買賣關(guān)系的總和。 概念概念：是圍繞出售和購買以物業(yè)為對象的管理服務(wù)二進(jìn)行的全部交易活動(dòng)的總和，是物業(yè)管理服務(wù)交換的載體，是權(quán)利轉(zhuǎn)移的場所，也是物業(yè)管理交換關(guān)系的總和。 特點(diǎn)特點(diǎn)： 1、非所有權(quán)性 2、生產(chǎn)與消費(fèi)同步性 3、品質(zhì)差異性 4、服務(wù)綜合性與連鎖性 5、需求的伸縮性（三）社區(qū)物業(yè)管理市場（三）社區(qū)物業(yè)管理市場 概念概念：

38、是以住宅物業(yè)為主要對象而進(jìn)行的提供和購買物業(yè)管理服務(wù)的全部交易活動(dòng)的總和。 特點(diǎn)特點(diǎn)：1、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)對象的特殊性 2、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體的限制性 3、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)特殊的勞務(wù)市場 4、社區(qū)物業(yè)管理市場是一個(gè)非完全市場一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)一、社區(qū)物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)：結(jié)構(gòu)：1、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)供給主體物業(yè)服務(wù)企業(yè)2、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)需求主體社區(qū)物業(yè)住宅的所有者和使用者3、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)媒介主體信息咨詢服務(wù)公司或委托代理公司4、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)管理主體政府行政管理部門及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)5、社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)調(diào)主體社區(qū)

39、管理委員會(huì)（三）社區(qū)物業(yè)管理市場（三）社區(qū)物業(yè)管理市場Page 43二、社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作二、社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作（一）業(yè)主（一）業(yè)主1、業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人，即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人、業(yè)主的概念：是指物業(yè)的所有人，即房屋的所有權(quán)人和土地的使用權(quán)人2、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征、建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（1）復(fù)合性）復(fù)合性 （2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性 （3）一體性）一體性 （4）登記公示性）登記公示性 （5）權(quán)利主體身份的多重性）權(quán)利主體身份的多重性（二）專用所有權(quán)（二）專用所有權(quán)1、內(nèi)涵：是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由使用、收

40、益及處分的權(quán)利、內(nèi)涵：是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由使用、收益及處分的權(quán)利2、內(nèi)容：、內(nèi)容：（1）所享有的權(quán)利）所享有的權(quán)利 （2）所承擔(dān)的義務(wù)）所承擔(dān)的義務(wù)（三（三) )共有所有權(quán)共有所有權(quán)1、內(nèi)涵：是指建筑物所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，、內(nèi)涵：是指建筑物所有權(quán)人依照法律法規(guī)或物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)定，對區(qū)分所以建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。對區(qū)分所以建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的權(quán)利。2、共有部分的界定：、共有部分的界定：（1）物權(quán)法）物權(quán)法 （2）物業(yè)管理?xiàng)l例）物業(yè)管理?xiàng)l例3、內(nèi)容、內(nèi)容：（：（1）區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有人的權(quán)利）區(qū)分所

41、有權(quán)人作為共有所有人的權(quán)利 （2）區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有人的義務(wù)）區(qū)分所有權(quán)人作為共有所有人的義務(wù)Page 44二、社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作二、社區(qū)物業(yè)管理市場中業(yè)主組織的市場運(yùn)作（四）成員權(quán)（四）成員權(quán)1、內(nèi)涵：是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人基于在一棟建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬及使用上的不可分割的共同關(guān)系而產(chǎn)生的，作為建筑物的一個(gè)團(tuán)體組織的成員享有的權(quán)利，也要承擔(dān)一棟的義務(wù)。2、成員權(quán)的內(nèi)容：（1）成員權(quán)人的權(quán)利 （2）成員權(quán)人的義務(wù)（五）業(yè)主的權(quán)利（五）業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)和義務(wù)1、權(quán)利：102、義務(wù)：6（六（六)業(yè)主大會(huì)業(yè)主大會(huì)1、職責(zé)：72、程序和形式：（1）程序 （2）形式3、相關(guān)規(guī)則

42、：管理規(guī)約Page 45三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略物業(yè)管理公司的性質(zhì)物業(yè)管理公司的性質(zhì)1物業(yè)管理公司的類型物業(yè)管理公司的類型2資質(zhì)條件與審批資質(zhì)條件與審批3權(quán)利與義務(wù)權(quán)利與義務(wù)Page 46三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略物業(yè)管理公司與相關(guān)部門和組織的關(guān)系物業(yè)管理公司與相關(guān)部門和組織的關(guān)系5物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置6物業(yè)管理公司的競爭策略物業(yè)管理公司的競爭策略Page 47物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)管理進(jìn)物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備

43、相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)管理進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（1）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人）物業(yè)管理公司是獨(dú)立的企業(yè)法人（2）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)）物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性企業(yè)（3）物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門的城市管理的職能）物業(yè)管理公司承擔(dān)了部分政府有關(guān)部門的城市管理的職能三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略（1）按存在形式劃分：）按存在形式劃分：（2）按服務(wù)范圍劃分：）按服務(wù)范圍劃分：（3）按管理層次劃分：）按管理層次劃分：（4）按企業(yè)資源劃分：）按企業(yè)資源劃分：（1）資質(zhì)條件：）資質(zhì)條件：（2）等級標(biāo)準(zhǔn)）等級標(biāo)準(zhǔn)（3）物

44、業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理）物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理 實(shí)行分級審批制度實(shí)行分級審批制度Page 481、與政府行政主管部門的關(guān)系、與政府行政主管部門的關(guān)系2、與屬地街道辦事處（或居委會(huì)）的關(guān)系、與屬地街道辦事處（或居委會(huì)）的關(guān)系3、與專業(yè)管理公司的關(guān)系、與專業(yè)管理公司的關(guān)系4、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、與業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系（1）權(quán)利）權(quán)利（2）義務(wù)）義務(wù)三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略Page 49（1）低成本競爭策略）低成本競爭策略（2）差異化競爭策略）差異化競爭策略（3）品牌策略）品牌策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市場競爭策略三、物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)設(shè)置與市

45、場競爭策略（1）（2）（3）Page 50四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述（二）招標(biāo)的主要方式（三）招標(biāo)原則（一)基本概念（四）招標(biāo)文件的編制Page 51（一）基本（一）基本概念概念（二（二)招標(biāo)主招標(biāo)主要方式要方式（三）招投（三）招投標(biāo)原則標(biāo)原則1 1、物業(yè)管理招標(biāo)、物業(yè)管理招標(biāo)2 2、物業(yè)管理投標(biāo)、物業(yè)管理投標(biāo)3 3、招投標(biāo)實(shí)質(zhì)、招投標(biāo)實(shí)質(zhì)1 1、公開招標(biāo)、公開招標(biāo)2 2、邀請招標(biāo)、邀請招標(biāo)3 3、協(xié)議招標(biāo)、協(xié)議招標(biāo)四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述公平、公正、合理公平、公正、合理Page 521 1、物業(yè)管理招標(biāo)文件、物業(yè)管理招標(biāo)文件2 2、招標(biāo)文

46、件的內(nèi)容、招標(biāo)文件的內(nèi)容3 3、招標(biāo)備案的內(nèi)容、招標(biāo)備案的內(nèi)容4 4、招標(biāo)程序、招標(biāo)程序5 5、招標(biāo)書的內(nèi)容、招標(biāo)書的內(nèi)容6 6、開標(biāo)、開標(biāo)7 7、評標(biāo)、評標(biāo)8 8、定標(biāo)、定標(biāo)9 9、物業(yè)服務(wù)的合同、物業(yè)服務(wù)的合同( (四四) )物業(yè)管理招標(biāo)物業(yè)管理招標(biāo)文件的編制文件的編制四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述四、社區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)概述第四講第四講 社區(qū)物業(yè)管理前期介入及接管入住社區(qū)物業(yè)管理前期介入及接管入住社區(qū)物業(yè)管理前期介入社區(qū)物業(yè)管理前期介入一一二二前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理Page 54一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入1 1、前期介入概念、前期介入概念（1）前期介入的必要性）前期介入

47、的必要性（2）前期介入的意義）前期介入的意義單擊此處添加段落文字內(nèi)容是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出建議和意見，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。Page 55一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入（1）經(jīng)濟(jì)效益可行性）經(jīng)濟(jì)效益可行性1、從房地產(chǎn)開發(fā)的角度分析2、從物業(yè)管理公司的角度分析3、從社會(huì)角度分析（2）技術(shù)力理）技術(shù)力理（3）政府法律制度）政府法律制度2、前期介入、前期介入可行性研究可行性研究1、長期介入2、短期介入Page 56一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入一、社區(qū)物業(yè)管理前期介入（1）立項(xiàng)決策階段）立項(xiàng)決策階段3、物業(yè)管

48、理、物業(yè)管理前期介入管理的內(nèi)容前期介入管理的內(nèi)容（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段（3）施工建設(shè)階段）施工建設(shè)階段（4）竣工驗(yàn)收階段）竣工驗(yàn)收階段（5）物業(yè)銷售階段）物業(yè)銷售階段Page 57（1 1）前期物業(yè)管理的含義：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)）前期物業(yè)管理的含義：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的管理. .（2 2）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系：）前期物業(yè)管理中權(quán)利主體的相互關(guān)系：開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與業(yè)主：買賣關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)：合同聘用關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)：合同聘用關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主：服務(wù)于被服務(wù)的關(guān)系物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主：服務(wù)于被服務(wù)的關(guān)系（3 3）前期物業(yè)管理與前期介入的區(qū)別：）前期物業(yè)管理與前期介入的區(qū)別：（4 4）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容：）前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容：二、前期物業(yè)管理二、前期物業(yè)管理Page 58（1 1）含義）含義（2 2）作用：）作用：1 1、明確雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系、明確雙方